金灣業(yè)主物業(yè)服務(wù)建議

　　我是金灣的業(yè)主，當(dāng)我來到金灣，我感到耳目一新，仿佛進入一種如詩如畫的新境界。這里的環(huán)境優(yōu)美，幽雅怡人，綠樹成蔭，百花爭妍，還有一片片碧綠的大草坪，簡直一個大花園。生活在如此園林式的環(huán)境里，真讓人心曠神怡、神清氣爽!值得一贊的是，這里的服務(wù)更是酒店式的一流服務(wù)。這里的服務(wù)員高素質(zhì)、細心、熱情、有禮，對我們的業(yè)主服務(wù)周到，有求必應(yīng)。但有些方面我覺得有待改善。在此，我想提出幾點建議：

　　1.小區(qū)的配套設(shè)施能否更齊全，擺放多些石凳石椅，設(shè)置多幾個活動場所供我們活動。

　　2.小區(qū)里是否設(shè)置有小市場、商店、藥店、銀行、理發(fā)店等，那我們的生活就更方便。

　　3.小區(qū)里的保安管理能否更細致、周到。

　　我們?nèi)裟芫幼≡谌绱诵^(qū)里，就感到心滿意足了。

篇2：物業(yè)服務(wù)糾紛成因與對策建議

　　物業(yè)服務(wù)糾紛成因與對策建議

　　本文就滬上某中級法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的基本情況和糾紛成因進行了具體地研究，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的建議和對策。

　　一、糾紛的總體態(tài)勢

　　(一)案件數(shù)量分析

　　20**年，該院共受理物業(yè)服務(wù)糾紛案件150件。與20**全年受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件相比，上升了25%。與20**年全年受理的94件物業(yè)服務(wù)糾紛案件相比。上升了近60%，案件數(shù)量呈逐年遞增的態(tài)勢。同近年來住宅商品化進程迅速推進、物業(yè)服務(wù)活動的日益頻繁和深化密切相關(guān)。

　　(二)案件主體分析

　　1、業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛數(shù)占絕大多數(shù)

　　從涉案主體分析，20**年受理的150件物業(yè)服務(wù)糾紛案件中。業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛約占71%，居首位。業(yè)主與物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中權(quán)利和義務(wù)的享有人和承受者，產(chǎn)生的糾紛往往是最為直接和突出的。其中又以因物業(yè)服務(wù)費的收取和交納產(chǎn)生的糾紛最為突出。

　　2、房產(chǎn)商在某些情形下可成為訴訟主體

　　房產(chǎn)商作為住宅小區(qū)的開發(fā)商和建設(shè)單位。其主要目的是通過商品房的開發(fā)和銷售獲取利益。房產(chǎn)商并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。但在特定情況下，其也可以成為物業(yè)服務(wù)糾紛的當(dāng)事人。例如在為物業(yè)服務(wù)中的資料、物業(yè)用房移交出現(xiàn)的矛盾，或者為小區(qū)設(shè)施的權(quán)屬發(fā)生爭執(zhí)等情況。

　　3、業(yè)委會作為訴訟主體現(xiàn)象普遍

　　在上述物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，業(yè)委會作為訴訟主體的約占20%，居于業(yè)主與物業(yè)公司之后列第三位。除了上面提到的業(yè)委會與房產(chǎn)商之間的糾紛外，還表現(xiàn)為業(yè)委會與物業(yè)公司之間的糾紛，涉及物業(yè)資料和物業(yè)用房的移交、物業(yè)資金的使用和管理等方面；此外。業(yè)委會與業(yè)主之間的糾紛也時有發(fā)生，如業(yè)主與業(yè)委會間因選任、罷免代表。起訴、選聘物業(yè)公司等事項而產(chǎn)生糾紛。

　　(三)糾紛類型分析

　　1、物業(yè)服務(wù)費的收取與交納

　　因物業(yè)服務(wù)費的收取與交納引發(fā)的糾紛約占總數(shù)的70%，主要分為兩類:

　　關(guān)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的糾紛數(shù)量一直居高不下，約占物業(yè)服務(wù)糾紛案件收案總數(shù)的67%。這類案件中，物業(yè)公司大多為一審原告。其通過起訴向業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費及滯納金。業(yè)主通常以物業(yè)公司未履行職責(zé)或履行職責(zé)有瑕疵、滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高為由進行抗辯。以達到拒交或減交物業(yè)服務(wù)費的目的。

　　此外，因同一小區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)房屋收費標(biāo)準(zhǔn)不一引發(fā)的糾紛也時有發(fā)生，其數(shù)量雖少，但矛盾較為突出，表現(xiàn)為在同一小區(qū)內(nèi)既有商品住宅，又有售后產(chǎn)權(quán)住宅，物業(yè)公司要求業(yè)主按商品房標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費。由于二者的收費標(biāo)準(zhǔn)差異較大。觸及的焦點較為敏感，該問題已經(jīng)引起有關(guān)部門的高度重視。

　　2、業(yè)委會與業(yè)主的權(quán)責(zé)劃分

　　主要表現(xiàn)為業(yè)主與業(yè)委會間對將物業(yè)交于何人管理意見不一，大多涉及選任、罷免業(yè)主代表，起訴、選聘物業(yè)公司等內(nèi)部事項。此類案件集中體現(xiàn)了業(yè)主與業(yè)委會在行使小區(qū)自治管理權(quán)方面因權(quán)責(zé)、手續(xù)等不明確引發(fā)的矛盾。

　　3、物業(yè)公司的行為構(gòu)成違約或侵權(quán)

　　主要表現(xiàn)為兩方面:一方面是物業(yè)公司未履行義務(wù)，業(yè)主要求其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如業(yè)主以物業(yè)公司未履行社區(qū)安全管理等義務(wù)，致其人身或財產(chǎn)受損為由。要求認定物業(yè)公司構(gòu)成違約并提出賠償主張。另一方面是由于業(yè)主搭建或改變房屋結(jié)構(gòu)時。物業(yè)公司超越范圍行使職權(quán)。對業(yè)主的人身或財產(chǎn)造成了損害，業(yè)主據(jù)此起訴。認為物業(yè)公司的行為構(gòu)成侵權(quán)，要求其承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

　　4、相關(guān)物業(yè)設(shè)施的歸屬與利用

　　第一類涉及物業(yè)用房的提供，是物業(yè)服務(wù)中產(chǎn)生的新問題。隨著國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》和《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)定》的實施，糾紛數(shù)量有上升趨勢:如新規(guī)定實施前，法院經(jīng)業(yè)委會訴訟已判令房產(chǎn)商交付物業(yè)用房。《物業(yè)服務(wù)條例》及上海市的實施意見出臺后，業(yè)委會又以面積未達標(biāo)準(zhǔn)為由再次起訴，要求房產(chǎn)商按新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)用房。

　　第二類涉及小區(qū)設(shè)施的權(quán)屬。關(guān)于小區(qū)地下車庫等設(shè)施的權(quán)屬、性質(zhì)及收益歸屬問題，因關(guān)系到附屬設(shè)施結(jié)構(gòu)功能、建筑物區(qū)分共有等多種經(jīng)濟因素和法律因素。已成為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)糾紛中的熱點和難點問題。如業(yè)委會成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司依據(jù)合同對地下停車庫進行管理并收取停車費，將收益劃入業(yè)委會；，房產(chǎn)商起訴認為其系車庫所有人，要求判令物業(yè)公司與業(yè)委會停止侵權(quán)并賠償損失。

　　5、物業(yè)資金的使用和管理

　　該類案件所占比例較小。表現(xiàn)為業(yè)主與業(yè)委會因物業(yè)服務(wù)資金及維修基金的使用和管理存有分歧。如業(yè)主代表大會通過決議，認為原業(yè)委會成員以活動費和獎勵費名義領(lǐng)取維修基金的行為未經(jīng)業(yè)主代表大會決議通過，故應(yīng)予退還，遂向原業(yè)委會成員要求退還該獎勵費，據(jù)此產(chǎn)生糾紛。

　　二、裁判結(jié)果分析

　　法院20**年審結(jié)的二審物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，維持原判的比例約占67%；當(dāng)事人撤回上訴的比例占16%；二審改判的比例占1 3%；二審調(diào)解的比例占4%。物業(yè)服務(wù)糾紛案件雖然標(biāo)的額不大，但由于涉及小區(qū)業(yè)主的切身利益，且個案的裁判對同一小區(qū)類似的情形有示范作用，故當(dāng)事人大多要求法院作出明確的裁判結(jié)果，與其他類型案件相比較，其調(diào)解難度較大。

　　(一)案件覆蓋面廣，矛盾容易激化

　　物業(yè)服務(wù)涉及干家萬戶，處理不當(dāng)容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾激化。如在審理小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費的案件中，物業(yè)公司在起訴的同時主張滯納金，由于一些業(yè)主欠費時間較長，如按日干分之三計算，滯納金數(shù)額較高，往往超過本金加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)客觀上存在一些服務(wù)上的瑕疵，簡單下判極易引起眾多業(yè)主的強烈不滿。且有些案件雖為個案，但同一小區(qū)內(nèi)欠費業(yè)主人數(shù)較多，其大多處于觀望態(tài)勢，極有可能因不滿裁判結(jié)果上告*。并形成大規(guī)模的群體訴訟。

　　(二)法律關(guān)系眾多，權(quán)責(zé)界定模糊

　　目前，物業(yè)服務(wù)糾紛已突破了原先類似業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用等法律關(guān)系單一，權(quán)利義務(wù)明確的特點，單個案件涉及眾多法律關(guān)系，各主體的權(quán)責(zé)界定成為審案關(guān)鍵。如在房產(chǎn)商訴被告物業(yè)公司、第三人業(yè)委會一案中，房產(chǎn)商以建設(shè)了專門的物業(yè)用房為由，要求退還原先作為物業(yè)辦公的房屋。該案涉及房產(chǎn)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系，業(yè)委會與物業(yè)公司的物業(yè)合同關(guān)系，房產(chǎn)商與業(yè)委會之間、業(yè)委會與物業(yè)公司之間的物業(yè)用房配置和移交關(guān)系、房產(chǎn)商與物業(yè)公司的遷讓關(guān)系等等，各法律關(guān)系之間具有明顯的關(guān)聯(lián)性和承繼性。

　　(三)各類法規(guī)眾多，帝有轉(zhuǎn)型痕跡

　　從物業(yè)服務(wù)的成長發(fā)展和過程來看，其作為一項獨立的行業(yè)，出現(xiàn)在20世紀80年代，與我國住房制度改革及地方政策關(guān)系密切，帶有較為明顯的歷史轉(zhuǎn)型特征。如關(guān)于同一小區(qū)內(nèi)商品住宅和售后產(chǎn)權(quán)住宅的物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)不同，就涉及《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)定》、原《上海市居住物業(yè)服務(wù)條例》及上海市行政職能部門頒布的《關(guān)于調(diào)整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》等多個規(guī)定。又如上述法規(guī)中雖均對業(yè)委會的性質(zhì)和職責(zé)作了規(guī)定，但前后規(guī)定的內(nèi)容截然不同，使得法院對業(yè)委會能否成為訴訟主體的問題難以明確。

　　(四)區(qū)域分布不均，市區(qū)多于郊縣

　　分析該院轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)糾紛案件的遍布區(qū)域。依此由內(nèi)環(huán)線周邊區(qū)域、市中心區(qū)域向郊縣區(qū)域遞減。其原因是內(nèi)環(huán)線周邊地區(qū)經(jīng)過近幾年大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，大批業(yè)主已入住。在物業(yè)服務(wù)中各類糾紛正處于高發(fā)期；市中心的樓盤開發(fā)較早，物業(yè)服務(wù)相對成熟；而郊縣區(qū)域正處于房產(chǎn)開發(fā)階段，物業(yè)服務(wù)矛盾尚未顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，20**年受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，中心城區(qū)的此類糾紛約占85%，而郊區(qū)和邊遠城區(qū)此類糾紛僅為15%。

　　(五)個案標(biāo)的額小，均為二審案件

　　由于物業(yè)服務(wù)糾紛中涉及費用的交納占了絕大多數(shù)，且物業(yè)服務(wù)大多涉及普通服務(wù)，因此個案涉及訴訟標(biāo)的金額不大。此外，所受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件均為二審案件。

　　三、糾紛的成因分析

　　(一) 行業(yè)尚未完全市場化、規(guī)范化

　　從行業(yè)角度而言，物業(yè)服務(wù)在我國屬于新興行業(yè)，還未形成制度化、規(guī)范化。舊小區(qū)的物業(yè)公司主要由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，新成立的小區(qū)大多由房產(chǎn)商自己成立物業(yè)公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。由于該行業(yè)發(fā)展速度較快，物業(yè)服務(wù)隊伍迅速膨大，其中服務(wù)質(zhì)量高低有別。從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，又加之轉(zhuǎn)型期中相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不完善，致使服務(wù)和管理比較混亂。容易導(dǎo)致糾紛的形成。

　　(二)相關(guān)的民事立法仍不完善

　　隨著國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》和《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)定》的頒布，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動提供了了相關(guān)依據(jù)。但畢竟行政立法難以對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的民事糾紛提供直接的、操作性強的法律依據(jù)，且法規(guī)固有的滯后性決定了其難以解決新產(chǎn)生的矛盾，因此審判人員在審理案件中仍會感到有些糾紛的解決無章可循，難以駕馭。例如關(guān)于業(yè)主大會作為代表和維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動中的合法權(quán)益的代表，對外如何行使權(quán)利，與業(yè)委會的內(nèi)外關(guān)系如何區(qū)分、界定，在理論界和審判實務(wù)中存在多種不同觀點，難以統(tǒng)一。又如由物業(yè)服務(wù)衍生的地下車庫權(quán)屬及使用收益等問題，由于我國立法中缺乏建筑物區(qū)分所有規(guī)定，沒有相應(yīng)的理論體系支撐，使此類糾紛難以處理。由于上述原因，導(dǎo)致裁判結(jié)果的差異較大。該類糾紛的處理亦成為新聞媒介和社會廣泛關(guān)注的熱點。

　　(三)示范文本內(nèi)容過于概括

　　現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同示范文本對物業(yè)公司的義務(wù)約定較為概括，同時因為示范文本的存在，使合同雙方的訂約自由受到較大限制，易發(fā)生糾紛。如原《上海市居住物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定。業(yè)主或使用人未繳納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按日加收應(yīng)繳納費用千分之三的滯納金。而“示范文本“約定，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)公司可從逾期之日起按應(yīng)繳費用千分之三加收滯納金。案件審理中有業(yè)主提出，因兩者規(guī)定的滯納金計算標(biāo)準(zhǔn)不一，其不愿按日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。

　　(四)物業(yè)服務(wù)行為仍不規(guī)范

　　由于體制轉(zhuǎn)型的原因，目前部分物業(yè)公司由原房管所轉(zhuǎn)變而來，其工作方法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要。因此出現(xiàn)了大量不規(guī)范的管理方式，如收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)價嚴重不符等，有些物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系出現(xiàn)錯位，無視甚至侵害業(yè)主的權(quán)益。如物業(yè)公司以公約規(guī)定陽臺封閉應(yīng)選用無框玻璃為由，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自闖入業(yè)主家中:將其裝修使用的塑鋼窗強行拆下取走。該行為明顯超越了其職權(quán)范圍。侵犯了業(yè)主合法權(quán)益，引起業(yè)主的強烈不滿。

　　(五)業(yè)主缺乏；消費理念，業(yè)委會缺少相應(yīng)制約

　　首先，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來，其大多希望得到最好的物業(yè)服務(wù)，卻只愿支付最少的物業(yè)服務(wù)費，小區(qū)內(nèi)物業(yè)欠費現(xiàn)象嚴重，給物業(yè)服務(wù)帶來困難。其次，業(yè)委會 權(quán)利過大，缺乏必要的監(jiān)管，在重大事項的決定上，業(yè)委會往往未經(jīng)業(yè)主大會合法表決自行作出決定。 再次，部分小區(qū)業(yè)委會成員素質(zhì)不 高，財務(wù)制度和管理缺乏專業(yè)性，加之維修基金的使用管理存有漏洞，導(dǎo)致違規(guī)使用資金的現(xiàn)象屢見不鮮。

　　(六)房產(chǎn)商先期遺留問題未 能有效解決

　　在物業(yè)服務(wù)糾紛中，有70%是因房產(chǎn)商遺留問題引發(fā)的。房產(chǎn)商作為城市住宅小區(qū)的開發(fā)商和建設(shè)單位，就最初意義而言，是城市住 宅小區(qū)的第一產(chǎn)權(quán)人。也確立了其應(yīng)履行一定的義務(wù)，如須留有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)場所和物業(yè)服務(wù)設(shè)施，繳納維修基金，不得將房屋共用部位、共用設(shè)備或共用設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓，向業(yè)委會移交相關(guān)資料等。但有些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段就先天不足，造成建設(shè)與管理脫節(jié)，房產(chǎn)商在房屋出售后一走了之；且在前期物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)公司多從屬于房產(chǎn)商，決定了物業(yè)服務(wù)依附、受制于 房產(chǎn)商，故在驗收和接管過程中，物業(yè)公司無法為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。

　　四、相關(guān)的對策及建議

　　(一)行政部門加強行業(yè)管理

　　行政主管部門要加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范化管理。首先對物業(yè)公司的設(shè)立資質(zhì)，對從業(yè)人員條件等予以明確的規(guī)范，要使之適應(yīng)開 放的市場要求，滿足多元化的社會需求，形成梯層檔次，盡可能實行規(guī)模化管理。其次創(chuàng)造維護公平競爭的市場環(huán)境，以公開招標(biāo)形式保證業(yè)主自主選擇物業(yè)公司，盡量避免房產(chǎn)商自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況。再次，通過行政手段督促房產(chǎn)商及時召開首屆業(yè)主大會。對房產(chǎn)商故意拖延不設(shè)立的情形，以事先設(shè)立保證金制度的方式予以制裁。此外。對物業(yè)公司實行隨時抽查和定期年檢的制度。根據(jù)考核情況，實行獎勵和處罰并舉的措施，以提升物業(yè)服務(wù)的服務(wù)層次。

　　(二)完善立法

　　國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》出臺后，建議有關(guān)部門繼續(xù)加強調(diào)研，應(yīng)當(dāng)盡快制定相應(yīng)的實施細則，并對各地方現(xiàn)有的規(guī)定進行補充和修改，使《物業(yè)服務(wù)條例》真正適用于全國不同地域內(nèi)物業(yè)服務(wù)的實際情況。把物業(yè)服務(wù)納入民法的基本理論范疇，盡快完善物權(quán)法理論體系，條件成熟時可由全國人大制定法律。在立法中應(yīng)當(dāng)明確:建筑物區(qū)分所有制度及地下車庫等設(shè)施的權(quán)屬；物業(yè)服務(wù)的法律性質(zhì)；業(yè)主大會與業(yè)委會的關(guān)系及其訴訟主體地位:物業(yè)服務(wù)責(zé)、權(quán)、利的范圍和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)服務(wù)糾紛的民事救濟手段等。在司法中要研究實施中出現(xiàn)的迫切需要解決的難題，以利于司法統(tǒng)一。

　　(三)修改和完善示范合同條款

　　物業(yè)服務(wù)合同不是一個單一的合同，而是由一系列合同構(gòu)成的一個合同鏈。這些合同前后相繼，互相配合，共同調(diào)整著物業(yè)服務(wù)不同階段中各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，明確物業(yè)公司的管理服務(wù)職責(zé)，就需要將物業(yè)服務(wù)合同具體化，在示范合同文本的基礎(chǔ)上細化、量化，避免發(fā)生糾紛時缺乏合同依據(jù)。《物業(yè)服務(wù)條例》和《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)定》實施后，原先的《上海市居住物業(yè)服務(wù)條例》已廢止，作為其配套使用的示范文本應(yīng)由相關(guān)職能部門做出相應(yīng)的改動，以不斷適應(yīng)新情況。此外，還可通過《業(yè)主公約》和相關(guān)的租賃合同確立業(yè)主和物業(yè)使用人的義務(wù)，使其與物業(yè)服務(wù)合同共同調(diào)整各類主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強化自律意識

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過加強宣傳和教育，轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)意識，樹立市場意識和服務(wù)理念。要從完善收費標(biāo)準(zhǔn)，具體服務(wù)內(nèi)容，提高管理水平三方面加以改善，增強物業(yè)服務(wù)隊伍的整體素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　(五)業(yè)主轉(zhuǎn)變消費觀念、強化契約意識

　　一方面，應(yīng)當(dāng)通過宣傳等手段在業(yè)主中普及市場經(jīng)濟時代的消費觀念，消除其頭腦中的計劃經(jīng)濟因素，樹立起權(quán)利和義務(wù)對等、接受服務(wù)就應(yīng)付費的意識。另一方面，業(yè)主應(yīng)強化契約意識，將完善合同條款作為保障其權(quán)利的首要方式。依照物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主有交納物業(yè)服務(wù)費和遵守業(yè)主公約等公共契約的義務(wù)，同時業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的最終受益人。也有權(quán)依照合同約定參與物業(yè)服務(wù)，有權(quán)對業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當(dāng)行為行使監(jiān)督權(quán)，并可以提議召開業(yè)主會議或臨時業(yè)主會議。

　　(六)建立和完備對物業(yè)服務(wù)費、維修基金的監(jiān)督機制等

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費和維修基金的管理和使用應(yīng)遵循以下原則:

　　1、出售人和買受人按法定比例提取，所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有；

　　2、資金及增值部分專款專用，嚴禁挪作他用；

　　3、資金的使用嚴格依照規(guī)定的筍進行，并經(jīng)相關(guān)部門審核

　　4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)。此外，還可以設(shè)立專項

　　5、監(jiān)查管理團體的運行情況、財產(chǎn)狀況；將物業(yè)服務(wù)費與物業(yè)服務(wù)費與物業(yè)公司的財務(wù)分離。以避免二者混淆；完善資金的運行規(guī)則，對資金的支出實行嚴格的分級審核制，防止個別管理人員利用手中的職權(quán)侵害業(yè)主利益。

　　(七)正確樹立審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的價值取向

　　物業(yè)服務(wù)方面的相關(guān)常識缺乏，因此，法院在現(xiàn)階段審理此類案件應(yīng)樹立一定的價值取向。諸如:保護業(yè)主的合法權(quán)益；維護物業(yè)服務(wù)合同的嚴肅性；權(quán)利義務(wù)的對價意識；所有權(quán)與管理權(quán)相分離；具體業(yè)主與抽象業(yè)主利益的有機整合等等。只有在遵循正確價值理念的前提下，才能正確認定事實和適用法律，妥善處理各類物業(yè)服務(wù)糾紛案件。

　　(八)簡化物業(yè)收費案件訴訟程序

　　物業(yè)服務(wù)實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主拒交管理費的情況，我國目前對業(yè)主無合法理由欠交物業(yè)費用的行為尚無及時有效的措施。因此，是否可借鑒國外立法及實踐經(jīng)驗，增加一些有效的手段，對這類糾紛的訴訟采取更為簡便的程序。如將這類案件交專門法庭審理。這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護當(dāng)事人的利益。

篇3：保安服務(wù)公司新隊員培訓(xùn)建議

　　保安服務(wù)公司新隊員培訓(xùn)的建議

　　每年春節(jié)前后，公司都會有許多新隊員加入到保安行業(yè)這一職業(yè)，給保安業(yè)務(wù)的發(fā)展注入了新的活力。然而，有些分隊因新隊員培訓(xùn)不夠到位，給開年的保安服務(wù)工作帶來了一定的影響，給保安服務(wù)工作打了一個折扣，給分隊開展工作帶來了一定的壓力。如何才能讓新隊員在短期內(nèi)能夠?qū)W以致用，提高隊員的綜合素質(zhì)呢？這已成為眾多基層骨干的心聲，我提出幾點建議與大家商討。

　　第一點：勤教要講工作方法。

　　新隊員在上崗前都有一個試崗期，在試崗期間，作為一名基層骨干，應(yīng)與新隊員做好第一次談話，時常給予他們生活與工作上的問候和支持。注意他們的生活習(xí)性，盡量安排一名老隊員一起上雙人崗，或親自指導(dǎo)，做到老隊員的幫與帶，分隊長的傳與教，發(fā)揚團體間的團結(jié)精神。大家都知道上晚班比較辛苦，因此不要長期安排新隊員上夜班，那樣只會給新隊員心里增加壓力，使他對保安工作厭煩，有的還沒開始，就已經(jīng)離隊了。我們要給新隊員創(chuàng)造一個和諧輕松的環(huán)境，在分隊長的勤教關(guān)懷下，才能留住新隊員的心。

　　第二點：苦練要能細水長流。

　　軍事消防訓(xùn)練是保安工作中的一個重要環(huán)節(jié)，更是提高隊員職業(yè)技能和團隊凝聚力的必經(jīng)階段。在分隊里面，訓(xùn)練是必須的，但就是這個訓(xùn)練，給有些新隊員心里產(chǎn)生了無形的壓力，現(xiàn)在進公司的保安員，大多數(shù)都是八五年后出生的人，大部分在家中都是獨生子女，沒吃過什么苦，剛從學(xué)校出來就面對社會就業(yè)的壓力，有些人跟本承受不了較強的軍事培訓(xùn)，而有些分隊長卻考慮不夠全面，新隊員一到分隊，就苦訓(xùn)一個月，在軍事訓(xùn)練的過程中，還對著隊員又罵又踢，使隊員想立刻放棄保安工作。所以作為一名基層骨干，在日常的訓(xùn)練當(dāng)中，應(yīng)以人性化訓(xùn)練為主，對隊員要多一份耐心、理解和包容。所謂“冰凍三尺，非一日之寒”。

　　第三點：培訓(xùn)要能深入人心。

　　在保安分隊，每個星期都至少會有一次分隊會議或安排一天的時間來給隊員進行以公司規(guī)定及法制培訓(xùn)。這種會議及培訓(xùn)的目的主要是傳達公司近期的隊伍管理方針，以及提高隊員的崗位執(zhí)勤素質(zhì)，更深入的提高自我保護意識。有許多基層骨干并沒有做到深入人心，只是把它當(dāng)作公司要求的任務(wù)馬虎了事，沒有起到真正的法制培訓(xùn)。所以在新隊員法制培訓(xùn)時，作為一名分隊長要有高度的責(zé)任感，時刻要以主人翁的姿態(tài)去完成上級領(lǐng)導(dǎo)交予的任務(wù)。要能夠把公司的文件指示精神深入到每一名隊員，避免在隊員身上發(fā)生違法犯罪事件，從根本上提高隊伍的自我保護及服務(wù)態(tài)度意識。