立約--住宅小區(qū)業(yè)主自治之魂

　　一、中國住宅小區(qū)物業(yè)管理制度的演進(jìn)：

　　(一)、公有制住房為主體時(shí)期：

　　房屋的所有者為國家，單位是代管主體。單位設(shè)置了行政部門，對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)與租戶的溝通，對(duì)外通過購買專業(yè)維修服務(wù)以及其它細(xì)分服務(wù)，對(duì)單位大院的住宅進(jìn)行維修，對(duì)環(huán)境進(jìn)行管理。這類似于單一大股東的情形。

　　(二)公有制住房體系向私有制住房體系轉(zhuǎn)變的過渡時(shí)期：

　　在原有的建筑物內(nèi)，出現(xiàn)主體分散化趨勢(shì)。比如單一大院出現(xiàn)多個(gè)不同單位，或者單位的房子賣給了個(gè)人，或者大院里出現(xiàn)了商品房性質(zhì)的樓盤。本來單一行政單位統(tǒng)一控制的“單一股東”模式，變成了部分合伙股東模式。由于市場(chǎng)集約化程度不高，建筑物共有共用部份的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，溝通成本大幅增加。

　　(三)一體化物業(yè)服務(wù)時(shí)期：

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》與深圳模式的確定，住宅物業(yè)管理的一體化模式得到普及。這個(gè)模式回避了關(guān)于建筑物共有部分產(chǎn)權(quán)關(guān)系的清晰化的基礎(chǔ)工作，回避了不同主體通過合意契約達(dá)成共同組織進(jìn)行小區(qū)治理的基礎(chǔ)工作。而是在當(dāng)時(shí)社會(huì)背景下，借助行政的力量，采取兩極整合的辦法，一方面將住宅小區(qū)的共用部分的管理權(quán)與所有權(quán)分離，將某個(gè)區(qū)域的所有者手中分散的含糊的管理權(quán)打包整合授予一家綜合性的物業(yè)公司。另一方面，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》來規(guī)定，一個(gè)管理區(qū)域內(nèi)，這家物業(yè)公司可以獨(dú)攬并整合下游的細(xì)分服務(wù)。

　　這種補(bǔ)丁式、應(yīng)急式的改革，從歷史貢獻(xiàn)看，在當(dāng)時(shí)大大提升了服務(wù)溝通的效率，大大降低了社會(huì)沖突;同時(shí)把一批散亂的住宅區(qū)需要的服務(wù)商做了一次整合，推動(dòng)了一批一體化物業(yè)公司形成與發(fā)展，為未來的市場(chǎng)提供了一種商業(yè)模式選擇。

　　但是，隨著住宅私有化的進(jìn)一步發(fā)展，回避不了的基礎(chǔ)問題再次浮現(xiàn)，最終導(dǎo)致當(dāng)前一體化物業(yè)服務(wù)的困境。

　　(四)全面的住房私有化時(shí)期(業(yè)委會(huì)時(shí)期)：

　　隨著更多的公房進(jìn)一步私有化，更多單位消失，更多商品房銷售，原先一體化物業(yè)公司面對(duì)的業(yè)主數(shù)量超大幅度倍增。一個(gè)單位的住宅樓私有化完成，業(yè)主數(shù)量從原來的1個(gè)業(yè)主迅速變成100個(gè)甚至幾百個(gè)業(yè)主。而原先這些業(yè)主，可以由原單位為代表與物業(yè)企業(yè)溝通，現(xiàn)在這些不同單位的職工，一下子都成了平等主體，他們沒有了共同代表，他們的合意如何形成?

　　這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)溝通問題，1個(gè)物業(yè)公司能夠與5個(gè)單位10個(gè)業(yè)主溝通，但是他如何才能與1000個(gè)、5000個(gè)業(yè)主溝通呢?如何與如此巨大的業(yè)主數(shù)量商量定價(jià)?商議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?于是制度中提供了一種選擇，通過成立業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建業(yè)主主體機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主來行使市場(chǎng)談判的甲方職責(zé)，由此改變溝通效率大幅度下降的問題。

　　制度的考慮是理想的，在此階段，30%的小區(qū)迅速成立了業(yè)委會(huì)，但很快業(yè)委會(huì)就成了一些人的心中之痛。

　　物權(quán)的自由飛翔，迅速觸發(fā)一系列在傳統(tǒng)行政為主體的社會(huì)環(huán)境下掩藏的更深層次的社會(huì)矛盾：要求明確資產(chǎn)、要求更換物業(yè)、要求歸還歷史侵占、拒絕接受不合理的行政指導(dǎo)、變更了行政安排的社會(huì)救濟(jì)、斬?cái)嗔嘶鶎有姓幕疑杖搿①|(zhì)疑行政部門的作為、要求對(duì)一系列法律法規(guī)進(jìn)行合法性審查、要求廢除黑箱式的部門立法......這一切如疾風(fēng)驟雨一般迅速刮來，于是我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)所帶來的遠(yuǎn)不是物業(yè)費(fèi)定價(jià)難。我們常說“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定了上層建筑”，當(dāng)住宅公有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌接兄茷橹黧w時(shí)候，上層建筑確沒有跟上。這個(gè)大蘿卜，帶出了巨量的泥。很快各種力量也卷入其中，開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主、政府等多方的利益博弈，造成小區(qū)的動(dòng)蕩不安，而且由于上層建筑的立法沒有跟上，許多利益爭斗處于無法可依狀態(tài)，每一個(gè)看似平靜的小區(qū)下，其實(shí)都隱藏著一個(gè)個(gè)致命的暗流，也許在遇到某一個(gè)礁石時(shí)，就會(huì)打破表面的平靜，掀起濤天巨浪。

　　(五)割據(jù)與相持階段的出現(xiàn)：

　　因?yàn)闃I(yè)主作為一個(gè)社區(qū)群體的數(shù)量巨大，于是業(yè)主領(lǐng)域的風(fēng)風(fēng)雨雨?duì)縿?dòng)社會(huì)方方面面，各種力量反復(fù)斗爭最終在各個(gè)小區(qū)逐步達(dá)成均衡。這個(gè)均衡的典型特征，就是不同勢(shì)力對(duì)業(yè)主權(quán)益的割據(jù)，具體割據(jù)規(guī)模的大小，割據(jù)種類的多少，依據(jù)各個(gè)小區(qū)與相關(guān)勢(shì)力斗爭的力量對(duì)比。但是總體上，由于社會(huì)基礎(chǔ)制度(法律法規(guī))的相似，歷史背景的相似，各派力量規(guī)模對(duì)比的相似，基本呈現(xiàn)相似的割據(jù)格局。

　　(六)反思與探索階段：

　　反思階段的主要特征有兩個(gè)：一個(gè)是業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的出現(xiàn),促使業(yè)主群體出現(xiàn)主權(quán)意識(shí);一個(gè)則是業(yè)主專家們開始反思我們的制度體系，并開始出現(xiàn)對(duì)內(nèi)重構(gòu)主權(quán)契約、對(duì)外重構(gòu)授權(quán)契約探索過程。

　　業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的出現(xiàn)，是基于兩個(gè)方面的推動(dòng)。首先是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，許許多多小區(qū)都有類似的問題，因此抱團(tuán)取暖相互取經(jīng);其次當(dāng)業(yè)主們進(jìn)一步意識(shí)到這種普遍的雷同意味著法律法規(guī)對(duì)業(yè)主主體權(quán)利義務(wù)的錯(cuò)配時(shí)候，他們從不自覺地抱團(tuán)開始了有意識(shí)的聯(lián)合維權(quán)。這個(gè)聯(lián)合維權(quán)的行動(dòng),進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)主發(fā)現(xiàn)其群體自身的主權(quán)意識(shí)。

　　正是由于聯(lián)合體的出現(xiàn)，促進(jìn)了社會(huì)力量的融聚，不只是業(yè)委會(huì)委員，還包括律師、學(xué)者、媒體、物業(yè)、人大、政協(xié)等社會(huì)各界廣泛加入，開始借助各種社會(huì)學(xué)等理論系統(tǒng)研究業(yè)主立約行為，開始系統(tǒng)剖析各種相關(guān)的法律法規(guī);一些觀念較為超前地區(qū)，還開始了積極參與立法建議，甚至運(yùn)用了立法審查、立法評(píng)估等高層次針對(duì)法律的維權(quán)手段。

　　同時(shí)，考慮到業(yè)委會(huì)、業(yè)主社團(tuán)等法人地位難以實(shí)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的注冊(cè)，也成為了聚合法律、審計(jì)、監(jiān)理等專業(yè)輔助機(jī)構(gòu)的一個(gè)商務(wù)平臺(tái)，可以降低各個(gè)小區(qū)的購買成本。同時(shí)，作為一個(gè)溝通各個(gè)小區(qū)的橋梁，地方政府與業(yè)主們也達(dá)成了某種立法主體上的共識(shí)：政府希望借此獲得理性信息以修補(bǔ)立法環(huán)節(jié)的主體缺漏，業(yè)主們期待合法地、理性地、綜合地表達(dá)主體意愿并實(shí)質(zhì)性參與立法。

　　二、住宅小區(qū)治理模型：

　　1、單一股東：

　　在國內(nèi)，比如開發(fā)建設(shè)還未開始銷售時(shí)候，或者公有制單位時(shí)期。甲方為單一股東，他可以選擇一家一體化物業(yè)公司為乙方，也可以直接從市場(chǎng)上購買各類細(xì)分的服務(wù)。

　　2、部分合伙股東：

　　如果有10個(gè)合伙股東，每個(gè)人各自去市場(chǎng)采購物業(yè)服務(wù)，有的人選擇這家一體化物業(yè)公司，有的人選擇那家，還有的人選擇從市場(chǎng)上分散采購，那么大家對(duì)共有物的管理，就要亂套。

　　于是，合伙股東們反復(fù)磋商，首先達(dá)成最基本的人人同意的根本契約“章程”，章程中約定分?jǐn)偩S修費(fèi)、互不侵犯、以及為了提高管理效率而采取甲方代表人的基本原則。合伙人還進(jìn)一步對(duì)代表人崗位職責(zé)作了規(guī)定，并約定采取共同投票，少數(shù)服從多數(shù)的辦法，來集體選擇符合崗位要求的具體的甲方代表，授權(quán)他選聘物業(yè)服務(wù)人。于是，當(dāng)甲方代表選定后，這個(gè)代表可以選擇一家一體化物業(yè)公司為乙方，也可以選擇從市場(chǎng)上購買各類細(xì)分的物業(yè)服務(wù)。

　　3、區(qū)分所有的模式(1000戶業(yè)主)：

　　到了區(qū)分所有的1000戶模式下，盡管合伙人數(shù)量增加了，但合伙的業(yè)主們的經(jīng)濟(jì)關(guān)系并沒有改變，按理與上述合伙股東模式?jīng)]有差別。有變化的，一個(gè)是1000戶的業(yè)主之契約(章程)，在技術(shù)上，要比10戶的，起草與簽署起來較費(fèi)時(shí)間;另一個(gè)是權(quán)利從建設(shè)單位向業(yè)主群體轉(zhuǎn)移的環(huán)節(jié),權(quán)利是否完全并及時(shí)轉(zhuǎn)移;同時(shí)，考慮到業(yè)主的能力差異，需要社會(huì)其它組織如審計(jì)、保險(xiǎn)、業(yè)主協(xié)會(huì)等給予輔助。在海外，100戶區(qū)分所有業(yè)主、1000戶區(qū)分所有業(yè)主，都可以如此自治管理。

　　以上三種模式，在住宅區(qū)其實(shí)都是現(xiàn)實(shí)可行的。

　　三、契約的意義與小區(qū)立約分析

　　通過以上制度背景與歷史背景的介紹，我們獲得了對(duì)當(dāng)下契約體系的一個(gè)深入認(rèn)識(shí)。下面我們將進(jìn)一步分析契約的意義及業(yè)主自治的兩個(gè)核心契約。

　　為了確保共同利益最大化，雙方或多方依據(jù)“合意”，基于各自的資源認(rèn)同，相互承諾行動(dòng)的“義務(wù)”，這就是訂立契約。

　　面對(duì)共同利益的需要,大家通過合意訂立契約，遵守契約履行“義務(wù)”，得到了期待的“利益”，這過程促使大家更為信賴“契約”，更履行義務(wù)以獲得利益。這就形成了一個(gè)“利益-合意-契約-義務(wù)-利益”的正反饋。這使得契約得以穩(wěn)固。如果契約非合意，如果契約沒有指向共同利益的增長，如果契約錯(cuò)誤約定了義務(wù)，或者義務(wù)得不到執(zhí)行，那么這個(gè)正反饋將無法形成，共同利益也將無法實(shí)現(xiàn)。

　　全面觀察當(dāng)前物業(yè)行業(yè)與業(yè)主自治，我們看到的是一個(gè)豐富的“契約樹”，它包括了：業(yè)主對(duì)業(yè)主之約、業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)之約、業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)聯(lián)盟體之約、業(yè)主對(duì)政府之約、業(yè)主對(duì)開發(fā)商之約、業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)之約...

　　正是這些契約構(gòu)筑了我們當(dāng)下小區(qū)治理的基礎(chǔ)，同時(shí)也造成了許許多多的混亂。

　　我們通過觀察關(guān)注如下要點(diǎn)來評(píng)估契約：首先是正確的利益判斷、其次是主體達(dá)成合意、其次是履行義務(wù)、其次是分析義務(wù)對(duì)利益的正效應(yīng)、最后判斷反向破壞的影響。通過這樣的分析，我們可以全面理解這些契約在業(yè)主自治中的真實(shí)效用。

　　接下來，我們具體分析一下業(yè)主自治的兩個(gè)核心契約：物業(yè)費(fèi)之約、業(yè)主與政府的專項(xiàng)維修資金之約，這二個(gè)契約，一個(gè)是業(yè)主與業(yè)主的約，一個(gè)是業(yè)主與政府之約。第一個(gè)是業(yè)主主權(quán)確立之約，第二是業(yè)主主權(quán)轉(zhuǎn)授政府之約，這兩個(gè)契約，不僅是業(yè)主自治的根本契約，還涉及到業(yè)主的兩大共有資產(chǎn)，一個(gè)是物業(yè)費(fèi)，一個(gè)是專項(xiàng)維修資金。通過對(duì)這兩個(gè)核心契約的分析，我們發(fā)現(xiàn)了業(yè)主合意悖論，這體現(xiàn)在業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)職能的合意與自身義務(wù)履行的矛盾;其次發(fā)現(xiàn)了業(yè)主主權(quán)悖論，這體現(xiàn)在業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的權(quán)利轉(zhuǎn)授卻無法獲益的矛盾。針對(duì)這兩個(gè)契約的內(nèi)在矛盾，我們提出了一定的修補(bǔ)的思路。以下我們來具體分析。

　　(A)業(yè)主與業(yè)主之約：業(yè)委會(huì)悖論

　　如果業(yè)主們依據(jù)包干制物業(yè)合同分別將物業(yè)費(fèi)交給物企，這筆錢成為物企的經(jīng)營收入，成為其自有資金。如果有物業(yè)經(jīng)理以“使用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法”，將物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)作他用，這將是其企業(yè)經(jīng)營行為，與業(yè)主無關(guān)。

　　如果業(yè)主們將這些物業(yè)費(fèi)集中繳納到小區(qū)共有賬戶，并依照酬金合同與物企簽約，那么除了酬金之外的物業(yè)費(fèi)就成為業(yè)主們的共有財(cái)產(chǎn)，如果有物業(yè)經(jīng)理以“使用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法”，將物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)作他用，那么他將受到詐騙罪的刑事懲罰。

　　因此，依據(jù)理性，業(yè)主與業(yè)主應(yīng)當(dāng)建立共同契約，同意將“繳納物業(yè)費(fèi)到共有賬戶”約定為業(yè)主共同義務(wù)。這樣的業(yè)主契約對(duì)整體的利益保護(hù)是最大的。

　　但在實(shí)際過程中，業(yè)主們一旦聽到業(yè)委會(huì)委員說“大家把物業(yè)費(fèi)繳存到小區(qū)共有賬戶上吧”，業(yè)主們的第一反應(yīng)是“STOP”，然后就是如何監(jiān)督這些委員不要亂花錢。防備、戒備心理促使業(yè)主們不敢把錢繳存到由業(yè)委會(huì)管理的共有賬戶。

　　同時(shí)，一些業(yè)委會(huì)一聽到酬金制、物業(yè)費(fèi)存到小區(qū)共有賬戶，也立刻表現(xiàn)出詫異：那該多麻煩，我們不專業(yè)需要審核太多，責(zé)任太大了...還有一些街道人員，更是滿心不愿，這樣操作給他們帶來多大的損失啊。

　　如果物業(yè)費(fèi)、公共收益還繼續(xù)保留在物企賬上，小區(qū)里就沒有事實(shí)上的“共有財(cái)產(chǎn)”。可悲的業(yè)委會(huì)為了運(yùn)轉(zhuǎn)，只好與物企共管賬戶，或者在物企里設(shè)立一個(gè)業(yè)委會(huì)的賬表，記錄公共收益分成。無論如何小區(qū)物業(yè)費(fèi)這筆巨大的共有資產(chǎn)，其“共有財(cái)產(chǎn)”的法律性質(zhì)就是無法確立。

　　于是悖論出現(xiàn)了，業(yè)主們選舉業(yè)委會(huì)是為了管理好物業(yè)費(fèi)等共有財(cái)產(chǎn)，但是業(yè)主們既不約定物業(yè)費(fèi)的共有財(cái)產(chǎn)屬性，也不繳納物業(yè)費(fèi)到共有賬戶里，而是直接交給物業(yè)企業(yè)并接受其為企業(yè)私產(chǎn)，而業(yè)委會(huì)無法管理物企的私產(chǎn)，那么要業(yè)委會(huì)干什么呢?

　　用契約分析的方法來看，業(yè)主們是否意識(shí)到以下相互承諾對(duì)保護(hù)共同利益是必要的：

　　1、把“物業(yè)費(fèi)”約定為“共有財(cái)產(chǎn)”屬性;

　　2、為其設(shè)定一個(gè)小區(qū)共有賬戶，使得管理監(jiān)督便利;

　　3、將物業(yè)費(fèi)繳納到共有賬戶是每個(gè)業(yè)主的義務(wù);

　　如果是必要的，那么只有把這些都寫入到業(yè)主之間的共同契約中，業(yè)委會(huì)才將成為真實(shí)的必需品，業(yè)主也才能更好地發(fā)揮社會(huì)各類資源的幫助，如審計(jì)、法律等手段保護(hù)自己的利益。

　　這時(shí)，我們的一些業(yè)主就要問了，將物業(yè)費(fèi)繳存到業(yè)主的共有賬戶中，有沒有法律依據(jù)?這個(gè)不用擔(dān)心，《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》都沒有對(duì)物業(yè)費(fèi)繳納至共有賬戶作為業(yè)主的義務(wù)給于否定或禁止，民法的原則是“法無禁止即可為”。

　　我們有的業(yè)主還要問，如果業(yè)委會(huì)專權(quán)、謀私，怎么辦?由于這筆款項(xiàng)是繳存到共有賬戶，其本質(zhì)已發(fā)生了變化，不管是業(yè)委會(huì)管理或是業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理，我們的業(yè)主都掌握了主動(dòng)權(quán)，任何人沒有理由可以拒絕查賬;業(yè)主、業(yè)委會(huì)都可以請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì);發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主或業(yè)委會(huì)都可以起訴至法院，量刑判罪。而原來，繳存至物業(yè)公司的，不管物業(yè)如何濫用，都只是物業(yè)企業(yè)自身的管理行為，與業(yè)主無關(guān)。

　　事實(shí)上,

　　將物業(yè)費(fèi)繳納至共有賬戶已逐步成為了當(dāng)下明智的業(yè)主們的第一項(xiàng)“共識(shí)”，未來還將成為社會(huì)的共識(shí)與司法共識(shí)：如果某個(gè)業(yè)主拒絕將錢匯入這個(gè)共有賬戶,或者,物業(yè)公司未經(jīng)許可而將業(yè)主繳費(fèi)直接匯入自身賬戶,法院都應(yīng)裁判是侵犯公利與盜用公款行為。

　　為了確保這一共識(shí)的形成，作為即將競(jìng)選的業(yè)委會(huì)委員們,你們也當(dāng)明確與業(yè)主們建立信約.如果業(yè)主們沒有達(dá)成一致,不愿意將物業(yè)費(fèi)匯入共有賬戶,那么,你們維護(hù)大家利益的前提根本不存在.這個(gè)時(shí)候,你們應(yīng)該放棄參加選舉,回頭到業(yè)主之中,繼續(xù)進(jìn)行反復(fù)的討論,直到大家接受,共同實(shí)質(zhì)地建立這個(gè)共同的權(quán)利體來。在物業(yè)管理中，最重要的自治基礎(chǔ)環(huán)節(jié),就是這個(gè)大家相約歸集物業(yè)費(fèi)于共同賬戶的環(huán)節(jié),這個(gè)環(huán)節(jié)順利了,治理才有了自治的可能。

　　因此，根據(jù)以上的分析，我們可以看到，當(dāng)下許多小區(qū)的“業(yè)主與業(yè)主之約”，存在義務(wù)缺失，沒有為“業(yè)主與業(yè)委會(huì)之約”建立起正向激勵(lì)的反饋環(huán)。物業(yè)費(fèi)不繳存入公戶，使得司法保護(hù)的好處無法實(shí)現(xiàn)，由此進(jìn)一步破壞了大家對(duì)公賬機(jī)制的信任，更進(jìn)一步減緩了繳納入公戶的意愿。

　　如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主們認(rèn)同繳納物業(yè)費(fèi)到公戶的義務(wù)呢?從契約的角度出發(fā)，首先是合意。也就是業(yè)主們要自愿。而這個(gè)自愿，取決于業(yè)主們意識(shí)到這樣做是對(duì)共同利益有好處，當(dāng)然也包括對(duì)自己有好處。因此，要設(shè)法實(shí)現(xiàn)交互地、廣泛的意見分享，各種意見充分表露，并讓大家充分知曉各方意見，并非要許諾這樣做的好處，而是要促使業(yè)主們自行分析討論其中的好處，這對(duì)于大家建立起真實(shí)的而非強(qiáng)迫的“合意”非常重要。

　　這個(gè)過程，一定有很多質(zhì)疑，特別是對(duì)具體操作細(xì)則的質(zhì)疑，對(duì)業(yè)委會(huì)委員的動(dòng)機(jī)的質(zhì)疑。面對(duì)這些質(zhì)疑，一定要掌握這個(gè)“合意”的原則，過分的表白而不是建設(shè)性的意見，都會(huì)破壞合意的形成。

　　其次，當(dāng)一部分群體形成合意，另外一部分沒有或者還在觀望時(shí)候，建議進(jìn)行一次集體意見的調(diào)查，并公布所有的調(diào)查結(jié)果。這次調(diào)查，除了態(tài)度，還包括建設(shè)性意見，一起公布出來。這樣的調(diào)查，可以采取集中入戶的方式，也可以采取，如果條件許可，分樓分區(qū)域自行組織調(diào)查、區(qū)域公示與集體公示相結(jié)合的方式。這樣做，可以促使大家更容易了解身邊的意見，如本樓的本層的業(yè)主意見，因?yàn)橄嗷ジ鼮槭煜ひ虼藢?duì)于公意的形成更有參考意義。公示表決的過程，可以促使業(yè)主們清楚看到鄰居的想法，用共同的想法調(diào)整自己的想法。

　　不同的小區(qū)，業(yè)主的組分不完全一樣。有的小區(qū)，存在3-4家大型單位，有的小區(qū)，存在1-2個(gè)家族關(guān)系密切返遷的村民群體，還有的小區(qū)，開發(fā)商就在其中就1棟或多棟樓。這個(gè)時(shí)候，盡管他們?cè)敢饨邮堋肮睢钡睦砟睿俏幢亟邮軜I(yè)委會(huì)的代管，而且他們?cè)敢馔婆e自己的團(tuán)隊(duì)代表來協(xié)調(diào)物業(yè)費(fèi)的歸集。這時(shí)，為了合意的達(dá)成，需要業(yè)委會(huì)采取妥協(xié)措施，比如，多個(gè)群體各自管理的公共賬戶，或者建立聯(lián)合的財(cái)務(wù)管理班子，或者授予實(shí)際的監(jiān)督權(quán)力等等。

　　物業(yè)費(fèi)約定為共有財(cái)產(chǎn)并存入共有賬戶的好處，首先是法律保護(hù)加強(qiáng)，其次則是財(cái)務(wù)清晰。法律的保護(hù)--我們都未必希望出現(xiàn)懲戒的機(jī)會(huì)--先依靠案例的宣傳。但是財(cái)務(wù)清晰的效果，業(yè)委會(huì)則應(yīng)盡快呈現(xiàn)這一好處，使得業(yè)主間承諾義務(wù)的正向激勵(lì)得以出現(xiàn)。最可取的辦法，就是更高頻度地公示財(cái)務(wù)信息，同時(shí)每個(gè)月可以指定一個(gè)日子，歡迎甚至是短信邀請(qǐng)具體業(yè)主前來審查賬目，并拍照到宣傳欄。

　　當(dāng)這個(gè)“共款共戶”的正向激勵(lì)初步形成后，酬金制的合同，以及相關(guān)的免稅的好處，就會(huì)使得業(yè)主更進(jìn)一步看到自身義務(wù)的履行，對(duì)自身群體帶來的積極變化。這個(gè)時(shí)候，則可以通過《管理規(guī)約》的修訂，將業(yè)主們的這項(xiàng)義務(wù)以合意契約的形式規(guī)定下來。

　　“共款共戶”的義務(wù)，不涉及其他建設(shè)單位、基層政府、物業(yè)企業(yè)等等外部因素，完完全全就是業(yè)主自己的內(nèi)部事務(wù)，他只是明智業(yè)主們的主權(quán)確立的行動(dòng)。但是他反映了，業(yè)主們對(duì)共同利益是否有著正確的理解，是否對(duì)實(shí)現(xiàn)共同利益的措施與業(yè)主義務(wù)做了正確規(guī)定，由此建立對(duì)共同利益最大化的契約，并通過履行這個(gè)契約得到了明確的好處。

　　這個(gè)契約實(shí)現(xiàn)的意義，非同尋常。因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)的探討與實(shí)現(xiàn)的過程，首先是業(yè)主們契約意識(shí)的升格過程。我們的傳統(tǒng)，缺少大規(guī)模群體的契約文化基礎(chǔ)。完成社區(qū)這個(gè)較大群體的“合意共識(shí)、建立契約、履行義務(wù)、形成社團(tuán)、獲得利益”，這樣一套完整的正向激勵(lì)過程，是一次心靈的啟迪與重塑。這件事的事實(shí)上的完成，將使得業(yè)主們學(xué)會(huì)管理共同財(cái)產(chǎn)，由此的獲利，將進(jìn)一步固化對(duì)共同合意立約的習(xí)慣的養(yǎng)成。這對(duì)于未來繼續(xù)沿著“約”與“法”的理性維權(quán)道路邁進(jìn)有積極的意義。

　　因此，這是業(yè)主自治過程中，傾心自治的業(yè)主們首先應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，而不是在基礎(chǔ)尚未打牢之前，致力于物業(yè)的更換、物權(quán)的爭議解決等涉及外部的目標(biāo)，盡管那些目標(biāo)看上去利益很大。

　　(B)業(yè)主與政府之約： 業(yè)主主權(quán)悖論

　　涉及到業(yè)主與政府之約的地方很多。有的約定涉及業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)管理，如專項(xiàng)維修資金，如小區(qū)開發(fā)過程中政府依照其職責(zé)形成的各類規(guī)劃、審批、監(jiān)督、驗(yàn)收等檔案資料。有的約定涉及國有并委托特定政府部門管理的資產(chǎn)，如規(guī)劃配套建設(shè)的學(xué)校、人防車庫等。還有的約定，涉及日常的監(jiān)督與管理，如消防檢查、治安檢查、水質(zhì)檢查等。

　　絕大部分的這些約定，不論是以法規(guī)形式出現(xiàn)的，還是以部門規(guī)章形式出現(xiàn)的，在其編制的過程當(dāng)中，往往都沒有業(yè)主主體的參加。換句話說，違反了契約合意的原則。因此，這些制度規(guī)章法規(guī)，事實(shí)上都沒有恰當(dāng)?shù)臉I(yè)主主權(quán)的體現(xiàn)。而且這些規(guī)章制度，還往往由政府委托行業(yè)專家們來編制，盡管這些專家往往是乙方的成員。這些都不是真正的契約。

　　比如，政府要代管你的專項(xiàng)維修金，這個(gè)契約，應(yīng)是雙方合意的體現(xiàn)，更何況我們是甲方。結(jié)果甲方缺席了，這個(gè)未經(jīng)合意的契約卻出臺(tái)了。這個(gè)悖論的出現(xiàn)，并非政府立法的故意，更重要的是業(yè)主們參與意識(shí)的薄弱，以及作為業(yè)主的代言機(jī)構(gòu)的缺失。

　　這就是我們所說的業(yè)主主權(quán)的悖論：業(yè)主委托政府管理業(yè)主主權(quán)的專項(xiàng)維修金，但是委托的契約，不是業(yè)主與政府合意的。

　　現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)，大多把要點(diǎn)集中在市場(chǎng)主體的物業(yè)、開發(fā)的合同糾葛之中，而忽略了與政府的契約。一個(gè)物業(yè)或開發(fā)的侵權(quán)帶來的損失，是具體的個(gè)體的，但是如果政府契約侵權(quán)，則損失將是普遍的廣泛的。并且政府作為維護(hù)社會(huì)公義之要道，這條道路堵上了，契約精神毀壞了，社會(huì)風(fēng)氣敗壞了，這才是最大的業(yè)主們的權(quán)利損失。

　　依照相關(guān)法規(guī)，業(yè)主是專項(xiàng)維修資金的主人，是決策人，而政府特定的機(jī)構(gòu)則是代管人。根據(jù)契約合意的原則，按照上述的角色關(guān)系，業(yè)主們將當(dāng)然擁有如下權(quán)利，政府代管人也將承擔(dān)如下義務(wù)：

　　1、資產(chǎn)配置的權(quán)利：

　　有權(quán)要求代管人將資金的50%或者70%存為5年定期存款，而政府代管人則有義務(wù)去執(zhí)行，如果其未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，那么該機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)業(yè)主的損失并給與賠償;

　　2、資產(chǎn)使用的權(quán)利：

　　有權(quán)依據(jù)小區(qū)的維修需要，由獲得授權(quán)的業(yè)委會(huì)劃轉(zhuǎn)維修資金，并自行承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。其次，還可以依據(jù)小區(qū)業(yè)主的共同意愿，將部分資金用于購買建筑物保險(xiǎn)。

　　3、戶頭轉(zhuǎn)移的權(quán)利：

　　業(yè)主們有權(quán)要求代管人將資金在法定的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移到其專戶當(dāng)中，如果未能按期完成，代管人應(yīng)付賠償之義務(wù)。

　　4、約定服務(wù)費(fèi)的權(quán)利：

　　業(yè)主有權(quán)與代管人協(xié)商代管費(fèi)的比率，雙方參照市場(chǎng)情況談判該比率是存款利息的1%還是50%，而不是現(xiàn)在單方面的決定。

　　但現(xiàn)實(shí)是，這一切權(quán)利都無法實(shí)現(xiàn)或難以實(shí)現(xiàn)。這項(xiàng)因?yàn)闃I(yè)主主權(quán)悖論導(dǎo)致的業(yè)主與政府之約，其結(jié)果就是業(yè)主們的專項(xiàng)維修資金既不能增值，也無法使用。乃至于全國范圍的巨大的業(yè)主損失。

　　事實(shí)上，如果重新以合意的方式訂立契約，我們完全相信這里將催生巨大的更多的共贏利益：

　　1、

　　保險(xiǎn)：

　　業(yè)主組織除了可以依照業(yè)主的授權(quán)，約定長期的存款以增值之外;還可以將部分增值，向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購買小區(qū)建筑物保險(xiǎn)。當(dāng)建筑物損壞后，保險(xiǎn)公司可以提供必要的甚至是應(yīng)急的維修，這樣就彌補(bǔ)了業(yè)主們(包括開發(fā)商)對(duì)物業(yè)公司維修的單一依賴。

　　2、

　　監(jiān)察：

　　在合意基礎(chǔ)上的契約，必然會(huì)賦予相關(guān)政府機(jī)構(gòu)以“監(jiān)察人”的身份，這樣每筆支出都將在機(jī)構(gòu)留存相關(guān)備案資料，質(zhì)疑的業(yè)主可以選擇到此進(jìn)行查詢，由此為業(yè)主們提供更多的財(cái)產(chǎn)看顧服務(wù)，獲得合意的利息分享。

　　更多的不當(dāng)?shù)恼跫s都需要大家主動(dòng)去修正，比如業(yè)主與政府就人防車庫使用的契約。政府作為公共服務(wù)的提供者，其擁有的人防車庫，在明明知道小區(qū)車庫車位緊張的情況下，是以牟利為目的，將人防車庫授權(quán)給開發(fā)商，鼓勵(lì)其哄抬價(jià)格，縱容其出租給非小區(qū)業(yè)主，由此制造供給緊張，借此牟取暴利?還是以維護(hù)社會(huì)公平為目的，將人防車位授權(quán)給業(yè)主大會(huì)，首先滿足業(yè)主們的需要，增大小區(qū)車位的供應(yīng)，平抑奸商的貪鄙，恢復(fù)社會(huì)之公義?

　　在沒有業(yè)主參與下，業(yè)主的意愿是無法與其合意的。盡管業(yè)主們法訴訟維權(quán)，去要求相關(guān)機(jī)構(gòu)與之合意磋商，但是，如果業(yè)主們不采取這些行動(dòng)，業(yè)主與其契約就沒有達(dá)成。他將不會(huì)考慮業(yè)主的切實(shí)利益，因?yàn)榇蠹覜]有約定，于是就沒有相互的義務(wù)。

　　又比如消防檢查后，檢查結(jié)果是交給物業(yè)企業(yè)，還是在小區(qū)向全體業(yè)主公示?比如衛(wèi)生、綠化、環(huán)境、規(guī)劃等等，這些機(jī)構(gòu)的制度，在沒有業(yè)主主動(dòng)要求合意立約的情況下，他們維系著舊有的軌跡在運(yùn)轉(zhuǎn)，盡管他們的職員或領(lǐng)導(dǎo)，在回到小區(qū)后也是業(yè)主。

　　因此，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)主動(dòng)協(xié)作起來，通過行政溝通、復(fù)議與訴訟、合法性審查、推動(dòng)陽光立法等途徑，搭建起真實(shí)的契約溝通平臺(tái)，以主權(quán)者的面貌出現(xiàn)，阻止錯(cuò)誤的契約的延續(xù)，并推動(dòng)重新建立真實(shí)的與政府之契約。

　　還有更多的，諸如與物業(yè)企業(yè)、與建設(shè)單位、與其他民間組織、與媒體約、與律師約、與審計(jì)約、與業(yè)委會(huì)聯(lián)合體約......。沒有基于契約精神的重構(gòu)，那看似龐大的舊式住宅物業(yè)管理體系，必然崩塌。住宅經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變化，從公有制住房為主體發(fā)展到私有制住房為主體，帶來了住宅建筑物管理領(lǐng)域，兩種制度體系的根本沖突：一種是基于業(yè)主主權(quán)的合意契約的業(yè)主自治制度體系，另一種則是基于行政干預(yù)與市場(chǎng)壟斷的制度體系。

　　此外業(yè)主主權(quán)的增加，將業(yè)主從行政單位職員--依從于上下級(jí)命令秩序的權(quán)利模式--轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌I(lǐng)域的一人一票的權(quán)利模式轉(zhuǎn)型。這使得小區(qū)內(nèi)的業(yè)主全然面對(duì)未曾有過的主權(quán)生活。這必然要帶來民主議事、遵守契約、寬恕精神等新型文化的導(dǎo)入。

　　最后則是住宅區(qū)的開放與輻射，不僅僅從經(jīng)濟(jì)鏈條影響到住宅區(qū)之外，更是一種“共有人共同管理共有物”的主權(quán)思想，將不斷輻射而遠(yuǎn)播。

　　誰都無權(quán)要求他人自行轉(zhuǎn)變，除非我們主動(dòng)提出，我們的重約的主張。這個(gè)契約精神，還需要更多的業(yè)委會(huì)更多的先行者去喚醒，但是這項(xiàng)工作之復(fù)雜，單單一個(gè)業(yè)委會(huì)無法完成，需要眾多業(yè)委會(huì)構(gòu)成的業(yè)委會(huì)聯(lián)合體與社會(huì)各界一起來完成。在組建業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的過程中，我們的業(yè)委會(huì)們還應(yīng)該意識(shí)到，為了保障宣傳、發(fā)動(dòng)，業(yè)主自治、業(yè)主契約精神的喚醒，還必須要說服業(yè)主提供業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的會(huì)費(fèi)，并將其作為義務(wù)寫入規(guī)約之中。

　　總之，業(yè)主主權(quán)的力量沒有別的，就是當(dāng)我們?cè)絹碓蕉嗟乜梢韵嗷ゼs定、相互信任約定、相互堅(jiān)守約定、主動(dòng)尋求約定、不要放棄約定，那么，遵守契約精神，精熟于立約技術(shù)，因成功立約而增強(qiáng)共同利益，對(duì)立約充滿信心的我們，就能聚攏更多的社會(huì)力量重新約定我們需要的新秩序、新未來。

篇2：立約——住宅小區(qū)業(yè)主自治之魂

　　立約--住宅小區(qū)業(yè)主自治之魂

　　一、中國住宅小區(qū)物業(yè)管理制度的演進(jìn)：

　　(一)、公有制住房為主體時(shí)期：

　　房屋的所有者為國家，單位是代管主體。單位設(shè)置了行政部門，對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)與租戶的溝通，對(duì)外通過購買專業(yè)維修服務(wù)以及其它細(xì)分服務(wù)，對(duì)單位大院的住宅進(jìn)行維修，對(duì)環(huán)境進(jìn)行管理。這類似于單一大股東的情形。

　　(二)公有制住房體系向私有制住房體系轉(zhuǎn)變的過渡時(shí)期：

　　在原有的建筑物內(nèi)，出現(xiàn)主體分散化趨勢(shì)。比如單一大院出現(xiàn)多個(gè)不同單位，或者單位的房子賣給了個(gè)人，或者大院里出現(xiàn)了商品房性質(zhì)的樓盤。本來單一行政單位統(tǒng)一控制的“單一股東”模式，變成了部分合伙股東模式。由于市場(chǎng)集約化程度不高，建筑物共有共用部份的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，溝通成本大幅增加。

　　(三)一體化物業(yè)服務(wù)時(shí)期：

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》與深圳模式的確定，住宅物業(yè)管理的一體化模式得到普及。這個(gè)模式回避了關(guān)于建筑物共有部分產(chǎn)權(quán)關(guān)系的清晰化的基礎(chǔ)工作，回避了不同主體通過合意契約達(dá)成共同組織進(jìn)行小區(qū)治理的基礎(chǔ)工作。而是在當(dāng)時(shí)社會(huì)背景下，借助行政的力量，采取兩極整合的辦法，一方面將住宅小區(qū)的共用部分的管理權(quán)與所有權(quán)分離，將某個(gè)區(qū)域的所有者手中分散的含糊的管理權(quán)打包整合授予一家綜合性的物業(yè)公司。另一方面，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》來規(guī)定，一個(gè)管理區(qū)域內(nèi)，這家物業(yè)公司可以獨(dú)攬并整合下游的細(xì)分服務(wù)。

　　這種補(bǔ)丁式、應(yīng)急式的改革，從歷史貢獻(xiàn)看，在當(dāng)時(shí)大大提升了服務(wù)溝通的效率，大大降低了社會(huì)沖突;同時(shí)把一批散亂的住宅區(qū)需要的服務(wù)商做了一次整合，推動(dòng)了一批一體化物業(yè)公司形成與發(fā)展，為未來的市場(chǎng)提供了一種商業(yè)模式選擇。

　　但是，隨著住宅私有化的進(jìn)一步發(fā)展，回避不了的基礎(chǔ)問題再次浮現(xiàn)，最終導(dǎo)致當(dāng)前一體化物業(yè)服務(wù)的困境。

　　(四)全面的住房私有化時(shí)期(業(yè)委會(huì)時(shí)期)：

　　隨著更多的公房進(jìn)一步私有化，更多單位消失，更多商品房銷售，原先一體化物業(yè)公司面對(duì)的業(yè)主數(shù)量超大幅度倍增。一個(gè)單位的住宅樓私有化完成，業(yè)主數(shù)量從原來的1個(gè)業(yè)主迅速變成100個(gè)甚至幾百個(gè)業(yè)主。而原先這些業(yè)主，可以由原單位為代表與物業(yè)企業(yè)溝通，現(xiàn)在這些不同單位的職工，一下子都成了平等主體，他們沒有了共同代表，他們的合意如何形成?

　　這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)溝通問題，1個(gè)物業(yè)公司能夠與5個(gè)單位10個(gè)業(yè)主溝通，但是他如何才能與1000個(gè)、5000個(gè)業(yè)主溝通呢?如何與如此巨大的業(yè)主數(shù)量商量定價(jià)?商議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?于是制度中提供了一種選擇，通過成立業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建業(yè)主主體機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主來行使市場(chǎng)談判的甲方職責(zé)，由此改變溝通效率大幅度下降的問題。

　　制度的考慮是理想的，在此階段，30%的小區(qū)迅速成立了業(yè)委會(huì)，但很快業(yè)委會(huì)就成了一些人的心中之痛。

　　物權(quán)的自由飛翔，迅速觸發(fā)一系列在傳統(tǒng)行政為主體的社會(huì)環(huán)境下掩藏的更深層次的社會(huì)矛盾：要求明確資產(chǎn)、要求更換物業(yè)、要求歸還歷史侵占、拒絕接受不合理的行政指導(dǎo)、變更了行政安排的社會(huì)救濟(jì)、斬?cái)嗔嘶鶎有姓幕疑杖搿①|(zhì)疑行政部門的作為、要求對(duì)一系列法律法規(guī)進(jìn)行合法性審查、要求廢除黑箱式的部門立法......這一切如疾風(fēng)驟雨一般迅速刮來，于是我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)所帶來的遠(yuǎn)不是物業(yè)費(fèi)定價(jià)難。我們常說“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定了上層建筑”，當(dāng)住宅公有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌接兄茷橹黧w時(shí)候，上層建筑確沒有跟上。這個(gè)大蘿卜，帶出了巨量的泥。很快各種力量也卷入其中，開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主、政府等多方的利益博弈，造成小區(qū)的動(dòng)蕩不安，而且由于上層建筑的立法沒有跟上，許多利益爭斗處于無法可依狀態(tài)，每一個(gè)看似平靜的小區(qū)下，其實(shí)都隱藏著一個(gè)個(gè)致命的暗流，也許在遇到某一個(gè)礁石時(shí)，就會(huì)打破表面的平靜，掀起濤天巨浪。

　　(五)割據(jù)與相持階段的出現(xiàn)：

　　因?yàn)闃I(yè)主作為一個(gè)社區(qū)群體的數(shù)量巨大，于是業(yè)主領(lǐng)域的風(fēng)風(fēng)雨雨?duì)縿?dòng)社會(huì)方方面面，各種力量反復(fù)斗爭最終在各個(gè)小區(qū)逐步達(dá)成均衡。這個(gè)均衡的典型特征，就是不同勢(shì)力對(duì)業(yè)主權(quán)益的割據(jù)，具體割據(jù)規(guī)模的大小，割據(jù)種類的多少，依據(jù)各個(gè)小區(qū)與相關(guān)勢(shì)力斗爭的力量對(duì)比。但是總體上，由于社會(huì)基礎(chǔ)制度(法律法規(guī))的相似，歷史背景的相似，各派力量規(guī)模對(duì)比的相似，基本呈現(xiàn)相似的割據(jù)格局。

　　(六)反思與探索階段：

　　反思階段的主要特征有兩個(gè)：一個(gè)是業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的出現(xiàn),促使業(yè)主群體出現(xiàn)主權(quán)意識(shí);一個(gè)則是業(yè)主專家們開始反思我們的制度體系，并開始出現(xiàn)對(duì)內(nèi)重構(gòu)主權(quán)契約、對(duì)外重構(gòu)授權(quán)契約探索過程。

　　業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的出現(xiàn)，是基于兩個(gè)方面的推動(dòng)。首先是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，許許多多小區(qū)都有類似的問題，因此抱團(tuán)取暖相互取經(jīng);其次當(dāng)業(yè)主們進(jìn)一步意識(shí)到這種普遍的雷同意味著法律法規(guī)對(duì)業(yè)主主體權(quán)利義務(wù)的錯(cuò)配時(shí)候，他們從不自覺地抱團(tuán)開始了有意識(shí)的聯(lián)合維權(quán)。這個(gè)聯(lián)合維權(quán)的行動(dòng),進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)主發(fā)現(xiàn)其群體自身的主權(quán)意識(shí)。

　　正是由于聯(lián)合體的出現(xiàn)，促進(jìn)了社會(huì)力量的融聚，不只是業(yè)委會(huì)委員，還包括律師、學(xué)者、媒體、物業(yè)、人大、政協(xié)等社會(huì)各界廣泛加入，開始借助各種社會(huì)學(xué)等理論系統(tǒng)研究業(yè)主立約行為，開始系統(tǒng)剖析各種相關(guān)的法律法規(guī);一些觀念較為超前地區(qū)，還開始了積極參與立法建議，甚至運(yùn)用了立法審查、立法評(píng)估等高層次針對(duì)法律的維權(quán)手段。

　　同時(shí)，考慮到業(yè)委會(huì)、業(yè)主社團(tuán)等法人地位難以實(shí)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的注冊(cè)，也成為了聚合法律、審計(jì)、監(jiān)理等專業(yè)輔助機(jī)構(gòu)的一個(gè)商務(wù)平臺(tái)，可以降低各個(gè)小區(qū)的購買成本。同時(shí)，作為一個(gè)溝通各個(gè)小區(qū)的橋梁，地方政府與業(yè)主們也達(dá)成了某種立法主體上的共識(shí)：政府希望借此獲得理性信息以修補(bǔ)立法環(huán)節(jié)的主體缺漏，業(yè)主們期待合法地、理性地、綜合地表達(dá)主體意愿并實(shí)質(zhì)性參與立法。

　　二、住宅小區(qū)治理模型：

　　1、單一股東：

　　在國內(nèi)，比如開發(fā)建設(shè)還未開始銷售時(shí)候，或者公有制單位時(shí)期。甲方為單一股東，他可以選擇一家一體化物業(yè)公司為乙方，也可以直接從市場(chǎng)上購買各類細(xì)分的服務(wù)。

　　2、部分合伙股東：

　　如果有10個(gè)合伙股東，每個(gè)人各自去市場(chǎng)采購物業(yè)服務(wù)，有的人選擇這家一體化物業(yè)公司，有的人選擇那家，還有的人選擇從市場(chǎng)上分散采購，那么大家對(duì)共有物的管理，就要亂套。

　　于是，合伙股東們反復(fù)磋商，首先達(dá)成最基本的人人同意的根本契約“章程”，章程中約定分?jǐn)偩S修費(fèi)、互不侵犯、以及為了提高管理效率而采取甲方代表人的基本原則。合伙人還進(jìn)一步對(duì)代表人崗位職責(zé)作了規(guī)定，并約定采取共同投票，少數(shù)服從多數(shù)的辦法，來集體選擇符合崗位要求的具體的甲方代表，授權(quán)他選聘物業(yè)服務(wù)人。于是，當(dāng)甲方代表選定后，這個(gè)代表可以選擇一家一體化物業(yè)公司為乙方，也可以選擇從市場(chǎng)上購買各類細(xì)分的物業(yè)服務(wù)。

　　3、區(qū)分所有的模式(1000戶業(yè)主)：

　　到了區(qū)分所有的1000戶模式下，盡管合伙人數(shù)量增加了，但合伙的業(yè)主們的經(jīng)濟(jì)關(guān)系并沒有改變，按理與上述合伙股東模式?jīng)]有差別。有變化的，一個(gè)是1000戶的業(yè)主之契約(章程)，在技術(shù)上，要比10戶的，起草與簽署起來較費(fèi)時(shí)間;另一個(gè)是權(quán)利從建設(shè)單位向業(yè)主群體轉(zhuǎn)移的環(huán)節(jié),權(quán)利是否完全并及時(shí)轉(zhuǎn)移;同時(shí)，考慮到業(yè)主的能力差異，需要社會(huì)其它組織如審計(jì)、保險(xiǎn)、業(yè)主協(xié)會(huì)等給予輔助。在海外，100戶區(qū)分所有業(yè)主、1000戶區(qū)分所有業(yè)主，都可以如此自治管理。

　　以上三種模式，在住宅區(qū)其實(shí)都是現(xiàn)實(shí)可行的。

　　三、契約的意義與小區(qū)立約分析

　　通過以上制度背景與歷史背景的介紹，我們獲得了對(duì)當(dāng)下契約體系的一個(gè)深入認(rèn)識(shí)。下面我們將進(jìn)一步分析契約的意義及業(yè)主自治的兩個(gè)核心契約。

　　為了確保共同利益最大化，雙方或多方依據(jù)“合意”，基于各自的資源認(rèn)同，相互承諾行動(dòng)的“義務(wù)”，這就是訂立契約。

　　面對(duì)共同利益的需要,大家通過合意訂立契約，遵守契約履行“義務(wù)”，得到了期待的“利益”，這過程促使大家更為信賴“契約”，更履行義務(wù)以獲得利益。這就形成了一個(gè)“利益-合意-契約-義務(wù)-利益”的正反饋。這使得契約得以穩(wěn)固。如果契約非合意，如果契約沒有指向共同利益的增長，如果契約錯(cuò)誤約定了義務(wù)，或者義務(wù)得不到執(zhí)行，那么這個(gè)正反饋將無法形成，共同利益也將無法實(shí)現(xiàn)。

　　全面觀察當(dāng)前物業(yè)行業(yè)與業(yè)主自治，我們看到的是一個(gè)豐富的“契約樹”，它包括了：業(yè)主對(duì)業(yè)主之約、業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)之約、業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)聯(lián)盟體之約、業(yè)主對(duì)政府之約、業(yè)主對(duì)開發(fā)商之約、業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)之約...

　　正是這些契約構(gòu)筑了我們當(dāng)下小區(qū)治理的基礎(chǔ)，同時(shí)也造成了許許多多的混亂。

　　我們通過觀察關(guān)注如下要點(diǎn)來評(píng)估契約：首先是正確的利益判斷、其次是主體達(dá)成合意、其次是履行義務(wù)、其次是分析義務(wù)對(duì)利益的正效應(yīng)、最后判斷反向破壞的影響。通過這樣的分析，我們可以全面理解這些契約在業(yè)主自治中的真實(shí)效用。

　　接下來，我們具體分析一下業(yè)主自治的兩個(gè)核心契約：物業(yè)費(fèi)之約、業(yè)主與政府的專項(xiàng)維修資金之約，這二個(gè)契約，一個(gè)是業(yè)主與業(yè)主的約，一個(gè)是業(yè)主與政府之約。第一個(gè)是業(yè)主主權(quán)確立之約，第二是業(yè)主主權(quán)轉(zhuǎn)授政府之約，這兩個(gè)契約，不僅是業(yè)主自治的根本契約，還涉及到業(yè)主的兩大共有資產(chǎn)，一個(gè)是物業(yè)費(fèi)，一個(gè)是專項(xiàng)維修資金。通過對(duì)這兩個(gè)核心契約的分析，我們發(fā)現(xiàn)了業(yè)主合意悖論，這體現(xiàn)在業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)職能的合意與自身義務(wù)履行的矛盾;其次發(fā)現(xiàn)了業(yè)主主權(quán)悖論，這體現(xiàn)在業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的權(quán)利轉(zhuǎn)授卻無法獲益的矛盾。針對(duì)這兩個(gè)契約的內(nèi)在矛盾，我們提出了一定的修補(bǔ)的思路。以下我們來具體分析。

　　(A)業(yè)主與業(yè)主之約：業(yè)委會(huì)悖論

　　如果業(yè)主們依據(jù)包干制物業(yè)合同分別將物業(yè)費(fèi)交給物企，這筆錢成為物企的經(jīng)營收入，成為其自有資金。如果有物業(yè)經(jīng)理以“使用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法”，將物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)作他用，這將是其企業(yè)經(jīng)營行為，與業(yè)主無關(guān)。

　　如果業(yè)主們將這些物業(yè)費(fèi)集中繳納到小區(qū)共有賬戶，并依照酬金合同與物企簽約，那么除了酬金之外的物業(yè)費(fèi)就成為業(yè)主們的共有財(cái)產(chǎn)，如果有物業(yè)經(jīng)理以“使用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法”，將物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)作他用，那么他將受到詐騙罪的刑事懲罰。

　　因此，依據(jù)理性，業(yè)主與業(yè)主應(yīng)當(dāng)建立共同契約，同意將“繳納物業(yè)費(fèi)到共有賬戶”約定為業(yè)主共同義務(wù)。這樣的業(yè)主契約對(duì)整體的利益保護(hù)是最大的。

　　但在實(shí)際過程中，業(yè)主們一旦聽到業(yè)委會(huì)委員說“大家把物業(yè)費(fèi)繳存到小區(qū)共有賬戶上吧”，業(yè)主們的第一反應(yīng)是“STOP”，然后就是如何監(jiān)督這些委員不要亂花錢。防備、戒備心理促使業(yè)主們不敢把錢繳存到由業(yè)委會(huì)管理的共有賬戶。

　　同時(shí)，一些業(yè)委會(huì)一聽到酬金制、物業(yè)費(fèi)存到小區(qū)共有賬戶，也立刻表現(xiàn)出詫異：那該多麻煩，我們不專業(yè)需要審核太多，責(zé)任太大了...還有一些街道人員，更是滿心不愿，這樣操作給他們帶來多大的損失啊。

　　如果物業(yè)費(fèi)、公共收益還繼續(xù)保留在物企賬上，小區(qū)里就沒有事實(shí)上的“共有財(cái)產(chǎn)”。可悲的業(yè)委會(huì)為了運(yùn)轉(zhuǎn)，只好與物企共管賬戶，或者在物企里設(shè)立一個(gè)業(yè)委會(huì)的賬表，記錄公共收益分成。無論如何小區(qū)物業(yè)費(fèi)這筆巨大的共有資產(chǎn)，其“共有財(cái)產(chǎn)”的法律性質(zhì)就是無法確立。

　　于是悖論出現(xiàn)了，業(yè)主們選舉業(yè)委會(huì)是為了管理好物業(yè)費(fèi)等共有財(cái)產(chǎn)，但是業(yè)主們既不約定物業(yè)費(fèi)的共有財(cái)產(chǎn)屬性，也不繳納物業(yè)費(fèi)到共有賬戶里，而是直接交給物業(yè)企業(yè)并接受其為企業(yè)私產(chǎn)，而業(yè)委會(huì)無法管理物企的私產(chǎn)，那么要業(yè)委會(huì)干什么呢?

　　用契約分析的方法來看，業(yè)主們是否意識(shí)到以下相互承諾對(duì)保護(hù)共同利益是必要的：

　　1、把“物業(yè)費(fèi)”約定為“共有財(cái)產(chǎn)”屬性;

　　2、為其設(shè)定一個(gè)小區(qū)共有賬戶，使得管理監(jiān)督便利;

　　3、將物業(yè)費(fèi)繳納到共有賬戶是每個(gè)業(yè)主的義務(wù);

　　如果是必要的，那么只有把這些都寫入到業(yè)主之間的共同契約中，業(yè)委會(huì)才將成為真實(shí)的必需品，業(yè)主也才能更好地發(fā)揮社會(huì)各類資源的幫助，如審計(jì)、法律等手段保護(hù)自己的利益。

　　這時(shí)，我們的一些業(yè)主就要問了，將物業(yè)費(fèi)繳存到業(yè)主的共有賬戶中，有沒有法律依據(jù)?這個(gè)不用擔(dān)心，《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》都沒有對(duì)物業(yè)費(fèi)繳納至共有賬戶作為業(yè)主的義務(wù)給于否定或禁止，民法的原則是“法無禁止即可為”。

　　我們有的業(yè)主還要問，如果業(yè)委會(huì)專權(quán)、謀私，怎么辦?由于這筆款項(xiàng)是繳存到共有賬戶，其本質(zhì)已發(fā)生了變化，不管是業(yè)委會(huì)管理或是業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理，我們的業(yè)主都掌握了主動(dòng)權(quán)，任何人沒有理由可以拒絕查賬;業(yè)主、業(yè)委會(huì)都可以請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì);發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主或業(yè)委會(huì)都可以起訴至法院，量刑判罪。而原來，繳存至物業(yè)公司的，不管物業(yè)如何濫用，都只是物業(yè)企業(yè)自身的管理行為，與業(yè)主無關(guān)。

　　事實(shí)上,

　　將物業(yè)費(fèi)繳納至共有賬戶已逐步成為了當(dāng)下明智的業(yè)主們的第一項(xiàng)“共識(shí)”，未來還將成為社會(huì)的共識(shí)與司法共識(shí)：如果某個(gè)業(yè)主拒絕將錢匯入這個(gè)共有賬戶,或者,物業(yè)公司未經(jīng)許可而將業(yè)主繳費(fèi)直接匯入自身賬戶,法院都應(yīng)裁判是侵犯公利與盜用公款行為。

　　為了確保這一共識(shí)的形成，作為即將競(jìng)選的業(yè)委會(huì)委員們,你們也當(dāng)明確與業(yè)主們建立信約.如果業(yè)主們沒有達(dá)成一致,不愿意將物業(yè)費(fèi)匯入共有賬戶,那么,你們維護(hù)大家利益的前提根本不存在.這個(gè)時(shí)候,你們應(yīng)該放棄參加選舉,回頭到業(yè)主之中,繼續(xù)進(jìn)行反復(fù)的討論,直到大家接受,共同實(shí)質(zhì)地建立這個(gè)共同的權(quán)利體來。在物業(yè)管理中，最重要的自治基礎(chǔ)環(huán)節(jié),就是這個(gè)大家相約歸集物業(yè)費(fèi)于共同賬戶的環(huán)節(jié),這個(gè)環(huán)節(jié)順利了,治理才有了自治的可能。

　　因此，根據(jù)以上的分析，我們可以看到，當(dāng)下許多小區(qū)的“業(yè)主與業(yè)主之約”，存在義務(wù)缺失，沒有為“業(yè)主與業(yè)委會(huì)之約”建立起正向激勵(lì)的反饋環(huán)。物業(yè)費(fèi)不繳存入公戶，使得司法保護(hù)的好處無法實(shí)現(xiàn)，由此進(jìn)一步破壞了大家對(duì)公賬機(jī)制的信任，更進(jìn)一步減緩了繳納入公戶的意愿。

　　如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主們認(rèn)同繳納物業(yè)費(fèi)到公戶的義務(wù)呢?從契約的角度出發(fā)，首先是合意。也就是業(yè)主們要自愿。而這個(gè)自愿，取決于業(yè)主們意識(shí)到這樣做是對(duì)共同利益有好處，當(dāng)然也包括對(duì)自己有好處。因此，要設(shè)法實(shí)現(xiàn)交互地、廣泛的意見分享，各種意見充分表露，并讓大家充分知曉各方意見，并非要許諾這樣做的好處，而是要促使業(yè)主們自行分析討論其中的好處，這對(duì)于大家建立起真實(shí)的而非強(qiáng)迫的“合意”非常重要。

　　這個(gè)過程，一定有很多質(zhì)疑，特別是對(duì)具體操作細(xì)則的質(zhì)疑，對(duì)業(yè)委會(huì)委員的動(dòng)機(jī)的質(zhì)疑。面對(duì)這些質(zhì)疑，一定要掌握這個(gè)“合意”的原則，過分的表白而不是建設(shè)性的意見，都會(huì)破壞合意的形成。

　　其次，當(dāng)一部分群體形成合意，另外一部分沒有或者還在觀望時(shí)候，建議進(jìn)行一次集體意見的調(diào)查，并公布所有的調(diào)查結(jié)果。這次調(diào)查，除了態(tài)度，還包括建設(shè)性意見，一起公布出來。這樣的調(diào)查，可以采取集中入戶的方式，也可以采取，如果條件許可，分樓分區(qū)域自行組織調(diào)查、區(qū)域公示與集體公示相結(jié)合的方式。這樣做，可以促使大家更容易了解身邊的意見，如本樓的本層的業(yè)主意見，因?yàn)橄嗷ジ鼮槭煜ひ虼藢?duì)于公意的形成更有參考意義。公示表決的過程，可以促使業(yè)主們清楚看到鄰居的想法，用共同的想法調(diào)整自己的想法。

　　不同的小區(qū)，業(yè)主的組分不完全一樣。有的小區(qū)，存在3-4家大型單位，有的小區(qū)，存在1-2個(gè)家族關(guān)系密切返遷的村民群體，還有的小區(qū)，開發(fā)商就在其中就1棟或多棟樓。這個(gè)時(shí)候，盡管他們?cè)敢饨邮堋肮睢钡睦砟睿俏幢亟邮軜I(yè)委會(huì)的代管，而且他們?cè)敢馔婆e自己的團(tuán)隊(duì)代表來協(xié)調(diào)物業(yè)費(fèi)的歸集。這時(shí)，為了合意的達(dá)成，需要業(yè)委會(huì)采取妥協(xié)措施，比如，多個(gè)群體各自管理的公共賬戶，或者建立聯(lián)合的財(cái)務(wù)管理班子，或者授予實(shí)際的監(jiān)督權(quán)力等等。

　　物業(yè)費(fèi)約定為共有財(cái)產(chǎn)并存入共有賬戶的好處，首先是法律保護(hù)加強(qiáng)，其次則是財(cái)務(wù)清晰。法律的保護(hù)--我們都未必希望出現(xiàn)懲戒的機(jī)會(huì)--先依靠案例的宣傳。但是財(cái)務(wù)清晰的效果，業(yè)委會(huì)則應(yīng)盡快呈現(xiàn)這一好處，使得業(yè)主間承諾義務(wù)的正向激勵(lì)得以出現(xiàn)。最可取的辦法，就是更高頻度地公示財(cái)務(wù)信息，同時(shí)每個(gè)月可以指定一個(gè)日子，歡迎甚至是短信邀請(qǐng)具體業(yè)主前來審查賬目，并拍照到宣傳欄。

　　當(dāng)這個(gè)“共款共戶”的正向激勵(lì)初步形成后，酬金制的合同，以及相關(guān)的免稅的好處，就會(huì)使得業(yè)主更進(jìn)一步看到自身義務(wù)的履行，對(duì)自身群體帶來的積極變化。這個(gè)時(shí)候，則可以通過《管理規(guī)約》的修訂，將業(yè)主們的這項(xiàng)義務(wù)以合意契約的形式規(guī)定下來。

　　“共款共戶”的義務(wù)，不涉及其他建設(shè)單位、基層政府、物業(yè)企業(yè)等等外部因素，完完全全就是業(yè)主自己的內(nèi)部事務(wù)，他只是明智業(yè)主們的主權(quán)確立的行動(dòng)。但是他反映了，業(yè)主們對(duì)共同利益是否有著正確的理解，是否對(duì)實(shí)現(xiàn)共同利益的措施與業(yè)主義務(wù)做了正確規(guī)定，由此建立對(duì)共同利益最大化的契約，并通過履行這個(gè)契約得到了明確的好處。

　　這個(gè)契約實(shí)現(xiàn)的意義，非同尋常。因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)的探討與實(shí)現(xiàn)的過程，首先是業(yè)主們契約意識(shí)的升格過程。我們的傳統(tǒng)，缺少大規(guī)模群體的契約文化基礎(chǔ)。完成社區(qū)這個(gè)較大群體的“合意共識(shí)、建立契約、履行義務(wù)、形成社團(tuán)、獲得利益”，這樣一套完整的正向激勵(lì)過程，是一次心靈的啟迪與重塑。這件事的事實(shí)上的完成，將使得業(yè)主們學(xué)會(huì)管理共同財(cái)產(chǎn)，由此的獲利，將進(jìn)一步固化對(duì)共同合意立約的習(xí)慣的養(yǎng)成。這對(duì)于未來繼續(xù)沿著“約”與“法”的理性維權(quán)道路邁進(jìn)有積極的意義。

　　因此，這是業(yè)主自治過程中，傾心自治的業(yè)主們首先應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，而不是在基礎(chǔ)尚未打牢之前，致力于物業(yè)的更換、物權(quán)的爭議解決等涉及外部的目標(biāo)，盡管那些目標(biāo)看上去利益很大。

　　(B)業(yè)主與政府之約： 業(yè)主主權(quán)悖論

　　涉及到業(yè)主與政府之約的地方很多。有的約定涉及業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)管理，如專項(xiàng)維修資金，如小區(qū)開發(fā)過程中政府依照其職責(zé)形成的各類規(guī)劃、審批、監(jiān)督、驗(yàn)收等檔案資料。有的約定涉及國有并委托特定政府部門管理的資產(chǎn)，如規(guī)劃配套建設(shè)的學(xué)校、人防車庫等。還有的約定，涉及日常的監(jiān)督與管理，如消防檢查、治安檢查、水質(zhì)檢查等。

　　絕大部分的這些約定，不論是以法規(guī)形式出現(xiàn)的，還是以部門規(guī)章形式出現(xiàn)的，在其編制的過程當(dāng)中，往往都沒有業(yè)主主體的參加。換句話說，違反了契約合意的原則。因此，這些制度規(guī)章法規(guī)，事實(shí)上都沒有恰當(dāng)?shù)臉I(yè)主主權(quán)的體現(xiàn)。而且這些規(guī)章制度，還往往由政府委托行業(yè)專家們來編制，盡管這些專家往往是乙方的成員。這些都不是真正的契約。

　　比如，政府要代管你的專項(xiàng)維修金，這個(gè)契約，應(yīng)是雙方合意的體現(xiàn)，更何況我們是甲方。結(jié)果甲方缺席了，這個(gè)未經(jīng)合意的契約卻出臺(tái)了。這個(gè)悖論的出現(xiàn)，并非政府立法的故意，更重要的是業(yè)主們參與意識(shí)的薄弱，以及作為業(yè)主的代言機(jī)構(gòu)的缺失。

　　這就是我們所說的業(yè)主主權(quán)的悖論：業(yè)主委托政府管理業(yè)主主權(quán)的專項(xiàng)維修金，但是委托的契約，不是業(yè)主與政府合意的。

　　現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)，大多把要點(diǎn)集中在市場(chǎng)主體的物業(yè)、開發(fā)的合同糾葛之中，而忽略了與政府的契約。一個(gè)物業(yè)或開發(fā)的侵權(quán)帶來的損失，是具體的個(gè)體的，但是如果政府契約侵權(quán)，則損失將是普遍的廣泛的。并且政府作為維護(hù)社會(huì)公義之要道，這條道路堵上了，契約精神毀壞了，社會(huì)風(fēng)氣敗壞了，這才是最大的業(yè)主們的權(quán)利損失。

　　依照相關(guān)法規(guī)，業(yè)主是專項(xiàng)維修資金的主人，是決策人，而政府特定的機(jī)構(gòu)則是代管人。根據(jù)契約合意的原則，按照上述的角色關(guān)系，業(yè)主們將當(dāng)然擁有如下權(quán)利，政府代管人也將承擔(dān)如下義務(wù)：

　　1、資產(chǎn)配置的權(quán)利：

　　有權(quán)要求代管人將資金的50%或者70%存為5年定期存款，而政府代管人則有義務(wù)去執(zhí)行，如果其未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，那么該機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)業(yè)主的損失并給與賠償;

　　2、資產(chǎn)使用的權(quán)利：

　　有權(quán)依據(jù)小區(qū)的維修需要，由獲得授權(quán)的業(yè)委會(huì)劃轉(zhuǎn)維修資金，并自行承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。其次，還可以依據(jù)小區(qū)業(yè)主的共同意愿，將部分資金用于購買建筑物保險(xiǎn)。

　　3、戶頭轉(zhuǎn)移的權(quán)利：

　　業(yè)主們有權(quán)要求代管人將資金在法定的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移到其專戶當(dāng)中，如果未能按期完成，代管人應(yīng)付賠償之義務(wù)。

　　4、約定服務(wù)費(fèi)的權(quán)利：

　　業(yè)主有權(quán)與代管人協(xié)商代管費(fèi)的比率，雙方參照市場(chǎng)情況談判該比率是存款利息的1%還是50%，而不是現(xiàn)在單方面的決定。

　　但現(xiàn)實(shí)是，這一切權(quán)利都無法實(shí)現(xiàn)或難以實(shí)現(xiàn)。這項(xiàng)因?yàn)闃I(yè)主主權(quán)悖論導(dǎo)致的業(yè)主與政府之約，其結(jié)果就是業(yè)主們的專項(xiàng)維修資金既不能增值，也無法使用。乃至于全國范圍的巨大的業(yè)主損失。

　　事實(shí)上，如果重新以合意的方式訂立契約，我們完全相信這里將催生巨大的更多的共贏利益：

　　1、

　　保險(xiǎn)：

　　業(yè)主組織除了可以依照業(yè)主的授權(quán)，約定長期的存款以增值之外;還可以將部分增值，向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購買小區(qū)建筑物保險(xiǎn)。當(dāng)建筑物損壞后，保險(xiǎn)公司可以提供必要的甚至是應(yīng)急的維修，這樣就彌補(bǔ)了業(yè)主們(包括開發(fā)商)對(duì)物業(yè)公司維修的單一依賴。

　　2、

　　監(jiān)察：

　　在合意基礎(chǔ)上的契約，必然會(huì)賦予相關(guān)政府機(jī)構(gòu)以“監(jiān)察人”的身份，這樣每筆支出都將在機(jī)構(gòu)留存相關(guān)備案資料，質(zhì)疑的業(yè)主可以選擇到此進(jìn)行查詢，由此為業(yè)主們提供更多的財(cái)產(chǎn)看顧服務(wù)，獲得合意的利息分享。

　　更多的不當(dāng)?shù)恼跫s都需要大家主動(dòng)去修正，比如業(yè)主與政府就人防車庫使用的契約。政府作為公共服務(wù)的提供者，其擁有的人防車庫，在明明知道小區(qū)車庫車位緊張的情況下，是以牟利為目的，將人防車庫授權(quán)給開發(fā)商，鼓勵(lì)其哄抬價(jià)格，縱容其出租給非小區(qū)業(yè)主，由此制造供給緊張，借此牟取暴利?還是以維護(hù)社會(huì)公平為目的，將人防車位授權(quán)給業(yè)主大會(huì)，首先滿足業(yè)主們的需要，增大小區(qū)車位的供應(yīng)，平抑奸商的貪鄙，恢復(fù)社會(huì)之公義?

　　在沒有業(yè)主參與下，業(yè)主的意愿是無法與其合意的。盡管業(yè)主們法訴訟維權(quán)，去要求相關(guān)機(jī)構(gòu)與之合意磋商，但是，如果業(yè)主們不采取這些行動(dòng)，業(yè)主與其契約就沒有達(dá)成。他將不會(huì)考慮業(yè)主的切實(shí)利益，因?yàn)榇蠹覜]有約定，于是就沒有相互的義務(wù)。

　　又比如消防檢查后，檢查結(jié)果是交給物業(yè)企業(yè)，還是在小區(qū)向全體業(yè)主公示?比如衛(wèi)生、綠化、環(huán)境、規(guī)劃等等，這些機(jī)構(gòu)的制度，在沒有業(yè)主主動(dòng)要求合意立約的情況下，他們維系著舊有的軌跡在運(yùn)轉(zhuǎn)，盡管他們的職員或領(lǐng)導(dǎo)，在回到小區(qū)后也是業(yè)主。

　　因此，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)主動(dòng)協(xié)作起來，通過行政溝通、復(fù)議與訴訟、合法性審查、推動(dòng)陽光立法等途徑，搭建起真實(shí)的契約溝通平臺(tái)，以主權(quán)者的面貌出現(xiàn)，阻止錯(cuò)誤的契約的延續(xù)，并推動(dòng)重新建立真實(shí)的與政府之契約。

　　還有更多的，諸如與物業(yè)企業(yè)、與建設(shè)單位、與其他民間組織、與媒體約、與律師約、與審計(jì)約、與業(yè)委會(huì)聯(lián)合體約......。沒有基于契約精神的重構(gòu)，那看似龐大的舊式住宅物業(yè)管理體系，必然崩塌。住宅經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變化，從公有制住房為主體發(fā)展到私有制住房為主體，帶來了住宅建筑物管理領(lǐng)域，兩種制度體系的根本沖突：一種是基于業(yè)主主權(quán)的合意契約的業(yè)主自治制度體系，另一種則是基于行政干預(yù)與市場(chǎng)壟斷的制度體系。

　　此外業(yè)主主權(quán)的增加，將業(yè)主從行政單位職員--依從于上下級(jí)命令秩序的權(quán)利模式--轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌I(lǐng)域的一人一票的權(quán)利模式轉(zhuǎn)型。這使得小區(qū)內(nèi)的業(yè)主全然面對(duì)未曾有過的主權(quán)生活。這必然要帶來民主議事、遵守契約、寬恕精神等新型文化的導(dǎo)入。

　　最后則是住宅區(qū)的開放與輻射，不僅僅從經(jīng)濟(jì)鏈條影響到住宅區(qū)之外，更是一種“共有人共同管理共有物”的主權(quán)思想，將不斷輻射而遠(yuǎn)播。

　　誰都無權(quán)要求他人自行轉(zhuǎn)變，除非我們主動(dòng)提出，我們的重約的主張。這個(gè)契約精神，還需要更多的業(yè)委會(huì)更多的先行者去喚醒，但是這項(xiàng)工作之復(fù)雜，單單一個(gè)業(yè)委會(huì)無法完成，需要眾多業(yè)委會(huì)構(gòu)成的業(yè)委會(huì)聯(lián)合體與社會(huì)各界一起來完成。在組建業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的過程中，我們的業(yè)委會(huì)們還應(yīng)該意識(shí)到，為了保障宣傳、發(fā)動(dòng)，業(yè)主自治、業(yè)主契約精神的喚醒，還必須要說服業(yè)主提供業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的會(huì)費(fèi)，并將其作為義務(wù)寫入規(guī)約之中。

　　總之，業(yè)主主權(quán)的力量沒有別的，就是當(dāng)我們?cè)絹碓蕉嗟乜梢韵嗷ゼs定、相互信任約定、相互堅(jiān)守約定、主動(dòng)尋求約定、不要放棄約定，那么，遵守契約精神，精熟于立約技術(shù)，因成功立約而增強(qiáng)共同利益，對(duì)立約充滿信心的我們，就能聚攏更多的社會(huì)力量重新約定我們需要的新秩序、新未來。

篇3：業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別、業(yè)主自治制度設(shè)計(jì)

　　業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別以及業(yè)主自治制度設(shè)計(jì)

　　很多人把業(yè)主大會(huì)決定等同于業(yè)主共同決定，筆者認(rèn)為不然，而且這個(gè)不是很正確的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致業(yè)主決策的門檻奇高，從而影響業(yè)主自治體系的建立，業(yè)主的共同管理權(quán)被虛置，建筑物管理權(quán)被開發(fā)商和物業(yè)公司想當(dāng)然地代為行使。

　　下文試從四個(gè)方面來剖析業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別，最后提出不作區(qū)分的危害，以及如何合理設(shè)計(jì)業(yè)主自治制度，提高業(yè)主團(tuán)體決策效率。

　　一、 概念上的區(qū)別

　　業(yè)主大會(huì)決定的概念來自于《物權(quán)法》第七十八條，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力”。而業(yè)主大會(huì)的概念來自于兩個(gè)規(guī)定，其一，《物權(quán)法》第七十五條，“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”;其二，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)”。

　　因此，業(yè)主大會(huì)不是天然存在的，需要業(yè)主主動(dòng)設(shè)立，設(shè)立時(shí)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，不能有遺漏。設(shè)立業(yè)主大會(huì)之后，才出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)決定。

　　這里出現(xiàn)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域范圍的問題，也就是業(yè)主大會(huì)的成員范圍問題，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域的劃分方法，只是規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。我們知道《物權(quán)法》里沒有物業(yè)管理區(qū)域的概念，只有建筑區(qū)劃，但對(duì)建筑區(qū)劃的概念又沒有定義，只規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，當(dāng)然市政道路和綠地以及明示屬于個(gè)人的除外，所以，物業(yè)管理區(qū)域與建筑區(qū)劃是否是一回事，目前有爭論，各省市規(guī)定也不一樣。

　　筆者認(rèn)為建筑區(qū)劃主要跟業(yè)主的共有權(quán)有關(guān)，存在共有關(guān)系的物業(yè)應(yīng)當(dāng)在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，其原始的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是建筑規(guī)劃，而物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要是出于物業(yè)管理的方便性，一個(gè)建筑區(qū)劃下可以劃分多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，比如可以按建筑物來劃分物業(yè)管理區(qū)域。北京已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)小區(qū)由于各種矛盾交錯(cuò)從而劃分成多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由多個(gè)物業(yè)公司管理的情形，如ZJ莊園小區(qū)，甚至出現(xiàn)了在行政機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)下一幢樓劃分成兩個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的情形，如CY大廈。當(dāng)然，在劃分物業(yè)管理區(qū)域的過程中，如果未經(jīng)共有人同意分割共有物業(yè)，則不影響建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)的屬性。

　　因此，結(jié)合《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，理論和實(shí)踐上一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)可以劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，設(shè)立多個(gè)業(yè)主大會(huì)，一旦設(shè)立業(yè)主大會(huì)，就可以按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主共同決定一詞出現(xiàn)在《物權(quán)法》第七十六條，“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”。實(shí)際上，業(yè)主共同決定的權(quán)利來自于《物權(quán)法》第七十條規(guī)定的共有權(quán)和共同管理權(quán)。而關(guān)于共有權(quán)和共同管理權(quán)的行使，《物權(quán)法》第九十六條規(guī)定，“共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”。第九十七條規(guī)定，“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。因此，《物權(quán)法》第七十六條關(guān)于業(yè)主共同決定權(quán)的規(guī)定，實(shí)際是對(duì)業(yè)主共有權(quán)和共同管理權(quán)行使的一個(gè)特別規(guī)定。

　　因此，業(yè)主共同決定權(quán)是天然的，不需要設(shè)立，只要購買了區(qū)分所有的房屋，業(yè)主自然就擁有了業(yè)主共同決定權(quán)，就可以隨時(shí)作出業(yè)主共同決定。這對(duì)業(yè)主權(quán)利是一個(gè)保護(hù)，因?yàn)橹灰_發(fā)商賣出的房屋超過兩套，雖然面積上仍然占優(yōu)勢(shì)，但人數(shù)上已經(jīng)不占優(yōu)勢(shì)，就不可能再任意地更改規(guī)劃、出租出售業(yè)主共有部分，必須要經(jīng)過業(yè)主共同決定。

　　二、 權(quán)力來源和決定事項(xiàng)范圍上的區(qū)別

　　業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)范圍，無論是《物權(quán)法》，還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未作規(guī)定，而是由業(yè)主共同決定的《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的權(quán)力來源于業(yè)主共同決定。而且《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)范圍作出了限制性規(guī)定，“不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)”。而物業(yè)管理的定義，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二條的擴(kuò)展規(guī)定，“是指業(yè)主自行或者通過他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。但是，業(yè)主共同決定則不受《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條的約束，而且如果業(yè)主決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)，就不存在業(yè)主大會(huì)的權(quán)力問題。因此，各個(gè)小區(qū)的業(yè)主大會(huì)的權(quán)力和決定事項(xiàng)范圍是會(huì)有差別的。

　　《物權(quán)法》第七十六條對(duì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)范圍作了明確規(guī)定，主要包括(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條對(duì)“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”作出了規(guī)定，“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’”。

　　從上面可以看出，業(yè)主共同決定權(quán)是業(yè)主的原始權(quán)利，屬于物權(quán)的一部分，來自于《物權(quán)法》的規(guī)定，任何組織和個(gè)人不得侵害，而業(yè)主大會(huì)決定權(quán)來自于業(yè)主共同決定的授權(quán)，是派生的權(quán)力，業(yè)主可以通過業(yè)主共同決定予以取消。

　　三、 表決程序和條件上的區(qū)別

　　作出業(yè)主大會(huì)決定的具體程序和條件，無論是《物權(quán)法》，還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未作規(guī)定，但是，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定”。而根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》由業(yè)主共同決定。也就是說，作出業(yè)主大會(huì)決定的程序和條件，完全由業(yè)主以業(yè)主共同決定的方式，在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》給了業(yè)主很大的制度創(chuàng)設(shè)空間，不同的小區(qū)完全可以根據(jù)實(shí)際情況，通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定業(yè)主大會(huì)的表決程序和條件，降低表決難度。

　　業(yè)主共同決定的具體程序，無論是《物權(quán)法》，還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未作規(guī)定，但是，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定的條件，“決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

　　很多人在讀《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條時(shí)，都會(huì)誤讀為業(yè)主大會(huì)決定需要達(dá)到“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，其實(shí)是有問題的。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》在第十二條只是規(guī)定了業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的條件--應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，并沒有規(guī)定表決通過的條件。當(dāng)然，第十二條對(duì)業(yè)主大會(huì)如果決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的重要事項(xiàng)作出了限定，其表決通過的條件等同于業(yè)主共同決定的條件。也就是說，并不是在所有的情況下，業(yè)主大會(huì)都要按業(yè)主共同決定的條件來表決。

　　實(shí)際上，從《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定可以看出，業(yè)主共同決定權(quán)是屬于分散的業(yè)主個(gè)體的，是業(yè)主物權(quán)的組成部分，其決策方式和條件是嚴(yán)格限制的，而業(yè)主大會(huì)決定則是業(yè)主形成團(tuán)體組織后的團(tuán)體權(quán)力，不屬于分散的業(yè)主個(gè)體，其決策方式和條件可以比較靈活，由業(yè)主自行約定。

　　四、 可訴性和可撤銷性上的區(qū)別

　　《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條，“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”。也就是說，業(yè)主大會(huì)決定是可訴和可撤銷的，實(shí)踐中，業(yè)主可以業(yè)主委員會(huì)為被告提起訴訟，要求撤銷侵權(quán)的業(yè)主大會(huì)決定，相關(guān)行政機(jī)關(guān)也可以對(duì)違法的業(yè)主大會(huì)決定予以撤銷。關(guān)于這一點(diǎn)，已經(jīng)有相關(guān)的判例。但是，對(duì)業(yè)主共同決定是否可訴和可撤銷，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確規(guī)定，如果依據(jù)民事侵權(quán)的一般規(guī)則來處理，被告將是作出同意決定的所有業(yè)主，訴訟操作就不太容易實(shí)現(xiàn)。筆者尚未查到有這樣的判例。

　　五、 從《物權(quán)法》制定過程來看區(qū)別

　　1、《物權(quán)法》草案第5稿之前沒有規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主共同決定，只有建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議和業(yè)主會(huì)議的概念，并規(guī)定“建筑物區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)眾多的，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會(huì)”，這個(gè)說法后來在《物權(quán)法》頒布后，全國人大法律委員會(huì)主任胡康生主編的《中華人民共和國物權(quán)法釋義》第175頁有體現(xiàn)，“如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多的，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會(huì)”。

　　2、由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》先于《物權(quán)法》而頒布實(shí)施，規(guī)定了“業(yè)主大會(huì)”的組織形態(tài)，為了相銜接，后來的《物權(quán)法》草案規(guī)定了業(yè)主可以設(shè)立“業(yè)主大會(huì)”，同時(shí)將建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議所要決定的事項(xiàng)規(guī)定為由“業(yè)主共同決定”，而沒有規(guī)定由“業(yè)主大會(huì)”決定。

　　3、既然業(yè)主大會(huì)由業(yè)主共同決定設(shè)立，自然也可以由業(yè)主共同決定解散，但業(yè)主共同決定的權(quán)利是物權(quán)的一部分，具有排他性，任何組織和個(gè)人不得非法侵犯。

　　六、 不作區(qū)分的危害

　　很多人不區(qū)分業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別，導(dǎo)致很多嚴(yán)重的問題，比如：

　　1、 沒有成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主就不能行使業(yè)主共同決定權(quán)，從而對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，比如對(duì)改變規(guī)劃、改變共有物業(yè)的用途的行為，聽之任之或束手無策;

　　2、 將業(yè)主大會(huì)等同于全體業(yè)主，從而認(rèn)為業(yè)主大會(huì)決定的條件等同于業(yè)主共同決定的條件，從而引起業(yè)主大會(huì)開會(huì)難、投票難的問題。

　　3、 在建筑物管理中，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，物業(yè)公司借口單個(gè)業(yè)主不能代表全體業(yè)主，要求業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)才能監(jiān)督物業(yè)公司，而業(yè)主一旦試圖成立業(yè)主大會(huì)，就會(huì)進(jìn)入已經(jīng)被各種勢(shì)力縫制好的口袋，遭受巨大的阻力。

　　類似問題還很多，可以說，業(yè)主只能通過業(yè)主大會(huì)做決定的認(rèn)識(shí)，聽起來很美，實(shí)際上則已經(jīng)陷入泥潭。明明業(yè)主可以立即共同作出決定的事情，卻非要先成立業(yè)主大會(huì)才能做，從而被來自某些無良開發(fā)商、物業(yè)公司以及某些無良公務(wù)員的重重阻力將精力和熱情消耗殆盡，慢慢沉入泥潭中。

　　七、 合理設(shè)計(jì)業(yè)主自治制度，提高業(yè)主團(tuán)體決策效率

　　搞清了業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定區(qū)別以后，我們就能認(rèn)識(shí)到這么一個(gè)道理，業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)的目的是為了方便行使共同管理權(quán)，避免一盤散沙無法行使權(quán)利，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定也表明了這一點(diǎn)。因此，我們就可以來合理地設(shè)計(jì)業(yè)主自治制度，在法律框架內(nèi)，合法提高業(yè)主團(tuán)體的決策效率，降低業(yè)主大會(huì)的表決難度，讓業(yè)主大會(huì)這個(gè)業(yè)主團(tuán)體能夠隨時(shí)發(fā)出聲音，作出決定，從而根本上維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益。

　　建議方案如下：

　　方案一：在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決時(shí)，經(jīng)充分公示告知后，未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票”。(參考依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部20**年版的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條的規(guī)定，“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定”)。

　　方案二：在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定，“召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，會(huì)議有效。與會(huì)業(yè)主人數(shù)半數(shù)以上同意，可以作出業(yè)主大會(huì)決定”。(依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條)

　　方案三：在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定，“以幢(單元或樓層)為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表可以在授權(quán)范圍內(nèi)代表其所在的區(qū)域投票，作出業(yè)主大會(huì)的決定”。其具體的組織形式可以有業(yè)主大會(huì)代表會(huì)議、業(yè)主代表大會(huì)、樓門單元代表會(huì)議等形式。(參考依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部20**年版的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十七條和二十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定)。

　　方案四：業(yè)主可以通過管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，完善業(yè)主團(tuán)體的組織結(jié)構(gòu)，將業(yè)主委員會(huì)定位為業(yè)主團(tuán)體決定一般事項(xiàng)的常務(wù)機(jī)構(gòu)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主團(tuán)體作出決定，同時(shí)設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)予以制衡。(依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條)

　　在合理設(shè)計(jì)業(yè)主自治制度后，業(yè)主團(tuán)體就可以建立決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互制約又相互協(xié)調(diào)的業(yè)主自治體系，既提高了業(yè)主團(tuán)體的決策效率，又避免了權(quán)力濫用。