不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)不答應(yīng)、鄰居不答應(yīng)、政策不答應(yīng)，律師和法官也不答應(yīng)!

　　理由一

　　沒入住就不交物業(yè)費(fèi)

　　小趙購(gòu)買的新樓馬上就要交房了，可每天的工作忙得焦頭爛額，下周又要出差，這一走就是幾個(gè)月。不巧的是，小趙的太太上個(gè)月公派留學(xué)去了美國(guó)。交房的事倒是可以交給老媽，可物業(yè)費(fèi)小趙暫時(shí)不想交，畢竟自己和太太這段時(shí)間都不會(huì)入住，沒有享受他們(物業(yè))的服務(wù)。

　　政策解讀

　　國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　律師說法

　　從物業(yè)費(fèi)含蓋的內(nèi)容來看，小趙理解的服務(wù)有一定的局限，因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等，都是物業(yè)管理的組成部分。所以小趙在購(gòu)買房屋以后，不管住與不住，都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)，這一點(diǎn)不容置疑。

　　理由二

　　未簽物業(yè)合同

　　不交物業(yè)費(fèi)

　　艾某經(jīng)營(yíng)的網(wǎng)吧坐落于某市的一小區(qū)內(nèi)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、住宅樓業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后,物業(yè)公司按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù),可艾某以其與物業(yè)公司之間沒簽物業(yè)合同,物業(yè)公司提供的服務(wù)不多為由,拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司訴至法院,要求艾給付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)3611元。

　　政策解讀

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。因此，未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質(zhì)證明，業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費(fèi)。

　　律師說法

　　不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，只要業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業(yè)已提供服務(wù)，就該對(duì)物業(yè)已提供的服務(wù)予以補(bǔ)償，否則法院也將判未交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主敗訴。

　　理由三

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意

　　不交物業(yè)費(fèi)

　　一位胡姓業(yè)主反映：物業(yè)管理公司的管理混亂，衛(wèi)生狀況很差，盜竊案件頻頻發(fā)生，業(yè)主們有意見，采取拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的方式表達(dá)不滿，還有100多個(gè)業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè)。可是，物業(yè)公司反而把拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭，不僅要其補(bǔ)交所有物業(yè)管理費(fèi)，還要追加滯納金。

　　政策解讀

　　如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問題，可以通過業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)管理公司交涉

　　律師說法

　　建議沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會(huì)，加強(qiáng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與管理。至于物業(yè)管理收費(fèi)出現(xiàn)糾紛，可以通過業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的溝通來解決，進(jìn)入了司法程序后由法庭裁決。

　　理由四

　　對(duì)社區(qū)大環(huán)境不滿意

　　不交物業(yè)費(fèi)

　　物業(yè)公司的工作人員說，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的要求超出了合理范圍。他們認(rèn)為物業(yè)公司只要收了錢，就應(yīng)對(duì)業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)。

　　比如，業(yè)主王先生住在順義櫻花園，距離首都機(jī)場(chǎng)很近，所以經(jīng)常有飛機(jī)在小區(qū)上空經(jīng)過。轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，他有權(quán)不交錢。

　　還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題，許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決，甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。

　　政策解讀

　　物業(yè)費(fèi)是否交納所對(duì)應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任。而業(yè)主所提出的相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目問題，尤其是與買賣合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問題，因分屬不同的法律關(guān)系，除非有特殊約定，否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合法抗辯理由。

　　律師說法

　　業(yè)主的要求就是少花錢多辦事，做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務(wù)上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調(diào)。

　　這個(gè)問題實(shí)際上已超出了物業(yè)公司的管理能力范圍。機(jī)場(chǎng)是以前就存在的，業(yè)主如果無法承受它的噪聲當(dāng)初完全可以不買這里的房子。物業(yè)總不能去建議拆掉機(jī)場(chǎng)。對(duì)于小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題，許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決，甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。這些看法都是錯(cuò)誤的，不能成為業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的理由。

　　理由五

　　對(duì)物業(yè)公司捆綁式服務(wù)不滿意

　　不交物業(yè)費(fèi)

　　業(yè)主張女士因?yàn)猷徏乙崎T糾紛，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，今年她孩子上小區(qū)幼兒園，被告知必須出具物業(yè)公司的完費(fèi)證明，才能享受業(yè)主優(yōu)惠待遇，他們稱之為“捆綁式服務(wù)”。而業(yè)主認(rèn)為優(yōu)惠待遇是開發(fā)商在合同上承諾的，物業(yè)無權(quán)干涉。

　　業(yè)主李先生因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)糾紛被拒絕使用小區(qū)內(nèi)的健身房，對(duì)于物業(yè)公司的這種“捆綁在物業(yè)費(fèi)上的服務(wù)”，李先生認(rèn)為健身房是全體業(yè)主所有的，有權(quán)利使用。但目前他沒有辦法，法律訴訟的成本太高。

　　政策解讀

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，會(huì)所等設(shè)施從原則上講不能收費(fèi)，但因維修、養(yǎng)護(hù)需要費(fèi)用，業(yè)委會(huì)可以委托物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi)管理，費(fèi)用歸全體業(yè)主支配。如協(xié)商不成，業(yè)主可以通過法律起訴，要求開發(fā)商履行承諾。物業(yè)公司也可以起訴業(yè)主，要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。

　　律師說法

　　業(yè)主采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式抵制物業(yè)管理服務(wù)的某些做法、是不成熟的行為。若對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量存在異議，可以通過正常的渠道，正常的手段，合法合理地解決。

　　理由六

　　法不責(zé)眾跟風(fēng)

　　不交物業(yè)費(fèi)

　　北京市某小區(qū)，剛開始有兩三家業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)一般不會(huì)采取強(qiáng)制性措施。但是這兩三家不交物業(yè)費(fèi)會(huì)給已經(jīng)交了的業(yè)主起到不好的“模范帶頭”作用，許多本就不愿交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主看到別人不交也沒事，就開始模仿。你不交不是沒事嗎，我也不交，這種影響就像傳染病，有很多業(yè)主跟風(fēng)。但久而久之，越來越多的人加入不交費(fèi)的行列，物業(yè)費(fèi)就更加難收。

　　政策解讀

　　物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過物業(yè)的管理工作，業(yè)主達(dá)到房產(chǎn)的保值、增值;而物業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上，最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話，業(yè)主的利益就會(huì)有更大的損失。

　　律師說法

　　不交物業(yè)費(fèi)對(duì)其他業(yè)主具有相當(dāng)?shù)恼T惑力，能不交納物業(yè)費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會(huì)。對(duì)欠費(fèi)業(yè)主來說，他需要?jiǎng)訂T周圍的鄰居也拒絕交費(fèi)，以達(dá)到法不責(zé)眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費(fèi)來滿足自己的利益時(shí)，也會(huì)積極跟風(fēng)。在他們看來法律會(huì)先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。其實(shí)，業(yè)主個(gè)人不交費(fèi)，自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù)，損失的是自己的利益。不交費(fèi)，按法律規(guī)定都沒有資格當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員，還會(huì)被物業(yè)公司告上法庭。

篇2：不交物業(yè)費(fèi)開發(fā)商不交房無法律依據(jù)

王先生買了一套商品房,在交清購(gòu)房款之后,按照合同約定接到了開發(fā)商的入住通知。但是在開發(fā)商的入住通知上,王先生發(fā)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)通知,上面明確要求,如果王先生不交納物業(yè)費(fèi)用的情況下,是不能入住的。王先生覺得這個(gè)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)價(jià)格不合理,因此拒絕交納,而開發(fā)商又拒絕交房,雙方僵持不下。

部分開發(fā)商在交付房屋時(shí),要求購(gòu)房者以先行支付物業(yè)費(fèi)、水電氣開通費(fèi)、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發(fā)商的上述要求是沒有法律根據(jù)的。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理公司基于物業(yè)管理合同向業(yè)主收取的管理費(fèi)用,應(yīng)由物業(yè)管理公司向業(yè)主收取,而不應(yīng)由開發(fā)商收取。水電氣的建設(shè)費(fèi)用及開通費(fèi),由相應(yīng)機(jī)構(gòu)(自來水公司、供電公司、燃?xì)饧瘓F(tuán))向開發(fā)商收取,開發(fā)商在銷售房屋時(shí)已將上述費(fèi)用計(jì)算在銷售價(jià)格中,所以開發(fā)商不應(yīng)再向購(gòu)房者收取上述費(fèi)用。契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)部門繳納的稅金,除購(gòu)房者委托開發(fā)商辦理房屋過戶手續(xù)外,契稅不應(yīng)由開發(fā)商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造費(fèi)用,歸全體業(yè)主所有。公共維修資金一般由開發(fā)商代收,交至房地產(chǎn)主管部門代為管理,但開發(fā)商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發(fā)商以交納上述費(fèi)用作為房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)逾期交房的違約責(zé)任。

按《商品房買賣合同》的約定,開發(fā)商作為房屋出賣人負(fù)有按期交付房屋的義務(wù)。依據(jù)合同法第67條規(guī)定,當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。依據(jù)合同約定和上述法律規(guī)定,除合同中約定以購(gòu)房者支付相應(yīng)費(fèi)用(包括:契稅、公共維修資金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、證件印花稅、測(cè)量費(fèi)、水電開通費(fèi),其中開發(fā)商收取測(cè)量費(fèi)、水電氣開通費(fèi)為非法收費(fèi))作為房屋交付條件的,開發(fā)商不得以購(gòu)房者先行支付相應(yīng)費(fèi)用作為房屋交付條件。本案中,李先生雖有物業(yè)費(fèi)交納義務(wù),但權(quán)利人應(yīng)為物業(yè)管理公司,而非開發(fā)商,也就是說李先生對(duì)開發(fā)商并不負(fù)物業(yè)費(fèi)交納義務(wù),開發(fā)商以此作為房屋交付條件,屬違約行為,如因此造成逾期交房,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

綜上所述,開發(fā)商和消費(fèi)者之間存在的是房屋買賣關(guān)系,雙方對(duì)房屋買賣過程互相負(fù)有權(quán)利和義務(wù)。而在這一法律關(guān)系之外的事情,比如說收取物業(yè)費(fèi),或者其他費(fèi)用,并不是開發(fā)商的職責(zé),除非有合同條款約定,以此作為交房條件,是沒有法律依據(jù)的。因此,在這里提醒這樣的開發(fā)商,不要越俎代庖,履行好自己交房的義務(wù)才是贏得消費(fèi)者信賴的根本。 (作者系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務(wù)所主任、律師黃可磊)

篇3：物業(yè)業(yè)主那些事:服務(wù)待提高 交不交物業(yè)費(fèi)

　　物業(yè)與業(yè)主那些事--服務(wù)待提高，交不交物業(yè)費(fèi)？

　　20**年8月29日，鐵嶺市清河區(qū)銀達(dá)物業(yè)管理公司與鐵嶺市清河區(qū)繁榮小區(qū)業(yè)主尹某在鐵嶺市清河區(qū)簽訂了物業(yè)管理合同一份，雙方約定：業(yè)主尹某作為甲方將其住宅交由銀達(dá)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，委托事項(xiàng)為：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；房屋建筑本體的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等8項(xiàng)。合同期自當(dāng)日起至20**年8月29日止。管理服務(wù)費(fèi)用為每月每平方米建筑面積0.20元。合同簽訂后銀達(dá)物業(yè)管理公司即實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)至今。但尹某自20**年9月份至20**年12月末期間的物業(yè)管理費(fèi)拖欠未交，金額為718.00元。

　　銀達(dá)物業(yè)管理公司多次催繳尹某的物業(yè)費(fèi)，尹某遲遲不交，無奈之下，銀達(dá)物業(yè)管理公司將尹某告上了法庭。

　　鐵嶺市清河區(qū)人民法院受理了此案，法院認(rèn)為：銀達(dá)物業(yè)管理公司和尹某簽訂的物業(yè)管理合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。銀達(dá)物業(yè)管理公司履行了合同義務(wù)，尹某應(yīng)給付物業(yè)管理費(fèi)用。

　　銀達(dá)物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)，銀達(dá)物業(yè)管理公司在服務(wù)過程中未完善之處，應(yīng)盡快加以完善，但不能因此成為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由。銀達(dá)物業(yè)管理公司對(duì)合同約定的環(huán)境衛(wèi)生的清潔服務(wù)亦應(yīng)積極采取有效措施提高服務(wù)水準(zhǔn)。

　　為此，鐵嶺市清河區(qū)人民法院依照《合同法》第六十條之規(guī)定，判決尹某于本判決生效后三日內(nèi)給付原告鐵嶺市清河區(qū)銀達(dá)物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)718.00元。

　　鐵嶺市清河區(qū)人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我國(guó)物業(yè)管理方面的法律制度不太健全，在審理類型各異的物業(yè)管理糾紛案件中，存在適用法律困難、爭(zhēng)議頗多的情況。在物管企業(yè)起訴業(yè)主拒交物管費(fèi)的案件中，不少業(yè)主以物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、管理水平低作為抗辯理由，要求少交或不交。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)屬于軟性指標(biāo)，對(duì)于物業(yè)管理質(zhì)量的好壞沒有統(tǒng)一的量化考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)管理合同又不可能對(duì)此作出詳細(xì)的規(guī)定，因此法院在審理此類案件時(shí)存在一定難度。

　　于松洋認(rèn)為，該類案件的實(shí)質(zhì)是服務(wù)與收費(fèi)之間的矛盾，業(yè)主希望服務(wù)質(zhì)量高、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，而物管企業(yè)希望多收費(fèi)用。要調(diào)和這對(duì)矛盾，可由相關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容根據(jù)提供服務(wù)的強(qiáng)度、效果、附加值等進(jìn)行分類定級(jí)，將收取的費(fèi)用與級(jí)別相對(duì)應(yīng)。對(duì)于服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判可引入第三方監(jiān)督。此外，業(yè)主與物管公司簽合同時(shí)，合同內(nèi)容應(yīng)盡量細(xì)化，以避免糾紛的發(fā)生，或發(fā)生糾紛時(shí)訴訟依據(jù)的模糊或缺失。

　　沈陽市于洪區(qū)人民法院法官王忠澤說，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，在審理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一或困難的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程，使物業(yè)管理行為真正納入法治化的軌道，也便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。

　　而這類案件又具有群體性糾紛的潛在因素，由于糾紛的原因通常是物管費(fèi)的交納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的共性問題，而業(yè)主多處于同一背景，會(huì)形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主對(duì)糾紛達(dá)成一定共識(shí)，會(huì)通過群體性行為的方式進(jìn)行訴訟。

　　這樣就導(dǎo)致此類案件調(diào)解難度大、判決率高。雖然于洪區(qū)法院對(duì)這類案件能夠多以調(diào)解結(jié)案，但是從目前這類案件整體結(jié)案情況看，物業(yè)管理糾紛案件能調(diào)解的少，多是以判決結(jié)案。大致有兩方面的原因?qū)е抡{(diào)解工作難度大，調(diào)解率低：其一，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)往往矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達(dá)成調(diào)解協(xié)議；其二，由于糾紛大多涉及小區(qū)業(yè)主的共同性問題，物管企業(yè)擔(dān)心調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)。