項目物業(yè)管理方案:前言

　　前 言

　　上海BL物業(yè)酒店管理有限公司廣州分公司(以下簡稱為“BL物業(yè)”)被正式委托為Z*廣場的物業(yè)管理公司，執(zhí)行對Z*廣場的物業(yè)管理職能，享有《Z*廣場業(yè)主公約》中規(guī)定物業(yè)管理公司的各項權利并承擔該公約規(guī)定的義務及責任。

　　BL物業(yè)是中國BL集團所屬的全資子公司，具有獨立法人資格。主要從事國內(nèi)高端物業(yè)、星級酒店的物業(yè)經(jīng)營管理以及培訓中心、商務服務中心投資經(jīng)營業(yè)務。BL物業(yè)憑借先進的管理經(jīng)驗、優(yōu)秀的人才、雄厚的資本與優(yōu)質(zhì)的服務，在20**年榮獲建設部物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)。

　　BL物業(yè)在高級涉外辦公樓、商住樓、酒店及高檔住宅管理方面經(jīng)驗豐富，堅持“管理高目標、人員高素質(zhì)、服務高水平、經(jīng)營高效益”的四高要求，發(fā)揚“程序、效率、溫暖、主動”的服務宗旨，力求實現(xiàn)“安全、溫暖、快捷、潔凈、方便”的服務目標。

　　BL物業(yè)管理以北京BL大廈、上海證券大廈、廣州Z*廣場、廣東廣播中心、深圳羅湖商業(yè)中心、南方電網(wǎng)調(diào)度大樓等為代表的CBD高端物業(yè)、高檔別墅星級酒店、高檔商場等項目達30余個，并投資經(jīng)營管理培訓中心和BL商務服務中心。目前物業(yè)管理面積達200萬平方米以上。

　　Z*廣場20**年被評為“廣東省物業(yè)管理示范大廈”，20**年被評為“全國物業(yè)管理示范大廈”，20**年5月Z*廣場管理處通過了ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量環(huán)境管理體系認證。管理處始終貫徹“更安全、更環(huán)保、更舒適”的質(zhì)量環(huán)境方針，將竭誠為您營造安全、溫暖、快捷、方便的商務環(huán)境。

　　本手冊目的是給所有業(yè)/租戶了解Z*廣場的基本情況及廣場物業(yè)管理服務的方方面面的工作，以促進互相溝通和交流。由于本手冊所涉及相關內(nèi)容具有時效性，具體執(zhí)行以Z*廣場物業(yè)管理公司最新通告為準。

　　Z*廣場簡介

　　Z*廣場是目前華南地區(qū)最高的建筑物，也是廣州的標志性超高層建筑物。地處廣州商業(yè)旺地，是商務人士首選的超高檔辦公樓，亦是尊貴人士首選的高級商務住宅。

　　廣場主樓為辦公樓，是目前世界上最高的混泥土結構大廈，全玻璃外墻，高貴典雅。辦公樓共80層，樓高391米，建筑面積152879平方米。群樓共5層，其中1至4層為購物商場，第5層為住客會所，中庭大堂定期舉辦各種表演和展覽。

　　主樓東西各有一幢酒店式公寓，每棟樓高38層。主樓與群樓組成廣州最大規(guī)模的建筑群，類型涵蓋辦公樓、商場、住宅等等。廣場的負一、負二層是廣州市目前最大的室內(nèi)停車場。公寓樓由管理處提供全方位24小時酒店式服務。

　　Z*廣場擁有先進完善的消防系統(tǒng)，辦公樓的27PC樓、47PE樓、67PG樓全層均為防火避難層。辦公樓每層設有兩個安全出口以及兩道消防逃生樓梯;兩座公寓樓的2201室為防火避難室，公寓樓每層設有兩個安全出口及兩道消防逃生樓梯;商場每層設有多個安全出口及緊急逃生樓梯;從而保證廣場業(yè)/租戶的安全。

　　公共廣播系統(tǒng)平時播放輕柔音樂，必要時播放緊急消息。樓宇自控系統(tǒng)智能化程度處于時代前列，光纖電纜、衛(wèi)星數(shù)據(jù)通訊為商家提供更快捷的經(jīng)濟信息。廣場寬帶互聯(lián)網(wǎng)有“中國寬帶數(shù)碼第一港”的美譽。

　　Z*廣場實行24小時專業(yè)保安巡邏，廣場各出入口及重要位置均裝有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線移動報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、住戶報警系統(tǒng)等保安監(jiān)控設施。

　　Z*廣場物業(yè)管理公司職責

　　1)根據(jù)《Z*廣場業(yè)主公約》制定廣場守則及必要的規(guī)章制度，以有效的形式督促業(yè)/租戶遵守本手冊。

　　2)實施廣場的保安及消防管理，確保廣場具有良好而安全的環(huán)境。

　　3)實施廣場的公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生管理，美化公共環(huán)境，確保廣場內(nèi)環(huán)境整潔舒適。

　　4)對廣場的建筑物、公共設施及設備進行維護保養(yǎng)，確保各中央系統(tǒng)性能良好、運行正常。

　　5)對廣場財務管理按照公平、公正、公開的原則執(zhí)行，嚴格控制費用支出，以最少的費用實現(xiàn)管理目標。

　　6)加速對管理隊伍綜合素質(zhì)的培訓和提高管理質(zhì)量水平，以達到本廣場的服務目標。

　　7)追求完善、不斷創(chuàng)新，使廣場管理始終居于高水平之列。

　　8)通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，提升廣場的知名度，努力實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，提高廣場各業(yè)/租戶的投資回報。

　　服務部門介紹

　　A、客戶服務中心

　　客戶服務中心是管理公司對客服務工作的一個窗口，主要職責包括受理業(yè)/租戶咨詢、報修及投訴處理等。

　　服務地點：辦公樓B1觀光梯前廳

　　聯(lián)系電話：8**1、87**55

　　B、消防及安全監(jiān)控中心

　　消防及安全監(jiān)控中心主要是通過現(xiàn)代化的監(jiān)控設施，對廣場內(nèi)的安全及消防狀況實施有效的控制和管理，及時處理緊急事務。

　　消防中心服務地點：中天購物城一樓133鋪旁

　　聯(lián)系電話：8**2

　　安全監(jiān)控中心服務地點：停車場B1層保安部

　　聯(lián)系電話：8**9-515

　　C、相關服務部門

　　▲物業(yè)部(辦公樓)：負責協(xié)調(diào)統(tǒng)籌辦公樓物業(yè)管理面客服務管理工作。

　　▲物業(yè)部(商場)：負責協(xié)調(diào)統(tǒng)籌商場物業(yè)管理面客服務管理工作。

　　▲物業(yè)部(公寓樓)：負責協(xié)調(diào)統(tǒng)籌公寓樓物業(yè)管理面客服務管理工作。

　　▲保安部：負責監(jiān)控，維護廣場公共秩序。

　　▲工程部：負責公共設備/設施的運行、維護、保養(yǎng)。

　　▲公關推廣部：負責宣傳、樹立良好公眾形象，拓展市場。

　　▲車場部：負責停車場的日常運作及車輛管理。

　　▲財務部：負責和組織管理公司各項財務會計工作。

　　▲行政人事部：負責管理公司行政及人事管理工作。

　　▲各服務部門服務地點：辦公樓B1觀光梯前廳

　　聯(lián)系電話：**789轉各部門

　　▲物業(yè)部(公寓樓)服務地點：公寓樓1座701室

　　聯(lián)系電話：87**-333

　　服務熱線和投訴熱線

　　項 目 聯(lián)系電話

　　總 機 8**89(24小時)

　　傳 真 87520667

　　服務熱線 **789-555 **501(24小時)

　　投訴總督 **0789-304(24小時)

　　財務查詢 **20789-409(辦公時間)

　　工程搶修 8*20229(24小時)

　　保安服務 8*2*10(24小時)

　　郵政服務 8**89-501(辦公時間)

　　公寓服務 8**501(24小時)

　　電子郵箱

　　管理公司：上海BL物業(yè)酒店管理有限公司廣州分公司

　　地 址：廣州市天**號 Z*廣場辦公樓B1觀**前廳

　　電 話：8***89 傳真：8**7 郵編：5**13

　　發(fā)展商：**發(fā)展(廣州)有限公司

　　地 址：廣州市天河**號 Z*廣場辦公樓*01、1*8室

　　電 話：8**0 傳真：8**16 郵編：5**

篇2：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性；對物業(yè)管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規(guī)模、設施設備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構成

　　(2)掌握開發(fā)商對管理服務質(zhì)量標準的要求；

　　(3)掌握業(yè)主的結構、文化、層次和素質(zhì)構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結構和需求等因素，確定服務質(zhì)量標準，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據(jù)服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規(guī)劃設計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制

　　一、物業(yè)管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。

　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

　　①物業(yè)的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。

　　②建筑材料質(zhì)量和設計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

　　③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　⑤為物業(yè)管理提供必要的設施。

　　(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

　　①基本業(yè)務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業(yè)附屬設備、設施的維護、保養(yǎng)與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養(yǎng)護與更新。

　　②專項業(yè)務

　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業(yè)務

　　包括各種與業(yè)主和使用入相關的代辦業(yè)務。

　　④經(jīng)營業(yè)務

　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務等。

　　(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經(jīng)過進一步的調(diào)查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

　　2)項目的規(guī)劃設計工作。

　　3)規(guī)劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續(xù)。

　　③建設階段

　　通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài)；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規(guī)模、結構特點和生產(chǎn)工藝順序；

　　2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

　　3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應情況。質(zhì)量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據(jù)施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質(zhì)量管理；

　　7)抓好安全生產(chǎn)管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業(yè)管理早期介入的實施

　　(l)工作內(nèi)容

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：

　　①參與規(guī)劃設計階段

　　參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業(yè)管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；

　　2)監(jiān)督建設過程(是否按設計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

　　通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質(zhì)量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質(zhì)及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調(diào)查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　住區(qū)人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。

　　住區(qū)人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區(qū)實際出發(fā)進行建設，并更多注意面向社會服務與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。

　　3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā)，定量與定性結合，協(xié)助制訂有針對性的方案。

　　②調(diào)查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調(diào)查法

　　抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業(yè)調(diào)查

　　調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓：

　　(3)準備經(jīng)費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業(yè)管理方案

　　(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

　　①物業(yè)管理檔次

　　物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　　②物業(yè)管理服務的標準

　　物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務的項目和質(zhì)量標準。

　　③物業(yè)管理財務收支預算

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆张c管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應達到的服務標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。

　　(2)物業(yè)管理方案的基本架構

　　①項目管理的整體設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　　④規(guī)章制度建設

　　包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經(jīng)營管理指標

　　包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區(qū)文化建設與服務

　　包括社區(qū)文化建設、社區(qū)服務與特約服務。

　　⑦財務管理及經(jīng)費收入測算

　　包括財務管理、日常物業(yè)管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

　　⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

　　包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設施設備施維修與養(yǎng)護。

　　(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經(jīng)費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查

　　第五步：研究分析調(diào)查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經(jīng)費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

　　①經(jīng)理意見法

　　主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎上確定。

　　②內(nèi)部征詢法

　　發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

　　③學習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向專家全面介紹調(diào)查結果的基礎上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經(jīng)濟上的分析，即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預測，考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內(nèi)容

　　①市場需求預測；

　　②物質(zhì)資源預測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經(jīng)濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預測；

　　④物資資源及公用設施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經(jīng)濟效益評價；

　　⑨附件。