某創(chuàng)業(yè)中心物業(yè)管理服務(wù)方案

　　一、服務(wù)內(nèi)容

　　1、辦公樓及道路公共區(qū)域清潔衛(wèi)生：主要包含A棟6F、B棟3F、C棟4F走廊、每層公共衛(wèi)生間、入口大堂PA保潔與生活垃圾歸集;主次干道、停車場保潔;中心內(nèi)定期消毒殺蟲。

　　2、安全護衛(wèi)管理：主要包含門崗24小時出入控制和禮儀接待、代收發(fā)郵件報刊、全天候24小時巡邏、24小時監(jiān)控;中心大院內(nèi)車輛分類停放與行車秩序管理;消防安全管理;其他緊急情況的應(yīng)急處理。

　　3、園林綠化和設(shè)施維護：主要包含中心大院內(nèi)園林綠化澆灌、施肥、修剪、治蟲等日常養(yǎng)護管理;大堂、出入口等重點部位綠植擺放和節(jié)日花卉布置;建筑、道路、衛(wèi)生間、樓梯欄桿、標志標識、公共照明等設(shè)施日常維護。

　　4、其他增值服務(wù)：為中心企業(yè)免費提供代辦電信開通與話費代交、收發(fā)快遞、快捷純送水、代定火車機票、代定餐飲酒店宿舍租賃、代收洗工作制服、組織企業(yè)球賽聯(lián)誼等，有償提供辦公區(qū)域保潔、員工代聘與軍訓(xùn)、禮儀接待與貴賓服務(wù)、小商品零售、辦公區(qū)域綠植花卉租擺等。根據(jù)創(chuàng)業(yè)中心需要，還可以提供其他更多的協(xié)助服務(wù)。

　　二、服務(wù)標準

　　1、公共區(qū)域保潔：所有人員全部著公司統(tǒng)一制服和工號上崗，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，有整套管理制度和操作流程;早7點至晚5點全天候標準清掃與保潔服務(wù);走廊地板每天拖洗2次保持無污跡、定期機械清洗、大堂等局部專業(yè)打蠟處理、隨時用蠟拖附纖塵劑巡回抹塵保持潔凈、垃圾紙屑隨時清理;欄桿扶手每天擦拭2次定期不銹鋼油保養(yǎng);公共衛(wèi)生間半小時清理拖洗一次、保持無水跡污物、噴灑化味劑保持無明顯異味;道路等其他公共區(qū)域定時清掃、隨時不間斷保潔清理路面垃圾紙屑和落葉;大堂、樓梯等公共區(qū)域玻璃每周用玻璃水及專業(yè)工具清潔一次;道閘伸縮門、路燈等一周清潔一次;垃圾堆放到指定點并根據(jù)氣候情況做好消殺;公共區(qū)域根據(jù)氣候情況做好滅蠅滅鼠和消毒。

　　2、保安服務(wù)：所有人員著公司統(tǒng)一制服和工號上崗，保持儀容儀表和禮儀禮貌;24小時設(shè)門崗值勤、上下班人員進出門崗時段在門崗設(shè)置崗臺按軍姿禮儀迎送出入人員、報紙郵件隨時轉(zhuǎn)送;實行準封閉式管理、中心內(nèi)人員憑證出入、來訪人員先與中心單位聯(lián)系得到允許或有單位提前知會的情況下方可登記放行、機動車輛憑號牌出入防止盜竊事故、所有車輛出入一律登記車號時間確保安全;白天堅持2小時巡邏1次，晚上7點開始到次日7點每1小時巡邏1次;公司品質(zhì)部電子巡更及監(jiān)控查崗管理確保無睡崗等違紀現(xiàn)象、杜絕安全防范隱患;車輛劃區(qū)停放整齊、對違章停放車輛隨時聯(lián)絡(luò)疏導(dǎo)，確保無交通堵塞現(xiàn)象;定期對消防栓、滅火器進行檢查，定期進行消防演習(xí)和發(fā)放消防安全提示給中心單位;制定緊急情況處置預(yù)案，有明確的管理制度和作業(yè)指導(dǎo)程序，遇到緊急情況能夠及時處理減少損失和協(xié)助公共安全機關(guān)保護現(xiàn)場。

　　3、園林綠化和設(shè)施維護服務(wù)：確保植物長勢良好、造型美觀修剪及時、無維護原因產(chǎn)生的死樹死苗;關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備登記造冊并制定保養(yǎng)維護計劃、按計劃實施維護保養(yǎng)、故障隨時維修。

　　4、其他服務(wù)力求專業(yè)、溫馨、人性化，盡量滿足客戶要求并參照酒店“金鑰匙”服務(wù)要求提供“驚喜”的服務(wù)，爭取持續(xù)超越客戶滿意。

　　三、人員組織

　　1、管理結(jié)構(gòu)：設(shè)立公司直屬的創(chuàng)業(yè)中心物業(yè)管理處，全權(quán)負責(zé)本項目日常管理工作，公司綜合部、品質(zhì)部和其他項目給予人力資源、品質(zhì)管理方面的橫向支撐。

　　2、人員編制：管理處設(shè)經(jīng)理1人總負責(zé);另設(shè)保潔班長1人、保潔員4人(其中A樓1人、B樓1人、C樓加外圍1人、輪休機動1人)，保安班長1人、保安員7人(門崗每班1人、巡邏及車管每班1人、8小時班次每天3班計需6人、另加1人換休合計為7人)，園藝工1人。管理處合計共需15人(其中經(jīng)理1人、班長2人、員工12人)。

　　5、聘用標準：經(jīng)理40歲以下、有多年酒店或物業(yè)管理經(jīng)驗;保潔班長45歲以下、有多年專業(yè)PA保潔經(jīng)驗和管理能力;保潔員45歲以下女性，下崗女工優(yōu)先，從公司其他項目抽調(diào)具備工作經(jīng)驗人員;保安班長30歲以下，退伍軍人，從公司其他項目抽調(diào);保安員30歲以下男性，身高1米68以上，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)合格。

　　四、費用測算

　　1、管理和服務(wù)人員薪酬福利(元/月):合計為16117.00

　　管理及服務(wù)人員工資

　　崗位 月薪標準 人數(shù) 合計 備注

　　經(jīng)理 1500 1 1600 含誤餐等補貼

　　保潔班長 750 1 750 含誤餐等補貼

　　保安班長 900 1 900 含誤餐等補貼

　　保潔員 650 4 2600 含誤餐等補貼

　　保安員 800 7 5600 含誤餐等補貼

　　園藝工 800 1 800

　　小計 14 12250

　　管理及服務(wù)人員福利

　　項目 標準 計算方式 金額

　　法定節(jié)假日

　　加班工資 3000% 12250÷30×10÷

　　12個月 340

　　工會教育福利

　　基金開支 合計6% 12250×6% 735

　　養(yǎng)老保險、 23% 12250×23% 2817

　　醫(yī)療保險 7% 12250×7% 857

　　失業(yè)保險 2% 12250×2% 244

　　工傷保險 1% 12250×1% 122

　　小計 5115

　　以上合計 12250+5115 17365

　　2、稅務(wù)及管理費用(元/月):合計為2824.00

　　A、管理費用和利潤計提：17365×10%=1736

　　B、應(yīng)完稅額：(17365+1736)×5.7%=1088

　　3、費用合計(元/月):20**9.00

　　管理服務(wù)人員工資福利+稅務(wù)及管理費用=17365+2824=20**9

　　五、服務(wù)方式

　　根據(jù)創(chuàng)業(yè)中心的實際情況，我們建議按照發(fā)改價格[20**]1864號文《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中的酬金制提供服務(wù)。具體方式為：

　　1、根據(jù)雙方協(xié)商內(nèi)容簽訂《物業(yè)管理委托合同》，明確雙方責(zé)權(quán)利。

　　2、我公司按照經(jīng)甲方同意的人力組織方案和服務(wù)內(nèi)容、標準進行組織實施。

　　3、除人力以外的各項耗材、工具、能耗等成本由我公司提出方案，甲方審核后由甲方提供，甲方可自行采購提供實物或委托我公司采購，所有物資歸甲方所有，我公司僅在合同期內(nèi)擁有使用權(quán)。

　　4、由甲方按照測算標準每月向我公司支付結(jié)算酬金，即以上測算的管理服務(wù)所需人力成本與管理費用每月20**9.00元，除此以外在服務(wù)內(nèi)容和標準不變化的情況下，甲方不需再另支付我公司任何費用。

　　5、甲方可根據(jù)合同約定對我公司履約情況即服務(wù)標準進行考核，雙方可約定獎懲辦法。

　　六、lj優(yōu)勢

　　我公司接管創(chuàng)業(yè)中心提供物業(yè)管理服務(wù)具有以下優(yōu)勢：

　　1、我公司主要管理人員和骨干人員全部是具有多年酒店和物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗的服務(wù)精英，在紅苑、金九龍、投資廣場、順馳、觀邸等服務(wù)多年，全部經(jīng)過建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗培訓(xùn)并獲得上崗資格證書。相信就創(chuàng)業(yè)中心的服務(wù)而言我們擁有人力優(yōu)勢和專業(yè)精神。

　　2、我公司骨干人員自20**年全程參與領(lǐng)導(dǎo)過過本市唯一的國優(yōu)寫字樓投資廣場的興建和創(chuàng)優(yōu)工作，相信此工作經(jīng)歷是貼合創(chuàng)業(yè)中心服務(wù)需求的。

　　3、我公司目前實際接管了觀邸城市別墅、天緣居兩個高端住宅項目，提供蔚藍水岸高層住宅項目的全程物業(yè)管理操盤，協(xié)助新城國際建立物業(yè)管理體系等，并在安徽馬鞍山承接格林春天和江南御花園兩個大型高端住宅項目的前期物業(yè)管理顧問服務(wù)，創(chuàng)建了中國物業(yè)管理在線網(wǎng)(www.zgwy.net)和中小城市物業(yè)管理論壇，自20**年以來已經(jīng)為全國各地300多家中小物業(yè)管理企業(yè)提供咨詢服務(wù)，公司業(yè)務(wù)骨干先后在《現(xiàn)代物業(yè)》、《中國物業(yè)》、《J州物業(yè)》等報刊發(fā)表論文多篇，公司具備一定的專業(yè)實力。

　　4、公司下屬達美保潔服務(wù)中心20**年開始為J州別克汽車4S店提供長期的專業(yè)日常保潔服務(wù)，成功承接新金九龍酒店等高層大廈的清洗保潔服務(wù)，目前已經(jīng)是J州物業(yè)清洗和保潔用品銷售方面業(yè)績最好的專業(yè)保潔服務(wù)中心。

　　5、公司所管項目至今無任何安全疏失導(dǎo)致的事故發(fā)生，20**年獲全市首界物業(yè)安防人員隊列操作比賽第二名，在物業(yè)保安方面有自己獨到的管理經(jīng)驗。

　　6、公司在本市成熟項目的人力與其他資源可靈活調(diào)用，大大方便本項目的服務(wù)及減少常規(guī)成本。

　　J州市l(wèi)j物業(yè)管理有限公司

　　二零**年二月**日

篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性；對物業(yè)管理定位、服務(wù)標準把握的準確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

　　(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標準的要求；

　　(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對管理服務(wù)的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標準，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務(wù)標準與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據(jù)服務(wù)標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預(yù)算。

　　(7)按日常管理項目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項目和管理標準計算管理費收支預(yù)算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財務(wù)管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

篇3：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制

　　一、物業(yè)管理方案的制訂

　　(一)學(xué)習(xí)要求

　　掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

　　(二)學(xué)習(xí)重點

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。

　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

　　①物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。

　　②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

　　③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

　　①基本業(yè)務(wù)

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護與管理；消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。

　　②專項業(yè)務(wù)

　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業(yè)務(wù)

　　包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

　　④經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

　　(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設(shè)備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關(guān)部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進一步的調(diào)查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

　　2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。

　　3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續(xù)。

　　③建設(shè)階段

　　通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設(shè)；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：

　　l)落實施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài)；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序；

　　2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

　　3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格；

　　4)編制施工組織設(shè)計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；

　　6)抓好質(zhì)量管理；

　　7)抓好安全生產(chǎn)管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業(yè)管理早期介入的實施

　　(l)工作內(nèi)容

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：

　　①參與規(guī)劃設(shè)計階段

　　參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：

　　1)配套設(shè)施的完善問題；

　　2)水電供應(yīng)容量的問題；

　　3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設(shè)施問題；

　　7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設(shè)階段

　　通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；

　　2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見：

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；

　　4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

　　(2)早期介入應(yīng)注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關(guān)鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

　　通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。

　　消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

　　項目性質(zhì)及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責(zé)人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調(diào)查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。

　　住區(qū)人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè)，并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。

　　3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。

　　②調(diào)查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調(diào)查法

　　抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業(yè)調(diào)查

　　調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

　　(3)準備經(jīng)費；

　　(4)準備設(shè)備；

　　(5)準備相關(guān)資料。

　　5、制訂物業(yè)管理方案

　　(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

　　①物業(yè)管理檔次

　　物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。

　　②物業(yè)管理服務(wù)的標準

　　物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。

　　③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。

　　(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

　　①項目管理的整體設(shè)想與策劃

　　包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

　　④規(guī)章制度建設(shè)

　　包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經(jīng)營管理指標

　　包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

　　包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

　　⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算

　　包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

　　⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

　　包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。

　　(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構(gòu)

　　第二步：培訓(xùn)工作人員

　　第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查

　　第五步：研究分析調(diào)查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目

　　第七步：經(jīng)費預(yù)算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢

　　第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

　　①經(jīng)理意見法

　　主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

　　②內(nèi)部征詢法

　　發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

　　③學(xué)習(xí)借鑒法

　　主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析，即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源，對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內(nèi)容

　　①市場需求預(yù)測；

　　②物質(zhì)資源預(yù)測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經(jīng)濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預(yù)測；

　　④物資資源及公用設(shè)施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經(jīng)濟效益評價；

　　⑨附件。