公司固定資產(chǎn)管理制度

　　一.總則

　　1.固定資產(chǎn)是指使用期限較長，單位價(jià)值較高，并在使用過程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。

　　2.本公司規(guī)定固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)：使用期限超過一年的房子、建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸車輛、儀器儀表，以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等：不屬于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的主要設(shè)備而單位價(jià)值在1000元以上、使用期限超過二年的資產(chǎn);或資產(chǎn)金額在1000元以下，但公司認(rèn)為有控管必要的資產(chǎn)。

　　3.固定資產(chǎn)中辦公設(shè)備和廠房歸口管理部門為辦公室，除此之外的固定資產(chǎn)歸口管理部門為設(shè)備科。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的綜合核算，全面掌握固定資產(chǎn)的增減變化情況，以及正確計(jì)提折舊等財(cái)務(wù)核算。

　　二.固定資產(chǎn)的分類

　　為加強(qiáng)管理，便于組織會計(jì)核算，將固定資產(chǎn)按照經(jīng)濟(jì)用途、使用情況和所有權(quán)綜合分為七大類：生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)、非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)、租出固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)、不須用固定資產(chǎn)、土地、融資租入固定資產(chǎn)。

　　三.固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)

　　1.固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式

　　1.1外購的，按照買價(jià)加上支付的運(yùn)輸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、安裝成本、交納的有關(guān)稅金等計(jì)價(jià)。

　　1.2建造的，按照建造過程中實(shí)際發(fā)生的全部支出和安裝費(fèi)用計(jì)價(jià)。

　　1.3其他單位投資轉(zhuǎn)入的，按照評估機(jī)構(gòu)評估確認(rèn)或投資各方在合同協(xié)議中約定的價(jià)值計(jì)價(jià)

　　1.4融資租入的，按照租賃協(xié)議或合同確定的價(jià)款加運(yùn)輸費(fèi)、途中保險(xiǎn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等計(jì)價(jià)。

　　1.5接受捐贈的，按照發(fā)票帳單所列金額加負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等計(jì)價(jià)。無發(fā)票帳單的，按照同類設(shè)備的市場價(jià)，或通過評估確認(rèn)的價(jià)值計(jì)價(jià)。

　　1.6在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改、擴(kuò)建的，按照原固定資產(chǎn)的價(jià)值，加上因改、擴(kuò)建而發(fā)生的支出，減去改、擴(kuò)建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價(jià)收入后的余額計(jì)價(jià)。

　　1.7盤盈的，按照同類固定資產(chǎn)的重置完全價(jià)值計(jì)價(jià)。

　　2、固定資產(chǎn)的價(jià)值一經(jīng)確定入帳，除改建擴(kuò)建、局部改照和特定事項(xiàng)經(jīng)評估結(jié)構(gòu)評估確認(rèn)，以及國家政策規(guī)定需調(diào)整帳面價(jià)值外，不得自行調(diào)整其帳面價(jià)值。

　　四、固定資產(chǎn)的折舊

　　1下列固定資產(chǎn)計(jì)提折舊：

　　a房子、建筑物

　　b在用的機(jī)器設(shè)備、儀器儀表、運(yùn)輸車輛、工具器具;

　　c季節(jié)性停用和大修理停用的各類設(shè)備，以及經(jīng)營租出和融資租入的固定資產(chǎn);

　　d已投入使用但尚未辦理手續(xù)的固定資產(chǎn)。

　　除以下情況外，企業(yè)應(yīng)對所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊：

　　2.1已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn);

　　2.2按規(guī)定單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地

　　各類固定資產(chǎn)的折舊年限

　　類別

　　折舊年限

　　房屋

　　建筑物

　　20

　　機(jī)器設(shè)備

　　8-10

　　運(yùn)輸設(shè)備

　　5

　　電子設(shè)備

　　2-5

　　固定資產(chǎn)的折舊方法

　　4.1根據(jù)財(cái)政部頒發(fā)的企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，結(jié)合本公司的具體情況，折舊方法采用平均年限法。

　　4.2固定資產(chǎn)的凈殘值為固定資產(chǎn)原值的4%。

　　4.3平均年限法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計(jì)算公式如下：

　　a年折舊率=(1-4%)×原值/

　　折舊年限

　　b月折舊率=年折舊率/12

　　c月折舊額=固定資產(chǎn)原值*月折舊率

　　4.4固定資產(chǎn)折舊根據(jù)上述有關(guān)計(jì)算公式按月計(jì)提。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，次月開始折舊。當(dāng)月減少或停用的固定資產(chǎn)，從下月起不再計(jì)提折舊。提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)，其凈損失計(jì)入營業(yè)外支出，不再補(bǔ)提折舊。

　　4.5按照規(guī)定提取的固定資產(chǎn)折舊，分別按用途性質(zhì)計(jì)入制造費(fèi)用、管理費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用等。

　　五、固定資產(chǎn)的控制與管理

　　1.固定資產(chǎn)實(shí)行歸口分級管理。各固定資產(chǎn)使用部門設(shè)立專職或兼職管理員，負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)具體管理。

　　2.建立管理臺帳。管理部門按照固定資產(chǎn)類別、名稱、規(guī)格型使用部門、和存放地點(diǎn)，統(tǒng)一編號，編制固定資產(chǎn)目錄，建立固定資產(chǎn)臺帳和檔案。各使用部門也應(yīng)有相應(yīng)的使用明細(xì)帳，定期記錄使用、保養(yǎng)、修理等情況。

　　財(cái)務(wù)部按月與管理部門核對，管理部門按月和使用部門核對，以確保帳、卡、物，數(shù)量、金額相符。

　　3.固定資產(chǎn)的增加按以下規(guī)定辦理

　　3.1固定資產(chǎn)的請購

　　3.1.1請購部門于申請?jiān)鎏砉潭ㄙY產(chǎn)時(shí)，應(yīng)填寫“請購單”，經(jīng)部門經(jīng)理審核，并注明請購日期、請購單位、用途說明、品名、規(guī)格、數(shù)量、需要日期、建議廠商等資料。

　　3.1.2將“請購單”送交歸口管理部門復(fù)核增添該項(xiàng)資產(chǎn)之適用性及必要性，如公司內(nèi)部可調(diào)撥者，按“固定資產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)移通知單”通知相關(guān)部門，并在“請購單”上備注欄填注調(diào)撥情形后，將“請購單”退回請購單位自行歸檔。如公司內(nèi)部無法調(diào)撥者，按‘審批權(quán)限表’送交財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理審批，50萬(含)至100萬須董事長審批，100萬(含)以上須董事會審批。

　　3.1.3采購部接到經(jīng)批準(zhǔn)“請購單”后，則辦理采購程序，依采購程序辦理完成核簽。

　　3.2固定資產(chǎn)采購處理程序

　　3.2.1采購部在執(zhí)行固定資產(chǎn)采購程序時(shí)，應(yīng)先向供貨商詢價(jià)，并取得廠商之報(bào)價(jià)單，進(jìn)行比價(jià)，以報(bào)價(jià)較低且品質(zhì)佳之核準(zhǔn)廠商為采購對象，單批次5萬以下(含)尋找至少兩家以上的供應(yīng)商進(jìn)行詢價(jià)比價(jià);單批次5萬以上至30萬尋找至少三家以上的供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo)采購，并報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)審批;單批次30萬以上尋找至少三家以上的供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo)采購并組織招標(biāo)小組確定出最優(yōu)方案，報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理審批。

　　3.2.2依請購單填寫訂購單并與供貨商聯(lián)絡(luò)訂購事宜，按一般采購程序辦理。

　　3.2.3重要固定資產(chǎn)或單臺5萬元以上或單批10萬以上的采購，采購單位應(yīng)與廠商簽訂購買合同。合同一式二份，由采購部與供貨商分別留存一份;采購部應(yīng)復(fù)印一份留存，原件與發(fā)票交財(cái)務(wù)做為付款入帳之依據(jù)。

　　3.3固定資產(chǎn)驗(yàn)收處理程序

　　3.3.1采購人員應(yīng)與廠商聯(lián)系送貨時(shí)間及地點(diǎn)。固定資產(chǎn)送達(dá)時(shí)，請購單位、采購人員、管理部門均應(yīng)派員會同點(diǎn)收數(shù)量、檢查品質(zhì)及規(guī)格是否與“請購單”相符。

　　3.3.2固定資產(chǎn)驗(yàn)收合格后，管理部門開具“設(shè)備分配通知單”并登記“固定資產(chǎn)管理臺賬”。采購人員將固定資產(chǎn)交請購單位使用。

　　3.3.3采購部將“請購單”、“訂購單”、“設(shè)備分配通知單”、“發(fā)票”一同送交財(cái)務(wù)做付款入帳之依據(jù)。月末貨到票未到，應(yīng)將除發(fā)票外的單據(jù)送交財(cái)務(wù)做暫估入賬處理。

　　3.3.4管理部門按“固定資產(chǎn)編號規(guī)則”編制固定資產(chǎn)編號并制作固定資產(chǎn)編號標(biāo)紙，黏貼于固定資產(chǎn)上，并將資料添于“固定資產(chǎn)管理臺賬”上。

　　3.3.5資產(chǎn)金額在人民幣1000元以下者，會計(jì)帳列費(fèi)用，但公司認(rèn)為有控管之需要者，應(yīng)添入“固定資產(chǎn)管理臺賬”加以單獨(dú)控管，但不須編進(jìn)“財(cái)產(chǎn)目錄明細(xì)表”。凡符合公司資產(chǎn)列管不列帳政策者，于驗(yàn)收后亦應(yīng)賦予固定資產(chǎn)編號，黏貼固定資產(chǎn)編號卷標(biāo)。

　　應(yīng)定期追蹤列管不列帳資產(chǎn)之使用情形。

　　3.4固定資產(chǎn)帳務(wù)處理

　　3.4.1財(cái)務(wù)須復(fù)核各項(xiàng)單據(jù)之簽核是否完整。復(fù)核訂購數(shù)量與驗(yàn)收數(shù)量是否一致。如有差異時(shí)，應(yīng)按貨到不符之處理程序辦理。復(fù)核發(fā)票金額、“訂購單”金額及合約所列金額是否一致。如有差異時(shí)，應(yīng)向有關(guān)負(fù)責(zé)單位追查原因并作成適當(dāng)處理，一致則依入賬付款作業(yè)流程。

　　4.固定資產(chǎn)的減少

　　4.1.固定資產(chǎn)出售處理程序

　　4.1.1各類固定資產(chǎn)如有汰舊換新、無法修復(fù)、修理費(fèi)用過高或閑置等情形時(shí)，使用單位主管將設(shè)備提交管理部門鑒定決定處理方式并配合采購部尋找可能買主及比較出售價(jià)格。

　　4.1.2使用部門應(yīng)依據(jù)出售資產(chǎn)資料至設(shè)備科“固定資產(chǎn)處置申請單”一式三聯(lián);注明使用部門名稱及代號、固定資產(chǎn)編號、品名、規(guī)格、數(shù)量及出售原因，呈部門經(jīng)理復(fù)核，送交采購部。

　　4.1.3采購部依據(jù)各部門所填寫之“固定資產(chǎn)處置申請單”依照編號，聯(lián)合管理部門選定處置方式、尋找可能買主及比較出售價(jià)格，送財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理審批，報(bào)廢損失達(dá)5萬(含)至20萬送董事長審批，20萬(含)以上送董事會審批。

　　4.1.4總經(jīng)理批準(zhǔn)“固定資產(chǎn)處置申請單”后，應(yīng)交由采購部辦理出售事宜。采購部辦理固定資產(chǎn)出售后，應(yīng)于“固定資產(chǎn)處置申請單”注明實(shí)際出售金額及有關(guān)費(fèi)用，送財(cái)務(wù)總監(jiān)復(fù)核;并將所收取之出售固定資產(chǎn)款項(xiàng)，依據(jù)現(xiàn)金收入程序?qū)F(xiàn)金繳回財(cái)務(wù)出納人員。

　　4.1.5“固定資產(chǎn)處置申請單”一式三聯(lián)，第一聯(lián)由管理部門自行留檔，并更新“固定資產(chǎn)管理臺賬”;第二聯(lián)連同相關(guān)單據(jù)送交財(cái)務(wù)作帳務(wù)處理，第三聯(lián)送回原使用單位存查。

　　4.2固定資產(chǎn)報(bào)廢處理程序

　　4.2.1各類固定資產(chǎn)如以達(dá)到不堪使用狀態(tài)，且無法修復(fù)或修復(fù)費(fèi)用過高時(shí)，使用單位主管應(yīng)建議是否應(yīng)予報(bào)廢。

　　4.2.2凡決定應(yīng)予報(bào)廢之資產(chǎn)，使用單位人員提請管理部門鑒定并編制“固定資產(chǎn)處置申請單”，注明使用部門之名稱及代號、固定資產(chǎn)編號、品名、規(guī)格、數(shù)量及報(bào)廢原因，經(jīng)部門經(jīng)理復(fù)核后并送交財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理審批。

　　4.2.3管理部門應(yīng)依已核準(zhǔn)之“固定資產(chǎn)處置申請單”辦理報(bào)廢事宜，注明實(shí)際處置情形，并更新“固定資產(chǎn)管理臺賬”。

　　4.3固定資產(chǎn)的出租出借

　　4.3.1出租固定資產(chǎn)，由原固定資產(chǎn)使用部門提出可出租清單，經(jīng)事業(yè)部、設(shè)備科等部門審核，報(bào)總經(jīng)理(或分管副總)批準(zhǔn)后辦理有關(guān)手續(xù)。租賃協(xié)議由設(shè)備科牽頭，召集財(cái)務(wù)部等部門和有關(guān)業(yè)務(wù)人員與租入方商定，報(bào)總經(jīng)理(或分管副總)批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部辦理固定資產(chǎn)出租手續(xù)，并按租賃協(xié)議收取租金。收取的租金沖計(jì)提的折舊。協(xié)議期滿后，由設(shè)備科負(fù)責(zé)催回。

　　4.3.2出借的固定資產(chǎn)比照上述規(guī)定辦理。

　　4.4固定資產(chǎn)的內(nèi)部轉(zhuǎn)移

　　4.4.1固定資產(chǎn)的內(nèi)部轉(zhuǎn)移，由管理部門提出意見，并填寫“固定資產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)移通知單”，經(jīng)使用部門、接收部門、管理部門等部門會簽后，交財(cái)務(wù)部作內(nèi)部轉(zhuǎn)移帳務(wù)處理。

　　4.5固定資產(chǎn)的封存及啟用

　　4.5.1固定資產(chǎn)由使用部門向管理部門提出封存(或啟用)申請(須由分管副總簽字)，經(jīng)管理部門、事業(yè)部、財(cái)務(wù)部會簽后，由財(cái)務(wù)部辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)。

　　4.6長期投資投出的固定資產(chǎn)，按公司對外投資的管理制度辦理

　　5.固定資產(chǎn)之維修

　　5.1故障送修

　　5.1.1當(dāng)固定資產(chǎn)故障，本單位無法自行維修時(shí)，使用部門人員編制“固定資產(chǎn)維修申請單”一式四聯(lián)，注明各項(xiàng)固定資產(chǎn)資料并于固定資產(chǎn)送修數(shù)據(jù)域內(nèi)注明損壞原因、請修內(nèi)容及希望完修日期，經(jīng)部門經(jīng)理復(fù)核后，送交管理部門處理維修事宜。

　　5.1.2管理部門于接獲使用部門所傳來之“固定資產(chǎn)維修申請單”后，應(yīng)尋找適當(dāng)維修廠商，進(jìn)行維修。

　　5.1.3管理部門尋得適當(dāng)廠商后，應(yīng)將送修廠商、預(yù)計(jì)維修金額及預(yù)定完成日期注明于“固定資產(chǎn)維修申請單”送交財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理審批。

　　5.1.4“固定資產(chǎn)維修申請單”經(jīng)審批后，第一聯(lián)送回使用單位存查;第二聯(lián)及第四聯(lián)由管理部門自行歸檔;第三聯(lián)送財(cái)務(wù)暫時(shí)歸檔，做為日后付款入帳之依據(jù)。

　　固定資產(chǎn)送修完成回公司時(shí)，管理部門應(yīng)會同使用部門辦理驗(yàn)收，并于留底之“固定資產(chǎn)維修申請單”第二、四聯(lián)驗(yàn)收欄內(nèi)注明驗(yàn)收情形。

　　5.1.5管理部門應(yīng)將“固定資產(chǎn)維修申請單”及相關(guān)資料送交部門經(jīng)理復(fù)核，并將“固定資產(chǎn)維修申請單”第二聯(lián)歸檔;第四聯(lián)連同發(fā)票等單據(jù)并填寫“請款單”送交財(cái)務(wù)課申請付款。

　　5.1.6財(cái)務(wù)人員應(yīng)核對“請款單”、“固定資產(chǎn)維修申請單”及發(fā)票等相關(guān)憑證是否相符無誤。如相符，則編制憑證并依財(cái)務(wù)付款審批程序辦理付款事宜;如有不符，應(yīng)查明其原因。編制憑證時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)評估維修費(fèi)用是否資本化。若屬應(yīng)資本化之維修費(fèi)用，則應(yīng)依“固定資產(chǎn)維修申請單”中之驗(yàn)收資料更新“電腦財(cái)產(chǎn)目錄明細(xì)表”。

　　5.2定期維護(hù)

　　5.2.1各項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)由管理部門訂定定期檢驗(yàn)、維護(hù)之周期，并協(xié)同相關(guān)部門落實(shí)實(shí)施。

　　5.2.2各項(xiàng)固定資產(chǎn)需要送外檢驗(yàn)或維護(hù)時(shí)，比照‘故障維修’程序處理。

　　5.3固定資產(chǎn)維修管理

　　5.3.1固定資產(chǎn)的修理分為中小修理和大修理。大修理是指房屋建筑物的翻修、改建、改造，機(jī)器設(shè)備全面拆卸更換主要部件。此外均為中小修理。

　　5.3.2機(jī)器設(shè)備的中小修理由使用部門負(fù)責(zé)。房屋建筑物的中小修理由使用部門提出，經(jīng)分管副總審核后組織實(shí)施。發(fā)生的費(fèi)用記入使用部門的成本、費(fèi)用。

　　5.3.3房屋建筑物的大修由辦公室歸口，按項(xiàng)目編制年度計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算。機(jī)器設(shè)備的大修由設(shè)備科歸口，按使用部門、設(shè)備編號，編制年度大修理計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算。大修理費(fèi)用列入當(dāng)年度技改技術(shù)資金預(yù)算，經(jīng)財(cái)務(wù)部綜合平衡、報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由歸口部門組織實(shí)施，財(cái)務(wù)部按預(yù)算計(jì)劃嚴(yán)格控制。如超計(jì)劃，應(yīng)及時(shí)調(diào)整，追加計(jì)劃報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行控制。

　　5.3.4大修理費(fèi)用按固定資產(chǎn)原值的3‰按月預(yù)提。每月發(fā)生的大修理費(fèi)用，由歸口部門根據(jù)大修理項(xiàng)目設(shè)立明細(xì)帳，單獨(dú)核算。每月將核算資料報(bào)送財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部按歸口部門上報(bào)的資料結(jié)轉(zhuǎn)大修理費(fèi)用。

　　5.3.5預(yù)提的大修理費(fèi)用年終不留余額，實(shí)際支出數(shù)大于預(yù)提數(shù)的差額計(jì)入有關(guān)成本、費(fèi)用，小于則沖減有關(guān)成本、費(fèi)用。

　　6固定資產(chǎn)的清查

　　6.1為加強(qiáng)固定資產(chǎn)的管理，確保帳卡、帳物、帳帳相符，應(yīng)于每年終對固定資產(chǎn)全面實(shí)地清查盤點(diǎn)一次。

　　6.2財(cái)務(wù)部每月對固定資產(chǎn)進(jìn)行抽盤，并編寫固定資產(chǎn)抽盤報(bào)告。

　　6.3盤點(diǎn)工作由管理部門組織，財(cái)務(wù)部配合，具體職能部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　6.4盤點(diǎn)應(yīng)編制固定資產(chǎn)盤點(diǎn)清冊，經(jīng)盤點(diǎn)人員和使用部門負(fù)責(zé)人簽字，對出現(xiàn)的盤盈、盤虧現(xiàn)象，分別由使用部門負(fù)責(zé)查明原因，并填寫盤盈、盤虧清單，經(jīng)管理部門、財(cái)務(wù)部會簽。

　　6.5盤盈的凈收入和盤虧的凈損失，報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)及總經(jīng)理批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)作帳務(wù)處理，分別列入營業(yè)外收入和支出科目。

　　六其他

　　1、該管理制度自20**年7月1日起執(zhí)行。

　　2、其他規(guī)定與本制度有相矛盾之處以本制度之規(guī)定為準(zhǔn)。

　　3、本辦法未涉及及不詳清楚的部分以財(cái)務(wù)的解釋為準(zhǔn)。***分公司內(nèi)部控制審計(jì)實(shí)施辦法

篇2：物業(yè)資產(chǎn)管理增值新概念

　　物業(yè)資產(chǎn)管理增值新概念

　　水穿石 歷久彌新

　　用工作績效來實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)保值增值己逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)追寵的一個(gè)概念。我們在研究物業(yè)規(guī)劃時(shí)總是將其重置其中，并希望通過物業(yè)管理工作績效實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)保值增值目標(biāo)。本人從事物業(yè)管理工作多年，總是企圖通過一些局部系統(tǒng)工作來論證其工作重點(diǎn)程度分類是否符合總目標(biāo)要求，通過研究設(shè)施管理系統(tǒng)理論來研究資產(chǎn)增值概念算是一種嘗試。

　　細(xì)究物業(yè)資產(chǎn)保值增值狀況，不外乎三大類：一是地段增值的結(jié)果，表現(xiàn)為物業(yè)租金穩(wěn)定收益或增長，變現(xiàn)容易，評估價(jià)值高于購買價(jià)格；二是市場供求關(guān)系調(diào)整，表現(xiàn)為物業(yè)供應(yīng)量小于需求量時(shí)，租售均容易，租售價(jià)值高于評估價(jià)值，當(dāng)物業(yè)供應(yīng)量大于需求量時(shí)則反之；三是物業(yè)保護(hù)很好，歷久彌新，物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定。表現(xiàn)為當(dāng)?shù)囟巍⑿枨缶鶡o變化時(shí)都可以實(shí)現(xiàn)并保持較好的租售目標(biāo)，評估價(jià)值高于購買價(jià)值。如果說第一、二類物業(yè)增值原因是社會發(fā)展和市場運(yùn)作帶來的結(jié)果，第三類則一定是管理出的結(jié)果。用什么手段實(shí)現(xiàn)管理增值結(jié)果？是對人的服務(wù)？對物體的常規(guī)性管理？國外在八十年代末期就提出了一個(gè)新的增值管理概念：“設(shè)施管理”概念（FacilityManagement簡稱為FM），企圖將“設(shè)施管理”從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍中脫離出來，作為物業(yè)資產(chǎn)管理的層次。

　　“設(shè)施管理”理論認(rèn)為：設(shè)施管理不同于一般意義上的物業(yè)管理，也不同于常規(guī)的設(shè)施設(shè)備管理。它與物業(yè)管理的管理對象一致--物業(yè)資產(chǎn)，但管理方法卻不同。“設(shè)施管理”提出了物業(yè)壽命期全過程管理，包括產(chǎn)業(yè)、設(shè)施發(fā)展的長遠(yuǎn)策略，樓房管理（包括設(shè)計(jì)、建造、裝修），空面利用，家具配置，設(shè)施保養(yǎng)，計(jì)劃、維持和改善機(jī)構(gòu)內(nèi)的樓房去創(chuàng)造一切有利于業(yè)務(wù)發(fā)展的環(huán)境；它具有常規(guī)設(shè)施設(shè)備管理的一般內(nèi)涵，更重要的是通過對設(shè)施管理，進(jìn)入到經(jīng)營管理系統(tǒng)實(shí)施運(yùn)營管理，并通過其運(yùn)行實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)。本文將重點(diǎn)探討“設(shè)施管理”概念中關(guān)于物業(yè)壽命期全過程管理、設(shè)施發(fā)展長遠(yuǎn)策略與現(xiàn)實(shí)設(shè)施設(shè)備管理認(rèn)識兼融過渡的問題。

　　一、“設(shè)施管理”概念中的設(shè)施設(shè)備管理觀點(diǎn)

　　物業(yè)壽命期全過程管理及設(shè)施長遠(yuǎn)發(fā)展策略是設(shè)施管理理論中的重要概念，討論其觀點(diǎn)就必須清晰地認(rèn)識到物業(yè)壽命是指物業(yè)綜合壽命，對象是物業(yè)（包括設(shè)施設(shè)備）。實(shí)行設(shè)施長遠(yuǎn)發(fā)展策略的實(shí)質(zhì)是物業(yè)壽命期全過程品質(zhì)保障的系統(tǒng)工程，“設(shè)施管理”概念認(rèn)為：由于近代樓宇建設(shè)對現(xiàn)代科技成果運(yùn)用越來越廣泛，除傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備外、各種自控網(wǎng)絡(luò)及通迅、視頻設(shè)備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家具）、健身等設(shè)施設(shè)備等均進(jìn)入物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理范疇，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中日顯重要。

　　從資產(chǎn)管理角度來看，在資產(chǎn)保值增值的系統(tǒng)原由中，延長物業(yè)使用壽命，必定延長設(shè)施設(shè)備使用壽命，系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)施設(shè)備管理。國際設(shè)施管理協(xié)會（IFMA）提出“設(shè)施管理”是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作，”它“將物質(zhì)的工作場所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。”設(shè)施管理是資產(chǎn)管理層次，是綜合管理概念，不是簡單地把設(shè)施設(shè)備管理的外延與內(nèi)涵擴(kuò)大，傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統(tǒng)；綜上所述，我們認(rèn)為可以把設(shè)施設(shè)備管理理解為“設(shè)施管理”中的重要子系統(tǒng)，支持著設(shè)施管理概念的一般內(nèi)涵。在生產(chǎn)實(shí)踐中如何運(yùn)用設(shè)施管理概念，在條件不成熟時(shí)，不妨可先運(yùn)用其基本思想：物業(yè)壽命期全過程管理，設(shè)施長遠(yuǎn)發(fā)展策略來調(diào)整現(xiàn)存設(shè)施設(shè)備管理概念。通過整合設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)思想，修正設(shè)施設(shè)備大中修概念認(rèn)識，調(diào)整設(shè)施管理階段工作重點(diǎn)，也可謂實(shí)踐運(yùn)作設(shè)施管理概念也是十分有效的途徑。

　　二、整合維保目標(biāo)：歷久彌新，價(jià)值保持

　　日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標(biāo)準(zhǔn)來保持目標(biāo)？用什么資源來保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)？很多專業(yè)人士都會毫無猶疑的說：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進(jìn)行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質(zhì)現(xiàn)場。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，日常維保達(dá)成目標(biāo)的僅占總數(shù)的30％左右。我們曾經(jīng)討論過一個(gè)簡單的話題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時(shí)注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時(shí)掛了洞，不穿時(shí)被蟲蝕了的壽命長得多。但參加討論者對這一問題有多種不同觀點(diǎn)：

　　1、這樣做是對的，節(jié)約又實(shí)惠，可實(shí)施；

　　2、沒有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買吧；

　　3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現(xiàn)在的錢又不夠用。

　　在這三種觀點(diǎn)中，第三種觀點(diǎn)所占比例最大。我在參與協(xié)調(diào)某小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司矛盾時(shí)就碰到這種問題，業(yè)主主要關(guān)注收費(fèi)是否低，根本沒有看到銹跡斑斑的設(shè)施設(shè)備對自己資產(chǎn)的傷害，而物業(yè)管理公司在較低費(fèi)用的資源條件下，只能保住企業(yè)的眼前利益，可以說該公司除了管保安、保潔、業(yè)主公共事務(wù)協(xié)調(diào)后基本上沒有資金能力進(jìn)行設(shè)施設(shè)備維保。經(jīng)專家們按其設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀情況定性評估，其物業(yè)壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！

　　當(dāng)我們運(yùn)用物業(yè)壽命期全過程管理思想，用長遠(yuǎn)發(fā)展策略來系統(tǒng)布置工作，我認(rèn)為：設(shè)施設(shè)備管理的日常維保目標(biāo)是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據(jù)設(shè)施設(shè)備的生命周期期限來確定維保期限；日常維保的工作的標(biāo)準(zhǔn)包括不充許破壞性的銹斑、潤滑性能差產(chǎn)生。日常維保的保障：與設(shè)施生命周期規(guī)劃一致的資金配置。上海博物館在設(shè)施設(shè)備管理績效上就非常突出。在整體設(shè)施設(shè)備每天運(yùn)行二十四小時(shí)己連續(xù)運(yùn)行八年的情況下，整個(gè)設(shè)備層就象剛建造的一樣，就連空調(diào)管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢問一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態(tài)，他認(rèn)真地說：如有氧化斑產(chǎn)生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產(chǎn)生。當(dāng)然為保持如此高水平的維保工作績效，除開嚴(yán)肅的工作紀(jì)律外，還有足夠的資金保障。

　　三、滴水穿石的策略性設(shè)施規(guī)劃概念

　　策略性設(shè)施管理是一整體性針對現(xiàn)代機(jī)構(gòu)管理而創(chuàng)造的新概念，它有計(jì)劃地去運(yùn)用，增加和減少資源來推行機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)計(jì)劃，策略性管理包括設(shè)施的規(guī)劃及購置；設(shè)施的生命周期管理；危機(jī)管理；價(jià)值實(shí)效利用和管理等內(nèi)容。我認(rèn)為，將策略性設(shè)施規(guī)劃概念指導(dǎo)一般物業(yè)的設(shè)施設(shè)備大中修管理，有其借鑒性。假設(shè)我們運(yùn)用設(shè)施運(yùn)行的最優(yōu)化，提高設(shè)施利用者的滿意率，提高知識生產(chǎn)的全產(chǎn)率。通過預(yù)先保養(yǎng)思想，保全設(shè)施的壽命周期。我曾經(jīng)和一位管理高檔次設(shè)備管理的專業(yè)人士討論過關(guān)于設(shè)施設(shè)備大修理問題。

　　當(dāng)我問他：這套設(shè)備用了八年進(jìn)行過大修嗎？他反復(fù)強(qiáng)調(diào)：我管的設(shè)備不存在大修概念，因?yàn)槲覀冊谠O(shè)備壽命期的臨界點(diǎn)上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒有必要再進(jìn)行大修了。（當(dāng)然他每年都準(zhǔn)備了設(shè)備總值的20～30％資金用于設(shè)備維修維保，其管理效果絕對的一流）現(xiàn)在我們且不論此觀點(diǎn)是否科學(xué)合理，但其把握設(shè)備壽命期臨界點(diǎn)的設(shè)備管理思想和管理效果是值得仿效的。設(shè)施設(shè)備大中修理由就是把握設(shè)備壽命周期中必要拐點(diǎn)，對其把握的程度實(shí)質(zhì)上是策略性設(shè)施規(guī)劃把握的程度。如果我們在物業(yè)建設(shè)前期介入時(shí)，運(yùn)用策略性設(shè)施規(guī)劃概念指導(dǎo)設(shè)計(jì)和建設(shè)；在運(yùn)行使用中運(yùn)用策略性設(shè)施規(guī)劃概念掌控設(shè)備壽命期臨界點(diǎn)，確立大中修的合理時(shí)間；整個(gè)設(shè)施設(shè)備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實(shí)實(shí)了。

　　綜上所述，無論是作為增值服務(wù)新概念的“設(shè)施管理”，還是保值服務(wù)的設(shè)施設(shè)備管理，萬變不離其宗，將其融匯運(yùn)用使其創(chuàng)造最佳績效是十分重要的。物業(yè)資產(chǎn)即想保值又想增值，在管理過程中無論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。

　　文/羅渝陵

篇3：物業(yè)知識教材:流動(dòng)資產(chǎn)管理

　　物業(yè)知識教材:流動(dòng)資產(chǎn)管理

　　流動(dòng)資產(chǎn)一般是指可以在一個(gè)運(yùn)行周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，它具有變現(xiàn)能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)期短等特點(diǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)囊粋€(gè)內(nèi)容。由于有價(jià)證券在第10章已述，所以本章主要介紹現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨等流動(dòng)資產(chǎn)的管理以及物業(yè)管理公司在理財(cái)中針對流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)行的病狀如何自我診斷與診治。

　　一、現(xiàn)金管理

　　現(xiàn)金是流動(dòng)性最強(qiáng)、盈利性最低的資產(chǎn)，物業(yè)管理公司保持適量的現(xiàn)金，是為了實(shí)現(xiàn)收益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的目標(biāo)。

　　(一)現(xiàn)金管理的目的

　　物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的目的主要是:

　　1.支付

　　物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金是為了滿足日常經(jīng)營管理和服務(wù)支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關(guān)材料等。為滿足公司交易性需要和日常經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)對現(xiàn)金的需求，公司一定要持有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金。此外，每天公司的現(xiàn)金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定數(shù)量的現(xiàn)金余額，公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)等就很難正常地進(jìn)行下去。

　　2.預(yù)防

　　公司持有現(xiàn)金，便于應(yīng)付意外事件對現(xiàn)金的需求。公司預(yù)測的現(xiàn)金需求量一般是正常情況下的需求量，可是許多不可預(yù)見的意外事件往往會影響公司現(xiàn)金的收入與支出。例如水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現(xiàn)金收支計(jì)劃，使現(xiàn)金收支不平衡。公司持有現(xiàn)金，可以當(dāng)作安全存量。

　　預(yù)防所需現(xiàn)金的數(shù)量決定了:

　　①現(xiàn)金收支預(yù)測的可靠程度；

　　②公司臨時(shí)借款能力；

　　③公司愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　3.投機(jī)

　　公司持有現(xiàn)金，便于開展投機(jī)活動(dòng)，從中得到收益。

　　現(xiàn)金管理的目的，是在保證公司經(jīng)營管理服務(wù)所需現(xiàn)金的同時(shí)，節(jié)約使用資金，并從暫時(shí)閑置的現(xiàn)金中獲取更多的利息收入。對物業(yè)管理公司而言，現(xiàn)金除可獲得存款利息外不能為公司創(chuàng)造任何價(jià)值，且將現(xiàn)金放在金融機(jī)構(gòu)的存款利率大大低于公司的資金利潤率。現(xiàn)金過多，會降低公司收益；但現(xiàn)金過少，又會影響公司的正常經(jīng)營管理和服務(wù)活動(dòng)。因此，現(xiàn)金管理應(yīng)力求既能保證公司正常開支需要，降低風(fēng)險(xiǎn)，又能使公司沒有過多的閑置現(xiàn)金，以增加收益。一個(gè)物業(yè)管理公司的良好現(xiàn)金管理系統(tǒng)應(yīng)該是公司能滿足日常開支的現(xiàn)金，同時(shí)適當(dāng)保留應(yīng)付緊急情況所需的安全儲備；對于超過限額的現(xiàn)金，應(yīng)及時(shí)投資增加收益。

　　物業(yè)管理公司對現(xiàn)金管理的內(nèi)容主要包括:

　　(1)編制現(xiàn)金收支計(jì)劃，以便合理地估計(jì)未來的現(xiàn)金需求；

　　(2)對日常的現(xiàn)金收支進(jìn)行控制，力求加快收款、延緩付款；

　　(3)確定最佳現(xiàn)金余額，當(dāng)公司實(shí)際的現(xiàn)金余額與最佳余額不一致時(shí)，采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價(jià)證券等策略來達(dá)到理想的狀況。

　　(二)現(xiàn)金計(jì)劃

　　現(xiàn)金計(jì)劃是預(yù)測未來一定時(shí)期公司的現(xiàn)金收支狀況，并進(jìn)行現(xiàn)金平衡的計(jì)劃，是公司財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要工具。編制現(xiàn)金計(jì)劃的目的是為了合理安排好現(xiàn)金收支，確保公司現(xiàn)金的正常周轉(zhuǎn)。

　　物業(yè)管理公司常用的現(xiàn)金計(jì)劃是現(xiàn)金收支計(jì)劃表(見下表)。

　　現(xiàn)金收支計(jì)劃表的編制如下:

　　1.預(yù)測公司的現(xiàn)金流入量

　　現(xiàn)金流入量主要是經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金收入和其他現(xiàn)金收入兩部分。經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金收入主要指對物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)取得的收入，其數(shù)字可以從經(jīng)營、管理、服務(wù)計(jì)劃中得到。其他收入主要是物業(yè)租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)的預(yù)測工作，此外，還要對其他可能發(fā)生的現(xiàn)金收入作出恰當(dāng)?shù)墓烙?jì)。

　　2.預(yù)測公司的現(xiàn)金流出量

　　現(xiàn)金流出量包括經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出。經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費(fèi)用、支付財(cái)務(wù)費(fèi)用等。其他現(xiàn)金支出主要是固定資產(chǎn)投資支出、債務(wù)本金和利息支出、稅收支出等。

　　3.確定現(xiàn)金凈流量

　　現(xiàn)金凈流量指現(xiàn)金收支與現(xiàn)金支出的差額。

　　現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金收入-現(xiàn)金支出

　　4.處理現(xiàn)金余缺

　　首先根據(jù)現(xiàn)金收支差額和公司有關(guān)資金管理的規(guī)定，確定籌措或運(yùn)用的資金數(shù)額。如果現(xiàn)金有余，那么可用于投資等領(lǐng)域；如果現(xiàn)金有缺，那么可想方設(shè)法籌措補(bǔ)足。

　　(三)現(xiàn)金管理

　　為了使物業(yè)管理公司現(xiàn)金能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須加強(qiáng)對現(xiàn)金的管理，其主要內(nèi)容有:

　　1.盡快收款

　　盡快收款，可以使現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度加快，從而提高現(xiàn)金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應(yīng)收款收齊，而且還要盡可能將這些應(yīng)收款轉(zhuǎn)化為可用現(xiàn)金。為此，要求:①減少應(yīng)收款的郵寄時(shí)間；②減少公司收到的支票和支票兌現(xiàn)的時(shí)間；③加快應(yīng)收款進(jìn)入公司往來銀行的過程。

　　2.控制支出

　　公司在管理現(xiàn)金支出時(shí)，應(yīng)盡量延緩現(xiàn)金支出時(shí)間。控制支出的具體方法有:

　　(1)推遲支付時(shí)間

　　公司在不影響自己聲譽(yù)的情況下，應(yīng)盡量推遲應(yīng)付款的支付時(shí)間，可以直至應(yīng)付時(shí)間的最后日期。

　　(2)減少支付工資的頻率

　　公司可選擇按月而不選擇按周發(fā)放工資，以便延期付款。

　　(3)透支的使用

　　當(dāng)支出大于存款賬戶實(shí)際余額時(shí)，銀行可以自動(dòng)貸款給存款人，以彌補(bǔ)暫時(shí)的不足，但往往有限額和時(shí)間。這也是一種減少現(xiàn)金占用量的方法。

　　3.力爭現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出同步

　　4)銀行有權(quán)監(jiān)督公司現(xiàn)金管理

　　銀行有權(quán)監(jiān)督公司將其收入的現(xiàn)金及時(shí)送存銀行，庫存現(xiàn)金不得超過規(guī)定限額，并按規(guī)定用途使用現(xiàn)金，不得套取現(xiàn)金。對違反現(xiàn)金管理規(guī)定的，按情節(jié)輕重，銀行要給予一定的經(jīng)濟(jì)制裁。

　　二、應(yīng)收賬款的管理

　　應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司因經(jīng)營管理服務(wù)而形成的應(yīng)收款項(xiàng)。如果應(yīng)收賬款過多，那么會增加應(yīng)收賬款管理的成本，減少收益。為此，應(yīng)收賬款的管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)膬?nèi)容之一。

　　(一)應(yīng)收賬款管理的成本

　　1.收款成本

　　該成本是指應(yīng)收賬款的核算費(fèi)用。例如，收集信用情報(bào)，分析業(yè)主或潛在顧客信用狀況的費(fèi)用，信用部門自身的成本等等。

　　2.延期付款成本

　　該成本指業(yè)主或客戶沒有按時(shí)付款，物業(yè)管理公司由此而增加與之相關(guān)的管理費(fèi)用。例如，向業(yè)主或客戶發(fā)出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應(yīng)收款所作出勞動(dòng)的費(fèi)用。

　　3.壞賬成本

　　壞賬成本是指因無法收回的應(yīng)收賬款而引起的損失。應(yīng)收款項(xiàng)拖欠愈久，壞賬成本愈大。

　　(二)制定應(yīng)收賬款的規(guī)定

　　1.信用條件

　　信用條件是指業(yè)主或顧客應(yīng)物業(yè)管理公司要求支付應(yīng)付賬款的條件，主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣。

　　(1)信用期限

　　信用期限是物業(yè)管理公司為業(yè)主或顧客規(guī)定的最長付款時(shí)間，即公司允許業(yè)主或顧客從應(yīng)該付款日到實(shí)際付款日之間的時(shí)間。例如，若某物業(yè)管理公司允許業(yè)主在某服務(wù)項(xiàng)目完成后10天內(nèi)付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業(yè)主，在競爭中會使?fàn)I業(yè)額下降；信用期限過長，對營業(yè)額上升有利，但同時(shí)會增加壞賬損失和應(yīng)收賬款的機(jī)會成本。信用期限為多少最為恰當(dāng)，作為物業(yè)管理公司理財(cái)必須慎重考慮后決定。

　　[例]某物業(yè)管理公司采用30天按發(fā)票全額付款的信用規(guī)定，現(xiàn)準(zhǔn)備將信用期限放寬至60天仍按發(fā)票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應(yīng)采用30天還是60天對公司有利。有關(guān)數(shù)據(jù)如下表:

　　在分析時(shí)，先計(jì)算放寬信用期得到的收益，然后計(jì)算增加的成本，最后根據(jù)兩者比較的結(jié)果作出判斷。

　　①信用條件變化對營業(yè)利潤的影響

　　營業(yè)量增加×單位貢獻(xiàn)邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)

　　②信用條件變化對應(yīng)收賬款機(jī)會成本的影響

　　應(yīng)收賬款應(yīng)計(jì)利息=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本率

　　應(yīng)收賬款占用獎(jiǎng)金=應(yīng)收賬款平均余額×銷售成本率

　　應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期

　　(2)現(xiàn)金折扣

　　提供了信用期限后，增加了應(yīng)收賬款，為加速資金周轉(zhuǎn)、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時(shí)，提供一定的現(xiàn)金折扣。現(xiàn)金折扣實(shí)際上是公司為了鼓勵(lì)業(yè)主或客戶早日支付應(yīng)付款而給予的一種折扣優(yōu)待。公司提供現(xiàn)金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現(xiàn)金折扣率平均在2%~3%之間，折扣期大多為10~20天。

　　公司向業(yè)主或客戶提供現(xiàn)金折扣，其主要目的是吸引業(yè)主或客戶為享受優(yōu)惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對一個(gè)物業(yè)管理公司而言，是否應(yīng)該采用現(xiàn)金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現(xiàn)金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現(xiàn)金折扣更大的收益。

　　[例]某物業(yè)管理公司為加速資金回收，計(jì)劃在一個(gè)月信用期方案中規(guī)定，如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受1.5%的現(xiàn)金折扣；在兩個(gè)月信用期方案中規(guī)定，如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受2%的現(xiàn)金折扣。并估計(jì)，如果執(zhí)行一個(gè)月信用期方案，客戶都會在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失可減少1/3，管理費(fèi)用減少數(shù)為需增管理費(fèi)用；如果執(zhí)行兩個(gè)月信用期方案，約有1/2客戶會在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失和管理費(fèi)用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現(xiàn)金折扣措施?假定一個(gè)月信用期營業(yè)收入1800(千元)、應(yīng)收款年平均占用138(千元)、需增管理費(fèi)8(千元)、壞賬損失9(千元)；兩個(gè)月信用期營業(yè)收入2000(千元)、應(yīng)收款年平均占用302(千元)，需增管理費(fèi)12(千元)、壞賬損失20(千元)。

　　結(jié)論:提供現(xiàn)金折扣對一個(gè)月信用期可行，因?yàn)閮羰找嬖黾樱粚蓚€(gè)月信用期不可行，因?yàn)楝F(xiàn)金折扣支出大于收益增加。對現(xiàn)金折扣的控制應(yīng)以不減少利潤為標(biāo)準(zhǔn)，確定最佳方案。

　　2.收賬政策

　　收賬政策是指公司為了催收已過期的應(yīng)收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動(dòng)等。不同的收賬政策會有不同的收賬費(fèi)用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內(nèi)，收賬費(fèi)用開支愈大，平均還款天數(shù)就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費(fèi)用支出與減少壞賬損失和減少應(yīng)收賬款后帶來的利潤相比較，可以選擇收賬政策。

　　[例]某公司當(dāng)前收賬政策每年開支收賬費(fèi)用1萬元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)為45天，壞賬損失占營業(yè)額的3%；擬采用的收款政策每年開支收賬費(fèi)用1.1萬元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)30天，壞賬損失預(yù)計(jì)占營業(yè)額的2%。如果當(dāng)前營業(yè)額為60萬元，采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?

　　具體分析計(jì)算見下表:

　　結(jié)論:該公司采用新的收賬政策，其收賬費(fèi)用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。

　　采取何種收賬政策的標(biāo)準(zhǔn)在于不論何時(shí)，收賬支出均不得超過帶來的收益。

　　(三)應(yīng)收賬款的日常管理

　　1.應(yīng)收賬款的管理原則

　　公司應(yīng)收賬款的控制過程是極為復(fù)雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應(yīng)對一些因素進(jìn)行定性分析控制，以便科學(xué)決策，使應(yīng)收賬款控制達(dá)到良好效果。

　　應(yīng)收賬款控制中應(yīng)遵循的管理原則有:

　　(1)利潤最大化原則。應(yīng)收賬款控制的任務(wù)不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達(dá)到最大。不應(yīng)過分回避風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)壞賬損失，而是要全面權(quán)衡，既要考慮壞賬損失、機(jī)會成本，也要考慮公司利潤大小，以利潤最大為決策原則。

　　(2)區(qū)別對待原則。對應(yīng)收賬款控制，公司不應(yīng)在所有業(yè)主或客戶中平均分?jǐn)偩Γ鴳?yīng)區(qū)別對待，把大部分精力用于對那些信譽(yù)差、可靠性較低的客戶的調(diào)查分析，對其嚴(yán)格控制。

　　(3)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)的原則。應(yīng)收賬款管理是動(dòng)態(tài)的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長遠(yuǎn)利益，以便在市場上占有地位，同業(yè)主或客戶建立長期的良好關(guān)系及網(wǎng)絡(luò)，這對物業(yè)管理公司在市場上的生存和發(fā)展也非常重要。

　　2.應(yīng)收賬款收回的監(jiān)督

　　一般情況下，公司應(yīng)收賬款拖欠的時(shí)間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對應(yīng)收賬款情況要隨時(shí)掌握，嚴(yán)密監(jiān)督，我們可以通過賬齡分析表來達(dá)到這個(gè)目的。

　　利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況:

　　(1)有多少欠款尚未在信用期內(nèi)。如表10.5可以看出，320000元應(yīng)收賬款尚在信用期內(nèi)，占全部應(yīng)收款的72%。這些應(yīng)收賬款欠款屬正常，但屆時(shí)能否收回不能肯定，所以及時(shí)監(jiān)管非常重要。

　　(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項(xiàng)時(shí)間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時(shí)間長而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應(yīng)收賬款已超過信用期，占全部應(yīng)收賬款的28%，其中90000元拖欠時(shí)間較短(30天內(nèi))，占全部應(yīng)收賬款的20.2%，收回的可能性很大；其中33000元拖欠時(shí)間較長(31~90天)，占全部應(yīng)收賬款的7.3%，收回有一定難度；其中2000元拖欠時(shí)間最長(90天以上)，占全部應(yīng)收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對不同拖欠時(shí)間的應(yīng)收賬款，公司應(yīng)采取不同措施，制定經(jīng)濟(jì)、可行的政策；對可能發(fā)生的壞賬損失，要提前充分估計(jì)對公司損益的影響。

　　3)信用保險(xiǎn)

　　公司評估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經(jīng)營服務(wù)而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進(jìn)行信用保險(xiǎn)。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進(jìn)行信用保險(xiǎn)，只有非正常情況下的壞賬損失才能進(jìn)行信用保險(xiǎn)。譬如，某物業(yè)管理公司年?duì)I業(yè)凈額為100萬元，預(yù)計(jì)壞賬損失為5%，預(yù)計(jì)每年發(fā)生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對這筆損失進(jìn)行保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的范圍只能是超過5萬元的部分。

　　保險(xiǎn)人往往對信用保險(xiǎn)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，保險(xiǎn)人將信用保險(xiǎn)金額限制在一定范圍內(nèi)并要求被保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)10%~20%左右的壞賬損失。

　　物業(yè)管理公司要不要進(jìn)行信用保險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況及應(yīng)收賬款具體分布而定。

　　三、存貨管理

　　存貨是指物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)過程中為銷售或耗用而儲存的各種資產(chǎn)。在公司全部流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占有一定比重，加強(qiáng)存貨管理，這也是理財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要內(nèi)容。

　　(一)存貨控制

　　在西方，常用的存貨控制方法有:掛簽制度(Hang-labelsys-tem)和ABC分類法(ABCAnalysisMethod)。對物業(yè)管理公司而言，ABC分類法較為適宜。ABC分類法是現(xiàn)代企業(yè)管理方法中的一種選擇重點(diǎn)、照顧一般的方法，其原理是按存貨的占用額大小，將存貨分為ABC三類。A類存貨品種少、價(jià)值高、占用資金多，應(yīng)重點(diǎn)控制，A類存貨品種一般占總品種的5%~10%，占存貨資金總額的70%~80%；C類存貨價(jià)值較低，品種較多，占用資金少，C類存貨品種一般占總品種的70%~80%，但占存貨資金總額僅為5%~10%，用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出訂貨申請；B類存貨介于A和C兩類之間，其品種金額均占10%~20%左右，一般應(yīng)對B類存貨定期概括性檢查控制。

　　(二)存貨成本

　　存貨可以保證經(jīng)營管理服務(wù)正常進(jìn)行，均衡組織、降低成本、留有保險(xiǎn)儲備。通過存貨控制以達(dá)到最大程度地減少存貨成本。

　　存貨成本主要有:

　　1.采購成本

　　該成本是指由買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)等構(gòu)成的成本。為了降低采購成本，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷了解市場價(jià)格行情，研究市場價(jià)格發(fā)展趨勢，多看幾家，價(jià)比多家，以便使采購的材料物資價(jià)廉質(zhì)優(yōu)。

　　2.持有成本

　　該成本指存貨在儲存過程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，例如保險(xiǎn)費(fèi)、倉庫儲存費(fèi)、管理費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)等。持有成本在一定時(shí)期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成本之積。作為一個(gè)物業(yè)管理公司要減少存貨數(shù)量才可能降低持有成本。

　　3.訂貨成本

　　該成本是指由于每次訂貨業(yè)務(wù)而發(fā)生的文件處理和驗(yàn)收方面的費(fèi)用，例如，郵電費(fèi)、付款費(fèi)用、采購人員的差旅費(fèi)、采購部門的管理費(fèi)等。因?yàn)橛嗀洺杀就嗀洿螖?shù)有關(guān)，而與訂貨數(shù)量無關(guān)，所以，作為物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能減少訂貨次數(shù)，宜采購的批量較大，以降低訂貨成本。

　　4.缺貨成本

　　該成本是因?yàn)闆]有足夠的存貨而給公司帶來經(jīng)營管理服務(wù)上的損失。例如，由于材料物資不足造成停工待料或高價(jià)購進(jìn)材料物資而增加成本和運(yùn)輸成本。為此，作為物業(yè)管理公司在選擇確定采購批量時(shí)應(yīng)注意到缺貨成本。

　　四、公司財(cái)務(wù)弊病的自我判斷及診治

　　物業(yè)管理公司在理財(cái)中除了要分析資金的來源和運(yùn)用情況外，還應(yīng)全面掌握公司機(jī)體運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，定期檢查以發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)病癥并及時(shí)診治，從而使整個(gè)公司的機(jī)體能健康、正常、有效地運(yùn)轉(zhuǎn)。本節(jié)主要介紹物業(yè)管理公司理財(cái)中弊病的自我判斷及診治。

　　(一)公司理財(cái)中常見病的癥狀

　　短期凈債務(wù)率高表明公司不穩(wěn)定，可能是收益力有余、安全力不夠，反之則可能是收益力不夠、安全力有余。

　　3.自有資金率和現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率

　　自有資金率是指自有資金占資產(chǎn)總額的百分比；現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率是指現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)額占總收入的百分比。

　　自有資金率高表明原始投入的資金多；現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率高表明貨幣收入多，應(yīng)收賬款少。

　　4.資金結(jié)構(gòu)

　　資金結(jié)構(gòu)主要是指資金來源結(jié)構(gòu)和資金占用結(jié)構(gòu)，這二者的對應(yīng)比例是否合理?是否協(xié)調(diào)?這就要從比例關(guān)系來衡量資金結(jié)構(gòu)。

　　(二)公司理財(cái)中病癥的診治

　　1.存貨過大癥的診治

　　存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經(jīng)營管理服務(wù)的需要，造成資金周轉(zhuǎn)困難的一種病癥。

　　庫存物資、材料是公司經(jīng)營管理服務(wù)必備的物質(zhì)條件，庫存不足造成脫銷，會影響公司經(jīng)營；存貨過多，一則會使儲存費(fèi)用升高，二則會形成資金沉淀，難以調(diào)度，造成資金緊張。

　　(1)存貨過大癥的判斷

　　存貨過大癥可用以下數(shù)據(jù)判斷:

　　流動(dòng)比率與速動(dòng)比率兩者之差就是存貨占流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率過大而速動(dòng)比率適中或流動(dòng)比率適中而速動(dòng)比率過小，都能說明存貨過大。

　　(2)存貨過大癥的治療

　　對于存貨過大癥，可以采取以下措施:

　　①加強(qiáng)需求預(yù)測，以出定進(jìn)，防止新的積壓。根據(jù)客戶需求規(guī)律均衡組織進(jìn)貨，避免過量存儲。

　　②根據(jù)存貨類別，使用適當(dāng)手段處理。例如對于某些新型材料物品，估計(jì)價(jià)格會上漲，屬于長線物資，可適當(dāng)多存。反之，應(yīng)及時(shí)處理存貨，以免長期儲存增大費(fèi)用，價(jià)格下跌。

　　③疏通出售渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大出貨數(shù)量。

　　2.應(yīng)收款項(xiàng)過大癥的診治

　　應(yīng)收款項(xiàng)過大癥是指應(yīng)收款項(xiàng)與營業(yè)額或流動(dòng)資產(chǎn)相比，超過了營業(yè)規(guī)模或流動(dòng)資產(chǎn)的一定比例而造成的資金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。

　　(1)應(yīng)收款項(xiàng)過大癥的判斷

　　應(yīng)收款項(xiàng)是否過大的判斷方法主要有財(cái)務(wù)指標(biāo)法和賬齡分類法。

　　① 財(cái)務(wù)指標(biāo)法。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有:

　　以上四個(gè)指標(biāo)營業(yè)款周轉(zhuǎn)率低或回收天數(shù)長，表明回收情況不佳，應(yīng)收款項(xiàng)過大。應(yīng)收賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比重更能說明應(yīng)收款項(xiàng)是否過大。應(yīng)收賬款損失率高說明回收情況不好。

　　②賬齡分類法

　　賬齡分類法是根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)在外停留時(shí)間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是，按賬齡分類，然后算出各類應(yīng)收款項(xiàng)在總額中所占的比例。

　　(2)應(yīng)收賬款過大癥的治療

　　①緊縮信用政策；

　　②通過現(xiàn)金折扣等方式，刺激應(yīng)收賬款及早回收；

　　③抓住重點(diǎn)，積極催收；

　　④及早處理壞賬，避免長期掛賬；

　　⑤加強(qiáng)日常管理，制定措施，及時(shí)回收應(yīng)收款項(xiàng)。

　　3)貨幣資產(chǎn)過大癥

　　貨幣資產(chǎn)過大癥是指公司現(xiàn)金、銀行存款占資產(chǎn)總額的比例高于其應(yīng)占比重。

　　物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn)，但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn)，貨幣資產(chǎn)過大往往導(dǎo)致資金閑置，造成公司收益不足，發(fā)展緩慢。

　　貨幣資產(chǎn)過大癥可利用貨幣資產(chǎn)占全部資產(chǎn)比重來判定，也可根據(jù)歷史資料和公司的實(shí)際需要，計(jì)算公司最低貨幣需要量，然后將公司貨幣資產(chǎn)實(shí)有數(shù)量與核定的指標(biāo)相比較，差額過大，說明貨幣資產(chǎn)過大。

　　貨幣資產(chǎn)過大癥的診治，可以一邊減少貨幣資金持有量，一邊將資金放出去購買短期金融資產(chǎn)，一旦需要及時(shí)變現(xiàn)。