寫字樓工程管理：從良好到更好

　　第二節(jié)、工程系統(tǒng)管理從項(xiàng)目建造開始

　　寫字樓的工程系統(tǒng)是寫字樓的核心硬件、核心條件、核心內(nèi)容、核心系統(tǒng)，是寫字樓品質(zhì)的核心構(gòu)成。要打造優(yōu)質(zhì)高端的精品寫字樓，則首先要打造高品質(zhì)的工程系統(tǒng)。

　　打造高品質(zhì)的工程系統(tǒng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期、持久的系統(tǒng)工程并將貫穿寫字樓的生命始終，涵蓋寫字樓的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、設(shè)備設(shè)施的選型采購(gòu)和安裝調(diào)試、工程系統(tǒng)的日常商業(yè)運(yùn)行、維修保養(yǎng)、技術(shù)升級(jí)與更新改造。

　　從寫字樓項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工開始，寫字樓的總體外觀形象、主體結(jié)構(gòu)的建造質(zhì)量、工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的品質(zhì)、公共區(qū)域裝修裝飾裝潢的檔次、電力系統(tǒng)燈光照明系統(tǒng)和通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的設(shè)置、電梯系統(tǒng)和冷暖空調(diào)系統(tǒng)的質(zhì)量、智能化系統(tǒng)的配置等，就是構(gòu)建寫字樓品質(zhì)的基礎(chǔ)條件和基礎(chǔ)平臺(tái)。因此，寫字樓的工程系統(tǒng)管理工作應(yīng)從項(xiàng)目的建造初期即規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工開始，從構(gòu)建項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)條件和基礎(chǔ)平臺(tái)開始。在寫字樓項(xiàng)目建設(shè)的初期階段，高效的工程系統(tǒng)管理，將對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的成果和項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生重大的影響。

　　1、 寫字樓的項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　在寫字樓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目開發(fā)商需要對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求、市場(chǎng)特點(diǎn)、中長(zhǎng)期市場(chǎng)預(yù)期、目標(biāo)客戶的租賃偏好、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位等因素進(jìn)行深入調(diào)查研究，并在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中對(duì)這些寫字樓市場(chǎng)方面的因素進(jìn)行認(rèn)真的借鑒、吸納和融合。這將確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)能夠貼近市場(chǎng)、迎合未來，具有顯著的實(shí)用性和前瞻性。項(xiàng)目的差異化外觀形象、設(shè)備設(shè)施的正確選型、工程系統(tǒng)的高科技含量、內(nèi)部環(huán)境的舒適環(huán)保綠色節(jié)能等，都是在寫字樓項(xiàng)目設(shè)計(jì)中應(yīng)予重視的要素。優(yōu)化的項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)是構(gòu)建寫字樓高品質(zhì)工程系統(tǒng)的重要基礎(chǔ)，是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)。

　　通過對(duì)眾多的市場(chǎng)因素進(jìn)行調(diào)研、借鑒和融合，可以為寫字樓項(xiàng)目的初始設(shè)計(jì)提供重要的依據(jù)，還將有助于在初始設(shè)計(jì)階段確定相關(guān)的設(shè)計(jì)指標(biāo)、技術(shù)規(guī)格和總體參數(shù)，包括寫字樓的規(guī)模與體量、寫字樓的功能、工程系統(tǒng)的布局、設(shè)備設(shè)施和各項(xiàng)工程分系統(tǒng)的配置、智能化水準(zhǔn)的選擇、總體的能源需求等。只有按照現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)因素和未來的市場(chǎng)預(yù)期對(duì)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)和精心建造，才能使該寫字樓項(xiàng)目能夠在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，立于不敗之地。

　　2、 工程設(shè)備設(shè)施的優(yōu)化選型

　　在寫字樓項(xiàng)目的建造過程中將使用和配置各種工程設(shè)備設(shè)施，包括冷暖空調(diào)系統(tǒng)、送新風(fēng)系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)機(jī)房制冷系統(tǒng)、各種智能化系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具系統(tǒng)等。這些工程設(shè)備設(shè)施的品質(zhì)、檔次、科技含量和先進(jìn)性能等都是與工程系統(tǒng)的品質(zhì)即寫字樓的品質(zhì)密切相關(guān)的。從理論上說，所選用的工程設(shè)備設(shè)施的價(jià)格越高則工程系統(tǒng)和寫字樓的品質(zhì)就越高。在工程系統(tǒng)的選型過程中，節(jié)約設(shè)備設(shè)施的采購(gòu)費(fèi)用、降低項(xiàng)目建設(shè)成本的初衷與對(duì)優(yōu)質(zhì)高端、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)久耐用且價(jià)格較高的設(shè)備設(shè)施的需求通常就是一對(duì)矛盾體。但是，任何建設(shè)項(xiàng)目都有自己的投資預(yù)算和建設(shè)成本預(yù)算，不應(yīng)單純追求高、精、尖，而應(yīng)立足實(shí)際，立足優(yōu)化，追求投資預(yù)算與投資效能的最佳匹配。寫字樓建造時(shí)期工程系統(tǒng)管理的主要功效之一就是實(shí)施“工程設(shè)備設(shè)施的優(yōu)化選型”，用最合理的價(jià)格選購(gòu)和配置最合適的工程設(shè)備設(shè)施，少花錢多辦事辦好事，實(shí)現(xiàn)工程設(shè)備設(shè)施采購(gòu)成本和應(yīng)用性能的最優(yōu)化配比。實(shí)施工程設(shè)備設(shè)施的優(yōu)化選型，還將有助于寫字樓工程系統(tǒng)日后的平穩(wěn)運(yùn)行，既可有效控制工程系統(tǒng)的中期運(yùn)行成本，又可有效控制工程系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及更新改造等遠(yuǎn)期技術(shù)成本。

　　工程設(shè)備設(shè)施的優(yōu)化選型，就是在寫字樓項(xiàng)目總投資預(yù)算的控制下，結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，以工程系統(tǒng)未來運(yùn)行的安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、維修保養(yǎng)便利性等為運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程設(shè)備設(shè)施的最優(yōu)化選擇。實(shí)施工程設(shè)備設(shè)施的優(yōu)化選型應(yīng)注重以下幾個(gè)方面：

　　一是應(yīng)側(cè)重于選擇質(zhì)量?jī)?yōu)、性能好、可靠性強(qiáng)、運(yùn)行成本可控、維修保養(yǎng)方便、備品備件采購(gòu)容易的產(chǎn)品。選擇此種類型的設(shè)備設(shè)施，將有助于使寫字樓的工程系統(tǒng)能夠安全、可靠、高質(zhì)量的運(yùn)行，使維修保養(yǎng)方便而且成本可控。

　　二是應(yīng)認(rèn)真把握工程系統(tǒng)一次性先期投入與運(yùn)行過程中后續(xù)資金投入的相互關(guān)系。如果所選擇設(shè)備設(shè)施的一次性投入較高，但在未來的運(yùn)行中能夠節(jié)約大量的運(yùn)行成本，那就可判斷為是正確的選擇。而如果某種設(shè)備設(shè)施報(bào)價(jià)低廉，先期投入較小，但在日后的系統(tǒng)運(yùn)行中需要大量的運(yùn)行費(fèi)用和維修保養(yǎng)費(fèi)用，那就是不正確的選擇。

　　三是應(yīng)在投資預(yù)算的范圍內(nèi)盡可能選擇優(yōu)質(zhì)品牌的工程系統(tǒng)。選擇和配置優(yōu)質(zhì)品牌的設(shè)備設(shè)施對(duì)于確保項(xiàng)目的高端品質(zhì)和工程系統(tǒng)的運(yùn)行質(zhì)量都將產(chǎn)生重要的作用。

　　3、 良好的項(xiàng)目建設(shè)是寫字樓品質(zhì)的根基

　　寫字樓品質(zhì)的根基在于項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。良好的項(xiàng)目建設(shè)為項(xiàng)目的工程質(zhì)量、項(xiàng)目建成后的商業(yè)運(yùn)行和打造寫字樓的高端品質(zhì)都提供了重要的保障。

　　在寫字樓項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)著手建立一套完善的項(xiàng)目管理體系和嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督體系，以確保項(xiàng)目的建造過程始終處于良好可控的狀態(tài)。

　　(1) 完善的項(xiàng)目管理體系

　　在寫字樓項(xiàng)目的建設(shè)過程中，首先應(yīng)建立一套完善的項(xiàng)目管理體系，其主要目標(biāo)為：通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的建筑設(shè)計(jì)、建筑材料和工程設(shè)備設(shè)施的選型、施工質(zhì)量、工程進(jìn)度等進(jìn)行監(jiān)控和管理來確保使整體項(xiàng)目建設(shè)得以順利實(shí)施。完善的項(xiàng)目管理體系也是一個(gè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期間所涉及的各項(xiàng)工作以及項(xiàng)目建成后可能會(huì)產(chǎn)生的各種問題的協(xié)調(diào)體系。

　　(2) 嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督體系

　　在寫字樓項(xiàng)目的建設(shè)過程中，還應(yīng)建立一套嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督體系，對(duì)整體項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)督、監(jiān)測(cè)、檢查和管理。項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督應(yīng)從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段開始并貫穿整個(gè)項(xiàng)目工程的始終，包括確定工程系統(tǒng)的技術(shù)規(guī)格、工程設(shè)備設(shè)施的正確選型、工程設(shè)備設(shè)施和建筑材料的質(zhì)量檢測(cè)、建筑施工過程中的質(zhì)量監(jiān)測(cè)、項(xiàng)目技術(shù)資料的有效管理、工程系統(tǒng)的安裝調(diào)試等。項(xiàng)目建設(shè)、百年大計(jì)、質(zhì)量第一。質(zhì)量監(jiān)督、貴在嚴(yán)格、重在規(guī)范。嚴(yán)格、規(guī)范、行之有效的質(zhì)量監(jiān)督體系將為寫字樓的項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行品質(zhì)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　4、工程系統(tǒng)的調(diào)試與驗(yàn)收

　　在寫字樓項(xiàng)目的建造過程中，對(duì)工程設(shè)備設(shè)施的調(diào)試與驗(yàn)收是一項(xiàng)非常重要的工作，也是前期工程系統(tǒng)管理的重要組成部分。首先應(yīng)建立一套完善的工程系統(tǒng)調(diào)試和驗(yàn)收體系，以保證寫字樓的工程系統(tǒng)能夠順利完成從建造期到運(yùn)行期的工作轉(zhuǎn)換。工程系統(tǒng)的調(diào)試與驗(yàn)收體系由系統(tǒng)調(diào)試和系統(tǒng)驗(yàn)收兩部分組成。

　　(1) 工程系統(tǒng)的調(diào)試體系

　　工程系統(tǒng)的調(diào)試體系包括：竣工技術(shù)資料和竣工圖紙的準(zhǔn)備、工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理和操作維修指南的準(zhǔn)備、工程系統(tǒng)的試運(yùn)行及功能測(cè)試。

　　竣工技術(shù)資料和竣工圖紙的準(zhǔn)備

　　竣工技術(shù)資料和竣工圖紙的準(zhǔn)備工作，是實(shí)施工程系統(tǒng)調(diào)試和驗(yàn)收工作的前提。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)階段有關(guān)安裝施工的歷史資料的收集和整理，是制作和準(zhǔn)備竣工技術(shù)資料和竣工圖紙的基礎(chǔ)。項(xiàng)目的竣工技術(shù)資料和竣工圖紙應(yīng)如實(shí)反映出項(xiàng)目的建設(shè)情況和項(xiàng)目的完成狀態(tài)。在工程系統(tǒng)的建造和安裝過程中，某些系統(tǒng)可能會(huì)與原始的設(shè)計(jì)產(chǎn)生差異或更改，對(duì)此應(yīng)有詳細(xì)的記錄。竣工技術(shù)資料和竣工圖紙的準(zhǔn)備工作，應(yīng)在對(duì)工程系統(tǒng)開始調(diào)試階段之前基本就緒。竣工技術(shù)資料和竣工圖紙主要包括：項(xiàng)目建設(shè)過程中所采用的建筑材料和設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量文件、項(xiàng)目建設(shè)過程中所采用的建筑材料及設(shè)備設(shè)施的審批文件、項(xiàng)目建設(shè)過程中所有施工流程的質(zhì)量監(jiān)督檢查文件、根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的完成狀態(tài)所制作的竣工圖紙、項(xiàng)目建設(shè)過程中所有的設(shè)計(jì)變更資料等。

　　工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理和操作維修指南的準(zhǔn)備

　　為順利實(shí)施工程系統(tǒng)的調(diào)試工作，應(yīng)精心收集、整理和準(zhǔn)備好工程系統(tǒng)所有設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理和操作維修指南等技術(shù)資料。寫字樓的工程部門需要擁有一套完整的、有關(guān)工程系統(tǒng)所有設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理、操作和維修保養(yǎng)工作指南的文件資料。這套文件資料不但對(duì)于工程系統(tǒng)的安裝調(diào)試和驗(yàn)收是非常重要的，而且對(duì)于寫字樓建成后的工程系統(tǒng)管理、工程系統(tǒng)的日常運(yùn)行和維修保養(yǎng)、工程技術(shù)人員培訓(xùn)等方面都是不可或缺的。寫字樓工程系統(tǒng)的運(yùn)行原理和操作維修指南等文件資料主要包括：冷暖空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行原理及維修保養(yǎng)指南、送新風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)行原理和維修保養(yǎng)指南、電力系統(tǒng)的運(yùn)行原理及維修保養(yǎng)指南、燈光照明系統(tǒng)的運(yùn)行原理及維修保養(yǎng)指南、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行原理及維修保養(yǎng)指南、計(jì)算機(jī)機(jī)房制冷系統(tǒng)的運(yùn)行原理和維修保養(yǎng)指南、各種智能化系統(tǒng)的運(yùn)行原理和維修保養(yǎng)指南、生活用水系統(tǒng)的運(yùn)行原理及維修保養(yǎng)指南、衛(wèi)生潔具系統(tǒng)的維修保養(yǎng)指南、門窗系統(tǒng)的維修保養(yǎng)指南等。

　　工程系統(tǒng)的試運(yùn)行和功能測(cè)試

　　寫字樓項(xiàng)目建造后期工程系統(tǒng)的試運(yùn)行和功能測(cè)試是寫字樓前期工程系統(tǒng)管理的重要內(nèi)容，是寫字樓建造期間的重要工作，是一個(gè)涉及較多專業(yè)領(lǐng)域和眾多工程技術(shù)人員的系統(tǒng)工程。這個(gè)系統(tǒng)工程主要包括以下內(nèi)容：組成工作機(jī)構(gòu)確定參與人員、準(zhǔn)備工程系統(tǒng)試運(yùn)行和功能測(cè)試的方案、制作工程系統(tǒng)試運(yùn)行和功能測(cè)試過程中的測(cè)試文件等。

　　參與實(shí)施工程系統(tǒng)試運(yùn)行和功能測(cè)試的人員包括：工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施制造商的工程技術(shù)人員、寫字樓承建商的工程技術(shù)人員、寫字樓開發(fā)商的工程技術(shù)人員、擬聘物業(yè)管理方的工程技術(shù)人員等。寫字樓開發(fā)商和擬聘物業(yè)管理方的工程技術(shù)人員的參加具有重要的意義，將有助于使寫字樓工程系統(tǒng)未來的使用方通過工程系統(tǒng)的試運(yùn)行和功能測(cè)試來深入了解寫字樓工程系統(tǒng)的技術(shù)特點(diǎn)，有助于促進(jìn)寫字樓項(xiàng)目從建造期到運(yùn)行期之間的平穩(wěn)過渡和緊密銜接，有助于寫字樓工程系統(tǒng)在未來的良好運(yùn)行，也有助于降低運(yùn)行成本、降低故障率、延長(zhǎng)整體工程系統(tǒng)的使用壽命等。

　　工程系統(tǒng)試運(yùn)行和功能測(cè)試的技術(shù)方案：

　　在工程系統(tǒng)試運(yùn)行和功能測(cè)試工作開始之前，應(yīng)首先制定一個(gè)有關(guān)工程系統(tǒng)試運(yùn)行和功能測(cè)試的技術(shù)實(shí)施方案，該方案應(yīng)以工程設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)技術(shù)文件為基礎(chǔ)，將各分系統(tǒng)的試運(yùn)行與整體工程系統(tǒng)的試運(yùn)行進(jìn)行緊密結(jié)合，該方案應(yīng)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、精益求精、循序漸進(jìn)、切實(shí)可行。通過制定方案，應(yīng)使所有參與此項(xiàng)工作的工程技術(shù)人員都能對(duì)整體工程系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理和測(cè)試內(nèi)容有相當(dāng)深入的了解和認(rèn)知。

　　工程系統(tǒng)試運(yùn)行和功能測(cè)試中相關(guān)文件的制作：

　　在工程系統(tǒng)的試運(yùn)行和功能測(cè)試過程中應(yīng)對(duì)所發(fā)生的具體情況及重要技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)進(jìn)行詳盡的整理和記錄，并根據(jù)這些記錄制定出完整的技術(shù)文件。這些技術(shù)文件對(duì)于寫字樓建成后工程系統(tǒng)的日常運(yùn)行和維修保養(yǎng)工作具有非常重要的參考作用。

　　(2) 工程系統(tǒng)的竣工驗(yàn)收

　　在完成了工程系統(tǒng)的試運(yùn)行和功能測(cè)試之后，寫字樓項(xiàng)目的建設(shè)就進(jìn)入了竣工驗(yàn)收階段。竣工驗(yàn)收階段是寫字樓項(xiàng)目生命周期中的里程碑和重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從理論上說，在建項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收即可投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，如同一個(gè)工業(yè)產(chǎn)品在完成生產(chǎn)并通過檢驗(yàn)之后即可從工廠銷往市場(chǎng)了。為了順利完成寫字樓建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，首先應(yīng)該建立一套行之有效的竣工驗(yàn)收體系。建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收體系一般包括：竣工驗(yàn)收機(jī)構(gòu)、竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、竣工驗(yàn)收程序、竣工驗(yàn)收記錄文件、缺陷記錄及整改計(jì)劃、竣工驗(yàn)收的商務(wù)事宜等。

　　竣工驗(yàn)收機(jī)構(gòu)

　　寫字樓項(xiàng)目竣工驗(yàn)收機(jī)構(gòu)的人員組成：項(xiàng)目開發(fā)商的管理人員和工程技術(shù)人員、項(xiàng)目承建商的管理人員和工程技術(shù)人員、項(xiàng)目工程監(jiān)理方的管理人員和工程技術(shù)人員、擬聘物業(yè)管理公司的管理人員和工程技術(shù)人員等?？⒐を?yàn)收機(jī)構(gòu)的主要工作為：收集整理項(xiàng)目工程系統(tǒng)的技術(shù)文件、編制項(xiàng)目驗(yàn)收文件、制定項(xiàng)目驗(yàn)收計(jì)劃、實(shí)施項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收、撰寫詳細(xì)的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、查明項(xiàng)目建造過程中產(chǎn)生的技術(shù)缺陷和問題、制定整改計(jì)劃并監(jiān)督落實(shí)整改工作等。

　　竣工驗(yàn)收文件及標(biāo)準(zhǔn)

　　寫字樓建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件及標(biāo)準(zhǔn)的編制，應(yīng)參照政府相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)以寫字樓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件和工程系統(tǒng)的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)為基礎(chǔ)?？⒐を?yàn)收文件及標(biāo)準(zhǔn)的編制應(yīng)力求完整詳細(xì)、準(zhǔn)確無(wú)誤、條理清晰、層次分明、可操作性強(qiáng)。竣工驗(yàn)收文件及標(biāo)準(zhǔn)的編制應(yīng)參照以下的工程分系統(tǒng)分類進(jìn)行：

　　配電系統(tǒng)：高壓配電系統(tǒng)、變壓器、低壓配電系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)以及相關(guān)的電力設(shè)備;

　　燈光照明系統(tǒng)：室外照明、公共區(qū)域照明、應(yīng)急照明系統(tǒng);

　　冷暖空調(diào)系統(tǒng)：冷熱源制備、冷熱媒傳輸及分配、新風(fēng)制備及傳輸系統(tǒng)、回風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、系統(tǒng)內(nèi)重要設(shè)備設(shè)施;

　　消防智能化系統(tǒng)：消防探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、各種防排煙系統(tǒng)及設(shè)備;

　　生活用水系統(tǒng)：供水設(shè)備、排水設(shè)備、衛(wèi)生器具等;

　　樓外設(shè)施：外立面系統(tǒng)、窗戶系統(tǒng)、外部固定設(shè)施等;

　　樓內(nèi)設(shè)施：內(nèi)部裝飾裝潢、墻面地面天花板、內(nèi)部通道、防火門系統(tǒng)等;

　　通訊智能化系統(tǒng)、辦公智能化系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)機(jī)房制冷系統(tǒng)等。

　　(3) 竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收過程的記錄

　　在組成了項(xiàng)目竣工驗(yàn)收機(jī)構(gòu)并編制了竣工驗(yàn)收的文件和標(biāo)準(zhǔn)之后，便可正式開始對(duì)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收的程序。項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作應(yīng)該分項(xiàng)和分系統(tǒng)進(jìn)行。在項(xiàng)目驗(yàn)收的過程中，應(yīng)按照正確的技術(shù)流程和各分系統(tǒng)的前后順序進(jìn)行。

　　應(yīng)在竣工驗(yàn)收的過程中做好工作記錄，使每一項(xiàng)竣工驗(yàn)收都具備完整的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。應(yīng)在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中準(zhǔn)確、細(xì)致地記錄下工程系統(tǒng)的運(yùn)行邏輯和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行參數(shù)，其是否符合技術(shù)規(guī)范和驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)等。在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中還應(yīng)完整的記錄在驗(yàn)收過程中所發(fā)現(xiàn)的功能性和質(zhì)量方面的缺陷。

　　竣工驗(yàn)收完成之后，對(duì)于在驗(yàn)收過程中所發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷進(jìn)行分析、研究和鑒別，從而給出可否通過竣工驗(yàn)收的結(jié)論。如決定該驗(yàn)收可以通過，則需要出具詳細(xì)的驗(yàn)收合格文件。

　　(4) 竣工驗(yàn)收過程中的缺陷整改

　　現(xiàn)代化的寫字樓是一個(gè)龐大的機(jī)械建筑綜合體，使用大量的、不同種類的建筑材料進(jìn)行建設(shè)，由各不同功能的設(shè)備設(shè)施組成一個(gè)大規(guī)模的工程系統(tǒng)，在系統(tǒng)內(nèi)部還要安裝大量的、不同規(guī)格和性能的元器件。建造這樣復(fù)雜的機(jī)械建筑綜合體將不可避免地出現(xiàn)技術(shù)或質(zhì)量方面的問題。因此，在寫字樓項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收過程中，通常都將發(fā)現(xiàn)一些工程質(zhì)量方面的問題或工程技術(shù)方面的缺陷。缺陷不可避免，關(guān)鍵在于整改。在發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量方面的問題和缺陷后，應(yīng)以項(xiàng)目承建商屬下的工程技術(shù)人員為主進(jìn)行整改工作。應(yīng)精心組織、精心實(shí)施整改工作。整改不合格，驗(yàn)收不通過。由項(xiàng)目開發(fā)商屬下的工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)和擬聘物業(yè)管理公司屬下的工程技術(shù)人員一起參與整改，使其能夠?qū)こ滔到y(tǒng)有進(jìn)一步的了解，并為未來的系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

　　5、工程系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)員工的培訓(xùn)

　　一個(gè)寫字樓的工程系統(tǒng)能否實(shí)現(xiàn)安全、穩(wěn)定、高質(zhì)量的運(yùn)行，除工程設(shè)備設(shè)施的品質(zhì)以外，還取決于寫字樓工程部門運(yùn)行維護(hù)人員的工作質(zhì)量，包括其操作能力、掌控能力、專業(yè)技術(shù)水平、工作經(jīng)驗(yàn)及其對(duì)工程設(shè)備設(shè)施的了解和熟悉的程度等。因此，在寫字樓項(xiàng)目建造的后期，應(yīng)注重對(duì)寫字樓工程部門的運(yùn)行維護(hù)人員進(jìn)行重點(diǎn)技術(shù)培訓(xùn)，使其盡快學(xué)習(xí)和掌握對(duì)工程系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行操控和維修保養(yǎng)的專項(xiàng)技術(shù)，盡快進(jìn)入角色，努力積累經(jīng)驗(yàn)，做技術(shù)上的行家里手，使寫字樓項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)從建造階段到運(yùn)行階段的平穩(wěn)過渡。為保證培訓(xùn)的質(zhì)量和效果，對(duì)工程運(yùn)行維護(hù)人員的技術(shù)培訓(xùn)應(yīng)該從項(xiàng)目的試運(yùn)行階段開始直至項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段。技術(shù)培訓(xùn)的程序包括：制定培訓(xùn)計(jì)劃、安排受訓(xùn)人員、安排工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的制造商和項(xiàng)目承建方的工程技術(shù)人員作為講師、培訓(xùn)內(nèi)容主要以技術(shù)理論講解和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作相結(jié)合進(jìn)行。

　　制定培訓(xùn)計(jì)劃

　　寫字樓項(xiàng)目建造后期的工程運(yùn)行和維護(hù)的培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)具有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木瘛⒄J(rèn)真嚴(yán)格的態(tài)度、技術(shù)理論與實(shí)際操作相結(jié)合的特點(diǎn)、生動(dòng)豐富的內(nèi)容和對(duì)高質(zhì)量培訓(xùn)效果的追求。制訂工程運(yùn)行和維護(hù)的培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)具備以下的條件：各工程分系統(tǒng)的系統(tǒng)運(yùn)行文件已經(jīng)制作完成、所有設(shè)備設(shè)施的操作維修指南等技術(shù)文件已經(jīng)制作完成、作為講師的設(shè)備設(shè)施制造商和項(xiàng)目承建商的工程技術(shù)人員已經(jīng)到位、寫字樓工程部門的運(yùn)行維護(hù)人員已經(jīng)到位。培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)以相關(guān)的技術(shù)流程為基礎(chǔ)制定，包括技術(shù)準(zhǔn)備期、技術(shù)講解期、現(xiàn)場(chǎng)講解期和實(shí)際操作期。其中，技術(shù)準(zhǔn)備期的主要目的是在培訓(xùn)開始前，使受訓(xùn)人員預(yù)先閱讀各種工程技術(shù)文件、系統(tǒng)運(yùn)行原理、操作維修指南和技術(shù)圖紙等資料，從而可以對(duì)工程設(shè)備設(shè)施有深入的了解和熟悉，有利于后續(xù)的技術(shù)培訓(xùn)，并達(dá)到事半功倍的效果。

　　安排受訓(xùn)人員

　　在寫字樓項(xiàng)目建成并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)之后，其工程系統(tǒng)的管理、運(yùn)行與維護(hù)可以有三種主要的模式：第一種是由寫字樓的開發(fā)商或大業(yè)主自行管理寫字樓的物業(yè)，組建工程部門和工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)，具體負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù);第二種是由寫字樓的開發(fā)商或大業(yè)主聘用專業(yè)的物業(yè)公司管理寫字樓的物業(yè)，組建工程部門和工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)，具體負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù);第三種是由眾多小業(yè)主持有寫字樓的物業(yè)資產(chǎn)，成立業(yè)主委員會(huì)聘用專業(yè)的物業(yè)公司管理寫字樓的物業(yè)，組建工程部門和工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)，具體負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)。

　　在寫字樓項(xiàng)目的建造期間，項(xiàng)目開發(fā)商就應(yīng)該充分考慮好寫字樓未來的物業(yè)管理模式，或自行組建工程部門和工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)或提前聘用專業(yè)物業(yè)公司組建工程部門和工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)，盡早招聘一批高素質(zhì)的工程技術(shù)人員以從事寫字樓工程系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)。這些工程技術(shù)人員都應(yīng)該參加上述的技術(shù)培訓(xùn)。

　　安排講師

　　應(yīng)由寫字樓項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施的制造商和項(xiàng)目承建商挑選高素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)豐富、認(rèn)真負(fù)責(zé)、具有相當(dāng)技術(shù)水平和培訓(xùn)能力的工程技術(shù)人員擔(dān)任培訓(xùn)工作的講師。

　　具體培訓(xùn)工作

　　培訓(xùn)計(jì)劃制定完好，培訓(xùn)資料準(zhǔn)備完好，受訓(xùn)人員全部到位，培訓(xùn)講師全部到位，即可進(jìn)入工程技術(shù)培訓(xùn)的程序了。首先，培訓(xùn)講師應(yīng)分系統(tǒng)、分專業(yè)對(duì)受訓(xùn)人員就寫字樓工程系統(tǒng)的運(yùn)行原理、各工程分系統(tǒng)和所有設(shè)備設(shè)施的技術(shù)特點(diǎn)、日常運(yùn)行操作的工作內(nèi)容、各級(jí)維修保養(yǎng)的工作內(nèi)容等進(jìn)行技術(shù)理論方面的培訓(xùn)。接下來，培訓(xùn)講師應(yīng)指導(dǎo)受訓(xùn)人員在工程系統(tǒng)的試運(yùn)行和功能測(cè)試階段到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行實(shí)際操作并指導(dǎo)受訓(xùn)人員參與工程系統(tǒng)試運(yùn)行和功能測(cè)試的全過程。在此階段，受訓(xùn)人員將能夠親身參與各種技術(shù)故障的排除、有關(guān)系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)的設(shè)置和調(diào)整等具體工作實(shí)踐。這將使受訓(xùn)人員能夠更加深入地學(xué)習(xí)和了解寫字樓工程系統(tǒng)的運(yùn)行原理、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行特點(diǎn)、工程系統(tǒng)的操作方法和維修保養(yǎng)的工作內(nèi)容，從而為未來的系統(tǒng)運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)工作積累豐富的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

　　綜上所述，制定一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐嘤?xùn)計(jì)劃、組建一支高素質(zhì)的工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)、選擇好專業(yè)的培訓(xùn)講師、安排好最佳的培訓(xùn)時(shí)間、在培訓(xùn)中使技術(shù)理論和操作實(shí)踐緊密結(jié)合等，都是使培訓(xùn)工作得以順利實(shí)施的必要條件。

篇2：工程系統(tǒng)工作方針

工程系統(tǒng)工作方針

您既然選擇了職業(yè)生涯，你的個(gè)人發(fā)展便與您所選擇的企業(yè)的發(fā)展緊密地連在一起。
企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是能夠第一時(shí)間提供客戶滿意的產(chǎn)品。
換句話說就是企業(yè)能第一時(shí)間正確地解決問題。
因此，我們的工作方針就是：
第一時(shí)間正確地解決問題。
第一時(shí)間：要求每位職員在發(fā)現(xiàn)問題后必須第一時(shí)間進(jìn)行處理，決不能拖延，如果每個(gè)人都慢一點(diǎn)，這個(gè)企業(yè)必將被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擊敗。
當(dāng)處理工作問題占用個(gè)人休息時(shí)間時(shí)，個(gè)人必須把工作放在首位。
當(dāng)然，本部門會(huì)盡可能尊重個(gè)人的休息時(shí)間。
正確：當(dāng)事人的具體信息與領(lǐng)導(dǎo)的全面信息加在一起是正確處理問題的保障。
但如果每個(gè)問題都要匯報(bào)就與第一時(shí)間相矛盾。
正確授權(quán)，提前預(yù)測(cè)是正確解決問題的途徑。
正確授權(quán)取決于我們的標(biāo)準(zhǔn)化工作程序的適用性。
職員都具有很好的天賦、極高的才能、豐富的智慧和創(chuàng)造力，但大都沒有得到利用。
我們的標(biāo)準(zhǔn)化工作程序就是要通過每個(gè)職員的參與，來為職員提供展示自己才能的機(jī)會(huì)，個(gè)人設(shè)計(jì)自己的工作程序經(jīng)集體評(píng)審來達(dá)到上下一致，提高我們的工作效率，從而貫徹我們的工作方針：
第一時(shí)間正確地解決問題！
由此提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
進(jìn)而實(shí)現(xiàn)您個(gè)人發(fā)展的目的。
（本文件應(yīng)發(fā)放到工程、預(yù)算全體人員）

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篇3：施工ISO-工程系統(tǒng)工作方針

施工ISO-工程系統(tǒng)工作方針
您既然選擇了職業(yè)生涯，你的個(gè)人發(fā)展便與您所選擇的企業(yè)的發(fā)展緊密地連在一起。

企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是能夠第一時(shí)間提供客戶滿意的產(chǎn)品。

換句話說就是企業(yè)能第一時(shí)間正確地解決問題。

因此，我們的工作方針就是：

第一時(shí)間正確地解決問題。
第一時(shí)間：要求每位職員在發(fā)現(xiàn)問題后必須第一時(shí)間進(jìn)行處理，決不能拖延，如果每個(gè)人都慢一點(diǎn)，這個(gè)企業(yè)必將被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擊敗。

當(dāng)處理工作問題占用個(gè)人休息時(shí)間時(shí)，個(gè)人必須把工作放在首位。
當(dāng)然，本部門會(huì)盡可能尊重個(gè)人的休息時(shí)間。

正確：當(dāng)事人的具體信息與領(lǐng)導(dǎo)的全面信息加在一起是正確處理問題的保障。
但如果每個(gè)問題都要匯報(bào)就與第一時(shí)間相矛盾。
正確授權(quán)，提前預(yù)測(cè)是正確解決問題的途徑。
正確授權(quán)取決于我們的標(biāo)準(zhǔn)化工作程序的適用性。
職員都具有很好的天賦、極高的才能、豐富的智慧和創(chuàng)造力，但大都沒有得到利用。
我們的標(biāo)準(zhǔn)化工作程序就是要通過每個(gè)職員的參與，來為職員提供展示自己才能的機(jī)會(huì)，個(gè)人設(shè)計(jì)自己的工作程序經(jīng)集體評(píng)審來達(dá)到上下一致，提高我們的工作效率，從而貫徹我們的工作方針：

第一時(shí)間正確地解決問題！
由此提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
進(jìn)而實(shí)現(xiàn)您個(gè)人發(fā)展的目的。

（本文件應(yīng)發(fā)放到工程、預(yù)算全體人員）

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