鈣制品公司運行管理制度

　　①運行工應熟悉本崗位系統設備的構造、工作原理及應用。隨時掌握設備運行工況。

　　②嚴格執行安全規程、運行操作規程，做好設備啟、停、切換等重要操作的操作要領。

　　③做好本職崗位工作，保證設備正常運行達到最佳的經濟效益。

　　④發生故障及其它異常情況應及時回報班長或車間負責人，同時詳細做好記錄。

　　⑤在工作中不斷提高自身業務能力，努力學習理論知識，自學遵守勞動紀律及相關規章制度，不斷提高運行操作水平。

　　⑥運行操作人員接到危及個人人身安全或危及設備安全的指令時，有權拒絕執行，必要時可以上報上一級領導。

　　⑦運行操作人員當班時，不得以任何借口擅自離開運行崗位，如確實需要應向班長請假經批準后方可離開。

　　⑧運行記錄應實事求是記錄各種工況，不得弄虛作假。

篇2：物業公司財務管理特點及運行機制

　　物業公司財務管理特點及運行機制

　　尊敬的各位領導、各位同仁大家好：

　　根據河南物業商會的安排，河南萬廈物業公司在本次物業管理收費及財務管理研討會上作為主講企業，我作為萬廈物業公司財務負責人，談一談個人對物業管理企業財務管理的一點看法和體會，下面有五個問題與大家共同分享。

　　第一個問題：物業管理企業財務管理具有什么樣的特點呢?

　　物業管理企業是高度統一的管理，全方位、多層次的服務，市場經營為一體，寓經營、管理于服務之中的一種新興的服務行業，屬于第三產業，我國的物業管理起步較晚，目前還沒有專門針對物業管理企業財務核算的會計制度，由于物業管理是作為房地產綜合開發的延續和完善，是在房地產開發中為完善市場機制而逐步建立起來的綜合性經營服務方式，物業管理企業目前的會計核算主要參照《施工、房地產開發企業財務制度》，并執行《物業管理企業財務管理規定》，但物業管理企業畢竟不同于施工、房地產開發企業和其他服務業，物業管理企業有其自身的經營特點和管理要求，而物業企業的財務管理是物業管理企業的財務活動，是協調、處理各方面財務關系的一項經濟管理工作，是企業管理活動的基礎和中心。我本人認為，物業管理企業財務管理具有綜合性強、覆蓋面廣、敏感性強三個特點：

　　特點一：綜合性強

　　財務管理是運用價值形式對企業的經營活動進行管理的，企業經營活動中的一切物質條件、經營過程和經營結果，都可以通過價值形式進行綜合性地反映。財務管理的這一特征表明了企業的財務管理工作具有很強的綜合性。因此，財務管理作為企業管理的一個組成內容，在整個企業管理工作中居于核心地位。

　　隨著現代市場經濟和商品經濟的不斷發展，物業管理與一般的服務行業相比有其明顯的個性，物業管理的行業特性之一，物業管理服務提供的產品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束。所以，物業管理不僅是勞動密集型的行業，而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高，現代的物業管理企業的財務管理，在管理手段上已經廣泛實行財務預算， 財務動態分析方法，加強預算控制，參與企業經營管理決策等;在管理方法上，采用會計電算化，普及

　　計算機的應用和分析，實行數字化管理，從而使財務管理的綜合性大為加強，財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。

　　特點二：覆蓋面廣

　　物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體性服務，這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，市場經濟離不開資金運用，企業從事生產經營活動，須擁有一定數量的資金，這是企業進行各種經營活動的基礎。而在企業里，一切涉及資金的活動都是財務管理的內容。在企業的經營活動中，企業內部各個部門、各項目的工作都與資金有關。從提供服務、支付人員工資，對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保潔、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業服務費，開展多種經營的現金流入都與資金有關。各個部門都要使用資金，沒有資金作基礎，任何部門的活動都不能進行;每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出，從而影響整個企業的經濟效益。由此可見， 物業企業財務管理涉及的面相當廣泛，企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理企業的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

　　特點三：敏感性強

　　在企業的經營活動中，各項工作的進展情況，都可迅速地反映到企業財務上，并影響企業的各項財務指標。而企業的經營活動是一個整體系統，某一個環節出現了問題，都會影響到其他環節，從而影響企業整個的財務狀況。但是有些環節上出現的問題是不規律、無法預測的，諸如市場供需條件的變化，企業外部的經濟環境的復雜多變，都會給企業的經營和財務活動帶來很大的影響。

　　隨著市場經濟的發展和社會化、專業化、市場化物業管理的推進，物業管理招投標應運而生。從一開始介入市場，財務管理中的費用測算就是投標書中最重要的部分，報價也是個敏感的話題，由于服務費用各有千秋，各企業測算角度不同，費用測算沒有一個統一的平臺，企業能否中標，在費用的測算上，關鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算的過程和依據。物業管理服務的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產品定量容易，定值難，因此，要真正做到質價相符，優質優價是不容易的。市場經濟是競爭經濟，通過激烈的市場競爭，才能促使物業管理企業有一種緊迫感，感到搞不好工作就難以使企業得到發展，有被社會淘汰的可能性。只有通過企業的不斷自我完善和創新，通過企業間相互的競爭交流，最終才能降低物業管理成本、提升物業管理服務質量，

　　才能使物業企業持續發展。這就要求企業財務管理人員應善于對企業內外部經濟關系及時進行合理調節，以適應外部經濟環境的變化，不斷提高企業防范風險的能力，增加企業市場競爭能力。密切注視外界的變化，及時向企業管理者提供財務信息，反映經營狀況的進展情況，促使企業管理者作出正確的決策，并對企業經營的全過程進行指導和控制。第二個問題：財務管理在物業管理企業中如何運行和控制

　　目前物業管理企業財務管理中的核算體系，我個人認為主要包括三個方面：財務預算、財務核算及成本控制。

　　1、財務預算的運行和控制

　　由于物業管理是對房屋設施設備等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務，既管物又服務于人，就應該就其提供的物業服務收費。國家發改委建設部規定了兩種收費方式：包干制和酬金制。河南萬廈物業公司采用的是包干制方式，此種方式是指業主只支付固定的物業服務費用，物業管理企業自負盈虧。這種方式有別于其他企業，收入的基本確定，企業就需要精打細算，以收定支，科學的進行年度預算。

　　財務預算是一項比較復雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準確的預測是非常困難的，但預算是物業管理企業財務管理經營計劃的核心，包括詳細的預期收支估算，允許的空置率水平和經營費用。這些數字構成了物業管理的量化目標。同時預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具，即當實際收入低于預算或費用超過預算時應引起項目負責人的注意。

　　當物業管理企業的財務人員能夠編制比較切合實際的預算時，企業能就未來一年的經營計劃，做出比較現實的安排。基于河南萬廈物業公司財務管理采用電算化，充分利用公司過去的財務數據進行統計技術分析，并根據企業的資產能力和外部經濟環境對未來市場的影響進行估計，從而作出年度財務預測。

　　物業管理企業年度財務經營指標預算分為兩個方面：

　　(1)收入來源的預算

　　由于物業管理企業的收入來源是以元、角、分為基數的標準，根據鄭州市物價局核定的政府指導價，按建筑面積多層建筑收費標準最高為0.38元/平方米/月，高層建筑收費標準最高1.1元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算

　　，收集詳細的物業管理基礎資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規定的收費標準，預算主營業務收入。

　　雖然已接管的物業收費標準已按物業合同的約定確定，但物業“滾動開發”的情況比較多。業主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現物業服務費不足的現象，在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，鼓勵管理處根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，開展家政服務，提供有償特約服務，多方位、多渠道創造經濟效益，以業養業，補充物業管理經費的不足。

　　⑵ 成本和費用的預算

　　收入來源的基本確定是物業管理企業有別于其他企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理和控制成為物業管理企業財務管理的核心內容，企業能否盈利、能否持續發展，關鍵在于能否有效的控制成本費用，故成本費用的預算是年度預算的重點。

　　物業管理企業的營業成本是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修管理和服務所發生的各項直接支出，包括人工成本，直接材料和間接費用等。

　　財務計劃確定后，要將計劃具體化，進行財務預算，進一步細化各種現金收支預算，使財務計劃成為企業財務管理目標的控制標準和考核依據，在實現企業價值最大化中發揮重要作用。

　　2、物業管理企業財務核算及成本控制

　　在物業管理企業的財務管理運行和控制過程中，最為關鍵的是對年初預算項目進行跟蹤控制。河南萬廈物業公司根據各管理處的具體情況，年初經過調研，確定年度預算目標，由管理處負責人簽訂目標責任書，各管理處財務人員根據本管理處的經營預算切實做好會計基礎核算工作，實現數字化、報表化、動態的分析管理。實行多級核算，做到事前有預算，事中有控制，事后有監督，各管理處通過日常考核與年度考核相結合的方法，進行成本控制，是典型的預算結合目標成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南萬廈物業公司采用的是雙月收費制，即每兩個月收一次物業服務

　　費，隨著入住業主或使用人的相對穩定，根據年初計劃主營業務收入按計劃進度按部就班穩步收繳，杜絕前松后緊的情況發生。對于業主欠費產生的應收賬款的管理和控制應區別對待，物業管理企業的應收賬款有別于商業企業，它不會給企業帶來信用銷售，也不會使企業利潤增加，相反，物業管理企業產生的業主欠費只會使企業收入減少，現金流短缺， 對物業企業而言業主欠費越多，數額越大，物業企業的風險就越大，企業的生存將會舉步維艱，甚至倒閉。物業企業財務管理要求加強應收賬款的管理，調查分析應收賬款形成的原因，及時反饋到項目管理部門，在最短的時間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應收賬款的形成，加快收入的回籠，物業企業才能持續發展。

　　成本和費用是企業生產經營過程中的貨幣表現。對成本和費用的管理是物業管理企業財務管理的核心內容，成本和費用核算是否準確、真實、合理，關系到經營成果的計算是否正確，直接影響國家、企業和職工個人的利益分配。

　　就營業成本而言，河南萬廈物業公司根據年初預算，將營業成本分為多費用項目，對其中由管理處可控成本項目制定考核制度，定期進行經營管理日常考核，并對計劃預算的執行結果進行動態分析、考核，以查明預算計劃完成或未完成的原因，制定預警機制，以便采取措施，改進工作，及時調整管理方案。如人工成本實行定崗定員，公司允許主動缺員，所謂主動缺員，是針對某些崗位人員素質低，服務意識差，不能給企業帶來經濟效益和社會效益，對于這樣的崗位人員，寧缺勿濫，其他費用項目實行年初預算，嚴格按預算目標進行雙月考核，日常考核制度與員工工資掛鉤，核定預算額度標準，實行年度總額控制。

　　財務管理貫穿物業管理企業整個經營過程。在經營過程中，財務預算是手段，財務管理的控制是關鍵。有些企業的財務管理存在兩個誤區：一是把財務管理簡單化，仿佛財務管理只是財務部門的事，而財務部門只是會計核算部門，忽視其整體管理職能，忽視其管理方法和管理理念在企業管理各個方面的應用和貫徹。二是財務部門完全聽命于“老板”，忽視財務管理自身的規律性與相對獨立性。物業管理作為我國gg開放后，伴隨經濟體制的轉軌和住房制度改革深化而出現的一種新型的房屋管理模式，在目前激烈的市場競爭中，不少物業管理企業連年虧損，瀕臨破產，而同樣是物業管理企業的河南萬廈物業公司卻步入良性循環，蒸蒸日上。為什么?因為萬廈人在深化改革中敢于創新，創立了一套“成本控制”的管理模式，并把這種“成本控制”理論應用到企業管理的各個方面，當作一項核心任務。河南萬廈物業的“成本控制”經驗有兩大要點：一是成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊;二是全員參與成本控制，每項成本、費用控制指標都有賬可查，有人控制。

　　第三個問題：日常耗材是物業管理企業的一項重要費用支出，管好專業耗材是物業企業成本控制的重要環節

　　由于物業管理企業是圍繞“人的住用環境”以物業為對象，以人為核心開展專業管理與服務，如各類房屋建筑及附屬設施設備的維修養護，物業環境的治安保衛，消防管理，清潔保潔，污染防治，綠化管理，停車場管理等，每一項業務的開展均需耗費物料用品。

　　為了加強和規范物料用品采購的管理，嚴格控制和節約各類物品的支出成本，河南萬廈公司出臺了《物料用品采購規定》，河南萬廈物業公司日常對各種耗材的管理，分為由公司統購的物品和由管理處自行采購的非統購物品兩種方式，對大宗、常用、易損物品由公司統一采購，各管理處根據年初預算的需求，到公司倉庫領用，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。

　　年度預算時公司從多方面考慮，根據各個物業區域的設施設備、房屋及附屬物的老化程度進行物料耗材的預算。如對于清潔保潔用品的預算可以按照保潔人員的數量，根據保潔區域的檔次和清潔衛生工作所負責的面積大小，來配置不同的保潔工具用具，預算出不同的費用額。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權和收權相結合的管理模式，通過建立健全物品管理的內部控制制度，在物品采購、領用、儲存管理上建立規范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南萬廈物業的“成本控制”模式是從現代企業財務管理中引申、深化出來的，是財務管理理論運用到企業管理實踐中的典范。

　　第四個問題：資金管理

　　在資金管理方面，為加強公司系統內資金使用的監督和管理，加速資金周轉，提高資金利潤率，保證資金安全，公司制定了嚴格的資金管理規定。

　　公司財務管理部是公司資金管理部門，辦理各管理處以及公司內部獨立單位的結算和資金管理工作，財務管理部具有管理和服務的雙重職能，與下屬管理處在資金管理工作中是監督與被監督，管理與接受管理的關系，在結算業務中是服務與被服務的客戶關系。

　　由于我公司管理項目分散，公司成立了一支業務嫻熟、具有專業技能的會計隊伍，財務人員分散辦公，統一管理，各管理處財務人員全部采用電算化，統一核算方式、統一核算程序、統一核算模式。公司財務管理部按管理處設置明細賬，單獨核算到管理處，各管理處財務核算到每一戶業主各項應收費用。

　　在存款管理方面，公司內各管理處在附近銀行保留一個存款戶，辦理小額零星結算，以點帶面，全方位控制收入來源，所有現金類資金在公司規定的限額及時效內繳存銀行，由公司統一管理和控制。在資金支出方面，公司根據各管理處實際情況，酌情核定備用金，嚴禁坐支現金。

　　在資金管理和檢查方面：公司財務管理部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據檢查情況，定期向總經理、董事長專題報告。

　　a)定期檢查各管理處的現金庫存狀況。

　　b)定期檢查各管理處在財務管理部的結算情況。

　　第五個問題：關于物業管理企業納稅管理的具體做法

　　物業管理企業屬服務業，是一個微利企業，歷屬地稅管轄，應交納的流轉稅種包括營業稅、城建稅和教育費附加，如果企業經營范圍包括租賃業務，則同時還應按租賃收入交納房產稅。以上交納的稅收是以營業收入作為納稅基數的。無論企業規模是大還是小，都應按國家稅收政策合法納稅、合規經營。至于企業所得稅，以20**年為界，20**年前成立的企業

　　向地稅局交納企業所得稅，20**年后新成立的企業向國稅局交納企業所得稅，企業所得稅是以企業應納稅所得額為基數，平常有利潤預交，年終匯算清繳。

　　由于稅務部門的分立，自20**年取銷代理業發票后，物業管理企業重要的業務：代收水電氣暖等代理事項的發票無法解決，雖然物業管理企業歸屬地稅局管理，但代收的項目又均歸國稅局所管的增值稅稅種，代理發票的問題，地稅推國稅，國稅又暫無法解決，雖然關于該事件我曾通過多渠道向省國稅、省地稅及相關部門多次反映，但目前仍無法解決。鑒于物業管理企業代理業務處于如此不利形勢，我不贊同有的物業管理企業利用地稅局的服務業統一發票開具代收業務，將稅費轉嫁給所服務的客戶，這樣做既多交了冤枉稅，增加了客戶負擔，同時也違犯了發票管理暫行規范，超經營范圍使用發票。

　　在稅務部門沒有解決這個問題之前，物業行業應有統一的核算口徑，我建議物業企業依據20**年頒布的企業會計制度中其他法規《會計基礎工作規范》的通知(財會字[1996]19號)中第三章第二節第五十一條的規定，一張原始憑證所列支出需要幾個單位共同負擔的應當將其他單位負擔的部分，開給對方原始分割單進行結算。即采用自制分割單的形式，開展代收業務，以規避繳納冤枉稅。代收項目如果核算方法不對，直接影響企業的經濟效益。

　　物業管理企業伴隨著我國gg開放的歷程一路同行，物業管理已經成為具有相關規模的新興行業，但還沒有獨立的行業財務制度，財務管理工作基礎還很薄弱，許多問題有待實踐和探索。

　　以上是我個人在物業管理企業財務管理過程中的一些淺顯的認識和體會，大家有什么不同見解，還請多提寶貴意見。

篇3：物業公司設備運行與維護管理培訓

　　物業公司設備運行與維護管理培訓

　　設備的運行于維護管理包括很多內容。從物業管理的角度看主要有：消防設備的運行與維護管理、柴油發電機組的運行與維護管理、高壓供電系統的運行與維護管理、低壓供電系統的運行與維護管理、給排水系統的運行與維護管理、中央空調系統的運行與維護管理、電梯系統的運行與維護管理等等。

　　一、物業設備技術運行管理

　　設備運行管理要首先在技術上考慮安全性和可靠性，其次是在技術性能上應處于最佳運行狀態，以發揮設備的最佳效力。設備技術運行管理的要點是：

　　1、制定科學、嚴密的操作規程；

　　2、對操作人員進行專業的培訓教育，通過理論及實際操作的考核，取得專業設備的操作資格證書和等級證書；

　　3、加強維護保養工作，做到"正確使用，精心維護"，確保設備保持完好能用的狀態；

　　4、對事故的處理要嚴格執行"三不放過"的原則，即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

　　二、物業設備經濟運行管理

　　物業設備管理工作中除了設備的技術性能管理外，還要重視設備的經濟運行管理，即要重視設備運行時的經濟性、維護檢修和更新改造的經濟等。在設備經濟性運行管理中最主要的是設備運行成本管理，這在大廈設備管理中更能得到體現。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費的管理。

　　能源消耗的經濟核算工作有以下兩個方面：

　　（一）制定能源耗用量計劃和做好計量工作

　　1、設備在運行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃，做出1～12個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。

　　2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中，應堅持做到每天定時抄表記錄，并計算出日耗量，每旬檢查統計一次實際耗用量，每月統計一次實際耗用量及能源費用，并將每月出現的異常情況，應立即查清原因并報告負責人。

　　（二）采用切實有效的節能技術措施

　　1、在選用設備時，注意設備的技術參數要同工藝要求匹配，優先采用先進的電子控制技術，實施自動調節，使設備在運行過程中一直處于最佳運行狀態和最佳運行負荷之中。

　　2、在節約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環利用。

　　3、在節約用電方面優先選用節能型電機，在供配電設施上應有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應選擇合理的照明系統和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節能控制方式。

　　同時，防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞，發現問題及時修理和調換。對使用熱源和冷源管道和設備應加強保溫絕熱工作，減少散熱損失。

　　三、物業設備的維護保養管理

　　設備在使用過程中會發生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。因此，應經常對使用的設備加以檢查、保養和調整，使設備處于最佳的技術狀態。

　　（一）維護保養的方式

　　維護保養方式主要是"清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。

　　1、清潔：大氣中有灰塵進入設備內，會加快設備的磨損和引起局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，致使設備的技術性能下降、噪音增加，所以設備的清潔工作看似簡單，實際上是維護保養工作中很重要的一種方式。

　　2、堅固：設備運轉相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發生松動，隨之導致設備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障，因此必須經常檢查設備的堅固程度。在堅固件調正時，應該用力均勻恰當，堅固順序按規定進行，確保堅固有效。

　　3、潤滑：潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴格的規定。潤滑管理要求做到"五定"，即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相應的潤滑管理制度，建立潤滑站、潤滑卡。此外，對設備的清洗、換油也應有合理的計劃，確保潤滑管理工作的正常開展。

　　4、調整：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的，因設備的振動等因素，零部件之間的相對尺寸會發生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發熱、噪音、振動甚至破壞，因此必須對有關的位置、間隙尺寸作定量的管理，定時測量、調正，并在調正以后再加以堅固。

　　5、外觀表面檢查：指從設備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括：設備得外表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內；溫度壓力運行參數是否正常；電機有無超載或過熱；傳動皮帶有無斷裂或脫落；震動和噪音有無異常；設備密封面有無泄露；設備油漆有無脫落，外表面有無銹蝕；設備的防腐、保溫層有無損壞。

　　同時對不同類型的設備，應更具其使用特點，采取不同維護保養方式。如對空調設備應在季節變化之前進行檢查保養；對水箱類設備需要定期清洗、換水等。

　　（二）維護保養工作的實施

　　維護保養工作主要分為日常維護保養和定期維護保養兩種。

　　1、日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。在冬天，如設備即將停用，應在下班后放盡設備內剩余水，以免凍裂設備。日常維護保養工作是設備維護管理的基礎，應該堅持實施，并做到制度化，特別是周末或節假日前更應注意。

　　2、定期維護保養工作是以操作人員為主、檢查人員協助進行的。它是有計劃的將設備停止運行，進行維護保養。根據設備的用途、結構復雜程度、維護工作量以及人員的技術水平等來決定維護的整個周期和維護停機時間。

　　定期維護保養工作需要對設備進行部分解體，用做好以下工作：

　　①徹底內外清掃、擦洗、疏通；

　　②檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙；

　　③檢查安全裝置；

　　④檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞；

　　⑤檢查油箱，檢查油位指示器，換油；

　　⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

　　設備的定期維護保養能夠消除事故隱患，減少磨損，延長壽命，發揮設備的技術功能和經濟特性。

　　（三）設備的點檢

　　設備的點檢就是對設備有針對性地檢查。一些主要的設備在出廠時，制造廠商會提供該設備的點檢卡或者點檢規程，其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作，也可根據各自的經驗補充增加一些點檢。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式，也可利用儀器儀表進行診斷。通過設備的點檢，可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況，及時清除隱患，防止突發事故，不但保證了設備的正常運行，又為計劃檢修提供了正確的信息依據。

　　設備的點檢包括日常點檢和計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢的內容主要包括：

　　①運行狀態及參數；

　　②安全保護裝置；

　　③易磨損的零部件；

　　④易污染堵塞、需要經常清洗更換的部件；

　　⑤在運行中經常要求調整的部位；

　　⑥在運行中出現不正常現象的部位。

　　設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢應該使用先進的儀器設備和手段，可以得到正確可靠的點檢結果。計劃點檢的內容主要有：

　　①記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況；

　　②更換零部件；

　　③確定修理的部位、部件及修理時間；

　　④安排檢修計劃。

　　四、物業設備的計劃檢修

　　對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修。

　　實行計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用的狀態。根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

　　1、小修：

　　主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責，操作人員協助。

　　2、中修

　　除包括小修內容之外，對設備的主要零部件進行局部修復和更換。

　　3、大修

　　對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或銹蝕的零部件，力求使設備恢復到原有的技術特性。在修理時，也可結合技術進步的條件，對設備進行技術改造。

　　中修、大修應由專業檢修人員負責，操作人員只能做一些輔助性的協助工作。

　　4、系統大修

　　這種檢修方式是一個系統或幾個系統甚至整個物業設備系統的停機大檢修。系統大修的范圍很廣，通常將所有設備和相應的管道、閥門、電器系統及控制系統都安排在系統大修中進行檢修。在系統大修過程中，所有的相關專業檢修人員以及操作人員、技術管理人員都應參加。

　　設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修（偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修），但如果認真貫徹各項操作規程和規章制度，認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作，那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。

　　五、計劃檢修和維護保養的關系

　　設備管理應建立"維護保養為主、計劃檢修為輔"的原則。如果維護保養工作做得好，發現問題后及時加以處理，則會大大減少設備檢修工作量；反之，如果設備操作人員不愛護設備，不遵守設備的操作規程和規章制度，不對設備進行維護保養工作，就會加劇設備的損壞，使設備經常發生故障停機，則會大大增加設備檢修工作量。因此，每位維護保養人員應該具有很強的工作責任心，認真執行各項工作標準，精心維護設備。