【案例分享】物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任

　　案情簡(jiǎn)介

　　A物業(yè)公司與某小區(qū)建設(shè)單位簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由A物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。李某是小區(qū)的業(yè)主，拖欠了兩年物業(yè)費(fèi)沒(méi)有繳納，A物業(yè)公司多次催討未果，遂將李某起訴至法院。A物業(yè)公司提交了前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書(shū)、催繳單等材料。

　　被告認(rèn)為：物業(yè)公司服務(wù)不到位幾乎是沒(méi)有服務(wù)，并且其提交的材料不足以證明其提供了合同約定的服務(wù)內(nèi)容，還需要舉證證明其提供的物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容，包括保安、清潔、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)記錄、綠化維護(hù)記錄等資料，證明其全面實(shí)際履行了合同義務(wù)。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款的規(guī)定：對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任，故應(yīng)當(dāng)由A物業(yè)公司舉證證明其服務(wù)到位。

　　我們?cè)賮?lái)看一下以下法院判決：

　　一審法院意見(jiàn)：

　　A物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》真實(shí)有效，對(duì)業(yè)主具有拘束力。A物業(yè)公司按約提供了物業(yè)服務(wù)，李某理應(yīng)按約及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)，李某未按約交納物業(yè)費(fèi)已構(gòu)成違約，按合同約定應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)滯納金。李某在案件審理中雖然指出物業(yè)服務(wù)存在多處不足，但未能出示任何證據(jù)予以證實(shí)。法院不予采納，故判決支持了A物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

　　爭(zhēng)議點(diǎn)：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的履行負(fù)舉證責(zé)任?

　　一般合同糾紛中的舉證責(zé)任法律適用

　　1、《民事訴訟法》第64條：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求，有責(zé)任提供證據(jù)”。即“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的一般舉證責(zé)任原則。

　　2、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定：“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任;主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)合同的特殊性

　　要弄清物業(yè)服務(wù)合同中的舉證責(zé)任，我們先要分析合同性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，是指?jìng)膬?nèi)容、非一次性給付即可完結(jié)，而是繼續(xù)地實(shí)現(xiàn)，總債權(quán)取決于給付時(shí)間的長(zhǎng)短。

　　并且物業(yè)服務(wù)合同里約定的內(nèi)容非常多，包括對(duì)房屋共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)小區(qū)公共秩序的維護(hù)、小區(qū)的清潔和保安服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等綜合管理服務(wù)。其中涉及各種專項(xiàng)合同內(nèi)容和維修記錄表等資料文件。

　　因此，如果物業(yè)服務(wù)合同的舉證責(zé)任單純的按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》進(jìn)行套用的話，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其履行物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)舉證責(zé)任，會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的舉證責(zé)任，影響責(zé)任分配的公正性。

　　業(yè)主舉證的合理性

　　物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)決定了合同不是一次履行完畢的，而是隨著時(shí)間的推移而持續(xù)進(jìn)行。因?yàn)槁男蟹讲豢赡軐⒑贤男械拿恳粫r(shí)刻都予以記載，這也不符合繼續(xù)性履行合同的習(xí)慣。

　　因此，將部分舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移于到業(yè)主方，即由合同的相對(duì)方承擔(dān)合同沒(méi)有履行或者瑕疵履行的證明責(zé)任。這種舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)換雖然沒(méi)有明確規(guī)定在各地高級(jí)人民法院的指導(dǎo)意見(jiàn)中，但因其考慮到繼續(xù)性合同的特殊性，同時(shí)也是出于對(duì)證據(jù)距離遠(yuǎn)近的考量，從而在司法審判實(shí)踐中普遍適用。

　　在物業(yè)合同糾紛案件中，如果要求合同履行方舉證其全面適當(dāng)?shù)芈男辛巳亢贤x務(wù)，在事實(shí)上很難實(shí)現(xiàn)。相反，如果要求接受履行方來(lái)證明對(duì)方?jīng)]有適當(dāng)履行合同則相對(duì)較為容易。

　　總結(jié)，盡管法律實(shí)踐中一般是由業(yè)主方對(duì)物業(yè)服務(wù)的瑕疵進(jìn)行舉證，但為了避免風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司在日常服務(wù)中可以做一個(gè)記錄，比如做好門(mén)衛(wèi)值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守;做好保潔綠化記錄，證明對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)等等，這樣能夠更好的保障物業(yè)方的權(quán)益。

篇2：口頭協(xié)議糾紛舉證方法

　　口頭協(xié)議糾紛舉證方法

　　合同訂立的形式有書(shū)面和口頭和其他形式。合同訂立過(guò)程中一般建議采用書(shū)面協(xié)議，這樣日后產(chǎn)生合同糾紛也有書(shū)面合同來(lái)證明雙方的權(quán)利義務(wù)，但是現(xiàn)實(shí)生活中，許多人因?yàn)楦鞣N原因，比如合同雙方當(dāng)事人是熟人，或者嫌麻煩，而采取了口頭商定的策略。口頭協(xié)議的訂立不利于明確雙方的權(quán)利義務(wù)，如果一方不履行合同內(nèi)容，另一方該怎么辦呢?雖然口頭協(xié)議是具有法律效力的，但是必須要有證據(jù)來(lái)證明口頭協(xié)議的存在。

　　1、如果口頭協(xié)議約定時(shí)，有其他第三方證人在場(chǎng)或者有錄音的話，對(duì)方不履行口頭協(xié)議，可以直接向法院起訴，讓第三方證人出場(chǎng)或者錄音證明口頭協(xié)議的存在。

　　2、如果沒(méi)有證人在場(chǎng)的話，最好跟對(duì)方再次協(xié)商，如果協(xié)商不成，可以用錄音的方式盡量錄取到口頭協(xié)議存在的證據(jù)，然后到法院提起訴訟，要求對(duì)方履行口頭協(xié)議或者賠償。

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》第十條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。