珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例(20**修）
(20**年9月14日珠海市第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)20**年11月30日廣東省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議批準(zhǔn))
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、文明、整潔、優(yōu)美、和諧的居住和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化。
第四條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。
規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、物價(jià)、環(huán)保、公安、工商等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第五條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)管理糾紛。
市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)向居民委員會(huì)撥付適當(dāng)經(jīng)費(fèi)，保障其正常開(kāi)展與物業(yè)管理相關(guān)的工作。
第六條本市建立市、區(qū)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題。
第七條
市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作。
提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。
第八條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理與服務(wù)。
第九條
提倡通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);提倡通過(guò)平等協(xié)商的方式解決物業(yè)管理糾紛。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第十條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。
第十一條
業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自治和自律。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十二條
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
第十三條
劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：
(一) 新建物業(yè)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二) 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定;
(三) 分期開(kāi)發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四) 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
尚未劃定或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，考慮居民委員會(huì)的布局、經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、建筑物規(guī)模、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備等因素，劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。
第十四條
物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以按照本條例規(guī)定，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
(一) 房屋出售交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上;
(二) 首套房屋出售交付使用超過(guò)二年，交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上。
第十五條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。
第十六條
經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶(hù)數(shù)的百分之二十以上書(shū)面同意，業(yè)主可以采用書(shū)面方式向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的要求。
街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書(shū)面要求之日起十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十七條
業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一) 制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三) 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同，監(jiān)督合同履行;
(四) 決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(五) 決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(六) 聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;
(七) 決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十八條
業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。遇有下列情形的，業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一) 持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議的;
(二) 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
發(fā)生上述應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情形，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)。逾期仍不組織召開(kāi)的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi)。
第十九條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。
業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。
第二十條
業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫(xiě)書(shū)面意見(jiàn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)代為提交。
第二十一條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會(huì)，聽(tīng)取其物業(yè)管理意見(jiàn)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權(quán)利。
第二十二條
業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)分為兩類(lèi)：第一類(lèi)根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計(jì)算，每一平方米為一投票權(quán)，不足一平方米的，按照四舍五入計(jì)算;第二類(lèi)根據(jù)業(yè)主人數(shù)計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位擁有一個(gè)業(yè)主投票權(quán)。業(yè)主在業(yè)主大會(huì)以外的其他事項(xiàng)上的投票權(quán)依此方法計(jì)算。
投票權(quán)的確認(rèn)以房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)屬人以及建筑面積為準(zhǔn);尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)登記部門(mén)備案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同登記的購(gòu)買(mǎi)人以及建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)需查驗(yàn)相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的，應(yīng)當(dāng)出具所在地居民委員會(huì)的證明，房地產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以配合。
建設(shè)單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會(huì)。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。
第二十三條
業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)作出制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
第二十四條
投票表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)書(shū)面送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專(zhuān)有物業(yè)內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日。公告期限屆滿(mǎn)，業(yè)主未進(jìn)行投票或者未向業(yè)主代表提交書(shū)面意見(jiàn)的，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)外，其余表決事項(xiàng)，推定該業(yè)主表示同意參與投票的多數(shù)人的意見(jiàn)。
業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，應(yīng)當(dāng)采取有效措施通知其相關(guān)事項(xiàng)。
第二十五條
業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動(dòng)中，辦理業(yè)主大會(huì)交辦的具體事務(wù)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：
(一) 組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二) 組織業(yè)主委員會(huì)換屆選舉;
(三) 代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四) 及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(五) 監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施;
(六) 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十六條
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一) 業(yè)主委員會(huì)委員為五人以上十五人以下單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定;
(二) 業(yè)主委員會(huì)委員候選人采用業(yè)主自薦，或者以幢、單元、樓層為單位進(jìn)行推薦以及居民委員會(huì)推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生;
(三) 業(yè)主委員會(huì)委員選舉實(shí)行差額選舉方式。業(yè)主委員會(huì)委員候選人與業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的差額比例為百分之二十至百分之三十。
居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。
第二十七條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行變更備案。
第二十八條
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名，副主任一至二名。
第二十九條
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
第三十條
業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會(huì)委員：
(一) 存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的;
(二) 連續(xù)三個(gè)月以上或者累計(jì)六個(gè)月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)維修費(fèi)用且在選舉前仍未補(bǔ)繳的;
(三) 本人、配偶以及直系親屬在所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的;
(四) 存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會(huì)委員的。
第三十一條
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格終止：
(一) 已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二) 因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;
(三) 因疾病等原因喪失工作能力的;
(四) 無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(五) 以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;
(六) 存在本條例第三十條所列情形之一的。
業(yè)主委員會(huì)委員有上述情形的，由居民委員會(huì)審查后報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并通知業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行公告或者由居民委員會(huì)自行公告。
第三十二條
業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委員認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)委員資格應(yīng)當(dāng)終止而未終止，或者不應(yīng)當(dāng)終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會(huì)提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見(jiàn)，經(jīng)居民委員會(huì)審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止或者恢復(fù)委員資格的，由居民委員會(huì)向業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受。
第三十三條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者恢復(fù)的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于七日。
第三十四條
業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)前至少提前六十日書(shū)面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，提出換屆選舉意見(jiàn)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)任期另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織換屆選舉工作的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。
因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，并在居民委員會(huì)指導(dǎo)下，繼續(xù)組織換屆，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。
第三十五條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé)，不得超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出的決定，不得強(qiáng)迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見(jiàn)或者投票，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第三十六條
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第三十七條
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在違法行為的應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。
業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定是否解散原業(yè)主委員會(huì)，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)：
(一) 有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)的行為，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的;
(二) 有嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定行為的;
(三) 對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的。
第三十八條
業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式由業(yè)主大會(huì)決定，也可以從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)帳號(hào)，對(duì)費(fèi)用實(shí)施依法管理，費(fèi)用的使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織費(fèi)用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)，由首次業(yè)主大會(huì)籌備組籌集或者由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居民委員會(huì)監(jiān)督。
第三章 物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備
第三十九條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地屬于業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占有、處分：
(一) 物業(yè)管理用房、門(mén)衛(wèi)房、值班房、共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房;
(二) 共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;
(三) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設(shè)施;
(四) 建設(shè)單位在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業(yè)主所有的其他配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
除了按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行面積分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地之外，房地產(chǎn)登記部門(mén)不得向任何單位或者個(gè)人核發(fā)上述配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
第四十條
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
第四十一條
規(guī)劃批準(zhǔn)的人防工程，投資者可以合法利用，但不得出售或者變相出售。
第四十二條
新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前依法明確所有物業(yè)配套設(shè)施和場(chǎng)地的權(quán)屬，并將相關(guān)權(quán)屬文件向市房地產(chǎn)登記主管部門(mén)備案。
相關(guān)權(quán)屬文件應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)予以公告，向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示，并作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
第四十三條
新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足物業(yè)管理需要，最低配置標(biāo)準(zhǔn)為：
(一) 物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以下(含五萬(wàn)平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之三，且建筑面積不得少于一百平方米;
(二) 物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以上十萬(wàn)平方米以下(含十萬(wàn)平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二點(diǎn)五，且建筑面積不得少于一百五十平方米;
(三) 物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積十萬(wàn)平方米以上二十萬(wàn)平方米以下(含二十萬(wàn)平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二，且建筑面積不得少于二百五十平方米;
(四) 物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積二十萬(wàn)平方米以上四十萬(wàn)平方米以下(含四十萬(wàn)平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之一點(diǎn)五，且建筑面積不得少于四百平方米;
(五) 物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積四十萬(wàn)平方米以上的，不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之一，且建筑面積不得少于六百平方米。
分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定配置物業(yè)管理用房，或者在每期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定按照本期房屋建筑面積與物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的比例配置物業(yè)管理用房。
第四十四條
規(guī)劃行政主管部門(mén)在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)管理用房的具體要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置以及建筑面積。
建設(shè)單位申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號(hào)、建筑面積等有關(guān)資料。建設(shè)單位未提交有關(guān)資料的，房屋銷(xiāo)售管理部門(mén)不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證，房地產(chǎn)登記部門(mén)不予核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
房屋銷(xiāo)售管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積。
房地產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積。
第四十五條
物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間將物業(yè)管理用房提供給負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
第四十六條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，為業(yè)主完善物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)核定的資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得資格證書(shū)。
市物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以委托各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)在本區(qū)工商行政管理部門(mén)進(jìn)行工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)(含暫定三級(jí))資質(zhì)證書(shū)。
市外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理服務(wù)前，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理登記備案。
物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公開(kāi)。
第四十八條
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。前期物業(yè)管理招投標(biāo)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿(mǎn)但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止。
除有特別規(guī)定外，本條例關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定適用于前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
第四十九條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門(mén)頒布的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)載明由物業(yè)買(mǎi)受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中載明前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，按照政府指導(dǎo)價(jià)的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第五十條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
第五十一條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一) 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境秩序進(jìn)行管理;
(二) 依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(三) 制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損害公共利益的行為;
(四) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：
(一) 履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔服務(wù)，提供共用部位及設(shè)施設(shè)備和園林景觀等維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù);
(二) 公布日常維護(hù)費(fèi)用等公共費(fèi)用的使用情況;
(三) 接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;
(四) 法律、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第五十二條
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：
(一) 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、措施、目標(biāo);
(二) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法;
(三) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支管理的措施及目標(biāo);
(四) 各方權(quán)利義務(wù);
(五) 違約責(zé)任;
(六) 合同爭(zhēng)議及糾紛的解決辦法;
(七) 提前解除合同的條件;
(八) 合同期限;
(九) 合同生效條款;
(十) 其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包含物業(yè)維護(hù)及管理、公共秩序維護(hù)及管理、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)及管理、車(chē)輛停放管理、物業(yè)使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。
合同的期限一般不少于三年，不超過(guò)五年。
物業(yè)管理服務(wù)合同雙方應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門(mén)頒布的示范文本，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起三十日內(nèi)將合同報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第五十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理服務(wù)合同中的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。
第五十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其接受委托的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極參與社區(qū)建設(shè)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，積極配合公安、人口計(jì)生、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等部門(mén)共同做好有關(guān)工作。
第五十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;有保證人身、財(cái)產(chǎn)安全特別約定的，從其約定。
第五十六條
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，根據(jù)物價(jià)指數(shù)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，每年向社會(huì)公布。
政府指導(dǎo)價(jià)范圍之外的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，可以實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第五十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行長(zhǎng)期公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方收取公示范圍之外的費(fèi)用。
第五十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月公布共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地用水、用電的數(shù)量、單價(jià)、金額，按照市政府有關(guān)規(guī)定向全體業(yè)主合理分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從約定。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)需要使用水、電、燃?xì)獾确?wù)的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地安裝獨(dú)立計(jì)量器。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是否安裝獨(dú)立計(jì)量器應(yīng)當(dāng)納入竣工驗(yàn)收范圍。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地未安裝獨(dú)立計(jì)量器的，不予辦理竣工驗(yàn)收備案。
第五十九條
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一) 前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付業(yè)主當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān);
(二) 物業(yè)交付業(yè)主后次月起的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
第六十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取任何附加費(fèi)用。
第六十一條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用。未按時(shí)交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳，要求限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收滯納金。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催繳。
業(yè)主違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十二條
物業(yè)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，受讓人應(yīng)當(dāng)了解原業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)維修資金交納情況。
受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)后十五日內(nèi)將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、真實(shí)姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)，辦理有關(guān)手續(xù)。
第六十三條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)九十日前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者解聘事項(xiàng)。雙方商定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式通知對(duì)方。
物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)履行。
第六十四條
物業(yè)管理服務(wù)合同終止，決定不續(xù)聘的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域;物業(yè)管理服務(wù)合同未約定期限的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域終止物業(yè)管理服務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、有關(guān)物品和文件檔案資料;物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的涉及業(yè)主的信息資料也應(yīng)當(dāng)全部移交，不得外泄;物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好接管工作，辦理交接手續(xù)。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未辦理交接手續(xù)前，不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)盡快組織新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接。
第六十五條
物業(yè)管理服務(wù)交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)共有部分以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，交接各方應(yīng)當(dāng)書(shū)面確認(rèn)。
查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于建設(shè)單位責(zé)任的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于部分業(yè)主責(zé)任的，部分業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于全體業(yè)主責(zé)任的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第六十六條
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)管理服務(wù)合同。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理合同約定依法追究違約方的違約責(zé)任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等方式拒不履行合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務(wù)等方式拒不履行合同。
第五章 物業(yè)的使用
第六十七條
物業(yè)的使用應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、房屋使用、消防管理、治安管理等有關(guān)規(guī)定。
第六十八條
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反法律、法規(guī)、規(guī)章、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。
第六十九條
禁止任何單位和個(gè)人在物業(yè)使用過(guò)程中從事下列行為：
(一) 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高;
(二) 違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三) 擅自改建或者以其他方式改變物業(yè)共有部分，擅自改變物業(yè)的使用功能;對(duì)房屋進(jìn)行分割搭建，將廚房間、衛(wèi)生間、不分門(mén)進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租;
(四) 占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)共用配套設(shè)施設(shè)備;
(五) 超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定的荷載使用物業(yè);
(六) 擅自改動(dòng)、接駁共用管線;
(七) 將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將廚房間改為衛(wèi)生間;
(八) 存放超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;
(九) 排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(十) 亂設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫(xiě)，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場(chǎng)地放置雜物;
(十一) 法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第七十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和非業(yè)主使用人的需要。
第七十一條
建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的車(chē)位，業(yè)主可以按劃定的地點(diǎn)依序停車(chē)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了管理與服務(wù)的，可以收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。
利用人民防空工程停放汽車(chē)或者作其他用途的，收益歸投資者所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了管理與服務(wù)的，可以收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。
第七十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車(chē)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合市人民政府的有關(guān)規(guī)定。
業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)車(chē)輛停放有特別保管要求的，由業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同，費(fèi)用由雙方另行約定。
第七十三條
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設(shè)施，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者非業(yè)主使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝修保證金，用于可能因裝飾裝修活動(dòng)對(duì)物業(yè)共有部分及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償?shù)谋ＷC。裝飾裝修活動(dòng)結(jié)束后，未發(fā)生前述行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)退還裝修保證金;發(fā)生前述行為的，應(yīng)當(dāng)在整改完成后三十日內(nèi)退還保證金。
第七十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修以及安裝活動(dòng)進(jìn)行巡查，對(duì)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的行為予以制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告城市管理行政執(zhí)法部門(mén)。
第七十五條
城市管理行政執(zhí)法部門(mén)接到違法行為報(bào)告之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，依法處理。
屬于正在實(shí)施的裝飾裝修違法行為的，由城市管理行政執(zhí)法部門(mén)責(zé)令立即停止違法行為;違法裝修裝飾雖已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，責(zé)令限期改正。拒不停止違法行為或者逾期不改正的，城市管理行政執(zhí)法部門(mén)可以強(qiáng)制拆除違法裝飾裝修，扣押有關(guān)建筑材料、物品、工具設(shè)備。
第七十六條
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第七十七條
利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意。
合法利用物業(yè)全體共有部分獲取的收益歸全體業(yè)主所有，合法利用物業(yè)部分共有部分獲取的收益歸該部分物業(yè)的業(yè)主所有。
合法利用物業(yè)共有部分所獲取的收益分配，有約定的按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占共有部分建筑物的比例確定。
第六章 物業(yè)的維修
第七十八條
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確各自的物業(yè)日常維護(hù)責(zé)任及范圍。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)。
第七十九條
供水、排水、供電、供氣、消防、照明、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第八十條
建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。
第八十一條
保修期滿(mǎn)后，物業(yè)專(zhuān)有部分的維修、更新費(fèi)用，由專(zhuān)有部分業(yè)主自行承擔(dān)。
第八十二條
保修期滿(mǎn)后，物業(yè)共有部分的維修費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主按一事一籌、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主自付的原則，按照其所擁有物業(yè)建筑面積的份額承擔(dān)，對(duì)維修責(zé)任另有約定的，從約定。
提倡業(yè)主以逐月繳納或者其他方式先行籌集物業(yè)維修費(fèi)用。
政府可以依法制定物業(yè)維修資金的籌集管理辦法。
第八十三條
物業(yè)共有部分保修期滿(mǎn)后的維修費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一) 部分共有的物業(yè)，由共有部分的業(yè)主按其專(zhuān)有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔(dān);
(二) 全體共有的物業(yè)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按其專(zhuān)有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔(dān)。
第八十四條
人為造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)，造成損失或者不良影響的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第八十五條
決定對(duì)全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占全體業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
決定對(duì)部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共有部分業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
維修決定作出后，按照本條例第八十三條的規(guī)定承擔(dān)維修費(fèi)用的業(yè)主必須服從維修決定，承擔(dān)費(fèi)用，不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔(dān)維修費(fèi)用。
第八十六條
決定對(duì)全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)籌集維修費(fèi)用;決定對(duì)部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，業(yè)主委員會(huì)或者部分共有人推選的業(yè)主代表負(fù)責(zé)籌集維修費(fèi)用。
尚未成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主意見(jiàn)的征集和物業(yè)維修費(fèi)用的籌集，由居民委員會(huì)組織推選五人以上十五人以下的業(yè)主代表負(fù)責(zé)。
第八十七條
需要對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行維修的，由共有部分業(yè)主自行決定采用何種方式確定維修方。
第八十八條
物業(yè)共有部分的維修，應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)維修方案，明確維修費(fèi)用的用途及數(shù)額并向業(yè)主公布，費(fèi)用的使用受業(yè)主監(jiān)督。
第八十九條
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第九十條
業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護(hù)物業(yè)共有部分或者其他公共利益需要，其他業(yè)主或者非業(yè)主使用人因正當(dāng)維護(hù)物業(yè)需要，必須進(jìn)入物業(yè)專(zhuān)有部分的，業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
業(yè)主、非業(yè)主使用人無(wú)理阻撓維護(hù)或者監(jiān)督管理造成損失或者不良影響的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第九十一條
任何單位或者個(gè)人因物業(yè)維護(hù)或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘、拆裝物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等物業(yè)共有部分的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂管理協(xié)議，并按照約定的期限恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第七章 法律責(zé)任
第九十二條
建設(shè)單位違反本條例第十五條，未按照規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件的情況書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第九十三條
建設(shè)單位違反本條例第四十三條，未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處三十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋的方式繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理用房的配置責(zé)任。
第九十四條
建設(shè)單位違反本條例第四十五條第一款，提供的物業(yè)管理用房不符合使用要求的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。
第九十五條
建設(shè)單位違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款：
(一) 違反本條例第四十六條，未按照規(guī)定完善配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的;
(二) 違反本條例第五十八條第二款，未按照規(guī)定在共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地安裝獨(dú)立計(jì)量器的;
(三) 違反本條例第六十五條第二款，未按照規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的責(zé)任的。
第九十六條
業(yè)主委員會(huì)違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正：
(一) 違反本條例第二十七條，未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會(huì)備案或者變更備案的;
(二) 違反本條例第三十五條，以業(yè)主委員會(huì)身份從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)或者超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出的決定的。
第九十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十四條第一款，未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第九十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款：
(一) 違反本條例第五十二條第四款，未按照規(guī)定辦理物業(yè)管理服務(wù)合同備案的;
(二) 違反本條例第七十三條第三款，未按時(shí)退還裝修保證金的;
(三) 違反本條例第七十四條，未按照規(guī)定對(duì)違法裝飾裝修或者安裝行為進(jìn)行制止并報(bào)告的。
第九十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十八條第一款，未按照規(guī)定公布共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地用水、用電的數(shù)量、單價(jià)、金額的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第一百條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，不按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定且不合理分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用的，由區(qū)級(jí)以上價(jià)格管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第一百零一條
業(yè)主或者非業(yè)主使用人有違反本條例第六十九條規(guī)定情形的，由相關(guān)主管部門(mén)依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第八章 附則
第一百零二條
市人民政府應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)規(guī)程等具體管理辦法。
第一百零三條
本條例中有關(guān)名詞解釋?zhuān)?/p>
本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本條例所稱(chēng)非業(yè)主使用人，是指房屋的承租人或者其他實(shí)際使用人。
本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
本條例所稱(chēng)車(chē)庫(kù)，是指規(guī)劃批準(zhǔn)用于停放汽車(chē)，層高二點(diǎn)二米以上的建筑物。
本條例所稱(chēng)車(chē)位，是指車(chē)庫(kù)內(nèi)劃定的具體停車(chē)位置。
本條例所稱(chēng)物業(yè)專(zhuān)有部分，是指屬于業(yè)主獨(dú)立所有，由業(yè)主獨(dú)立占有、使用、收益及處分的物業(yè)。
本條例所稱(chēng)物業(yè)共有部分，包括物業(yè)部分共有部分和物業(yè)全體共有部分。物業(yè)部分共有部分，是指屬于部分業(yè)主共有，由部分業(yè)主占有、使用、收益及處分的物業(yè)。物業(yè)全體共有部分，是指屬于全體業(yè)主共有，由全體業(yè)主占有、使用、收益及處分的物業(yè)。
第一百零四條
業(yè)主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的，參照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百零五條
本條例自20**年4月1日起施行。
篇2：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2014)
杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過(guò) 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)
根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn))
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第四章 物業(yè)使用和維修
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金
第六章 法律責(zé)任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開(kāi)展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠(chéng)信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)完成組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：
(一)業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn);
(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十三條 專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書(shū)面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書(shū)面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。
業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢(xún)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿(mǎn)自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開(kāi)展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)民政部門(mén)負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。
業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢(xún)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿(mǎn)自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開(kāi)展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)民政部門(mén)負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金
第四十八條 用于銷(xiāo)售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無(wú)法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)指定的機(jī)構(gòu)(以下稱(chēng)保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門(mén)認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題的;
(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷(xiāo)、清算等原因，無(wú)法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿(mǎn)后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
第五十一條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶(hù)”和“業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱(chēng)維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢(xún)制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督。
第五十二條 首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專(zhuān)有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱(chēng)物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn);前款所稱(chēng)交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。
第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。
第五十四條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶(hù)，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng);
(二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見(jiàn)，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書(shū)、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬(wàn)元以?xún)?nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬(wàn)元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;
(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書(shū)面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)的確認(rèn)書(shū)、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意意見(jiàn)等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額;
(六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的日常管理。
實(shí)行物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢(xún)及公布方案等內(nèi)容;
(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
第六章 法律責(zé)任
第五十九條 對(duì)違反本條例的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒(méi)有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;
(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修正)
物業(yè)管理?xiàng)l例(20**修正)
中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令
第504號(hào)
現(xiàn)公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國(guó)務(wù)院關(guān)于修改
《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
“(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
“(二)制定和修改管理規(guī)約;
“(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
“(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”
四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。”
此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對(duì)個(gè)別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。
物業(yè)管理?xiàng)l例
(20**年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布 根據(jù)20**年8月26日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。