寫字樓工程管理：從良好到更好

　　第五節(jié) 寫字樓工程系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)的作業(yè)規(guī)范

　　消防智能化系統(tǒng)：

　　1、每年至少兩次測試系統(tǒng)中所有的閥門，確保閥門能正常開啟;

　　2、經(jīng)常性的檢查所有補償器的密封性能;

　　3、常規(guī)性的清潔所有的管道，必要時要重新刷防銹涂料;

　　4、每年至少1次對消火栓進行試驗，檢測其密封性能;

　　5、每年至少1次對噴頭進行清潔，確保其使用功能;

　　6、每年至少檢測1次固定件和懸掛件，發(fā)現(xiàn)問題及時維修或更換;

　　7、每年委托國家消防檢測機構(gòu)對整個消防系統(tǒng)進行一次測試。

　　火警感應(yīng)系統(tǒng)：

　　1、所有固定設(shè)施和導(dǎo)線的鋪設(shè)應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定并經(jīng)檢測合格;

　　2、所有的報警感應(yīng)裝置始終處于有效狀態(tài);

　　3、所有的控制設(shè)備始終處于有效狀態(tài);

　　4、每周做一次報警測試;

　　5、報警中心的打印記錄應(yīng)保存1年以上時間;

　　6、每月對防火門進行檢測;

　　7、每年對所有的火警感應(yīng)設(shè)備做一次檢測;

　　8、每周對所有緊急出口指示牌的功能進行檢測;

　　9、每年對報警電話線路進行兩次檢測;

　　10、確保逃生指示牌和逃生圖的完整，如有缺失及時更換;

　　11、每年委托國家消防檢測機構(gòu)對整個系統(tǒng)進行一次測試。

　　中央空調(diào)系統(tǒng)：

　　對冷水機組進行月保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查冷水機組，調(diào)整安全控制裝置;

　　2、 檢查控制裝置的運行;

　　3、 檢查制冷液位和油位;

　　4、 檢查潤滑系統(tǒng)的運行;

　　5、 檢查回油系統(tǒng)、油槽、油加熱器和溫度;

　　6、 檢查電機和啟動器的運行，測試所有運行控制和安全控制功能;

　　7、 記錄運行狀態(tài)參數(shù)，分析并確認機組運行正常;

　　8、 檢查調(diào)整控制中心的設(shè)定值;

　　9、 檢查系統(tǒng)的清潔狀況。

　　對冷卻水塔進行月保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查設(shè)備是否存在異常噪音或振動;

　　2、 檢查自動補水閥的運行狀況;

　　3、 檢查并調(diào)整排污系數(shù);

　　4、 檢查并調(diào)整風(fēng)機傳動皮帶的張力;

　　5、 檢查噴嘴;

　　6、 檢查并調(diào)整水盤的水位;

　　7、 清理冷水盤和過濾器。

　　對冷卻水塔進行半年保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查并加固風(fēng)機軸承固定環(huán);

　　2、 檢查電機的電壓和電流;

　　3、 向風(fēng)機軸承和電機軸承中添加潤滑油;

　　4、 向手動閥和電動閥中添加潤滑油;

　　5、 將控制柜的連接點進行加固。

　　對板式熱交換器進行半年保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查進出口的水溫度，檢查壓力表;

　　2、 清洗過濾網(wǎng);

　　3、 檢查保溫層;

　　4、 檢查和清洗板式熱交換片;

　　5、 檢查和保養(yǎng)所有的閥件。

　　對風(fēng)柜機組進行月保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查設(shè)備是否存在異常噪音或振動;

　　2、 對冷凍水控制閥進行檢查、測試、調(diào)整和校對;

　　3、 對冷凝水盤和冷凝水排放管道進行檢查、清理和疏通;

　　4、 檢查冷凍水的溫度表和壓力表;

　　5、 檢查控制柜;

　　6、 檢查并調(diào)整傳動皮帶的張力;

　　7、 清潔機房的地面。

　　對新風(fēng)機組進行季度保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 清洗空氣過濾網(wǎng);

　　2、 清洗熱交換翅片;

　　3、 向冷凍水控制電動閥和手動閥中添加潤滑油;

　　4、 檢查和調(diào)整傳動皮帶;

　　5、 向電機軸承中添加潤滑油;

　　6、 檢測電機的絕緣性能;

　　7、 將控制柜的連接點緊固。

　　對冷卻水泵進行月保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查設(shè)備是否存在異常的噪音或振動;

　　2、 檢查進出水壓力表和閥門;

　　3、 檢查運行期間的電流和電壓;

　　4、 檢查聯(lián)軸器的各連接點;

　　5、 清潔衛(wèi)生。

　　對冷卻水泵進行季度保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 向軸承和電機中添加潤滑油;

　　2、 清洗過濾網(wǎng);

　　3、 緊固控制柜的連接點;

　　4、 檢測電機的絕緣性能;

　　5、 檢查水泵軸承的密封圈;

　　6、 檢查是否有生銹的部件并根據(jù)需要進行除銹和刷漆。

　　對風(fēng)機盤管進行半年保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 清洗空氣過濾網(wǎng);

　　2、 清洗冷凝水托盤;

　　3、 檢查手動進水/出水閥門和電動閥門;

　　4、 檢查溫度控制開關(guān)的工作性能;

　　5、 檢查和修補保溫層。

　　對樓層冷水管道電動閥門進行月保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查進/出水手動閥門和電動閥門;

　　2、 檢查保溫層;

　　3、 檢查管道和閥門的防銹保護層狀況。

　　對送排風(fēng)機進行半年保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 調(diào)整傳動皮帶的張力;

　　2、 向電機軸承中添加潤滑油;

　　3、 電機機座的緊固、除銹和刷防銹漆;

　　4、 檢測電機的絕緣性能;

　　5、 緊固控制柜的連接點。

　　對水處理系統(tǒng)進行月保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 定量投放藥品;

　　2、 檢查系統(tǒng)的水質(zhì)量并確保符合標準。

　　高/低壓配電系統(tǒng)：

　　對低壓柜進行半年保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查開關(guān)板各接頭是否松動;

　　2、 用紅外線探測儀檢查各接頭的溫度是否正常;

　　3、 檢查配電柜內(nèi)各種電器設(shè)備的運行狀況是否正常;

　　4、 檢查接地系統(tǒng)裝置的工作性能。

　　對電容柜進行半年保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查開關(guān)板各接頭是否松動;

　　2、 用紅外線探測儀檢查各接頭溫度是否正常。

　　對樓層豎井和設(shè)備間進行半年保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 檢查配電箱開關(guān)溫度是否正常;

　　2、 緊固配電箱內(nèi)的螺絲并保持內(nèi)部清潔;

　　3、 檢查電纜槽架內(nèi)的溫度和電纜狀況;

　　4、 檢查電纜架和母線槽架是否牢固;

　　5、 檢查設(shè)備接地裝置的工作性能。

　　對變壓器進行年度保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 使用1000V的絕緣測試表檢測三相絕緣和三相對地絕緣;

　　2、 使用交流電表進行所有開關(guān)處于關(guān)閉狀態(tài)的高壓測驗;

　　3、 緊固墊片和螺絲。

　　對高壓柜進行年度保養(yǎng)的工作內(nèi)容：

　　1、 緊固斷路器連接部位、清潔除塵、檢查是否磨損或變形;

　　2、 檢查電閘，確保軸體轉(zhuǎn)動均衡，軸銷靈活;

　　3、 檢查密封標記正確無誤;

　　4、 檢測絕緣電阻。

　　給排水系統(tǒng)：

　　1、對所有可見的管道每年至少檢查1次，如有必要應(yīng)重新油漆;

　　2、對所有的水龍頭及閘門每年至少1次檢測其密封性能;

　　3、對所有的地漏蓋板每年至少檢查4次，確保其完整且正確安放;

　　4、對所有的排水口每年至少清潔1次;

　　5、對所有的衛(wèi)生間設(shè)施如馬桶、小便斗、洗手池等，每月都應(yīng)檢查其密封性能和使用性能;

　　6、每周檢查水泵電動機的轉(zhuǎn)軸是否旋轉(zhuǎn)靈活，水泵的軸承至少每季度加潤滑油一次，電動機軸承每半年加潤滑油一次;

　　7、水泵運行時，檢查軸承溫度不超過65攝氏度，檢查連接部分的螺栓、墊圈、銷子是否緊固，有無異常振動和噪音;

　　8、水泵每半年保養(yǎng)一次，對磨損零件應(yīng)及時進行更換;

　　9、照明控制信號線路應(yīng)保持良好的應(yīng)急狀態(tài)，各個水泵在正常運轉(zhuǎn)的情況下將選擇開關(guān)放在“自動”的位置上;

　　10、每周檢查各個閥門的開啟與關(guān)閉是否靈活、密封是否良好、螺桿是否上油、運行狀況是否正常：

　　11、每月檢查水表一次;

　　12、每年清洗水池，檢查水箱的進水和儲水情況，防止因水位控制故障而造成斷水或溢水的情況;

　　13、檢查壓力表的工作是否正常;

　　14、機房內(nèi)設(shè)備設(shè)施無油垢、積塵、積水和雜物，保持機房整潔;

　　15、水泵的定期保養(yǎng)應(yīng)做好保養(yǎng)記錄。

　　污水排放系統(tǒng)：

　　1、化糞池定期清掏、清洗，完好率應(yīng)為100%;

　　2、雨水井、污水井內(nèi)無雜物、無積水、無泥淤，完好率應(yīng)為100%;

　　3、對雨水井、污水井進行日常的巡視檢查;

　　4、所有排水系統(tǒng)應(yīng)通暢無阻，水箅子齊全、牢固，管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患。

篇2：寫字樓工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)

　　寫字樓工程管理：從良好到更好

　　第四節(jié): 工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)

　　寫字樓工程系統(tǒng)的日常運行和維修保養(yǎng)工作主要涵蓋：工程系統(tǒng)的日常運行、工程系統(tǒng)運行的管理制度、工程系統(tǒng)運行崗位的設(shè)置和技術(shù)人員配置、工程系統(tǒng)維修崗位的設(shè)置和技術(shù)人員配置、工程系統(tǒng)的預(yù)防性維修保養(yǎng)工作、工程系統(tǒng)的日常性維修工作、工程系統(tǒng)的應(yīng)急性維修工作、工程技術(shù)人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等。

　　在寫字樓工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)工作中，工程設(shè)備設(shè)施良好的技術(shù)特性和工程系統(tǒng)良好的運行管理制度是工程系統(tǒng)正常運行的管理基礎(chǔ);工程系統(tǒng)科學(xué)的崗位設(shè)置、合理的人員配置和完善的員工技術(shù)培訓(xùn)是工程系統(tǒng)正常運行的資源保證;而工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修保養(yǎng)工作,日常性維修工作和應(yīng)急性維修工作則是工程系統(tǒng)正常運行的技術(shù)保障。

　　1、 工程系統(tǒng)運行管理制度的建立

　　建立一套科學(xué)、合理、規(guī)范、完善的工程系統(tǒng)運行管理制度是確保寫字樓工程系統(tǒng)安全、良好、低成本、可持續(xù)運行并有效實施維修保養(yǎng)工作的基礎(chǔ)條件。

　　工程系統(tǒng)運行管理制度包括：

　　綜合類管理制度，主要包括：寫字樓(物業(yè)管理處)工程部的機構(gòu)設(shè)置圖、工程部的崗位職責和技術(shù)資源配置、工程部機房鑰匙管理規(guī)定、工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定、能源使用管理規(guī)定、危險物品管理規(guī)定、臨時施工管理規(guī)定等。

　　系統(tǒng)運行類管理制度，主要包括：配電室運行管理規(guī)定、配電設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定、暖通空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定、暖通空調(diào)設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定、消防智能化系統(tǒng)運行管理規(guī)定、消防智能化系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定、給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定、樓宇智能化系統(tǒng)運行管理規(guī)定、樓宇智能化設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定、電梯系統(tǒng)運行管理規(guī)定、電梯設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定等。

　　工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運行的指導(dǎo)性文件和維修保養(yǎng)的指導(dǎo)性文件， 主要包括：變配電系統(tǒng)操作流程、變配電設(shè)備維修保養(yǎng)指南、暖通空調(diào)系統(tǒng)操作流程、暖通空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)指南、消防智能化系統(tǒng)操作流程、消防智能化系統(tǒng)維修保養(yǎng)指南、給排水系統(tǒng)操作流程、給排水系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)指南、樓宇智能化系統(tǒng)操作流程、樓宇智能化設(shè)備維修保養(yǎng)指南、電梯系統(tǒng)操作流程、電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)指南等。

　　工程系統(tǒng)故障應(yīng)急處理方案，主要包括：變配電系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案、暖通空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案、消防智能化系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案、給排水系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案、樓宇智能化系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案、電梯系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案等。

　　2、 預(yù)防性維修保養(yǎng)工作

　　對工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施實施科學(xué)、規(guī)范、具有前瞻性的預(yù)防性維修保養(yǎng)，是確保寫字樓工程系統(tǒng)實現(xiàn)高效率、低成本、無重大故障和可持續(xù)運行的重要保障。

　　工程系統(tǒng)預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的主要內(nèi)容：根據(jù)工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行狀況，通過對已采集設(shè)備設(shè)施運行參數(shù)的整理和分析，結(jié)合設(shè)備設(shè)施的運行原理和曾發(fā)生故障的歷史記錄，依據(jù)系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施運行及維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)文件，對工程設(shè)備設(shè)施進行有針對性的維修保養(yǎng)工作。通過實施有效的預(yù)防性維修保養(yǎng)工作，可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運行中的故障隱患并予以及時排除。通過科學(xué)預(yù)測并獲知可能出現(xiàn)的前兆性故障，可以為后續(xù)的維修工作提供依據(jù)。實施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的目的是：在最大限度上延長工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的良好運行工況，從而延長設(shè)備設(shè)施的整體使用壽命，降低能源成本、設(shè)備設(shè)施維修成本、設(shè)備設(shè)施更新成本和預(yù)算資金成本。

　　預(yù)防性維修保養(yǎng)是一種對專業(yè)技術(shù)要求很高的工作，從事預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的工程技術(shù)人員需要具備較強的專業(yè)知識和維修保養(yǎng)的工作技能。在預(yù)防性維修保養(yǎng)工作中，對于一些關(guān)鍵的、特殊的、專業(yè)性較強的、技術(shù)含量較高的維修保養(yǎng)作業(yè)，業(yè)內(nèi)一般都采用技術(shù)外包的模式即雇傭?qū)I(yè)化的技術(shù)公司來提供工程技術(shù)服務(wù)，諸如空調(diào)系統(tǒng)的核心設(shè)備、應(yīng)急供電系統(tǒng)的核心設(shè)備、電梯系統(tǒng)、消防智能化系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)等。所謂由專業(yè)化技術(shù)公司進行技術(shù)外包，就是由該設(shè)備設(shè)施制造商的專業(yè)維修人員或其授權(quán)的專業(yè)維修人員對工程設(shè)備設(shè)施進行專業(yè)性的維修保養(yǎng)作業(yè)。

　　對寫字樓的關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施采取技術(shù)外包模式的預(yù)防性維修保養(yǎng)作業(yè)的優(yōu)點在于：加強針對性，提高預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的效率，保持設(shè)備設(shè)施的良好工作狀態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，故障處理及時高效，零備件供應(yīng)及時可靠，大幅度降低寫字樓(物業(yè)管理處)工程部自身的零備件庫存和資金占用率。專業(yè)化技術(shù)公司能夠依據(jù)其豐富的維護保養(yǎng)經(jīng)驗，準確預(yù)測可能的故障點或故障區(qū)域，加強了預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的前瞻性，并為后續(xù)的日常性維修保養(yǎng)工作提供了技術(shù)準備。

　　寫字樓工程系統(tǒng)的預(yù)防性維修保養(yǎng)工作，也是一種針對性較強的換季性維修保養(yǎng)作業(yè)。自上一個運行季節(jié)即將結(jié)束之時開始作業(yè)，為下一個季節(jié)的到來做好充足的技術(shù)準備。

　　工程系統(tǒng)預(yù)防性維修保養(yǎng)的準備工作包括：

　　上一個運行季節(jié)中工程設(shè)備設(shè)施運行資料的整理和分析。整理運行資料中的各種主要參數(shù)諸如：設(shè)備運行的電流情況、能源消耗、故障及排除記錄、氣象參數(shù)等，從中挑選出具有代表性的數(shù)據(jù)做進一步分析。

　　運行數(shù)據(jù)的對比，即當前運行數(shù)據(jù)和同期歷史數(shù)據(jù)的對比。通過合理的數(shù)據(jù)對比，增加對設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀的了解，查找設(shè)備設(shè)施運行的薄弱環(huán)節(jié)，同時對前期發(fā)現(xiàn)的故障隱患的發(fā)展趨勢做出準確的判斷。

　　整理庫存的備品備件，為預(yù)防性維修保養(yǎng)提供材料方面的準備。

　　預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的規(guī)劃：根據(jù)工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的實際運行狀況和備品備件的儲備情況，即可開始對下一個運行季節(jié)前的預(yù)防性維修保養(yǎng)工作進行規(guī)劃，主要內(nèi)容包括：

　　一般類預(yù)防性維修保養(yǎng)工作。如果寫字樓的工程系統(tǒng)始終處于正常的運行狀況，那么大部分設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修保養(yǎng)工作都應(yīng)與之前數(shù)年的預(yù)防性維修保養(yǎng)工作基本相同。因此，一般類預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的規(guī)劃，基本可以參照往年的經(jīng)驗制定。在制定規(guī)劃中應(yīng)注意：實施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的時間安排應(yīng)合理、實施作業(yè)的工程技術(shù)人員的配置應(yīng)合適、備品備件的準備應(yīng)充足等。

　　重點類預(yù)防性維修保養(yǎng)工作。在寫字樓工程系統(tǒng)的運行過程中，將會有部分設(shè)備設(shè)施的運行狀況出現(xiàn)異常或出現(xiàn)較高的故障率。對于此類出現(xiàn)異常的設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修保養(yǎng)工作，就屬于重點類的預(yù)防性維修保養(yǎng)項目。此類維修保養(yǎng)工作的規(guī)劃應(yīng)側(cè)重于：對故障或運行異常的問題進行分析、研讀相關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)文件、充分征詢專業(yè)技術(shù)人員的意見，從而能夠?qū)收献龀龌菊_的判斷。制定維護保養(yǎng)的技術(shù)方案時，應(yīng)充分考慮到寫字樓自身的運行特點，在邊運行、邊維護、邊保養(yǎng)的過程中做好充足和周全的時間安排。鑒于在重點類預(yù)防性維修保養(yǎng)工作中，可能會需要一些特殊的、非常用型的備品備件，因此在制定重點類維修保養(yǎng)的工作規(guī)劃時，還應(yīng)充分考慮到此類備品備件的供貨周期。

　　技術(shù)改造類預(yù)防性維修保養(yǎng)工作。在寫字樓工程系統(tǒng)的長期運行中，部分設(shè)備設(shè)施將出現(xiàn)老化、能耗升高、效率降低、運行狀況不穩(wěn)定或技術(shù)明顯落后等問題。因此，在工程系統(tǒng)預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的規(guī)劃中，應(yīng)包括設(shè)備設(shè)施的更新改造和技術(shù)升級等內(nèi)容。在制定技術(shù)改造類預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的規(guī)劃中，應(yīng)側(cè)重于：對擬進行更新改造和技術(shù)升級的設(shè)備設(shè)施進行科學(xué)、全面、系統(tǒng)的技術(shù)評估，充分征詢專業(yè)技術(shù)人員對擬新置設(shè)備設(shè)施選型的建議，盡量使新置設(shè)備設(shè)施與正在運行的工程系統(tǒng)實現(xiàn)無縫對接和技術(shù)兼容，同時還應(yīng)合理安排維修保養(yǎng)工作的時間和資金等。

　　3、 日常性維修工作和應(yīng)急性維修工作

　　日常性維修工作和應(yīng)急性維修工作是寫字樓工程系統(tǒng)管理中的兩項重要工作內(nèi)容。同預(yù)防性維修保養(yǎng)工作相比較，雖然日常性維修工作和應(yīng)急性維修工作對工程系統(tǒng)運行狀況的影響相對較小，但同樣也是維系寫字樓工程系統(tǒng)高質(zhì)量運行的重要組成部分。

　　日常性維修是寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的日常工作，主要內(nèi)容包括：根據(jù)寫字樓業(yè)主或客戶的需要(報修要求)對寫字樓的末端設(shè)備設(shè)施(如照明器具、空調(diào)風(fēng)機盤管、供電線路等)所出現(xiàn)的故障或壞損進行簡單的修理或更換;根據(jù)對寫字樓設(shè)備設(shè)施的例行巡查過程中所發(fā)現(xiàn)的故障(如照明器具、衛(wèi)生潔具、門窗等)進行簡單的修理或更換。寫字樓的日常性維修工作應(yīng)側(cè)重于工作的及時性和實效性，作業(yè)期間應(yīng)盡量減少對寫字樓正常辦公環(huán)境的影響。

　　應(yīng)急性維修也屬于寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的日常工作，主要內(nèi)容包括：對工程系統(tǒng)運行中的各種突發(fā)性故障(如供電系統(tǒng)斷電、管線泄漏、智能化系統(tǒng)故障、電梯故障、設(shè)備設(shè)施的誤操作等)進行維修和處置。工程系統(tǒng)的突發(fā)性故障形式多樣、原因各異、錯綜復(fù)雜，有些只是簡單的故障并可及時修復(fù)或排除，有些則是重大的故障并需要較長的時間才能修復(fù)。因此,在應(yīng)急性維修工作中應(yīng)根據(jù)故障的具體情況而采取不同的方式進行處置。

　　在重大故障的應(yīng)急性維修中應(yīng)注意：(1)隔離故障。在重大故障發(fā)生時，應(yīng)對故障設(shè)備和故障區(qū)域進行及時的隔離。如配電系統(tǒng)出現(xiàn)故障，則應(yīng)首先通過斷開各種斷路器或電路開關(guān)等措施將故障設(shè)備與同系統(tǒng)內(nèi)的其他設(shè)備或電路相隔離。如水管線出現(xiàn)故障，則應(yīng)首先通過關(guān)閉水泵或閥門等措施實現(xiàn)與其他管線的隔離。(2)恢復(fù)運行。在完成對故障設(shè)備和故障區(qū)域的隔離后，應(yīng)對受到故障影響的關(guān)聯(lián)設(shè)備設(shè)施進行安全檢查，在確認該關(guān)聯(lián)設(shè)備設(shè)施運行安全后即可恢復(fù)該故障關(guān)聯(lián)設(shè)備設(shè)施的工作運行。盡可能不對寫字樓整體工程系統(tǒng)的正常運行產(chǎn)生重大影響。(3)故障設(shè)備的修復(fù)。在完成前述兩項工作后，應(yīng)盡快對設(shè)備設(shè)施的故障進行分析研究并確定故障的原因。而后,根據(jù)該故障設(shè)備的操作指南等技術(shù)文件和故障設(shè)備的具體情況迅速制定相關(guān)的維修處置方案，或?qū)收显O(shè)備進行技術(shù)修復(fù)或在必要時對故障設(shè)備進行更換。

　　對于簡單故障的應(yīng)急性維修，其方式方法與重大故障的應(yīng)急性維修基本相同，其不同點在于簡單故障的處置需要具有一定的時效性，即：在確保工程系統(tǒng)運行安全的前提下,應(yīng)盡快排除故障，恢復(fù)系統(tǒng)運行。要確保能夠準確、及時地排除簡單故障，就需要寫字樓工程部門的工程技術(shù)人員具備良好的技術(shù)素質(zhì)、過硬的技術(shù)本領(lǐng)和豐富的維修經(jīng)驗，還需要工程部門擁有一個科學(xué)、合理并且針對性較強的備品備件儲備。

　　總體而言,日常性維修保養(yǎng)工作是寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的主要工作，工作量相對較大。大部分日常性維修保養(yǎng)工作的技術(shù)含量較低,只要進行合理的人力安排和備品備件準備,就可得以圓滿地完成。而對于應(yīng)急性維修工作,則需要寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的工程技術(shù)團隊具有較高的技術(shù)素質(zhì)、豐富的維修經(jīng)驗、科學(xué)的故障預(yù)感、準確的判斷能力以及一定的安全意識和協(xié)調(diào)能力等。雖然在工程系統(tǒng)的正常運行狀態(tài)下,需要進行應(yīng)急性維修工作的概率很小，但是在寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的組織構(gòu)成中,應(yīng)該設(shè)置一個從事應(yīng)急性維修和緊急故障處置的技術(shù)團隊，以備不時之需。

　　4、 工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)工作崗位的設(shè)置

　　根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)慣例和工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的配置，寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門應(yīng)對負責工程系統(tǒng)日常運行和操作的值班崗位進行合理的設(shè)置，包括配電室、消防智能化系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、空調(diào)供暖系統(tǒng)、送新風(fēng)系統(tǒng)、計算機機房制冷系統(tǒng)等。崗位設(shè)置之后，可根據(jù)具體設(shè)備設(shè)施的運行時間、運行特點及其他技術(shù)要素,合理設(shè)置值班操作的崗位/班次人員數(shù)量和崗位/班次值班時間等。

　　寫字樓工程部門還應(yīng)根據(jù)相關(guān)的行業(yè)慣例和工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的具體情況合理設(shè)置有關(guān)維修保養(yǎng)工作的技術(shù)崗位。在設(shè)置維修保養(yǎng)技術(shù)崗位時，應(yīng)充分把握好預(yù)防性維修保養(yǎng)、日常性維修和應(yīng)急性維修三者之間的關(guān)系，結(jié)合工程系統(tǒng)的技術(shù)特點和工程技術(shù)團隊的綜合技術(shù)素質(zhì)，科學(xué)設(shè)置維修保養(yǎng)的工作崗位，合理配置專職維修保養(yǎng)技術(shù)人員，實現(xiàn)技術(shù)資源的優(yōu)化配置，提高維修保養(yǎng)工作的效率。

　　在寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門，有關(guān)維修保養(yǎng)工作的崗位設(shè)置和工程技術(shù)人員的標準配置為：(1)日常性維修值班崗位：按照日常班次輪轉(zhuǎn)，每班次都應(yīng)安排維修保養(yǎng)技術(shù)人員負責日常的維修保養(yǎng)工作。其特點為：維修技術(shù)相對簡單，工作種類繁雜。在此類崗位的工程技術(shù)人員需要具有綜合性的技能，可及時處置和修復(fù)設(shè)備設(shè)施的常規(guī)性故障。(2)預(yù)防性維修保養(yǎng)工作崗位和應(yīng)急性維修工作崗位：應(yīng)按工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的類別進行設(shè)置，包括空調(diào)和供暖系統(tǒng)維修、配電系統(tǒng)維修，電梯系統(tǒng)維修、消防智能化系統(tǒng)維修、樓宇智能化系統(tǒng)維修、送新風(fēng)系統(tǒng)維修、門窗系統(tǒng)維修等。預(yù)防性維修保養(yǎng)工作崗位和應(yīng)急性維修工作崗位都要求本崗位的工程技術(shù)人員具有較高的技術(shù)素質(zhì)、較強的專業(yè)維修技能和強烈的安全意識。此類工程技術(shù)人員的配置數(shù)量應(yīng)與寫字樓工程系統(tǒng)的主要運行時段相匹配。

　　5、 工程技術(shù)人員的技術(shù)培訓(xùn)

　　在寫字樓工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的整體工作中，對寫字樓工程部門的工程技術(shù)人員所進行的技術(shù)培訓(xùn)是一項非常重要的工作，也是寫字樓工程系統(tǒng)安全、高效運行的重要保障。對工程部門所有工程技術(shù)人員的技術(shù)培訓(xùn)應(yīng)該是常態(tài)的、定期的、可持續(xù)的、循序漸進的，與工程系統(tǒng)的整體運行相始終。技術(shù)培訓(xùn)的主要目的是提升工程技術(shù)人員的綜合技術(shù)素質(zhì)、增加其對工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的了解和熟悉、規(guī)范工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的操作流程、提高工程技術(shù)人員的維修保養(yǎng)技能和應(yīng)急處置故障技能等。

　　寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的技術(shù)培訓(xùn)內(nèi)容可分為三大類，其中包括：

　　工程系統(tǒng)運行和操作的培訓(xùn)：包括工程系統(tǒng)的綜合管理制度、工程系統(tǒng)的運行及操作流程、工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的詳細技術(shù)文件等。培訓(xùn)目的在于：加強工程技術(shù)人員對所操作設(shè)備設(shè)施的了解、加強系統(tǒng)值班人員的安全意識、確保工程系統(tǒng)運行操作的準確和高效、提高值班人員對設(shè)備設(shè)施故障隱患的觀察能力等。

　　工程系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作的培訓(xùn)：可按不同的工程分系統(tǒng)進行分別安排，包括配電系統(tǒng)、空調(diào)暖風(fēng)系統(tǒng)、送新風(fēng)系統(tǒng)、消防智能化系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、計算機機房制冷系統(tǒng)等。培訓(xùn)目的在于：使負責維修保養(yǎng)的工程技術(shù)人員充分了解本系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行原理、系統(tǒng)中關(guān)鍵設(shè)備或關(guān)鍵部位的技術(shù)特性、各種設(shè)備設(shè)施的操作指南及技術(shù)要求、系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作的技術(shù)流程、維修步驟、維修周期等內(nèi)容。

　　工程系統(tǒng)應(yīng)急維修工作的培訓(xùn)：主要目的在于提高工程技術(shù)人員現(xiàn)場處置緊急故障的綜合技術(shù)能力。工程系統(tǒng)應(yīng)急維修的技術(shù)培訓(xùn)還需要與相關(guān)的故障處置實例相結(jié)合。在每次對具有典型意義的應(yīng)急故障維修工作結(jié)束之后，工程部門的負責人應(yīng)通過分析故障的原因、總結(jié)故障處理的正反兩個方面的經(jīng)驗和體會，作為范例形成技術(shù)培訓(xùn)內(nèi)容，對本部門專職維修的工程技術(shù)人員進行培訓(xùn)，可收到事半功倍的效果。