案例：物業(yè)管理區(qū)域劃分問題

　　文/王占強

　　原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》20**年第2期總第106期

　　眾所周知，《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》都規(guī)定了一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。一般而言，一個業(yè)主大會只對應(yīng)一個業(yè)委會。也就是說，一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)委會。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分關(guān)系到業(yè)主大會的成立，是業(yè)主行使自治權(quán)利的基礎(chǔ)條件。一般而言，一個物業(yè)管理區(qū)域是一個相對獨立的居住區(qū)。但由于我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目類型繁多，規(guī)劃不一，物業(yè)管理區(qū)域劃分標準也不甚明晰等原因，物業(yè)管理區(qū)域劃分時常發(fā)生糾紛。四川省成都市武侯區(qū)黃金成等25人訴成都市武侯區(qū)房地產(chǎn)管理局劃分物業(yè)管理區(qū)域行政糾紛案[1]是一個比較典型的物業(yè)管理區(qū)域劃分案例。本文將通過對該案例的評析，解釋說明包括劃分主體、劃分標準在內(nèi)的幾個物業(yè)管理區(qū)域劃分焦點問題。

　　行政訴訟

　　四川省成都市武侯區(qū)“中央花園清水河片區(qū)”，按開發(fā)時間順序和規(guī)格分為一期、二期、三期、精裝版一區(qū)、二區(qū)、沿河別墅和臨河別墅等樓群，共有樓房207幢5,726套(戶)。不同樓群之間有圍墻、道路分割為相對獨立的院落，院落之間有些市政公共通道，分屬兩個社區(qū)居委會。該小區(qū)有部分供電設(shè)備為小區(qū)自管，共用設(shè)施、設(shè)備及其他物業(yè)管理用房未作法定權(quán)屬界定。20**年11月24日區(qū)房管局發(fā)出通知，將“中央花園清水河片區(qū)”分為A、B、C、D、E五個物業(yè)管理區(qū)域，對各個區(qū)域的物業(yè)管理用房進行了劃分，并請業(yè)主成立相應(yīng)的業(yè)主大會及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主黃金成等25人認為武侯區(qū)房地產(chǎn)管理局(以下簡稱區(qū)房管局)的行為沒有法律依據(jù)，且憑空制造了矛盾，侵害了廣大業(yè)主利益。將區(qū)房管局訴至武侯區(qū)人民法院，請求撤銷被告將小區(qū)劃分為5個物業(yè)管理區(qū)域的行政行為。

　　法院判決

　　一審判決。區(qū)法院認為，被告的行政行為符合《物業(yè)管理條例》的立法精神和原則規(guī)定，符合行政行為的合理性原則，是合法有效的。判決駁回原告黃金成等25人的訴訟請求。

　　二審判決。一審宣判后，黃金成等25人不服，向成都市中級人民法院提出上訴。成都市中級人民法院認為，區(qū)房管局沒有以證據(jù)證明，其劃分行為考慮了除物業(yè)管理用房以外的其他共用設(shè)施設(shè)備等因素，不符合《物業(yè)管理條例》第九條第二款的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的調(diào)整和分割，屬于重大事項，應(yīng)由業(yè)主大會討論決定。因此，判決如下：一、撤銷一審判決;二、撤銷被上訴人區(qū)房管局于20**年11月24日對“中央花園清水河片區(qū)”業(yè)主發(fā)出的通知;三、責(zé)令被上訴人區(qū)房管局依照法定程序重新劃分“中央花園清水河片區(qū)”的物業(yè)管理區(qū)域。

　　案例評析

　　一、誰有權(quán)劃分物業(yè)管理區(qū)域?

　　(一)公權(quán)力與私權(quán)利的博弈

　　本案中，一審法院認為區(qū)房管局有劃分物業(yè)管理區(qū)域的職權(quán)。而二審法院卻得出了一個自相矛盾的結(jié)論，一方面肯定一審的上述認定，即同意區(qū)房管局有劃分物業(yè)管理區(qū)域的職權(quán);另一方面認為，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的調(diào)整和分割，屬于重大事項，應(yīng)由業(yè)主大會討論決定。由于區(qū)域的劃分不可避免地涉及共用設(shè)施的調(diào)整和分割，因此物業(yè)管理區(qū)域的劃分必須通過業(yè)主大會的討論才能決定。”

　　那么，劃分物業(yè)管理區(qū)域是屬于公權(quán)力范圍還是私權(quán)利范圍?要回答這個問題首先要分清公權(quán)力和私權(quán)利的界限。但答案必定不會既是公權(quán)力范圍又是私權(quán)利范圍，因此，二審法院關(guān)于這個問題的認定是錯誤的。

篇2：天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法(2003年)

　　津房物〔20**〕321號

　　天津市房地產(chǎn)管理局

　　二〇〇三年九月九日

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,降低管理成本,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《天津市物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi),劃分物業(yè)管理區(qū)域適用本辦法。

　　第三條 市房地產(chǎn)管理局負責(zé)本市物業(yè)管理區(qū)域劃分的監(jiān)督管理。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分的推動、協(xié)調(diào)、管理。

　　第四條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理,降低管理成本,提高服務(wù)水平的原則。

　　劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有市區(qū)級規(guī)劃道路穿越。

　　第五條 新建住宅小區(qū),包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六條 原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的[[,遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理的原則,按照市、區(qū)級道路或者河、湖等自然邊界圍合的區(qū)域,可以將幾個項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第七條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠封閉管理的,可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域,由市房地產(chǎn)管理局在前期物業(yè)管理備案時認定。

　　原有物業(yè)項目規(guī)模較小的,有關(guān)單位要積極創(chuàng)造條件,進行整合,項目所在地區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負責(zé)推動、協(xié)調(diào)工作。

　　第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當成立一個業(yè)主會,由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。

　　第十條 本辦法自頒布之日起施行。

篇3：關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的實施意見（2004）

　　各區(qū)建設(shè)局:

　　根據(jù)閩政(20**)15號文“福建省物業(yè)管理區(qū)域劃分和首次業(yè)主大會投票權(quán)確定辦法”的通知,結(jié)合我市廈委(20**)019號文的要求,針對我市物業(yè)管理的特點和社區(qū)建設(shè)發(fā)展綱要的要求,充分發(fā)揮區(qū)建設(shè)局、街道辦事處在物業(yè)管理區(qū)域劃分中的主導(dǎo)作用,現(xiàn)將有關(guān)劃分辦法通知如下:

　　一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)遵循共同設(shè)施、設(shè)備資源共享,便于物業(yè)實施統(tǒng)一管理,有利于社區(qū)建設(shè)和改善城市居民生活工作環(huán)境的原則。

　　二、物業(yè)管理區(qū)域的范圍原則上應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖,立項或規(guī)劃批準的范圍確定。

　　三、對另散建設(shè)的未實施物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)考慮以下因素:

　　(一)處于同一街區(qū)或位置靠近的物業(yè)可以劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、設(shè)備相關(guān)的物業(yè)可以劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)宜于統(tǒng)一整治封閉成一個區(qū)域的物業(yè)可以劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域的劃分范圍,應(yīng)考慮與社區(qū)居委會或街道辦事處、區(qū)屬地域的設(shè)立范圍一致;

　　(五)一個物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積一般不少于3萬平方米為宜;

　　(六)其它區(qū)、街認為需考慮的因素。

　　四、物業(yè)區(qū)域的劃分由物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局在街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府)的配合下,根據(jù)需要與合理原則劃定物業(yè)管理區(qū)域,并指導(dǎo)召開業(yè)主大會。

　　各區(qū)建設(shè)局在貫徹執(zhí)行過程中注意總結(jié)經(jīng)驗,使物業(yè)管理區(qū)域的劃分更加科學(xué)合理,更有利于百姓安居樂業(yè)。

　　廈門市建設(shè)與管理局

　　二00四年七月二十一日