馨園房屋使用、管理、維修公約

　　北京馨園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　第一章 總則

　　第一條：本公約對于開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)具有效力。

　　第二條：本公約適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章、有關(guān)政策以及北京市法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。

　　第三條：本公約自市房地局核準(zhǔn)之日起生效。

　　第四條：本公約內(nèi)所指的樓宇單位是指馨園內(nèi)的住宅房屋單位，包括獨立式、連排式的別墅及其所包括的花園地方。

　　第五條：管委會擁有對本公約的解釋權(quán)，但在管委會成立前，由開發(fā)企業(yè)解釋。管委會成立前，不得對已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改;管委會成立后，可由管委會根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會決議對公約進(jìn)行修改。公約及其修改版本，須經(jīng)市房地局核準(zhǔn)。

　　第二章 物業(yè)基本情況

　　第五條：物業(yè)名稱、座落、四至、建筑面積、用途

　　(一)物業(yè)名稱：馨園庭院式住宅

　　(二)座落：北京市順義區(qū)溫榆河旅游別墅開發(fā)區(qū)內(nèi)

　　(三) 四至：

　　東至：**路; 南至：**花院;

　　西至：**花園 北至：馨園二路

　　(四) 建筑面積：**平方米

　　(五) 物業(yè)用途：別墅

　　第六條：物業(yè)的合法證明文件

　　(一) 土地出讓合同：*房地出(合)字(*)第*號

　　(二) 國有土地使用證：市**國用(*)字第**號

　　(三) 建設(shè)設(shè)計條件通知書：*-規(guī)條字-**號

　　(四) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證：*-規(guī)建字-**號

　　(五) 建設(shè)工程開工證：京建開字(**)第**號

　　第七條：公共設(shè)施和公共場所的基本情況

　　(一)公共設(shè)施：

　　指公共地區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)權(quán)人共用的各種設(shè)備;包括：共用的上下水管道、雨水管、天然氣管道、垃圾站、化糞池、共用照明、天線、水泵房、消防設(shè)施設(shè)備、變配電設(shè)備、電信設(shè)備及保安監(jiān)控設(shè)備等。

　　(二)公共場所：

　　指“別墅”內(nèi)不為某一產(chǎn)權(quán)人或使用人單獨享有使用權(quán)的地方。包括：會所、通道、綠地、水面、停車場、小區(qū)道路、管理用房等。

　　第三章 公約涉及的各主體基本情況

　　第八條：開發(fā)企業(yè)

　　(一)名稱：北京馨園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“發(fā)展商”)

　　(二)住所：**市**區(qū)**鎮(zhèn)**街**號

　　(三)法定代表人： **

　　(四)注冊資金：美元**萬元

　　第九條：物業(yè)管理公司

　　具有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。物業(yè)管理委員會(以下簡稱管委會)成立前由開發(fā)企業(yè)指定，管委會成立后由管委會選聘。

　　第十條：產(chǎn)權(quán)人

　　擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其它組織。

　　第四章 公約涉及的各主體的權(quán)利義務(wù)

　　第十一條：產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)

　　(一)依法對其樓宇單位享有占有、使用、收益和處分權(quán)。

　　(二)依法使用共用設(shè)備、共用部位、公共設(shè)施和公共場所。

　　(三)有權(quán)要求召開、參加產(chǎn)權(quán)人大會，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

　　(四)有權(quán)向管委會、物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出意見、建議和要求。有權(quán)向物業(yè)管理主管部門投訴。

　　(五)執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會及管委會決議。

　　(六)遵守物業(yè)管理法規(guī)、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　(七)按規(guī)定交納物業(yè)管理費。

　　(八)出租、轉(zhuǎn)讓所擁有的樓宇單位時，應(yīng)提前通知物業(yè)管理企業(yè)，并保證承租方和受讓方書面承諾遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定。在管理公司接到這一通知前，前產(chǎn)權(quán)人對該樓宇單位的管理費用及其他有關(guān)費用仍負(fù)有責(zé)任。

　　第十二條：開發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)

　　(一)開發(fā)企業(yè)對其擁有的物業(yè)，享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　(二)管委會成立前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)直接或指定物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理，并依法制定公約和物業(yè)管理規(guī)章制度。

　　(三)開發(fā)企業(yè)直接對物業(yè)進(jìn)行管理的，有權(quán)按規(guī)定收取物業(yè)管理費。

　　(四)組織籌建管委會。

　　(五)向物業(yè)管理企業(yè)提供所需用的全部圖紙、檔案、資料。

　　(六)履行工程保修責(zé)任。

　　第十三條：物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)

　　(一)對物業(yè)進(jìn)行管理、維護和修繕。

　　(二)制訂物業(yè)的管理規(guī)章制度。

　　(三)按規(guī)定收取物業(yè)管理費;

　　(四)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為;

　　(五)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理;

　　(六)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)。

　　(七)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

　　(八)建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產(chǎn)權(quán)人公布，接受管委會查詢。

　　(九)物業(yè)管理公司在下列情況下無需對產(chǎn)權(quán)人及使用人負(fù)責(zé)。

　　1.進(jìn)行必要的設(shè)施、設(shè)備的維修及保養(yǎng);

　　2.自然災(zāi)害，如水災(zāi)、地震、大風(fēng)或其它不可抗力的損害、毀滅;

　　3.無法避免的燃料、能源、電力、材料、供水短缺;

　　4.物業(yè)管理公司無法控制的其它一切原因。

　　第五章 房屋使用、管理、維修

　　第十四條：關(guān)于房屋使用的規(guī)定

　　(一)產(chǎn)權(quán)人必須遵守住宅的各項管理規(guī)定，服從物業(yè)管理企業(yè)的管理并給予支持與協(xié)作。

　　(二)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)愛護住宅內(nèi)的公共財物、公共設(shè)施。

　　(三)產(chǎn)權(quán)人在使用房屋過程中不得影響其他產(chǎn)權(quán)人的正常住用。

　　(四)產(chǎn)權(quán)人不得在公共場所堆放雜物，不得私搭亂建，不搞違章裝修。

　　第十五條：管理的內(nèi)容

　　(一)環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境的清掃，保持住宅的干凈整潔。

　　(二)保安管理：住宅實行全封閉式管理，實行門崗制和巡邏制，同時負(fù)責(zé)維護好小區(qū)公共秩序，嚴(yán)禁商販和閑雜人員入內(nèi)。

　　(三)車輛管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)行車、停車管理，保持秩序井然。

　　(四)綠化管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)施以及花草樹木的日常維護及管理工作。

　　(五)有線電視管理：負(fù)責(zé)協(xié)助居民并配合有線電視臺做好安裝、調(diào)試和協(xié)調(diào)工作。

　　(六)高壓水泵管理：負(fù)責(zé)房屋的正常供水不間斷，安全運行無事故，水質(zhì)衛(wèi)生無污染。

　　(七)裝修管理：嚴(yán)格按照有關(guān)裝修規(guī)定進(jìn)行管理，并做好監(jiān)督管理工作。

　　(八)房屋維修管理：負(fù)責(zé)房屋的維修養(yǎng)護管理。

　　第六章 產(chǎn)權(quán)人大會及管委會

　　第十六條：產(chǎn)權(quán)人大會由所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人、使用人代表組成。

　　產(chǎn)權(quán)人大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表出席。

　　第十七條：產(chǎn)權(quán)人大會履行下列職責(zé)：

　　(一)選舉、罷免管委會委員;

　　(二)制定、修改管委會章程和管理公約;

　　(三)審議、批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的年度預(yù)算;

　　(四)決定物業(yè)管理的其他重大事項

　　第十八條：管委會的組建

　　(一)住宅交付使用并且入住率達(dá)到50%以上時，開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在區(qū)縣房地局、小區(qū)辦的指導(dǎo)、監(jiān)督下成立管委會籌備組，制訂組建管委會實施方案，起草管委會章程。

　　(二)籌備組與產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商，推薦管委會委員候選人。管委會人數(shù)一般以5至15人單數(shù)為宜，其中使用人不超過管委會委員總數(shù)的30%。

　　(三)籌備組組織召開由全體產(chǎn)權(quán)人、使用人代表參加第一次產(chǎn)權(quán)人大會，審議和通過管委會章程，選舉管委會委員，組建管委會。 出席產(chǎn)權(quán)人大會的使用人代表不得超過產(chǎn)權(quán)人代表總數(shù)的30%。

　　(四)召開管委會第一次會議，選舉產(chǎn)生管委會主任。管委會主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表。

　　(五)管委會選舉產(chǎn)生后，由籌備組持以下文件到所在地區(qū)縣小區(qū)辦報批：

　　1.成立管委會的申請書;

　　2.管委會章程;

　　3.管委會委員名單及基本情況;

　　4.第一次產(chǎn)權(quán)人大會或產(chǎn)權(quán)人代表大會決議。

　　上述第1、第4兩份文件應(yīng)由管委會全體委員簽字。

　　(六)區(qū)縣小區(qū)辦應(yīng)在收齊籌備組報送材料之日起十日內(nèi)完成審 批工作，并報市小區(qū)辦備案。

　　(七)管委會經(jīng)批準(zhǔn)成立后，籌備組職能終止。

　　第十九條：管委會的權(quán)利義務(wù)

　　(一)管委會權(quán)利

　　1.每年至少召集和主持一次產(chǎn)權(quán)人大會，根據(jù)10%以上的產(chǎn)權(quán)人要求可召開特別會議;

　　2.采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同;

　　3.審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的年度管理計劃、年度費用概預(yù)算及決算報告;

　　4.審議批準(zhǔn)物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

　　5.審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度;

　　6.檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行;

　　7.對任何破壞、損害本物業(yè)產(chǎn)權(quán)人利益的行為有制止和要求賠償?shù)臋?quán)利;

　　8.對個別產(chǎn)權(quán)人、使用人違反管理公約或損害其他產(chǎn)權(quán)人、使用人合法利益的行為，可代表全體產(chǎn)權(quán)人提起訴訟。

　　9.決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司。

　　前款的第2、3、4、5項規(guī)定的事項，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會通過。

　　(二)管委會的義務(wù)

　　1.組織召開產(chǎn)權(quán)人大會;

　　2.執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會通過的各項決議;

　　3.貫徹執(zhí)行并監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，對住戶開展多種形式的宣傳教育;

　　4.配合物業(yè)管理企業(yè)工作，及時反映產(chǎn)權(quán)人、使用人對物業(yè)管理的意見和建議;

　　5.管委會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，不得違反產(chǎn)權(quán)人大會的決定，不得損害產(chǎn)權(quán)人公共利益。

　　第七章 物業(yè)管理費

　　第二十條：管理公司有權(quán)向馨園內(nèi)各類房屋樓宇單位產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理費，以支付管理和維修馨園內(nèi)的公用地方、場所、建筑物、公用設(shè)備及設(shè)施的下列各項開支：

　　(1)管理及維修所需的員工的薪金、獎金、福利金及其他類似的開支;

　　(2)管理及維修所需用的物料及設(shè)備費用及開支;

　　(3)如管理及維修雇用承包商，該等承包商之收費;

　　(4)公用地方、場所、建筑物、公用設(shè)備及設(shè)施之水、電及其他同類費用及開支;

　　(5)馨園所設(shè)之后備發(fā)電機的運作及維修費用及開支;

　　(6)馨園公用地方、場所、建筑物、公用設(shè)備及設(shè)施所需要的保險費用及開支;

　　(7)馨園的假日燈飾及其他布置品的費用及開支;

　　(8)管理及維修所需的專業(yè)服務(wù)費用及開支;

　　(9)管理公司的報酬;

　　(10)政府向馨園征收的各項稅項費用和應(yīng)付款項及開支。

　　(11)管理公司為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支出的法律、會計、核算或其他專業(yè)費用。

　　(一)物業(yè)管理費按各樓宇單位的建筑面積計算，每平米按1.2美元/月計算, 由管理公司按規(guī)定向各樓宇單位產(chǎn)權(quán)人收取，而各樓宇單位產(chǎn)權(quán)人亦有義務(wù)繳付其管理費用。

　　(二)管理公司須向各樓宇單位產(chǎn)權(quán)人定期提供管理及維修費用支出的財務(wù)報告并定期公布，各單位產(chǎn)權(quán)人有權(quán)提出合理的建議。

　　(三)各樓宇單位產(chǎn)權(quán)人須依時向管理公司繳付其樓宇單位每月應(yīng)付之管理費用。產(chǎn)權(quán)人逾期需繳付管理費用的滯納金。任何樓宇單位產(chǎn)權(quán)人如未能依時給付應(yīng)付的款項而在付款期限內(nèi)未能付清的，則管理公司有權(quán)向法院申請索還欠款。

　　第八章 違約責(zé)任

　　第二十一條：違反本公約產(chǎn)權(quán)人義務(wù)規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改，否則有權(quán)強制整改或采取必要的合法催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的，物業(yè)管理公司有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;賠償金和違約金的項目及標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與物業(yè)管理委員會議定。

　　產(chǎn)權(quán)人不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費、公共維修基金等費用以及賠償金、違約金的，應(yīng)承擔(dān)每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業(yè)管理公司可采取合法的催繳措施催繳。

　　發(fā)展商、物業(yè)管理公司、管委會有義務(wù)遵守公約的相關(guān)規(guī)定，如若違約，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)向物業(yè)管理主管部門投訴。

　　第九章 糾紛解決方式

　　第二十二條：本公約適用中華人民共和國法律、法規(guī)和北京市地方法規(guī)、政府規(guī)章及有關(guān)政策，因本公約發(fā)生爭議，應(yīng)首先協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可申請調(diào)解、仲裁，也可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

　　本公約對本物業(yè)所有產(chǎn)權(quán)人和非產(chǎn)權(quán)人使用人具有同等效力。產(chǎn)權(quán)人更換，本公約繼續(xù)有效。

　　本公約對發(fā)展商、全體產(chǎn)權(quán)人、使用人、“管理公司”均有同等的法律約束力。

　　如今后國家頒布的法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定造成本公約某些條款失效，不影響其他條款的正常實施。

　　第十章 附 則

　　第二十三條：本公約一式四份，市房地局小區(qū)辦、市場處、順義區(qū)小區(qū)辦及開發(fā)企業(yè)各一份。

　　北京馨園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　**年**月**日

篇2：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目:工程維修

　　住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目：工程維修

　　【工程維修服務(wù)】

　　1.所有投訴及維修需要，均需通過管理主任進(jìn)行協(xié)調(diào)傳達(dá)；

　　2.實行工程維修首問責(zé)任制，建立報修、維修、回訪制度及回訪記錄。公司在接到業(yè)主報修電話后安派相關(guān)工種上門服務(wù)，維修工作結(jié)束后，請業(yè)主在維修單上簽署意見，并在一星期內(nèi)對此項工作進(jìn)行回訪。

　　3.維修工在進(jìn)入業(yè)主家維修時，應(yīng)實行賓館式管理：進(jìn)門先致禮貌用語：您好！我是物業(yè)公司的……隨后套上攜帶的一次性鞋套，將工具放在隨身帶的地氈上進(jìn)行維修，維修結(jié)束后清理現(xiàn)場。

　　4.在維修時晝做到小維修不過夜，中等維修當(dāng)天完成。維修及時率達(dá)100%，維修合格率達(dá)100%。

　　5.定期清理、疏通地下管道，保障線路管網(wǎng)暢通無阻。

　　6.公共設(shè)施設(shè)備維護良好、正常運行，水電通路每周巡查1次以上、每月定期保養(yǎng)。

　　6.1密切注意配電房各項儀器、儀表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。

　　6.2因故需停某部分負(fù)荷時，應(yīng)提前一天向使用該部分負(fù)荷的用戶發(fā)出停電通知。對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過廣播向用戶作出解釋。

　　6.3經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力表指示在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。

　　6.4每天巡視電梯機房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。

　　7.做好應(yīng)急（漏氣、漏水、漏電、污水外溢等）搶修工作。做到接到命令后能迅速奔赴現(xiàn)場，及時進(jìn)行搶修。重大匯漏應(yīng)在領(lǐng)導(dǎo)和工程師的指導(dǎo)下進(jìn)行。

　　8.小區(qū)供水管理規(guī)定：

　　8.1水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，由專人保管，開啟箱蓋應(yīng)得到管理處領(lǐng)導(dǎo)的許可。

　　8.2每季度清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結(jié)果存檔。

　　8.3定期保養(yǎng)水泵閥門及管道，定期刷漆防止生銹。

　　8.4經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費。

　　8.5盡量保障對住戶供水的連續(xù)性，確需短時停水，應(yīng)提前貼出通告通知住戶停水時間，以便住戶做好準(zhǔn)備；遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)向用戶作出解釋；

　　9.房屋、道路、圍墻、停車場土建設(shè)施及其他公共設(shè)施的日常維護保養(yǎng)、維修工程預(yù)算；

　　10.配合樓宇管理員監(jiān)督業(yè)主房屋裝修過程。

篇3：御佳園物業(yè)服務(wù)維修養(yǎng)護計劃

　　御佳園物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護計劃

　　1、前期物業(yè)管理服務(wù)

　　1.1從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理,如：

　?。?）建筑設(shè)計（地下室、地面、架空層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面等）是否滿足物業(yè)管理的需求；

　?。?）設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；

　?。?）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及整體規(guī)劃要求，對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議；

　?。?）管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　?。?）根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準(zhǔn)對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議；

　?。?）從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議；

　?。?）根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見，對設(shè)計中的缺陷提出糾正及修改建議；

　?。?）給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；

　　（9）從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；

　　（10）根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議。

　　1.2從智能化小區(qū)的實用，經(jīng)濟角度，提出專業(yè)建議，如：

　?。?）考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實施進(jìn)度計劃；

　?。?）針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議；

　　1.3協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。

　　2、日常物業(yè)管理服務(wù)

　?。?）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。

　　（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。

　?。?）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護與管理。

　?。?）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。

　?。?）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、本物業(yè)配套會所等。

　　（6）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

　?。?）公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

　　（8）售樓期間洗手間、會所、售樓部的保潔、維護工作（包括更換衛(wèi)生紙、維護保養(yǎng)烘干機等設(shè)施）。

　?。?）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

　?。?0）對小區(qū)一期實行全封閉式安全管理，全天24小時三班輪值，確保小區(qū)安全。

　　（11）結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點組織開展豐富多彩的小區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通聯(lián)系。

　?。?2）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。

　　（13）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗收資料。

　?。?4）接受業(yè)主/住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。

　?。?5）按照酒店式物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立服務(wù)中心及門童服務(wù)，實行"服務(wù)設(shè)計、菜單服務(wù)"。

　　3、分項服務(wù)計劃

　　3.1酒店式服務(wù)、人性化管理

　　為順應(yīng)時代和社會的需要，我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，并于1999年全面導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，變"物業(yè)管理"為"物業(yè)服務(wù)與管理"，更加強調(diào)突出"服務(wù)"的內(nèi)涵，將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個新的高度。

　?。?）以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套

規(guī)章制度與約束條例，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照執(zhí)行，較少考慮業(yè)主的實際需求與感受。而酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實行"針對性服務(wù)項目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)"，通過訓(xùn)練有素的、既有星級酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。

　?。?）以星級酒店為樣板，營造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍

　　酒店業(yè)是整個服務(wù)行業(yè)的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機地結(jié)合起來，讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務(wù)。例如：大堂里設(shè)接待服務(wù)中心，24小時服務(wù)；業(yè)主出入大門口設(shè)門童服務(wù)，專職負(fù)責(zé)客人的迎送；服務(wù)接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待人員代替等。無論是從發(fā)展商，還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

　?。?）強調(diào)服務(wù)意識，提高服務(wù)效率

　　在酒店里，客人的投訴或需求永遠(yuǎn)是擺在第一位的，"顧客就是上帝"，即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實行零缺點服務(wù)（100-1≤0）。要把酒店行業(yè)的這種"服務(wù)意識"和"服務(wù)效率"導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，使得"客人投訴當(dāng)日有回音，故障維修處理不過夜"，努力使業(yè)主（用戶）的滿意率達(dá)到百分之百。

　?。?）調(diào)整組織架構(gòu)，實行科學(xué)化管理

　　公司采用星級酒店管理模式，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)原則，從內(nèi)部組織機構(gòu)上達(dá)到權(quán)、則、利的統(tǒng)一；對外服務(wù)和接待上，則設(shè)立開放式辦公的服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)；將所有能提供的信息如服務(wù)項目、服務(wù)時間、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等，匯編成《服務(wù)指南》。派發(fā)給業(yè)主，既加大管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強，從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。

　　3.2護衛(wèi)嚴(yán)要求、禮儀高標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環(huán)境優(yōu)雅等特征，相應(yīng)地決定了安全保衛(wèi)工作的特點--"內(nèi)松外緊"。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之護衛(wèi)人員恪盡職守的敬業(yè)精神，竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，給人以溫馨、自然、親切的感覺。

　?。?）高素質(zhì)的護衛(wèi)人員：

　　身高一般在1.70M以上，身體健康，反應(yīng)敏捷；

　　文化程度在高中（中專）以上；

　　有60%以上的人員屬于復(fù)員軍人，具有較高的軍事素養(yǎng)與一定的拳術(shù)基本功；

　　有三個月以上的從業(yè)經(jīng)驗和良好的職業(yè)敏感性，熟悉公司護衛(wèi)工作程序；

　　具有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的職業(yè)道德。

　?。?）作息時間嚴(yán)謹(jǐn)，著裝端莊高雅：

　　服務(wù)時間、班次：

　　實行24小時全天候服務(wù)；

　　實行"三班制"作業(yè)：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00

　　為保持與大廈整體氣氛的和諧統(tǒng)一，護衛(wèi)員崗位著裝要求：

　　小區(qū)設(shè)巡邏崗、小區(qū)入口崗、消防監(jiān)控中心崗三種崗位；

　　巡邏崗、消防監(jiān)控中心崗、小區(qū)人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領(lǐng)帶；小區(qū)車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規(guī)定著裝，即上白下藍(lán)，戴大蓋帽；，夜班著裝同巡邏崗。護衛(wèi)員發(fā)型統(tǒng)一，一律留平頭。

　?。?）人員配備精簡，崗位職責(zé)明確：

　　早班、中班（7：00-23：00）在小區(qū)人行入口崗設(shè)護衛(wèi)兼門童2人。主要任務(wù)是為配合發(fā)展商售樓，幫助訪客及業(yè)主搬運行李（物品），并協(xié)助維護小區(qū)入口處秩序，監(jiān)視小區(qū)入口外商場公共部位情況。

　　設(shè)小區(qū)車道入口崗二人。主要任務(wù)是監(jiān)看車輛進(jìn)出情況，收取費，必要時開啟道閘，指揮車輛的進(jìn)出與停放，監(jiān)視進(jìn)出小區(qū)裝修人員情況，確保進(jìn)出車輛及人員的安全。

　　白班、中班各設(shè)巡邏崗8人（其中班長一人）。由于小區(qū)3月入伙后，發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)繼續(xù)售樓，人員情況特別復(fù)雜，周邊環(huán)鏡治安情況不算好，需要加強巡邏力量。因此夜班巡邏崗?fù)瑯釉O(shè)置8人，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)對各大堂及大樓外圍，地下停車場的巡查，指揮車輛的進(jìn)出與停放，維護小區(qū)正常的工作、生活秩序，保證小區(qū)停放的車輛安全，處理突發(fā)性事件。

　　消防中心配備一人。主要任務(wù)是監(jiān)控各個部分的監(jiān)控鏡頭及對消防聯(lián)動控制臺進(jìn)行監(jiān)控。

　　3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

　?。?）御佳園花園的清潔服務(wù)工作具有"清潔面積大，清潔對象全面、清潔標(biāo)準(zhǔn)高"三大特點。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多高級園藝師、造型師、技術(shù)工人等）及豐富的花草儲備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創(chuàng)造一個綠的世界、花的海洋，充分體現(xiàn)綠色、生態(tài)體系的生活休閑環(huán)境，力求為御佳園花園創(chuàng)造一個清新干凈的生活環(huán)境。。

　?。?）寬敞明亮的會所、售樓處、樣板房

　　若在室內(nèi)擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長春藤、亭亭玉立的柱類關(guān)葉植物，不僅可以美化環(huán)境，而且能夠使人心曠神怡，達(dá)到提神醒腦的作用。室內(nèi)擺花，求精不求多，在光線明亮應(yīng)擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花。總之，要根據(jù)空間大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據(jù)御佳園具體情況，設(shè)計擺放植物如下：

　　售樓處：

　　1、文竹2、長春藤

　　3、柱觀葉植物4、進(jìn)口吉祥植物

　　5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

　　樣板房：

　　1、獨立型植物架2、小形山水盆景

　　3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

　　5、臺面觀葉植物

　　會所：

　　1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

　　3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

　?。?）清潔內(nèi)容及頻率：(詳見77附頁)

　　3.4高科技支持、專業(yè)化管理

　　（1）我司在物業(yè)管理工作中實施專業(yè)化運作模式，通過多年的經(jīng)驗積累，我司創(chuàng)立了科學(xué)先進(jìn)的設(shè)備管理模式：管理處負(fù)責(zé)設(shè)備的使用管理（運行、操作、監(jiān)控）及日常維護（巡查、點檢、清潔、潤滑）。公司工程部進(jìn)行專業(yè)化維修保養(yǎng)（一級、二級保養(yǎng)、中修、大修、故障維修、更新改造）；管理處與公司工程部的責(zé)、權(quán)、利通過維修保養(yǎng)合同進(jìn)行細(xì)致劃分

。根據(jù)設(shè)備故障模式，公司將計劃預(yù)修與狀態(tài)維修相結(jié)合，對符合故障模式（符合磨損規(guī)律）的設(shè)備（如：電梯、發(fā)電機、水泵、冷水機組等）定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修。對符合直線型故障模式的設(shè)備（如：供電設(shè)備、電子設(shè)備等）進(jìn)行三級保養(yǎng)、探測性維修、狀態(tài)維修。一流的管理模式為一流的服務(wù)提供了堅實的保障。

　?。?）我司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊伍，專門從事建筑自動化工程、系統(tǒng)集成和系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。在長期的物業(yè)管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統(tǒng)（IBS）的集成、設(shè)計、施工、維護經(jīng)驗，加之對進(jìn)口品牌樓宇自控產(chǎn)品的全面代理，自行開發(fā)大型物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，公司具有獨立開發(fā)科技產(chǎn)品的優(yōu)勢，切實將智能樓宇科技與物業(yè)管理有機結(jié)合起來。我司必將以嚴(yán)格的運行管理措施保障樓宇的各種設(shè)備綜合自動化運行，以達(dá)到舒適、安全、可靠、經(jīng)濟、節(jié)能的目的，為用戶提供良好的生活環(huán)境，并保證各項設(shè)備常處于最優(yōu)化運行狀態(tài)。

　　（3）我司工程、設(shè)施設(shè)備管理的精華體現(xiàn)在公司ISO9001質(zhì)量體系中的工程維修手冊、消防安全手冊及電梯工作手冊，手冊中闡述了工程各專業(yè)的工作制度及相關(guān)表格和流程，使得各項工作有章可循、有法可依。

　?。?）詳見一設(shè)備管理工作手冊

　　詳見二設(shè)備保養(yǎng)計劃

　　詳見三設(shè)備管理臺帳

　　4單項服務(wù)：外墻清洗服務(wù)

　　4.1清洗方法

　　為保持小區(qū)外墻面"長用長新"，根據(jù)外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點，玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法；涂料部分清洗頻次為每年一次，采用水洗方法。

　?。?）水洗程序：

　　用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉；

　　用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面，并擦洗；

　　用請水將清洗劑沖洗干凈。

　?。?）刮洗程序：

　　先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面；

　　用玻璃刮將玻璃表面刮凈；

　　用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；

　　4.2清洗工具

　　高空作業(yè)工具14套，擦窗機2部，鋁梯1臺，高壓機2臺。

　　4.3清洗劑

　　本公司采用深圳專業(yè)公司高科技研制生產(chǎn)的吐露了強襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經(jīng)清洗后，涂料層色澤光艷，對涂料層無損害。玻璃經(jīng)刮洗后，會在表面形成一層保護膜，光潔明亮。

　　4.4清晰質(zhì)量要求：

　?。?）無漏洗、漏刮；

　?。?）玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。

　?。?）涂料層色澤鮮明，無變色、無損害。

　　4.5驗收方法：

　　（1）目測：應(yīng)符合清洗質(zhì)量要求；

　　（2）手感：用白紙擦拭應(yīng)無污跡。

　　安全及綠化保護措施：

　　4.6

　?。?）高空工必須嚴(yán)格執(zhí)行公司的《安全管理規(guī)定》，《操作規(guī)程》，做到安全第一，文明施工；

　?。?）設(shè)置醒目警示標(biāo)志和防護措施，確保行人、車輛及物業(yè)設(shè)施安全；

　?。?）操作下方綠化帶，附近車輛等用彩帶雨布遮蓋，防止損壞；

　?。?）每日檢查考核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

　　4.7其它；

　?。?）清洗施工之前，提前兩天通知有關(guān)單位，并在清洗期間關(guān)好窗戶；

　　（2）保安人員應(yīng)協(xié)助行人、車輛的保護，清洗施工紅線內(nèi)不得停車輛。

　　附頁：機電設(shè)備統(tǒng)計表（表一）

　　設(shè)備保養(yǎng)計劃表（表二）