寫字樓工程管理：從良好到更好

　　第一節、寫字樓工程系統管理概述

　　現代化都市寫字樓的品質，從根本上說是由其工程系統的配置狀況和運行質量所決定的。寫字樓的工程系統，即寫字樓的建筑及其所配置的各種設備設施，是寫字樓最重要的組成部分。寫字樓的工程系統包括了樓宇自身的建筑材料、內飾和外墻、配電系統、直燃機(冷暖空調)系統、送新風系統、計算機機房制冷系統、樓宇智能化系統、消防智能化系統、通訊智能化系統、辦公智能化系統、安保智能化系統、電梯系統、中控系統、燈光照明系統等。從建造商的投資偏好出發，現代化的高端寫字樓往往都是現代科學技術的集大成者，往往都融入了當代最先進的工程技術，并裝備了當今最先進的工程設備設施。都市高端寫字樓往往都被建造開發商精心裝配成為現代化的機械建筑綜合體，應用最先進的科學技術手段為都市白領們營造出舒適、安全、和諧、環保、賞心悅目和高品質的辦公環境。如果說寫字樓是現代都市中的亮麗風景，那么寫字樓的工程系統就是這亮麗風景中的核心景觀。

　　都市寫字樓的經營管理和商業運行主要依靠四個方面的工作即工程管理、市場營銷、客戶服務和安全保衛。在這四個方面的管理工作中，工程管理是寫字樓整體經營管理中的龍頭。寫字樓的工程系統管理對于維系寫字樓安全、良好、高效、有序的運行發揮著至關重要的作用。主要體現在以下幾個方面：

　　1、 工程系統管理是確保寫字樓安全良好運行的基礎條件

　　寫字樓為所有的使用者(業主和租賃客戶)提供了與現代化商務辦公和商業經營等活動相匹配的服務設施系統，包括公共服務設施、冷暖空調設施、送新風系統、計算機機房制冷系統、用電系統、上下水系統、通訊網絡系統、電梯系統、綠化環境等。高品質的寫字樓工程系統管理可確保上述設備設施和系統的安全、良好、高效、有序的運行，為寫字樓使用者的商務辦公和商業經營等活動提供了堅實可靠的基礎條件。

　　2、 工程系統管理維系寫字樓的運營成本

　　寫字樓工程系統管理的主要目標為：根據寫字樓整體運營的需要，結合工程系統設備設施的技術特點和運行狀況，制定出科學、合理的工程系統運行規劃和維修保養工作規劃，優化工程設備設施的日常運行狀況，優化設備設施的維修保養工作，使工程系統運行的成本效能之比達到最優化的水平。

　　工程系統管理，可以從兩個方面對寫字樓的運營成本產生影響。其一是通過制定科學、合理的工程系統運行規劃，優化系統運行，降低能源消耗，節約運營成本;其二是通過制定完善、高效的維修保養規劃，優化設備設施的維護、維修和保養，優化備品備件的采購，提高設備設施的運行效率，降低系統的運營成本。

　　在寫字樓的日常運營中，工程系統的運行成本費用包括能源使用費用、設備設施運行費用、設備設施維修保養費用、工程技術更新費用、備品備件采購費用等，可占寫字樓總運營成本的50%以上。因此，科學、高效的工程系統管理將直接影響到寫字樓的節能降耗、系統的優化運行、設備設施的使用壽命和資金的使用效率，從而為寫字樓的安全、穩定和可持續運營提供了基礎性的保障。

　　3、 工程系統管理是寫字樓市場營銷的重要基礎

　　作為寫字樓主要硬件條件的工程系統，包括寫字樓的建筑風格、外觀形象、內外裝飾裝潢、設備設施性能和運行質量、樓內空氣條件、樓內恒溫條件、智能化系統配置、計算機機房制冷功能、環保綠色因素等都直接表達了寫字樓的品質，是租賃客戶對寫字樓所產生的第一印象。寫字樓良好的、高品質的工程系統是寫字樓面向新客戶進行市場營銷的重要基礎。而寫字樓工程系統安全、穩定、高質量的運行，則為寫字樓的存量客戶提供了安全、舒適、美觀、和諧的感受，成為存量客戶續租和擴租的重要基礎。因此，寫字樓工程系統的管理質量是與寫字樓的市場營銷成敗與共、休戚相關的。

　　4、 工程系統管理對寫字樓中長期運營的影響

　　工程系統管理將直接影響到寫字樓運行期間的資金安排和商業面積的有效使用，因而對寫字樓的中長期運營產生重要的影響。

　　對運行資金的影響：隨著寫字樓運行時間的延續，工程系統設備設施的故障率、維修保養費用和技術改造費用都將逐步增加。而大型的維修保養、更新改造和技術升級等工作將需要重大的資金投入。因此，高品質的工程系統管理將有效延長設備設施的使用壽命，科學合理的籌劃大中型維修保養和技術改造，降低設備設施的更新成本，避免重大的資金投入，從而可節約大量的運行資金。

　　對有效使用面積的影響：隨著寫字樓運行時間的延續，工程系統設備設施的更新改造將不可避免。在設備設施的更新改造過程中，寫字樓的有效使用面積將受到影響或被占用，并將嚴重影響寫字樓的經營收益。高品質的工程系統管理將提供科學合理的設備設施更新改造方案，制定出最優化的工作計劃，在設備設施更新改造的作業中影響和占用最少的商業面積，實現寫字樓的有效商業面積最大化。

篇2：工程系統工作方針

工程系統工作方針

您既然選擇了職業生涯，你的個人發展便與您所選擇的企業的發展緊密地連在一起。
企業發展的關鍵是能夠第一時間提供客戶滿意的產品。
換句話說就是企業能第一時間正確地解決問題。
因此，我們的工作方針就是：
第一時間正確地解決問題。
第一時間：要求每位職員在發現問題后必須第一時間進行處理，決不能拖延，如果每個人都慢一點，這個企業必將被競爭對手擊敗。
當處理工作問題占用個人休息時間時，個人必須把工作放在首位。
當然，本部門會盡可能尊重個人的休息時間。
正確：當事人的具體信息與領導的全面信息加在一起是正確處理問題的保障。
但如果每個問題都要匯報就與第一時間相矛盾。
正確授權，提前預測是正確解決問題的途徑。
正確授權取決于我們的標準化工作程序的適用性。
職員都具有很好的天賦、極高的才能、豐富的智慧和創造力，但大都沒有得到利用。
我們的標準化工作程序就是要通過每個職員的參與，來為職員提供展示自己才能的機會，個人設計自己的工作程序經集體評審來達到上下一致，提高我們的工作效率，從而貫徹我們的工作方針：
第一時間正確地解決問題！
由此提高企業的競爭力。
進而實現您個人發展的目的。
（本文件應發放到工程、預算全體人員）

編制：審批：發放號：

篇3：施工ISO-工程系統工作方針

施工ISO-工程系統工作方針
您既然選擇了職業生涯，你的個人發展便與您所選擇的企業的發展緊密地連在一起。

企業發展的關鍵是能夠第一時間提供客戶滿意的產品。

換句話說就是企業能第一時間正確地解決問題。

因此，我們的工作方針就是：

第一時間正確地解決問題。
第一時間：要求每位職員在發現問題后必須第一時間進行處理，決不能拖延，如果每個人都慢一點，這個企業必將被競爭對手擊敗。

當處理工作問題占用個人休息時間時，個人必須把工作放在首位。
當然，本部門會盡可能尊重個人的休息時間。

正確：當事人的具體信息與領導的全面信息加在一起是正確處理問題的保障。
但如果每個問題都要匯報就與第一時間相矛盾。
正確授權，提前預測是正確解決問題的途徑。
正確授權取決于我們的標準化工作程序的適用性。
職員都具有很好的天賦、極高的才能、豐富的智慧和創造力，但大都沒有得到利用。
我們的標準化工作程序就是要通過每個職員的參與，來為職員提供展示自己才能的機會，個人設計自己的工作程序經集體評審來達到上下一致，提高我們的工作效率，從而貫徹我們的工作方針：

第一時間正確地解決問題！
由此提高企業的競爭力。
進而實現您個人發展的目的。

（本文件應發放到工程、預算全體人員）

編制：審批：發放號：