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物業(yè)經(jīng)理人

高尚住宅小區(qū)項目服務管理費

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  高尚住宅小區(qū)項目服務管理費

  第一章 財務管理

  提要:

  1、倡導“開放管理”,定期向業(yè)主公布管理處財務收支報告,接受業(yè)主的監(jiān)督;

  2、堅持“取之于民,用之于民”的基本原則;

  財務管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線”。我們將嚴格執(zhí)行國家及**市有關(guān)物業(yè)管理的財務管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運作。

  一、財務管理模式(略)

  說明:在***居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前,由**市***置業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能。

  二、財務管理措施

  (一)設(shè)立財務管理機構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務組,并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務人員,負責管理公司財務管理工作。

  (二)建立規(guī)范、透明的財務體系。

  1、根據(jù)***居住區(qū)的實際情況,制定切實可行的財務管理制度,并嚴格執(zhí)行。

  2、蘭州市**物業(yè)管理有限公司對***物業(yè)管理處的財務工作定期進行檢查,并每年對財務帳目進行一次審計。

  3、管理處財務工作由管理處經(jīng)理主管,凡涉及管理處資金使用的,除較大金額需報告總公司領(lǐng)導外,一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。

  4、管理處每三個月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

  5、管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告,并提交業(yè)主委員會審批,經(jīng)批準后實施。

  (三)加強財務管理的職能。

  物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低,收入來源較少,如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此,我們將充分發(fā)揮財務管理在成本管理和成本控制方面的職能,從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手,減少各種不必要的開支和浪費,在保證管理服務質(zhì)量的同時有效降低管理成本。

  三、管理服務費及代收代繳費的收取

  (一)我們將在管理處設(shè)置專職收款員,負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式,方便業(yè)主交費,提高費用收繳率。

  (二)在費用收取方式上,我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行,力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。

  (三)對于極少數(shù)欠交管理服務費用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。

  四、維修基金的管理和使用

  (一)對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。

  (二)管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算,提交開發(fā)商(或業(yè)委會)審議通過后執(zhí)行。

  (三)管理處需使用維修基金時,應出具詳細使用方案和預算,并報開發(fā)商(或業(yè)委會)審批。

  (四)當每棟房屋的維修基金不夠支出時,經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。

  (五)維修基金的收支帳目接受**市***置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個月公布一次,年度使用情況接受**市***置業(yè)有限公司(或業(yè)委會)及其委托的會計師事務所審計。

  第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算

  提要:

  每年按收入的15%提取管理酬金,其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理;

  在物業(yè)管理經(jīng)費收支上,我們將“取之于民,用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標書確定的參考價格及**市房地局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定服務項目的收費標準,堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅持“事前預算,事后核算,量入為出,合理使用”的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低管理成本、提高服務質(zhì)量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。

  一、物業(yè)管理資金的籌措與使用

  管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件,為此,我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保***居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。

  ***居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(圖表略)

  二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算

  (一)測算依據(jù)及說明

  1、**市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。

  2、《規(guī)劃設(shè)計方案》提供的原始數(shù)據(jù)。

  3、根據(jù)實地調(diào)研,我們預計:除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外,房屋銷售形勢良好,據(jù)此,我們對相關(guān)經(jīng)濟指標預測如下:(圖表略)

  4、管理處員工工資待遇:經(jīng)理1人,2200元/人.月;經(jīng)理助理1人,1500元/人.月;主管2人,1200元/人.月;其他管理人員、操作層員工34人,平均工資待遇600元/人.月。

  5、稅費按管理處總收入的5.5%計算。

  6、**物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

  7、***居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。

  8、**市及***居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。

  (二)***居住區(qū)物業(yè)管理費收取標準(由**物業(yè)公司和***置業(yè)公司參照有關(guān)標準商談后制定);

  (三)日常物業(yè)管理收入測算(由雙方商談制定標準后再做測算)

  (四)日常物業(yè)管理支出測算(同上)

  三、測算結(jié)果分析

  經(jīng)初步測算,管理處年收支盈虧情況如下(單位:萬元):(圖表略)

  測算結(jié)果分析:

  (一)收支盈虧及原因(根據(jù)**公司和***置業(yè)公司雙方商談的收支標準測算和分析)

  (二)收支虧損的彌補辦法

  針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損,管理處將利用小區(qū)入住初期消費需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件,開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項目,在方便業(yè)主入住和生活的同時增加管理處收入,以彌補出現(xiàn)的虧損,仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補。

  (三)收支盈余資金的使用

  從入住后起,管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平,我們根據(jù)***居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要,將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用,也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施,使有限的資金發(fā)揮最大的效用,不斷完善小區(qū)的功能,促進物業(yè)的保值增值。

  四、增收節(jié)支的措施

  (一)根據(jù)業(yè)主的需求,不斷拓展有償服務項目,利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動,努力增加營業(yè)外收入。

  (二)將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強員工的成本意識,提高員工控制成本的積極性和主動性。

  (三)嚴格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費用開支。

  (四)加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理,加強物料成本的控制。

  (五)加強設(shè)備管理和養(yǎng)護,使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運行費用。

  (六)強化總公司財務部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。

  第五部分 特色服務項目及收費標準

  以業(yè)主需求為基礎(chǔ),提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務和特約服務,是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。*****居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和服務定位上具有如下一些特點:小區(qū)配套設(shè)施齊全,具有相對的獨立性;有一定規(guī)模,對社區(qū)服務的需求(或潛在需求)較大;業(yè)主素質(zhì)高,對特色服務的品位和深度要求亦高。

  有鑒于此,需要建立一個完整的社會化服務體系,提供全方位、多層次的綜合性服務,方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。

  一、服務思路

  (一)提供種類齊全的服務項目,內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化,在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的服務項目,不提供過剩的服務產(chǎn)品。

  (二)注重統(tǒng)籌與組織,確保無償服務項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力,有償服務按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供。

  (三)與社會服務機構(gòu)、專業(yè)公司攜手,在小區(qū)內(nèi)定點定員服務,通過社會力量,開展專業(yè)化的各類特約服務。

  (四)服務人員以兼職為主,同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政服務隊,統(tǒng)一管理,統(tǒng)一培訓。推行服務簽單,定期結(jié)算制度。

  二、服務項目

  1、 無償服務17項:(圖表略)

  2. 有償服務 64 項:(圖表略)

  說明:

  有償服務的價格,以**市物價局有關(guān)規(guī)定及***居住區(qū)周邊市場平均價格為依據(jù),按“略低于市場平均價格”的原則,合理確定,實施前將報*****置業(yè)有限公司核準。

  三、日常服務措施

  為切實做好便民服務工作,我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務和六十四項有償服務,同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務:

  (一)設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題,我們將設(shè)立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心,使之成為小朋友們的第二課堂,解決業(yè)主的后顧之憂。

  (二)設(shè)立健康服務中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心,為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務,提高業(yè)主的生活質(zhì)量。

  (三)完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所,我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施,如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等,增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所,提高業(yè)主的生活質(zhì)量。

篇2:物業(yè)公司項目空置房管理費收取標準通知

  物業(yè)公司關(guān)于項目空置房管理費收取標準的通知

  各管理處:

  根據(jù)《汕價費二函[20**]42號文》有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將空置房管理費收取標準通知如下:

  一、已辦理交房手續(xù)未裝修的空置房,按管理費50%收取;

  二、已裝修或已使用后空置的房屋如要減半收取管理費必須提供下列憑據(jù):

  1、業(yè)主書面申請(管理處主任簽名確認);

  2、月用水量在1噸以下(由管理處提供依據(jù))。

  三、辦理裝修手續(xù)之日起按100%收取管理費。

  四、在15號前(含15號)空置的,當月減半收取,15號后空置的按100%收取。

  五、特殊情況書面上報經(jīng)理室協(xié)調(diào)解決。

  特此通知。

  zz物業(yè)管理公司

  二O**年*月**日

篇3:項目顧問商對物業(yè)管理費用分析

  項目顧問商對物業(yè)管理費用的分析

  顧問商將指導管理商在經(jīng)營管理上最終實規(guī)經(jīng)濟獨立核算,自負盈虧。

  一、經(jīng)濟來源

  1、定期收取的物業(yè)管理服務費

  2、住宅維修基金

  3、以業(yè)養(yǎng)業(yè),多種經(jīng)營收入

  4、發(fā)展商給予的支持

  5、政府給予的政策扶持

  二、主要支出

  1、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費

  2、公共設(shè)施、設(shè)備正常運行、維修及保養(yǎng)費

  3、綠化管理費

  4、清潔衛(wèi)生費

  5、保安費

  6、辦公費

  7、固定資產(chǎn)折舊費

  8、法定稅費

  9、物業(yè)保險費

  10、維修基金范圍應支出費用

  三、如何盈利

  綜上所屬,如何合理使用物業(yè)管理費和拓展新的物業(yè)管理項目,達到開源節(jié)流,最終實現(xiàn)盈利,需要管理商認真考慮。

  開源部份

  1、以業(yè)養(yǎng)業(yè),多種經(jīng)營:本著"取之小區(qū)、用于小區(qū)"的原則,嚴格按照物價部門審批的收費標準收取物業(yè)管理費。廣泛開展各種便民有償服務,如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務內(nèi)容。同時,盡力開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經(jīng)營場所,最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。

  2、擴大經(jīng)營規(guī)模,降低管理成本:在現(xiàn)代社會中,物業(yè)管理將發(fā)展成為一種有效提高居民生活質(zhì)量的最佳選擇,作為房地產(chǎn)業(yè)的組成部分,物業(yè)管理也是必不可少的配套行業(yè),隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展,物業(yè)管理的市場會越來越大,產(chǎn)值也會越來越高。在這種形勢下,管理商必須努力提高服務質(zhì)量,參與市場竟爭,不斷擴大經(jīng)營規(guī)模,增加新的物業(yè)管理項目,降低企業(yè)負擔,狀大實力,最終成為一個規(guī)范化、規(guī)模化、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司,在成都,乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。

  節(jié)流部份

  1、強化內(nèi)部管理,提高工作效率:通過健全內(nèi)部管理機制,不斷完善服務功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企業(yè)成本,減低業(yè)主負擔。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率,能夠快速、高效、高質(zhì)量的完成自己的工作。

  2、節(jié)約能源:能源約占管理開支20%以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能是一種有效的方法。顧問商將幫助管理商在服務過程中憑借以往的管理經(jīng)驗,安排成立專題研究小組,并按照實際情況制定預算,盡量節(jié)省管理開支。

  3、人員精簡:按"SSDD"設(shè)備及環(huán)境制定節(jié)約方案,并充分利用"SSDD"的智能化系統(tǒng),使人防和技防有機結(jié)合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓工作提升員工知識水平,加強工作質(zhì)量和效率,強調(diào)一崗多能、一崗多專,以達到精簡架構(gòu)的目的。

  4、長遠設(shè)備維修計劃:編制并實施預防性維修計劃減低設(shè)備的突發(fā)性毀壞,以便減輕維修費用的開支。

  5、提升設(shè)備系統(tǒng)功率:保持系統(tǒng)在其最高運行功率,以減低運作費用及延長設(shè)備使用期。

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