法院判定小區(qū)業(yè)委會越權(quán)聘物業(yè)無效
小區(qū)成立業(yè)委會后“罷免”了前期物業(yè)公司，并選聘了新的物業(yè)公司。然而新物業(yè)干了一年左右，就因為物業(yè)費繳納問題和業(yè)主產(chǎn)生糾紛，并將業(yè)主告上法庭。被起訴的業(yè)主表示，當初業(yè)委會選聘物業(yè)時沒有經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主同意，新物業(yè)根本無權(quán)來管理小區(qū)。法院經(jīng)審判認為，該物業(yè)入駐小區(qū)的程序的確不完善，業(yè)委會和其簽署的合同也是無效的。
拖欠物業(yè)費雙方上法庭
案件的起因是從一場物業(yè)費拖欠糾紛引起的--位于市中區(qū)的濟南某物業(yè)公司前不久將小區(qū)的一業(yè)主告上法庭，訴稱：自己作為小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，為該小區(qū)提供全方面的物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)一業(yè)主周先生與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定業(yè)主應(yīng)當按照1.23元每月每平方米的標準向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費。然而，業(yè)主周先生從簽訂合同開始一年多時間從沒有繳納物業(yè)服務(wù)費，雖經(jīng)物業(yè)公司多次催要，周先生拒不繳納。所以物業(yè)起訴周先生按合同約定繳納費用。
然而，面對物業(yè)的起訴，周先生稱，物業(yè)公司服務(wù)有瑕疵，未按《物業(yè)服務(wù)合同》全面履行義務(wù)，小區(qū)所有業(yè)主的電表在業(yè)主不知情的情況下，被他人更換，而物業(yè)卻視而不見，不履行自己的看護義務(wù)，也沒有及時通知業(yè)主。導(dǎo)致部分業(yè)主家中多日斷電。此外，物業(yè)公司對本小區(qū)電梯不及時進行維護和修理，使小區(qū)電梯經(jīng)常損壞停運，有時長達一月之久，給小區(qū)業(yè)主的生活、工作等各方面造成極大損失和不便。在周先生看來，物業(yè)極不稱職，這讓他繳納物業(yè)費感覺很吃虧。
選聘物業(yè)程序違法業(yè)主稱合同無效
在雙方的物業(yè)費糾紛，不滿意物業(yè)服務(wù)其實只是周先生拒絕交納物業(yè)費的表面原因，更為關(guān)鍵的是，周先生指出--物業(yè)公司其實是“非法”的!
法庭上，周先生指出，物業(yè)所訴自己依據(jù)的是其與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，然而依據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，周先生認為業(yè)委會與物業(yè)公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》程序違法，是無效合同。原來當時小區(qū)業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)出通告一份，內(nèi)容為在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作中，經(jīng)濟南市市中區(qū)房管局物業(yè)科指導(dǎo)，對現(xiàn)有選票由居委會監(jiān)督進行統(tǒng)計，共發(fā)放選票840張，收回僅僅53張。周先生認為，選定物業(yè)按法律規(guī)定必須有半數(shù)以上業(yè)主同意，顯然目前的物業(yè)公司的通過票數(shù)少于半數(shù)業(yè)主，所以是無效的。
法院認定物業(yè)選定程序違規(guī)，無效!
日前，此案經(jīng)濟南市中法院審理認為，根據(jù)我國《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主委員會作為業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)，可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主會議的授權(quán)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
其中，《物權(quán)法》 還規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”本案中，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的程序及所得票數(shù)，顯然不符合上述規(guī)定，業(yè)主委員會在未得到廣大業(yè)主的授權(quán)或同意的情況下，無權(quán)代業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，所以《物業(yè)服務(wù)合同》因為違反法律強制性規(guī)定而無效。
篇2：法院判定小區(qū)業(yè)委會越權(quán)聘物業(yè)無效
法院判定小區(qū)業(yè)委會越權(quán)聘物業(yè)無效
小區(qū)成立業(yè)委會后“罷免”了前期物業(yè)公司，并選聘了新的物業(yè)公司。然而新物業(yè)干了一年左右，就因為物業(yè)費繳納問題和業(yè)主產(chǎn)生糾紛，并將業(yè)主告上法庭。被起訴的業(yè)主表示，當初業(yè)委會選聘物業(yè)時沒有經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主同意，新物業(yè)根本無權(quán)來管理小區(qū)。法院經(jīng)審判認為，該物業(yè)入駐小區(qū)的程序的確不完善，業(yè)委會和其簽署的合同也是無效的。
拖欠物業(yè)費雙方上法庭
案件的起因是從一場物業(yè)費拖欠糾紛引起的--位于市中區(qū)的濟南某物業(yè)公司前不久將小區(qū)的一業(yè)主告上法庭，訴稱：自己作為小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，為該小區(qū)提供全方面的物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)一業(yè)主周先生與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定業(yè)主應(yīng)當按照1.23元每月每平方米的標準向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費。然而，業(yè)主周先生從簽訂合同開始一年多時間從沒有繳納物業(yè)服務(wù)費，雖經(jīng)物業(yè)公司多次催要，周先生拒不繳納。所以物業(yè)起訴周先生按合同約定繳納費用。
然而，面對物業(yè)的起訴，周先生稱，物業(yè)公司服務(wù)有瑕疵，未按《物業(yè)服務(wù)合同》全面履行義務(wù)，小區(qū)所有業(yè)主的電表在業(yè)主不知情的情況下，被他人更換，而物業(yè)卻視而不見，不履行自己的看護義務(wù)，也沒有及時通知業(yè)主。導(dǎo)致部分業(yè)主家中多日斷電。此外，物業(yè)公司對本小區(qū)電梯不及時進行維護和修理，使小區(qū)電梯經(jīng)常損壞停運，有時長達一月之久，給小區(qū)業(yè)主的生活、工作等各方面造成極大損失和不便。在周先生看來，物業(yè)極不稱職，這讓他繳納物業(yè)費感覺很吃虧。
選聘物業(yè)程序違法業(yè)主稱合同無效
在雙方的物業(yè)費糾紛，不滿意物業(yè)服務(wù)其實只是周先生拒絕交納物業(yè)費的表面原因，更為關(guān)鍵的是，周先生指出--物業(yè)公司其實是“非法”的!
法庭上，周先生指出，物業(yè)所訴自己依據(jù)的是其與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，然而依據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，周先生認為業(yè)委會與物業(yè)公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》程序違法，是無效合同。原來當時小區(qū)業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)出通告一份，內(nèi)容為在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作中，經(jīng)濟南市市中區(qū)房管局物業(yè)科指導(dǎo)，對現(xiàn)有選票由居委會監(jiān)督進行統(tǒng)計，共發(fā)放選票840張，收回僅僅53張。周先生認為，選定物業(yè)按法律規(guī)定必須有半數(shù)以上業(yè)主同意，顯然目前的物業(yè)公司的通過票數(shù)少于半數(shù)業(yè)主，所以是無效的。
法院認定物業(yè)選定程序違規(guī)，無效!
日前，此案經(jīng)濟南市中法院審理認為，根據(jù)我國《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主委員會作為業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)，可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主會議的授權(quán)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
其中，《物權(quán)法》 還規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”本案中，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的程序及所得票數(shù)，顯然不符合上述規(guī)定，業(yè)主委員會在未得到廣大業(yè)主的授權(quán)或同意的情況下，無權(quán)代業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，所以《物業(yè)服務(wù)合同》因為違反法律強制性規(guī)定而無效。
篇3：科技大廈20X學(xué)年業(yè)委會工作總結(jié)
E科技大廈20**年業(yè)委會工作總結(jié)
E大廈建成經(jīng)過7年多的運轉(zhuǎn)，樓里的基礎(chǔ)設(shè)備也都出現(xiàn)了老化的情況，或大或小存在的問題，中央空調(diào)存在的問題，消防問題，也是業(yè)主關(guān)心的問題，如果不能及時修復(fù)，以后出現(xiàn)大的問題更是嚴重，目前大樓并沒有公共維修基金。
E業(yè)委會成立即將兩年了，在這段時間無論是業(yè)委會還是物業(yè)公司，也都進行了積極的改進，不過作為大部分業(yè)主的感覺來說，如果租賃的是大產(chǎn)權(quán)的寫字樓的話，租戶會有種客戶是上帝的感受，作為E大廈的租戶，大家感覺比較多的還是來自物業(yè) 公司的關(guān)卡比較多，本來感覺應(yīng)該很順利的事情往往很不順利，包括好多業(yè)主反映租戶總是在物業(yè)遇到很多難題。作為業(yè)委會來說物業(yè)公司E項目部的人員也盡力了。和業(yè)主的聊天中，總結(jié)了業(yè)主的一些建議。為什么在大產(chǎn)權(quán)的寫字樓會有上帝的感覺呢，根本原因在于大產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)單位是一個，分散出售的寫字樓產(chǎn)權(quán)是分散的。單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)先想到是否服務(wù)到位，分散產(chǎn)權(quán)物業(yè)先想的是不管出租還是空置都要交物業(yè)費。并且伴隨著吃拿卡要的發(fā)生，隨著社會的發(fā)展，政府都在推廣以服務(wù)為導(dǎo)向。大部分業(yè)主也都意識到這樣的情況。馬上兩年過去了，目前的狀況業(yè)主們也是清楚地，隨著業(yè)主的法律意識不斷增長，目前來說情況還是在嘮叨上，如果一直沒有根本變化，公開招標剩下的就是時間問題了。
有的業(yè)主提出大廈安裝光纖的問題，說大廈只有簽訂合同的公司安裝，但是費用比其他公司的價格高出一截，業(yè)主質(zhì)疑正常情況簽約的話應(yīng)該是有價格優(yōu)勢的公司，為什么和價格高的公司簽訂合同，價格低的公司還不能進入大廈，目前大廈的業(yè)主方是全體業(yè)主，那么是誰簽訂的合同，合同的業(yè)主方是誰。
關(guān)于物業(yè)提供的賬目，還需要細化，根據(jù)物業(yè)公司提供賬目來看是看不到細節(jié)支出的，能源費，人員開支費用不成正比。按照物業(yè)收費標準，11.28元的能源費每年收入500萬，根據(jù)賬目來看支出不足300萬，經(jīng)過和業(yè)主的溝通，業(yè)委會也希望目前的情況有根本的改進，目前的物業(yè)費里面的能源費是代收的，是不在物業(yè)公司的利潤里面的，為了更好的利用這一部分，業(yè)主們希望可以將能源費有業(yè)委會統(tǒng)一管理，這樣可以在保證正常運轉(zhuǎn)的前提下，多余的資金可以進行設(shè)備維修。
對于除能源費以外的物業(yè)費，希望物業(yè)公司按照購房合同的標準，積極的改善目前存在的情況，如果改善后物業(yè)公司的利潤達不到合同規(guī)定的15%，可以上調(diào)物業(yè)費標準。業(yè)主大會每年經(jīng)費問題，希望盡快解決。
對于物業(yè)公司認為的目前的物業(yè)費為包干制，購房合同約定的為15%酬金制，如改為包干制需經(jīng)全體業(yè)主表決，表決結(jié)果按照雙過半生效后，才是法律認定的有效變更。
為了良好地合作，更好的發(fā)展，從去年到現(xiàn)在一直給了E物業(yè)管理部很大的改善空間，同時也和業(yè)主解釋了很多，目前效果不是很樂觀。一直這樣是沒有辦法促進合作的。
希望在這次會議的研討中要有一個慎重的考慮，本著我們的長久發(fā)展規(guī)范的服務(wù)，做一個細化，近期物業(yè)要部要寫一個明確的工作計劃要明確工作落實在紙上雙方將工作高標準嚴要求的推動起來，讓大家看都有很突出的工作。
現(xiàn)在大廈的一年比一年要維修改造的多，如果這樣下去最后誰也干不下去就變成了很糟糕的事情，在維修改造上， 服務(wù)上， 安全上， 近兩年來沒有太大的變化，包括服務(wù)人員都不是業(yè)內(nèi)人士怎么能提高大廈的價值，比方說去年說的馬路維修等一直也沒有跟本的修復(fù)和完善，現(xiàn)在越來壞得越多，現(xiàn)在整個路面都存在了問題，空調(diào) 廁所 墻面 車庫地面等環(huán)節(jié)很多怎么進行明確出來，希望物業(yè)公司能夠書面回復(fù)，業(yè)委會進行公布，為業(yè)主大會進行明確的答復(fù)。
E科技大廈業(yè)委會