萬科工程公共部分設(shè)計(jì)要點(diǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　一.首層門廳與門廊空間

　　1.除類似海南地區(qū)項(xiàng)目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開式。

　　2.單元入口前宜做門廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側(cè)設(shè)300MM混凝土翻邊。入口應(yīng)設(shè)入戶對(duì)講機(jī)等設(shè)施，并應(yīng)進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)。

　　3.單元門不應(yīng)采用無框玻璃門，開啟扇應(yīng)設(shè)電磁門鎖、閉門器及門碰。門窗應(yīng)有詳細(xì)設(shè)計(jì)，型材安全性、玻璃安全性應(yīng)經(jīng)過專業(yè)計(jì)算，并滿足建筑設(shè)計(jì)的要求。

　　4.住宅入口大堂面積，多層宜為8～12㎡、中高層(18層以下)宜為15～25㎡，高層(18層以上)宜位25-30㎡，大堂面積不包括電梯廳面積。

　　5.入口大堂一般應(yīng)設(shè)置公告欄、信報(bào)箱，休息座椅;高檔樓盤共享型大廳(2-3個(gè)單元共享)宜增設(shè)電子顯示屏、服務(wù)臺(tái)、寄存間等功能、提供休息飲品服務(wù)。

　　6.信報(bào)箱的深度應(yīng)可投放16開本雜志，可考慮與奶箱結(jié)合布置。在大堂內(nèi)時(shí)，宜考慮外投內(nèi)取：模式

　　01.作專門信報(bào)投遞間，凈寬不宜小于1.5米;模式

　　02.箱設(shè)在大堂外時(shí)需考慮防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內(nèi)(參見上海綠城);模式

　　03信報(bào)箱在架空層時(shí)，應(yīng)有照明;

　　04雙廳設(shè)計(jì)：外廳設(shè)信報(bào)箱，不設(shè)門禁，內(nèi)廳為業(yè)主入口。

　　7.消火栓箱、電表箱等水電設(shè)備應(yīng)避免設(shè)在首層大廳的主要視線范圍內(nèi)，可設(shè)于樓梯間內(nèi)，但應(yīng)避開人行主要通道。以上箱體應(yīng)當(dāng)采用嵌壁式安裝。

　　二.電梯廳、走廊

　　1.電梯廳、敞開式過道、走廊應(yīng)加強(qiáng)遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞開式走廊靠外側(cè)可考慮作淺邊溝)并設(shè)地漏。外設(shè)花池應(yīng)考慮取水點(diǎn)和排水設(shè)施。

　　2.應(yīng)避免從公共空間跨越或翻爬至戶內(nèi)，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。

　　3.公共空間應(yīng)合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對(duì)戶門設(shè)置，消火栓箱必須采用嵌壁式安裝。

　　4.強(qiáng)弱電井宜合并為1個(gè)，以減小管井面積，提高得房率。豎井應(yīng)利用通道作為檢修面積，高層豎井凈寬度不宜小于0.60M;多層豎井凈寬度不宜小于0.35M;管井門寬度設(shè)計(jì)應(yīng)保證維修操作方便。

　　5.所有管道井門上緣宜與入戶門上緣齊平，即2100高度。設(shè)備管井應(yīng)設(shè)不少于100MM高的門檻，門檻高度應(yīng)與踢腳高度一致。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯間疏散防火門顏色一致。

　　三.電梯

　　1.電梯門口做高差10-20MM的反坡，防止電梯井進(jìn)水。

　　2.住宅每單元至少有一臺(tái)電梯通達(dá)地下車庫。

　　3.在初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，電梯數(shù)量應(yīng)經(jīng)計(jì)算確定。電梯的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)滿足以下要求：乘客平均等候時(shí)間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時(shí)間不宜超過60秒。

　　4.電梯數(shù)量、容量和速度表

　　標(biāo)準(zhǔn)建筑

　　數(shù)量(臺(tái))額定容量P(人)速度V(m/s)經(jīng)濟(jì)級(jí)

　　常用級(jí)舒適級(jí)豪華級(jí)住宅

　　80-100戶/臺(tái)

　　60-80戶/臺(tái)

　　40-60戶/臺(tái)

　　<40戶/臺(tái)

　　8，10，15

　　1-2.5

　　5.高檔住宅宜考慮電梯直接入戶設(shè)計(jì);觀景住宅宜考慮設(shè)觀光電梯;為了與歐式風(fēng)格協(xié)調(diào)，不宜采用弧形觀光電梯;高層豪華住宅宜考慮傭人電梯與主人電梯分離設(shè)計(jì)。

　　四.公共樓梯間

　　1.單元交通核平面應(yīng)合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。

　　1.疏散樓梯應(yīng)盡量考慮自然通風(fēng)。

　　2.樓梯應(yīng)注意梁底碰頭問題，高度較高或較低的樓梯平臺(tái)不設(shè)吸頂燈，可設(shè)置壁燈。

　　3.樓梯間窗戶開啟扇的高度應(yīng)滿足安全高度和方便開啟的要求，落地玻璃窗應(yīng)設(shè)護(hù)欄。樓梯間為敞開式時(shí)，應(yīng)采取措施防止臺(tái)風(fēng)時(shí)雨水飄入梯間，并設(shè)地漏，樓梯間地磚應(yīng)考慮防滑。同時(shí)應(yīng)防止從梯間攀爬至戶內(nèi)的可能性。

　　4.雙跑樓梯間層高2.90米，開間控制在2.60-2.70米;高層剪刀梯樓梯間的凈長度不宜超過6.60米;電梯前室的寬度控制不宜小于1.8;電梯井道尺寸設(shè)計(jì)要求按照選用具體電梯產(chǎn)品的最小尺寸進(jìn)行設(shè)計(jì)，18層以上宜考慮高速電梯。

　　五.屋面

　　1.屋面局部作為頂層業(yè)主的私家花園使用時(shí)，應(yīng)滿足防火規(guī)范所要求的公共疏散面積和疏散要求，并預(yù)留公共設(shè)施檢修通道，私家花園欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)保證屋面排水暢通。

　　2.屋頂私家花園、露臺(tái)應(yīng)考慮安全防范措施;頂層陽臺(tái)應(yīng)考慮晾衣遮雨設(shè)計(jì)。

　　3.上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應(yīng)精細(xì)考慮，屋頂排氣管應(yīng)做美化處理;屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設(shè)計(jì)，花架可宜布置室外桌椅;屋頂綠化宜采用盆栽植物;女兒墻高度不宜過高，如外立面需要做超高女兒墻(仿檐)時(shí)，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)洞口，避免屋頂空間閉塞。

　　4.上層屋面的雨水不應(yīng)排入下層私家使用的屋面和露臺(tái)。

　　5.機(jī)房屋面應(yīng)設(shè)爬梯，便于檢修，爬梯應(yīng)有防止兒童攀爬的措施。

　　6.屋頂排氣管外加鋼管保護(hù)，鋼管與結(jié)構(gòu)層應(yīng)有可靠連接。在排氣管300范圍內(nèi)多加一層柔性防水層。

篇2：暫放公共部分的物品遺失物業(yè)是否有責(zé)任

　　住戶暫放公共部分物品遺失,管理公司是否有責(zé)任?

　　某出租公寓發(fā)生一起租戶暫存于后樓梯前方的一箱私人物品,被管理公司視為垃圾處理。物主要求管理公司賠償2萬元,到底管理公司應(yīng)否負(fù)上責(zé)任?

　　物主為該出租公寓租客,兩夫妻租住一個(gè)面積約120平方的單元,在其搬入該單元時(shí),由于男租戶到外地出差,物業(yè)管理公司派員協(xié)助女租戶搬運(yùn)行李。在整理其個(gè)人物件時(shí),女租戶想管理公司員工提出要求因有一箱私人物品,包括一些公司檔案資料、小花瓶及電腦軟盤等不方便放于單元內(nèi),希望能暫時(shí)擺放于公共走廊通往后樓梯的前室。當(dāng)時(shí)管理處員工表示該處為公共部位,亦屬于消防通道,不能搬放任何物件,但做出通融最多可擺放一星期。女租戶遂將該紙箱物品用封條封好,在紙箱外寫上租戶單元號(hào),以資識(shí)別。

　　一星期很快便過去,該箱物品仍舊放于原位,物業(yè)管理公司員工無跟進(jìn)向租戶將物品搬離。

　　約一個(gè)月后的某一天,物業(yè)經(jīng)理作出大樓整體公共部位什物處理的安排,要求保安員在巡視的同時(shí)作出違例棄置在公共部分什物的清點(diǎn),然后在第二天安排清潔工將所有什物作為垃圾處理,當(dāng)然,上述的一箱物件亦在處理之列。

　　據(jù)保安員檢查時(shí)所見,有關(guān)的一箱物件在其巡視時(shí)狀態(tài)已曾被人打開,內(nèi)里的東西曾被人翻過,文件及電腦軟盤被棄置于地上,因此無考慮到這是一箱有用的物件,因此無特別向物主提出收回的要求。

　　三天后,物主發(fā)現(xiàn)其物品丟失,向管理公司作出投訴,管理公司在接報(bào)后,立即到垃圾房尋找但未果。物主遂通過律師向管理公司提出以下的觀點(diǎn)及要求:

　　(一)物業(yè)管理公司在明知及已批準(zhǔn)的情況下擅自將其財(cái)產(chǎn)處理,須負(fù)全責(zé);

　　(二)由于其物品被盜(遺失),認(rèn)為大樓保安有問題,感到不安全;

　　(三)由于管理公司失職,因此拒付租金及管理費(fèi);

　　(四)要求物業(yè)管理公司賠償其損失,人民幣二萬元。

　　物業(yè)管理公司作出以下回應(yīng):

　　(一)員工只同意其存放一星期,并無同意其長期存放;

　　(二)存放地點(diǎn)為消防緊急走通道,不應(yīng)擺放任何物件,以造成通道不暢通;

　　(三)管理公司有權(quán)依法處理公共部分違例什物;

　　(四)后樓梯屬公共部分,無證據(jù)證明其物件被翻開是非法闖入者造成;

　　(五)綜合上述各點(diǎn),管理公司并非失職,以此作為拒付租金管理的理由視為不合理;

　　(六)這箱失去的物品對(duì)物主而言可能是有價(jià)值,但對(duì)外人而言不是有價(jià)值的東西;

　　(七)既為有如此貴重價(jià)值的東西不應(yīng)隨便放于公共部分;

　　(八)其租住的單元面積120多平方,不可能無處容納一個(gè)小紙皮箱;

　　(九)既然責(zé)任不在管理公司,要求賠償完全不合理。

　　物主對(duì)此不滿意,雙方向法院提出訴訟。最后,在法院面前物主同意撤消起訴,及被判須全額支付所欠的租金及管理費(fèi)。

　　客觀地分析此案例,有以下結(jié)論:

　　(一)管理公司員工不應(yīng)同意物主將其私人物品暫放于公共地方,此舉根本不能保證其物品的安全,更者是嚴(yán)重違反消防條例規(guī)定;

　　(二)管理公司員工代表了管理公司的行為,管理公司不能說這是純粹為員工的行為過失;

　　(三)客人有類似要求應(yīng)以書面向管理公司提出,然后由物業(yè)經(jīng)理作出書面的答復(fù);

　　(四)管理公司在清理什物前應(yīng)發(fā)出書面通知.

篇3：關(guān)于歸還小區(qū)公共部分配套用房的函

　　關(guān)于歸還**小區(qū)公共部分配套用房的函

　　深*業(yè)字(20**)**號(hào)

　　深圳市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

　　經(jīng)向深圳市規(guī)劃國資委、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心查詢，由貴公司開發(fā)的**小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、《民防工程驗(yàn)收證書》等相關(guān)文件顯示：**小區(qū)除住宅等可售專有面積外，有***平方米屬未計(jì)入建筑容積率的規(guī)劃配套公共部分，主要包括：小區(qū)業(yè)主會(huì)所、物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、配套停車庫等。

　　根據(jù)國家《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 ”。

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條“建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)偟綉舻挠糜诠卜?wù)的公共用房和管理用房。”

　　根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)服務(wù)用房，包括物業(yè)服務(wù)設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房。”第五十三條“物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)屬該物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所有，權(quán)屬資料由業(yè)主委員會(huì)保管。任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。”第五十四條“建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)服務(wù)用房房號(hào)、面積等相關(guān)資料。”“市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)服務(wù)用房房號(hào)。”第五十五條“建設(shè)單位不得擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)。”

　　根據(jù)以上相關(guān)法律法規(guī)，貴公司長期以來占用**小區(qū)配套公共部分，違法以租代售變相出售買賣小區(qū)配套公共停車位，并將小區(qū)公共會(huì)所擅自轉(zhuǎn)讓給非合法產(chǎn)權(quán)人的第三方進(jìn)行經(jīng)營，嚴(yán)重侵害了**小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)利。

　　貴公司轉(zhuǎn)讓持有公共部分的第三方，擅自改變?cè)ㄖ?guī)劃，違法擴(kuò)大建筑面積出租，在住宅區(qū)紅線內(nèi)從事油煙污染經(jīng)營項(xiàng)目;擅自拆除損毀了小區(qū)噴水池景觀設(shè)施;一些出租房還擅自破墻開窗，侵占小區(qū)景觀造型部分進(jìn)行出租牟利。

　　由于**小區(qū)配套公共部分被非法占用、轉(zhuǎn)讓、出租牟利，造成小區(qū)物業(yè)管理處擠占小區(qū)地下停車庫空間辦公;小區(qū)業(yè)主委員會(huì)直今沒有辦公室;業(yè)主沒有公共活動(dòng)場(chǎng)所空間;出租商家和其客戶擠占小區(qū)地面公共停車位，造成小區(qū)業(yè)主停車?yán)щy，管理混亂。

　　深圳市福田區(qū)**業(yè)主委員會(huì)已于201*年*月成立，并在主管部門深圳市福田區(qū)建設(shè)局備案。**小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)配套公共部分的法定監(jiān)管執(zhí)行機(jī)構(gòu)，請(qǐng)貴公司于20**年*月**日前，依法向我會(huì)移交以上所述的小區(qū)規(guī)劃配套的公共部分房屋。

　　特此函告，請(qǐng)依法配合執(zhí)行。本會(huì)并保留依法追索貴公司及相關(guān)第三方，長期侵占**小區(qū)公共部分牟利的法律權(quán)利。

　　深圳市福田區(qū)**小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

　　20**年4月20日(以上文案由深圳鄒家健提供分享)