農(nóng)業(yè)行政處罰重大案件審理制度

　　為了進一步規(guī)范我區(qū)農(nóng)業(yè)行政重大案件審理程序，確保具體行政行為合法有效，公正公平和堅持重大案件集體審理的規(guī)定。根據(jù)《行政處罰法》和《農(nóng)業(yè)行政處罰程序》結(jié)合我區(qū)實際，特制定本制度。

　　一 總 則

　　第一條：農(nóng)業(yè)行政處罰重大案件的審理，應(yīng)當(dāng)堅持以事實為依據(jù)，法律為準(zhǔn)繩，遵循以人為本，實事求是、客觀公正、寬嚴適度的原則，確保案件審理的客觀性、公正性、和合法性。

　　第二條：農(nóng)業(yè)行政處罰中的重大案件是指：擬作出以下行政處罰的1.責(zé)令停產(chǎn)、停業(yè)2.吊銷許可證照，3.較大數(shù)額的罰款：凡對非經(jīng)營違法行為處罰金額在1000元以上的，對經(jīng)營違法行為處罰金額20000元以上的，即為重大案件。

　　重大案件以下的一般案件的審理，由執(zhí)法機構(gòu)、報法制機構(gòu)審核，農(nóng)業(yè)行政主管部門按照行政處罰案件的審批程序辦理。

　　第三條：農(nóng)業(yè)行政主管部門對農(nóng)業(yè)行政處罰的重大案件的審理應(yīng)建立相應(yīng)的制度和機構(gòu)，即建立農(nóng)業(yè)行政處罰案件審理聯(lián)席會議制度和農(nóng)業(yè)行政處罰重大案件審理委員會以及辦事機構(gòu)，依法負責(zé)對重大案件進行審理。

　　二 重大案件審理機構(gòu)及職責(zé)

　　第四條：農(nóng)業(yè)行政處罰重大案件審理聯(lián)席會議制度

　　聯(lián)席會議人員組成：農(nóng)業(yè)行政處罰重大案件聯(lián)席會議負責(zé)人由農(nóng)業(yè)委員會機關(guān)負責(zé)人擔(dān)任，成員為機關(guān)負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)直屬單位負責(zé)人，法制和執(zhí)法機構(gòu)負責(zé)人。必要時案件主辦人員參加。

　　聯(lián)席會議主要職責(zé)：負責(zé)對農(nóng)業(yè)行政處罰重大案件的進行會審，針對案件的專業(yè)技術(shù)問題提出專業(yè)性意見或建議。

　　第五條：重大案件審理委員會

　　重大案件審理委員會人員組成：農(nóng)業(yè)行政處罰重大案件審理委員會主任由農(nóng)業(yè)委員會機關(guān)負責(zé)人擔(dān)任，成員為農(nóng)業(yè)行政主管部門的法制機構(gòu)和執(zhí)法機構(gòu)負責(zé)人，必要時案件主辦人員參加。

　　重大案件審理委員會主要職責(zé)是：對案件的違法事實的認定;證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性;執(zhí)法程序的合法性;適用法律的準(zhǔn)確性進行審理。

　　第六條：案件審理辦公室

　　案件審理辦公室為區(qū)農(nóng)業(yè)行政處罰重大案件聯(lián)席會議和重大案件審理委員會辦事機構(gòu)，設(shè)在農(nóng)委法規(guī)科。負責(zé)重大案件審理及日常事務(wù)，其主要職責(zé)：

　　(一)受理案件材料;(二)根據(jù)案件性質(zhì)決定提出是否召開案件審理聯(lián)席會議審理。(三)根據(jù)重大案件聯(lián)席會議意見，將提交案件審理委員會議進行審理。

　　根據(jù)案件審理辦公室的報領(lǐng)導(dǎo)審批的意見，決定召集案件審理會議的時間和地點。

　　農(nóng)業(yè)行政處罰案件審理聯(lián)系會議與案件審理委員會議由農(nóng)業(yè)行政主管部門負責(zé)人召集，并主持會議。

　　三 重大案件審理程序

　　第七條：重大案件聯(lián)系會議會審案件時，首先由執(zhí)法機構(gòu)負責(zé)人報告案件的有關(guān)情況。各分管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門負責(zé)人對案件的所涉及的專業(yè)技術(shù)、違法事實、法律適用進行 論證，并形成意見，作為案件審理委員會對案件審理的重要參考依據(jù)。

　　第八條：案件審理會審理案件時，首先由執(zhí)法機構(gòu)負責(zé)人介紹案情，重大案件審理委員會辦公室匯報聯(lián)席會議的意見，經(jīng)與會人員充分討論后，形成案件的處罰意見。案件承辦人要將案件集體審理記錄和決定的意見反映在案件材料中。

　　第九條：處罰機關(guān)根據(jù)案件審理委員會形成的決定，制作《行政處罰事先告之書》。處罰機關(guān)下達《行政處罰事先告之書》后，當(dāng)事人提出陳述申辯意見或者出現(xiàn)法定減輕或者從輕情節(jié)的，需要改變處罰決定的，應(yīng)將書面材料提交案件審理委員會再次審理，處罰機關(guān)根據(jù)再次審理意見制作《行政處罰決定書》。

　　四 重大案件審理紀(jì)律：

　　第十條：案件審理時應(yīng)啟用回避制度。執(zhí)法機構(gòu)負責(zé)人和法制機構(gòu)負責(zé)人對回避進行審核，委機關(guān)負責(zé)人對回避進行審批 。

　　第十一條：重大案件聯(lián)席會議和案件審理委員會議審理案件時，所有參會人員應(yīng)對案卷材料，涉案證據(jù)、會議審核內(nèi)容嚴格保密，不得向當(dāng)事人透露案件審理的任何情況。

　　第十二條：案件審理委員會成員在案件審理前或者案件審理過程中不得單獨會見當(dāng)事人，不得接受當(dāng)事人的饋贈，不得為當(dāng)事人殉私說情。

　　第十三條：參與重大案件聯(lián)系會議和重大案件審理的人員，違反上述紀(jì)律和規(guī)矩相關(guān)規(guī)定的，將追究責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。

篇2：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　（法釋[20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

　　前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當(dāng)認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探

　　物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探

　　物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探(一)

　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的居住條件迅速改善，物業(yè)管理糾紛案件呈現(xiàn)快速增長的趨勢。這些案件尤其凸顯自身的特點，審視物業(yè)管理糾紛案件的發(fā)展規(guī)律，找尋其解決辦法，是人民法院面臨的新課題。

　　第一節(jié)物業(yè)管理糾紛案件的審理要點和技巧

　　一、物業(yè)管理糾紛案件審理的價值取向

　　在審理物業(yè)管理糾紛案件中，應(yīng)當(dāng)從物權(quán)法律關(guān)系和合同法律關(guān)系等不同角度著眼，正確認識、把握物業(yè)管理糾紛的特點和規(guī)律。掌握審理要點，巧妙運用審判技巧，堅持以下幾個基本的價值取向。

　　第一，充分尊重業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使區(qū)分所有權(quán)的行為，這是物業(yè)管理糾紛案件審理過程中必須首先把握的基本理念。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主處于核心地位，權(quán)利義務(wù)的產(chǎn)生皆出自于業(yè)主行使區(qū)分所有權(quán)的行為。人民法院要保障業(yè)主充分行使區(qū)分所有權(quán)，并在業(yè)主權(quán)利受到侵害時為其提供有力的救濟渠道。

　　第二，準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)人地位。

　　物業(yè)管理是一種約定俗成的稱呼，這種稱呼導(dǎo)致了很多誤解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為自己是管理者，業(yè)主也認為自己應(yīng)該服從管理，從而導(dǎo)致各自權(quán)利義務(wù)定位的錯誤，產(chǎn)生了很多不必要的糾紛和矛盾。在有關(guān)糾紛的審理中，應(yīng)當(dāng)強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的平等地位，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強服務(wù)意識。由于物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，雙方是平等的民事主體，因而必須認識到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無論何種情況下均不能對業(yè)主采取處罰或強制措施。

　　第三，平等保護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　在強調(diào)業(yè)主核心地位的同時，要把握權(quán)利與義務(wù)的對等性。業(yè)主享有區(qū)分所有權(quán)，享有因讓渡物業(yè)管理權(quán)而接受服務(wù)的權(quán)利，但也要遵守作為專有權(quán)人、共用部分持份權(quán)人和團體成員所應(yīng)遵守的義務(wù)，遵守為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)提供報酬的義務(wù)。在過去的糾紛中，更多的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“管理”行為不規(guī)范，作為進步的標(biāo)志，業(yè)主權(quán)利的覺醒方興未艾。但與此同時，諸多損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的行為也開始顯現(xiàn)。由于現(xiàn)有物業(yè)管理法規(guī)對業(yè)主的規(guī)制過于簡單、原則，加上目前的輿論宣傳重在保護業(yè)主合法權(quán)益，不少業(yè)主缺乏義務(wù)意識，違反業(yè)主公約、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象有抬頭的趨勢。因此，司法實踐中要樹立平等保護各方當(dāng)事人的理念，不得偏向任何一方。

　　二、物業(yè)管理糾紛案件的審理要點

　　在物業(yè)管理糾紛案件的審理中，法官應(yīng)注意把握以下要點：

　　（一）充分尊重合同當(dāng)事人的意思自治，謹慎行使自由裁量權(quán)

　　“法官正確行使自由裁量權(quán)平衡利益沖突，處理違規(guī)行為，消除社會矛盾，是營造和諧的法律秩序的重要方式。”賈和平：“自由裁量與法官職業(yè)化建設(shè)之法哲學(xué)思考--兼論完善法官制度”，載《法律適用》20**年第3期。由于物業(yè)管理的法律、法規(guī)或規(guī)章不完善，很多案件審理過程中都缺少相應(yīng)的法律依據(jù)，法官自由裁量權(quán)相對較大。物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的確定和爭議的解決既要符合基本法律，如民法通則、房地產(chǎn)法及其他相關(guān)法律的規(guī)定和精神，更要尊重當(dāng)事人依法設(shè)立的合同。我國民法通則第6條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。對于物業(yè)管理糾紛案件的審理，應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)、國家政策，并根據(jù)雙方當(dāng)事人訂立的合同嚴格執(zhí)行。如果法律、行政法規(guī)、國家政策沒有明文規(guī)定，或者是規(guī)定不一致的，就應(yīng)按照法律、行政法規(guī)、國家政策的基本精神和基本原則，正確理解雙方當(dāng)事人的意思表示，適當(dāng)運用法官自由裁量權(quán)，合理、公正地做出處理或裁決。

　　在物業(yè)服務(wù)費糾紛案件審理的過程中，筆者認為，就物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)該充分考慮合同約定的服務(wù)價格。物業(yè)服務(wù)合同糾紛是建立在合同基礎(chǔ)之上的，因合同和其他民事活動引發(fā)的糾紛，應(yīng)重視當(dāng)事人之間的約定，在案件的審理過程中，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的真實意思表示，以當(dāng)事人之間達成的合同和協(xié)議為基礎(chǔ)進行處理。尤其應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人之間的關(guān)于糾紛解決方式的約定，對于雙方議定的條款，只要不與法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定相沖突，就應(yīng)當(dāng)作為調(diào)處糾紛的依據(jù)，在審判中加以應(yīng)有尊重。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體，也是糾紛發(fā)生時衡量各自主張是否充分的評判標(biāo)準(zhǔn)，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據(jù)。比如對于物業(yè)服務(wù)費糾紛案件的審理，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間就物業(yè)服務(wù)收費有明確的約定，法院不應(yīng)過分干涉。如《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》實施之后，北京市很多物業(yè)小區(qū)小修費的收費存在困難，很多業(yè)主都認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)收取業(yè)主的小修費，而有的法院也判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再收取業(yè)主的小修費。

　　按照上述規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間約定收取小修費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按月收取小修費。事實上，對于舊有物業(yè)，很多室內(nèi)設(shè)備設(shè)施有待維修更新，所以如果按月收取小修費，及時更新設(shè)備，比業(yè)主自行維修或者就某專項服務(wù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間達成專項特約服務(wù)更為合算，對業(yè)主更為有利。而且物業(yè)服務(wù)本身就像各種其他服務(wù)一樣，存在級別與檔次的差距，如果在所有物業(yè)服務(wù)項目上，一律統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)，就無法保證權(quán)利與義務(wù)對等，甚至造成明顯的不對等。法院一方面要考慮物業(yè)糾紛個案背后可能的潛在影響面，另一方面又不能輕易否定或者更改合同相關(guān)條款，做出更改合同條款的判決必須是出于無奈之舉。所以法官應(yīng)當(dāng)謹慎行使自由裁判權(quán)，法院對于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)服務(wù)合同的認定，可以從另一個角度使業(yè)主增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，使業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時，認真履行交納費用的義務(wù)。另外，由于物業(yè)服務(wù)是日常發(fā)生的、長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。

　　（二）注意審查物業(yè)服務(wù)合同的效力，依法居中裁判

　　法院在尊重當(dāng)事人意思自治原則的同時，在審理物業(yè)管理糾紛時，應(yīng)當(dāng)注意審查物業(yè)公司管理的合法性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理的合法性，主要有兩方面：一是其須是具有物業(yè)管理資質(zhì)的法人單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依照法定程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的單位。從事物業(yè)管理的企業(yè)，除具備企業(yè)法人的設(shè)立條件外，還須具備一定的資質(zhì)。此前，建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及評定也作了專門規(guī)定，所以，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有相關(guān)資質(zhì)進行審查。二是其進行物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)開發(fā)商的委托或業(yè)主委員會的選聘。這兩方面缺一不可。法官在審理案件時，不僅要按照一般民事訴訟的程序規(guī)定要求物業(yè)公司提交法人營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)讓其提交物業(yè)管理的資質(zhì)證書。同時，還應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同。對那些雖有物業(yè)管理資質(zhì)，但進駐小區(qū)進行物業(yè)管理不是基于開發(fā)商的委托或業(yè)主委員會的選聘，而是強行進入小區(qū)并提供物業(yè)服務(wù)的，不宜按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)判令業(yè)主交納物業(yè)管理費。

　　審判實踐中，常常遇到的問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時，并未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，業(yè)主及物業(yè)使用人常常以此作為抗辯理由，認為該企業(yè)不能收取物業(yè)服務(wù)費用。對此問題，《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第2條規(guī)定，對于此類糾紛，應(yīng)按一般民事糾紛處理。我們認為，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備此方面的資質(zhì)，在其不具備這種資質(zhì)的情況下，其與業(yè)主之間的關(guān)系不構(gòu)成物業(yè)管理關(guān)系，其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)歸于無效；但在物業(yè)服務(wù)合同簽訂時不具備相應(yīng)資質(zhì)，在訴訟過程中已經(jīng)取得相應(yīng)資質(zhì)的，可以認定物業(yè)服務(wù)合同有效。在合同無效的情況下，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也實際接受了服務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)本著公平原則判決業(yè)主按照實際接受的服務(wù)并參考相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)酌情給付物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的服務(wù)費用。

　　（三）在事實認定上注重運用經(jīng)驗法則

　　對于物業(yè)管理糾紛案件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的判斷，要求法官在審理該類案件時不但要綜合運用法律知識和社會經(jīng)驗做出判斷，更要立足于物業(yè)糾紛案件的特殊性，平衡當(dāng)事人雙方的利益。

　　司法實踐中經(jīng)常發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)完成了服務(wù)內(nèi)容，但是缺少證據(jù)支持；而欠費業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量存在疑義，也苦于缺乏充分、足夠的證據(jù)來支持其理由，導(dǎo)致此類案件雙方的矛盾容易激化，并呈現(xiàn)群發(fā)勢態(tài)。所以在案件審理中，應(yīng)當(dāng)嚴格審查合同對于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定是否準(zhǔn)確、明晰，然后根據(jù)雙方約定審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照約定履行了合同義務(wù)。如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒有直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，或者在認定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)問題上存在意見分歧，法官需兼顧兩組標(biāo)準(zhǔn)：一是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和合同標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范性文件中，如果雙方當(dāng)事人沒有簽訂合同或雖有合同卻沒有約定相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)，法院可以參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但是不能機械地理解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因為物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的好壞更多的應(yīng)以合同標(biāo)準(zhǔn)來確定。二是過程標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)。對物業(yè)企業(yè)來講，進行物業(yè)管理工作本身就是過程的體現(xiàn)，所以在衡量標(biāo)準(zhǔn)上物業(yè)公司愿意以過程標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。而業(yè)主則更愿意以實際享受到的結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)作為判斷的依據(jù)。如何協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系是法官不能忽視的一個問題。審判實踐中，對于以下幾種情況可以分別進行處理：

　　1、物業(yè)企業(yè)服務(wù)“輕微不達標(biāo)”的認定

　　所謂“輕微不達標(biāo)”自然沒有精確的標(biāo)準(zhǔn)，如上所述，這種情況需要法官根據(jù)實際情況進行綜合判斷。我們認為，如果物業(yè)企業(yè)履行了合同的主要義務(wù)，如基本保證了小區(qū)的秩序有序和清潔，安全保衛(wèi)工作基本到位等，但有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一些項目上沒有達到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，比如在接到業(yè)主報修后比約定的時間遲到，但也對業(yè)主的問題進行了修理等，尚沒有達到對物業(yè)服務(wù)合同構(gòu)成違約的程度，可以認為是“輕微不達標(biāo)”。在追繳物業(yè)費的案件中，對于業(yè)主因此行使的抗辯權(quán)，法院應(yīng)遵循抗辯權(quán)對等行使原則。不但要考慮業(yè)主希望擁有良好居住環(huán)境愿望的合理性，還要認識到物業(yè)企業(yè)已經(jīng)履行了主要合同義務(wù)，支出了相應(yīng)成本。在判決時可以認定業(yè)主不構(gòu)成違約，對物業(yè)企業(yè)主張的違約金或滯納金要求可以考慮降低或不予支持。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)嚴重不達標(biāo)的認定

　　所謂“嚴重不達標(biāo)”是物業(yè)企業(yè)在一些服務(wù)項目上沒有履行合同主要義務(wù)，如小區(qū)秩序混亂、小區(qū)綠地裸土嚴重超標(biāo)、消防設(shè)施管理嚴重失當(dāng)。如果可以確認上述事實，法院可以在一些具體項目上進行核減。但必須是在有充足的證據(jù)情況下，最好咨詢相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)，進行必要的成本核算甚至組織價格評估，慎重確定核減的幅度，否則容易造成新的不公平，可能會造成影響整個小區(qū)的正常生活秩序的不良后果。

　　3物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴重侵害業(yè)主權(quán)益的認定

　　物業(yè)企業(yè)存在侵占小區(qū)公用空間進行經(jīng)營、將專有用途的房屋出租營利等侵害業(yè)主公共權(quán)益的行為，業(yè)主要求法院核減物業(yè)費的，我們認為，對于上述抗辯法院審查情況屬實的，可判決免除物業(yè)合同約定的違約金，但如果沒有給全體業(yè)主造成損失的，不宜核減物業(yè)服務(wù)費；如果確實給物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主造成重大損失的，可以再核減物業(yè)費，或是通過將物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用小區(qū)公用部分的收益折抵物業(yè)管理費用的方法。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，而業(yè)主能否反訴主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的問題則需要從程序上予以研究。對于物業(yè)企業(yè)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，我們贊同業(yè)主大會會議經(jīng)一定程序的表決后，由業(yè)主進行集團訴訟，如果小區(qū)公共利益受到侵害的同時，個別業(yè)主的權(quán)利也受到侵害，則業(yè)主也可以自己的名義另行訴訟。因為即便物業(yè)企業(yè)存在上述行為，也是對全體業(yè)主權(quán)利的侵害，物業(yè)合同的主體也不是業(yè)主個人。物業(yè)企業(yè)侵害業(yè)主共同利益時應(yīng)由業(yè)主委員會或全體業(yè)主共同主張權(quán)利，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會存在的價值將無從體現(xiàn)。

　　（四）尊重當(dāng)事人之間的合同約定，確定權(quán)利義務(wù)、責(zé)任的劃分

　　隨著小區(qū)業(yè)主對汽車持有量的增加，關(guān)于業(yè)主訴訟物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)保管責(zé)任的案件也越來越多，物業(yè)服務(wù)合同并非是一個單一的合同，而是一個合同組。審理此類案件的一個基本問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有保管義務(wù)，如業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車與物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成的合同的性質(zhì)，它事關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償責(zé)任的認定。如果二者之間的合同是有償保管性質(zhì)，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過錯，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)全部賠償責(zé)任；而如果二者不形成保管合同關(guān)系，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅在其未盡保安職責(zé)時，承擔(dān)違約責(zé)任。《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第32條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管義務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管義務(wù)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或為配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的責(zé)任。第33條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在車輛發(fā)生丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任，沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。上述規(guī)定為此類型物業(yè)管理糾紛的處理提供了較為明確的法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否負有保管責(zé)任、是否有過錯、是否構(gòu)成違約責(zé)任，是認定這類案件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任、補充賠償責(zé)任的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不會與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定保管財物的合同性質(zhì)，在此種情況下，法院一般也不宜認定二者構(gòu)成保管合同關(guān)系。對因保管發(fā)生的糾紛中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯應(yīng)由誰來承擔(dān)舉證責(zé)任？我們認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)此時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是違反物業(yè)管理合同的違約責(zé)任，因而應(yīng)采過錯推定原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其盡到了安全防范義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。此外，在審理此類案件中，在根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度、收費高低確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任時，法官的隨意性太大，應(yīng)該再規(guī)定較細的條款對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有責(zé)任予以確定。

　　（五）規(guī)范業(yè)主行為，維護小區(qū)全體業(yè)主的利益

　　“實現(xiàn)私權(quán)利以不侵害他人權(quán)益為限”是民法的基礎(chǔ)理論。在審判實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違約行為的同時，業(yè)主履行合同或維護權(quán)利不適當(dāng)，甚至為了自己維權(quán)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的情況也大量存在。例如，有的業(yè)主因停車收費爭議，把車輛停在小區(qū)通行路口，堵塞交通。目前，因業(yè)主搭建行為引發(fā)的物業(yè)管理糾紛在案件中也占了相當(dāng)大的比重，此類糾紛多發(fā)生在居民小區(qū)內(nèi)。有的業(yè)主為了自己生活上的便利，在物業(yè)的共用部位搭建雨篷、觀景臺，也有的因為業(yè)主為了擴展自己的使用空間而封閉陽臺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為妨礙了小區(qū)的整體美觀，要求業(yè)主拆除，雙方由此發(fā)生糾紛。此類案件中，雙方爭議的焦點主要集中在如何理解私搭亂建問題上。在物業(yè)共用部位（如屋面）搭建雨篷、養(yǎng)鴿棚、觀景臺，或在公用位置設(shè)置雜物架等，既給物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、管理工作造成了妨礙，也侵害了其他業(yè)主的公共利益，有的物業(yè)管理合同及管理規(guī)約等也明確規(guī)定業(yè)主不得從事上述行為，因而應(yīng)判令業(yè)主進行拆除，恢復(fù)原狀。對于業(yè)主在自己物業(yè)的空間范圍內(nèi)進行封閉陽臺、設(shè)置輔助設(shè)施的行為，應(yīng)當(dāng)視具體情況分別處理：如果業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同、業(yè)主公約中明確約定禁止此種搭建、封閉行為，或者雖未做約定，但其封閉、搭建行為已經(jīng)損害到公共利益，違反了相應(yīng)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)判令拆除、恢復(fù)原狀；如果業(yè)主的行為屬于正當(dāng)行使物業(yè)所有權(quán)的行為，并未違反約定或違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，則對要求拆除的請求應(yīng)當(dāng)不予支持。另外也要考慮到物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理合同訂立中的優(yōu)勢地位，注意以衡平原則界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以格式條款過度限制業(yè)主行為自由，侵犯業(yè)主利益。

　　（六）慎重認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約，適當(dāng)酌減物業(yè)服務(wù)費

　　對于業(yè)主要求酌減物業(yè)服務(wù)費，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約金的，應(yīng)當(dāng)重點審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約而言，常見的違約行為表現(xiàn)為未實施物業(yè)管理行為、未提供物業(yè)管理服務(wù)；或雖實施了物業(yè)管理行為、提供了物業(yè)管理服務(wù)，但其物業(yè)管理與服務(wù)的目標(biāo)與質(zhì)量未達到法律或合同中的規(guī)定的要求。一般來說，前者較好判斷，而后者則具有模糊性，因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項目大多是行為義務(wù)，在完成后有時無法分辨。這項工作理論上法官也無法做到案件事實的真實性與法律的真實性的統(tǒng)一，因為法官不能每日蒞臨物業(yè)小區(qū)進行實地考察，所以要想查清物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否到位也不現(xiàn)實。但實踐中，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了約定還是應(yīng)當(dāng)從細審理，認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否構(gòu)成違約時應(yīng)按服務(wù)項目具體確定，物業(yè)管理合同是一個合同群，依據(jù)具體服務(wù)項目的不同，通常包括若干個具體服務(wù)合同，比如清運垃圾的合同、修理公共設(shè)施的合同。每個具體合同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)均不相同，因此在審理過程中，應(yīng)該區(qū)分業(yè)主提出的抗辯理由是針對合同的哪個項目，其目的不在于個案的解決，而是提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在工作中不斷提高服務(wù)意識和質(zhì)量，不僅要起到幫助教育當(dāng)事人的作用，也為今后減少糾紛和訴訟奠定基礎(chǔ)。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)存在不合格情況的，物業(yè)費的酌減數(shù)額要適當(dāng)。既要防止酌減數(shù)額過少造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)價不符，又要防止酌減數(shù)額過高導(dǎo)致業(yè)主將法院判決在小區(qū)內(nèi)當(dāng)“喜報”進行張貼，導(dǎo)致其他大批業(yè)主拒絕交納物業(yè)費，等待被訴后降低收費標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于物業(yè)費數(shù)額的酌減，可采取分項酌減與總體酌減相結(jié)合的方法。如果業(yè)主的抗辯成立，應(yīng)在該合同項下對該項收費進行減免，而不能籠統(tǒng)地減免物業(yè)費，要針對不同小區(qū)不同案情靈活掌握酌減方法，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符，酌減幅度適中。

　　（七）樹立司法權(quán)威，維護業(yè)主整體利益

　　判決書、調(diào)解書是人民法院裁判案件的最終結(jié)果，執(zhí)行上述法律文書是人民法院司法權(quán)威的最終體現(xiàn)。物業(yè)糾紛案件特別是追索物業(yè)費案件，由于涉及面廣，關(guān)系到眾多業(yè)主的利益，很多業(yè)主抱有“法不責(zé)眾”的錯誤心態(tài)。近年來，法院在執(zhí)行過程中多次遇到業(yè)主的抗拒執(zhí)行，而當(dāng)法院強制執(zhí)行時，又容易引發(fā)“法院成了物業(yè)公司的追債人”的不良社會影響。但如果執(zhí)行力度不夠，將嚴重影響司法權(quán)威，進而可能引發(fā)更多的業(yè)主拒絕交納物業(yè)費。因此，在執(zhí)行過程中，應(yīng)加大執(zhí)行力度，對經(jīng)過勸導(dǎo)、督促、教育、批評后仍不履行生效法律文書所確定的交費義務(wù)的當(dāng)事人，應(yīng)依法采取民事訴訟強制措施，以維護司法權(quán)威。一些業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的行為從表面上看是與物業(yè)公司進行對抗，但由于物業(yè)費回收率的降低將直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，實質(zhì)上這種行為也是在損害其他交費業(yè)主的利益。同時，由于物業(yè)公司不能提供業(yè)主詳細信息、存款人重名現(xiàn)象嚴重及業(yè)主所在單位不配合等原因，法院查詢扣劃業(yè)主帳戶存款存在障礙，所以應(yīng)盡量采取直接執(zhí)行方式。另外，還應(yīng)創(chuàng)新執(zhí)行方式，對于找不到被執(zhí)行業(yè)主，但其所購房屋內(nèi)有承租人的案件采取扣押租金債權(quán)并給承租人發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知的方式；對于所購房屋空置，無人居住的業(yè)主，采用不動產(chǎn)強制管理的方法，委托申請人即物業(yè)公司進行管理出租，以出租收益抵償物業(yè)費。達到增加物業(yè)公司物業(yè)費回收率的目的，為其改善服務(wù)創(chuàng)造條件。

　　物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探(二)

　　物業(yè)管理糾紛案件通常涉案人數(shù)眾多，法官在處理時需非常謹慎。注重案件審理的方式、方法，巧妙運用一些審判技巧，將有助于糾紛的解決。

　　（一）重視現(xiàn)場勘驗、調(diào)查取證

　　物業(yè)管理糾紛中，多數(shù)業(yè)主對自己的主張缺乏舉證能力，僅有當(dāng)事人陳述，無相關(guān)證據(jù)支持。有時即便有證人證言，但雙方之證人證言相矛盾，亦無法采信。依法律規(guī)定，舉證不能則要承擔(dān)舉證不能的法律后果。例如，追索取暖費的物業(yè)公司選擇在7、8月份起訴，即便業(yè)主拒交的理由是室溫低于16度，但沒有證據(jù)支持。再如，以管理不到位為由拒交物業(yè)管理費的情況下，如訴訟時已有較好改善，業(yè)主的主張就很難得到支持。此類糾紛一審判決業(yè)主交費后，二審改判率極低。為依法保護雙方的合法權(quán)益，首先，對于業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差為由拒絕交納物業(yè)管理費案件，業(yè)主未向法院提交證據(jù)，法院依職權(quán)又未收集到有利于業(yè)主的證據(jù)的情況下，對該業(yè)主的主張應(yīng)當(dāng)不予支持。二是對于物業(yè)管理企業(yè)故意利用業(yè)主缺乏舉證能力而大做文章的情形，法官除了依法指導(dǎo)業(yè)主舉證，更重要的是應(yīng)當(dāng)依職權(quán)進行現(xiàn)場勘驗，調(diào)查取證，并據(jù)此做出判決。

　　（二）重視業(yè)主委員會訴訟中的作用，注意案件審理的社會效果

　　一些小區(qū)成立了業(yè)主委員會，他們與物業(yè)公司簽訂有物業(yè)管理委托合同，存在物業(yè)管理委托關(guān)系。業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)管理有意見應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決。此時單獨的業(yè)主再以物業(yè)公司對公共事務(wù)管理不到位、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格不相符等作為抗辯理由而拒交物業(yè)費時，我們就應(yīng)當(dāng)區(qū)別考慮。首先，要注意征集業(yè)主委員會的意見，了解其與物業(yè)公司的解決方案，并尊重他們的解決意見。其次，要促使小區(qū)業(yè)主委員會充分發(fā)揮其自身各方面的作用，使其主動地對物業(yè)管理服務(wù)進行監(jiān)督管理，積極參與管理事務(wù)，及時解決物業(yè)管理過程中的問題，一方面規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，另一方面可以引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)，達到相互諒解，化解矛盾，也使案件的審理結(jié)果能同時取得良好的社會效果。

　　（三）充分發(fā)揮人民陪審員、人民調(diào)解員的作用，建立物業(yè)企業(yè)與業(yè)主溝通的平臺

　　許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只知平時干活，到時收費，與業(yè)主溝通少。物業(yè)服務(wù)不同于有形的商品，業(yè)主不清楚物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，認為自己生活沒什么不方便的，沒有見到物業(yè)公司的人員到自己家來提供過幾次服務(wù)，可收費卻不少，從而產(chǎn)生抵觸情緒。發(fā)生糾紛后又因為不了解法律程序，認為法院給企業(yè)立了案，自己成了被告，對法院也產(chǎn)生不信任。北京市石景山區(qū)人民法院在轄區(qū)的每個物業(yè)小區(qū)基本都有法院的人民陪審員或居委會的調(diào)解員，法院主動邀請人民陪審員參與審理涉及該小區(qū)的案件，人民陪審員對于自己居住環(huán)境比較了解，能對物業(yè)公司提供的服務(wù)做出客觀的評價。同時人民陪審員與被告溝通更方便，相同的居住環(huán)境使得雙方之間隔閡較少，在人民陪審員了解案情，知道物業(yè)公司做了哪些工作后，不僅在個案中可以向被告闡明，在平時的工作和生活中也會不自覺地充當(dāng)起物業(yè)企業(yè)的宣傳員角色，將物業(yè)公司所做的工作向身邊的人進行解釋，讓更多人了解物業(yè)公司，減少訴訟的發(fā)生。

　　（四）加強法院與各行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為

　　物業(yè)管理雖然僅是在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生的合同關(guān)系，但事實上不僅影響到民間百姓的生活，也影響到政府的形象與公信力。由于物業(yè)管理糾紛案件的審理涉及物業(yè)管理的各個方面，作為居中裁判的法官，不可能對上述各個方面的專業(yè)知識有詳盡的了解，而市、縣各級建委和市發(fā)改委作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主管機關(guān)及價格方面的主管機關(guān)，對于相關(guān)的法律、法規(guī)、部門規(guī)章的具體規(guī)定了解比較具體，且上述部門在日常工作或接待投訴過程中會對涉案小區(qū)的具體情況有所了解。北京市海淀區(qū)人民法院在案件審理過程中，與市、區(qū)建委及市發(fā)改委建立了長效聯(lián)絡(luò)機制，對于案件審理中涉及行業(yè)管理、價格投訴等專業(yè)問題，承辦法官主動與相關(guān)機關(guān)的有關(guān)人員取得聯(lián)系，進行咨詢，掌握、了解案件涉及的專業(yè)性問題，并盡可能對物業(yè)管理糾紛中的相關(guān)問題與相關(guān)部門一道統(tǒng)一意見、協(xié)調(diào)解決。

　　對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理測評、小區(qū)業(yè)主委員會的督促等，都與各級行政主管部門的監(jiān)督與管理無法分開。如價格管理機關(guān)就應(yīng)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級別的物業(yè)服務(wù)費收取的參考價格。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政主管機關(guān)應(yīng)當(dāng)強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，確實落實對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評估、監(jiān)測功能，如果政府無力實施，也可以考慮引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機構(gòu)的介入，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

　　在關(guān)于業(yè)主委員會成立的立法相對完善的情況下，對于業(yè)主委員會的成立應(yīng)該成為各級政府主管部門必須實施的行政行為，如果怠于履行職責(zé)的，業(yè)主可以就此進行行政訴訟。物業(yè)公司服務(wù)的改善從根本上要靠業(yè)主自行監(jiān)督，但個體的業(yè)主很難對物業(yè)公司的管理和決策產(chǎn)生影響，因此，有必要促成各小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會。對此，相關(guān)政府部門雖然開展過這項工作，但效果并不理想，從我們了解的情況看，產(chǎn)生訴訟糾紛的小區(qū)，絕大部分并沒有業(yè)主委員會。就北京市的情況而言，在北京市超過1500個的新建小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的比例也僅為20％。

　　（五）集中審理、就案講法，加強普法教育工作

　　法院對于有代表性的物業(yè)管理糾紛案件可以采用就地審理的原則，將案件帶入物業(yè)小區(qū)的同時，也將普法教育與宣傳帶入物業(yè)小區(qū)。在案件的審理中，注意強化業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的契約意識，提示雙方當(dāng)事人審慎地訂立和履行物業(yè)合同。由于物業(yè)合同長期性、復(fù)雜性的特點，對于物業(yè)合同中未予明確約定的事項，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)公司在履行合同時，本著誠實信用的原則，以平和的心態(tài)，行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問題，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司都應(yīng)該采取積極的態(tài)度，通過溝通、協(xié)商和談判，妥善處理糾紛。在審理過程中尤其要讓業(yè)主認識到計劃經(jīng)濟年代住房產(chǎn)權(quán)公有，由政府的房管部門或者單位的相關(guān)部門負責(zé)對房子進行管理；而現(xiàn)在市場經(jīng)濟條件下，房子是業(yè)主個人的私有財產(chǎn)，業(yè)主通過住房私有化可以從房子的升值中獲利，所以維護房產(chǎn)的費用也應(yīng)由業(yè)主個人承擔(dān)。同時應(yīng)強調(diào)守法意識，無論物業(yè)公司還是業(yè)主都應(yīng)充分認識法院判決的嚴肅性并自動履行。物業(yè)糾紛在訴訟階段是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾體現(xiàn)，但進入執(zhí)行程序就不再是當(dāng)事人間的紛爭，而是國家司法權(quán)威和強制力的體現(xiàn)，當(dāng)事人如不自動履行，法院將依法強制執(zhí)行。法院在審理案件的過程中，還應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主以正確的方式表達利益訴求，而不能采取“拒絕應(yīng)訴”、“拒不履行法院判決”等消極對抗方式，更不能以損害其他業(yè)主的利益為代價表達不滿情緒。展開思想道德教育，從業(yè)主和物業(yè)公司長期共存、互相依賴的關(guān)系出發(fā)，強調(diào)和諧共處、快樂生活的好處；再從物業(yè)公司和業(yè)主在樓盤升值*同獲益及物業(yè)公司為索要欠費支出大量訴訟經(jīng)費，其實最終還要全體業(yè)主承擔(dān)等角度，強調(diào)二者的共同利益，促成業(yè)主與物業(yè)公司的相互體諒和支持。法院選擇典型案例，就地開庭，業(yè)主參加旁聽，有利于增強業(yè)主證據(jù)保全意識，教其學(xué)會證據(jù)保全方法，也可以利用業(yè)主的監(jiān)督達到對物業(yè)公司警示的作用。

　　（六）加大物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解力度，促進和諧“鄰里”關(guān)系

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主共同生活在同一個物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時，是根據(jù)“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，加大調(diào)解力度，力求做到“案結(jié)事了”。物業(yè)公司在解決糾紛時，也應(yīng)當(dāng)盡可能選擇協(xié)商和談判的方法化解糾紛，法院可以積極請求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會、行業(yè)管理機關(guān)主持和解。如北京市朝陽區(qū)人民法院在20**年推出了以調(diào)解、和解為核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解糾紛。根據(jù)北京市法院網(wǎng)的統(tǒng)計，起訴到法院的物業(yè)糾紛有40％左右都是和解解決的，這說明物業(yè)糾紛有很大的協(xié)調(diào)解決的空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)小區(qū)業(yè)主的“鄰居”，應(yīng)當(dāng)本著積極解決糾紛的態(tài)度，盡可能化解糾紛。

　　北京市海淀區(qū)人民法院立案庭在受理物業(yè)管理糾紛案件中積累了一些成功經(jīng)驗。主要包括以下幾方面：一是定期召開轄區(qū)物業(yè)公司的工作協(xié)調(diào)會，及時將法院受理物業(yè)管理糾紛案件（主要是欠費案件）的情況向物業(yè)公司進行通報，并對各個物業(yè)公司即將提起訴訟的欠費案件的情況進行了解。為了化解矛盾，避免群體性糾紛，告知各個物業(yè)公司遇有欠費案件及時立案，避免大批量集中起訴欠費業(yè)主，將群體糾紛化整為零。同時，在協(xié)調(diào)會上指導(dǎo)物業(yè)公司加強自身工作，注意工作的方式方法，尤其是在催繳欠費時要采取合法、緩和的方法進行，避免與業(yè)主發(fā)生激烈的沖突。通過上述工作，在立案時就可以達到控制群體糾紛、化解社會矛盾的效果。二是對于業(yè)主委員會作為原告起訴的案件進行認真審查。在業(yè)主委員會作為原告向法院提起訴訟時，立案人員要求起訴人提供業(yè)主委員會成立的文件、召開業(yè)主大會的通知、業(yè)主大會形成的決議、是否有超過2/3業(yè)主同意的簽字或書面征求業(yè)主意見的書面結(jié)果等文件，以保證業(yè)主委員會的起訴符合《物業(yè)管理條例》以及北京市高級人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》的相關(guān)規(guī)定。

　　在案件審理中，還應(yīng)當(dāng)發(fā)揚以往的就地審理原則，積極請求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會、行業(yè)管理機關(guān)協(xié)助主持和解。人民法院是糾紛解決的最后一道防線，輕率地判決，一方面不利于解決小區(qū)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間的矛盾，另外一方面也加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的對立程度，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的案件剛剛解決，又要訴訟代收、代繳，而這一訴訟剛完，業(yè)主又訴訟物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方都進入到司法訴訟的怪圈中，損耗了國家寶貴的司法資源；另一方面，也不利于物業(yè)合同的繼續(xù)履行。

　　在案件宣判時，還要注意解釋法律，化解怨氣。因物業(yè)管理糾紛案件的被告多為業(yè)主，且該類案件具有較強的影響力和群體性，一旦處理不好就會引發(fā)群體糾紛，造成不良的社會影響，故在上述案件作出判決前，承辦法官對判決結(jié)果應(yīng)慎之再慎。同時，在宣判時注意宣判技巧，對于人數(shù)眾多的案件安排分批宣判，將各種判決結(jié)果的不同當(dāng)事人安排到一起宣判，使當(dāng)事人對整批案件有個基本了解，知道對于提供證據(jù)的被告法院會依法保護其合法權(quán)利不受侵害；對于物業(yè)公司缺乏事實及法律依據(jù)的案件法院會依據(jù)法律規(guī)定駁回物業(yè)公司的訴訟請求或依法降低物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)。對于物業(yè)公司的起訴符合法律依據(jù)且有合同依據(jù)、被告又沒有證據(jù)對抗物業(yè)公司訴訟請求的，法院也會依法支持物業(yè)公司的訴訟請求。同時，對雙方在物業(yè)管理糾紛中各自的缺陷在宣判中予以解釋，并進行法制宣傳工作。通過宣判過程中分批宣判這種“軟著陸”的方法，緩和和化解了業(yè)主與物業(yè)公司及當(dāng)事人與法院之間的矛盾和對立情緒。