農(nóng)村信用社案件專項整治學習體會及看法

通過近段時間的學習教育，本人對案件專項治理工作重要性和必要性有了更深的認識，現(xiàn)將本人對本次活動的開展，談談自己的體會及看法。

近年來，金融案件頻發(fā)，發(fā)案率仍然居高不下，防案形勢非常嚴峻。縱觀金融案件的發(fā)生，盡管形式各異，但追究原因歸結為一點，主要是由于各項內(nèi)控制度未履行好、落實好造成的。通過近段的學習，我們發(fā)現(xiàn)這些案件除暴露銀行業(yè)內(nèi)部管理松懈，有章不循，處罰不力等問題外，另外一個重要的原因就是忽視了員工道德風險的控制。最主要存在的問題是：一、是員工法紀意識差，教育乏力。

俗話說，千里之堤，潰于蟻穴。農(nóng)村信用社點多、面廣、線長，絕大多數(shù)員工身處最基層，長期以來，規(guī)范化、制度化的思想教育開展不夠，員工重視實際，視思想教育為形式、為空談，認為在各自網(wǎng)點內(nèi)的人低頭不見抬頭見，思想教育無意義，久而久之，員工思想道德水準、法律法規(guī)觀念得不到凈化和提高，遵紀守法的自覺性和防腐拒變能力差，大多憑個人的良知做工作，談不上高尚的人生觀和價值觀。

二、是防患意識不強，管理乏力。

近幾年來，大部分信用社注重了業(yè)務開展，忽視了案件防范，一手硬一手軟的現(xiàn)象得不到徹底改觀，尤其在基層信用社，任務至上，片面追究幾項主要業(yè)務指標的考核，不重視內(nèi)部管理、安全教育和責任意識，有的甚至欺上瞞下或走過場形式學習。

三、稽核檢查圖形式、走過場、監(jiān)督乏力。

一方面稽核檢查力量相對薄弱，對信用社點多、面廣、線長和客觀上難以全面實施有效的監(jiān)督檢查；另一方面，稽核檢查人員有的責任心差，原則性不強，稽核檢查圖形式，走過場，該發(fā)現(xiàn)的問題沒有及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)的問題也沒有采取有效措施進行處罰，而是大事化小、小事化無。有些事情雖然發(fā)現(xiàn)了，也下達了整改通知，但對落實情況沒做進一步的督促檢查，使問題越積越大，最后導致發(fā)生重大經(jīng)濟案件。

從以上幾個方面看，本人認為：要做好案防工作，關鍵是人，農(nóng)村信用社發(fā)展務必牢固樹立人本觀念。

一、樹立“人本意識”，提高思想教育水平。

大家都知道，信用社內(nèi)部的各項規(guī)章制度林林總總，不可謂不全，處罰不可謂不嚴厲，但是好多制度在許多職工看來只是墻上的制度，并沒有很好的予以落實，規(guī)范自已的行為。究其原因，是大家的思想意識在作怪，是農(nóng)村信用社長期的員工思想教育工作不到位，崗位安排僵化，老好人意識嚴重的結果。

本次案件專項治理工作教育活動，首要解決的就是一個人的意識問題，應該使大家認識到，制度并不是用來看的，而是用來指導實際工作的。特別是本次活動中所例舉的一些案例，對每一位員工應該是有很強的震憾，比如《**年農(nóng)村信用社系統(tǒng)詐騙、盜竊、搶劫、涉槍案件的通報》、山西金融詐騙案的報道，特別是發(fā)生在我們身邊信用社案件有關責任人的處理決定及秀嶼區(qū)埭頭信用社職工脫崗事件的處理決定，使每一位員工真正認識到搞好內(nèi)控制度，并不是領導的責任，也不是可有可無的事情，而是關系到每一位員工的切身利益的事情，一人不遵守內(nèi)控制度，就可能給別有用心的人以機會，最終損害的是集體的利益，更是自已的利益。因此，模范地遵守內(nèi)控制度，不僅僅是對自身的愛護，也是對他人的負責。在這個方面，農(nóng)村信用社應該將本項工作深入持久的開展下去，做好人的思想工作，真正使每一位員工從思想上重視，從行動上自覺。

篇2：對物業(yè)服務合同糾紛案件中問題探討

　　對物業(yè)服務合同糾紛案件中問題的探討

　　近年來，法院受理的物業(yè)服務合同糾紛案件成較大上升趨勢，看似小事的物業(yè)糾紛已成為當前影響和諧社會關系的一大隱患和城市發(fā)展矛盾的問題之一。筆者試就物業(yè)服務合同糾紛案件中的問題進行探討。

　　一、物業(yè)服務合同糾紛頻發(fā)的主要原因分析

　　（一）訴訟成本低

　　物業(yè)服務合同的訴訟費用極低，同時訴訟標的也不高，即便全部支付也完全在其可接受范圍內(nèi)，而上訴對業(yè)主來說沒有太大影響，加之我們的社會誠信機制還在初級階段，所以在調(diào)解過程中當事人雙方對敗訴的影響可以部分忽視。同時，我們的宣傳也使當事人特別是業(yè)主產(chǎn)生了歧義，他們認為法院即便判決了，到了執(zhí)行階段仍可以和解，而且不比在審理階段的損失大，加之可以對物業(yè)公司給以“教訓”，何樂而不為呢！

　　（二）開發(fā)商的原因

　　1、車位問題。多數(shù)訴訟的小區(qū)在5年前建成，由于開發(fā)商在設計時沒有考慮到汽車問題，隨著汽車價格的下降，越來越多的業(yè)主有自己的私家車，停車問題日益嚴重，而都是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，物業(yè)公司無法厚此薄彼，而全部納入又無法做到，因此無論如何都有業(yè)主不滿，因此發(fā)生沖突。

　　2、監(jiān)控設施問題。開發(fā)商在安裝監(jiān)控設施時偷工減料，不少小區(qū)發(fā)生盜竊案件后，公安機關在調(diào)取監(jiān)控錄像時發(fā)現(xiàn)，攝像頭為固定制式且分辨率很低，而且沒有夜視功能，日落后完全不能分辨人物。

　　（三）物業(yè)公司存在的問題

　　1、物業(yè)管理服務水平低。多數(shù)僅僅停留在打掃衛(wèi)生等低檔次的服務上，只注重收費，不注重人文管理，物業(yè)管理的服務特征被淡化，加之部門管理人員服務態(tài)度不好，致使管理企業(yè)與業(yè)主矛盾加深。

　　2、物業(yè)公司收費項目及收費價格不合理、財務收支不透明，綜合服務質(zhì)次價高，甚至侵吞屬于業(yè)主所有的公共收益（如小區(qū)公共通道劃為停車場所得收益、地下室以及其他已經(jīng)公攤給業(yè)主用房的出租收益等），很少有財務報表公示，導致業(yè)主對物業(yè)公司的服務普遍不滿，對物業(yè)公司所為不信任。

　　3、物業(yè)公司對住宅小區(qū)管理不到位，物業(yè)公司管理人員和保安極其不能盡職工作，以致在一些小區(qū)經(jīng)常發(fā)生業(yè)主財產(chǎn)和生命健康受到侵（傷）害的事件，導致業(yè)主對物業(yè)公司工作人員和保安人員信任度不高。

　　4、物業(yè)公司對管理工作不思改變，通過訴訟等方式獲取“利益”。一些物業(yè)公司在收取不到物業(yè)費時沒有及時反省自身，而是利用訴訟的方式收取物業(yè)費。尤其個別物業(yè)公司在全面推出小區(qū)一段時間后才開始訴訟，利用業(yè)主不善保存證據(jù)等訴訟技巧收取物業(yè)費，將矛盾轉化到法院，引發(fā)業(yè)主的極度不滿。當前物業(yè)管理糾紛的特點，即案件數(shù)量增長迅猛，涉案人數(shù)眾多，矛盾易激化，審理難度大。本應協(xié)商解決的糾紛主要通過法院司法處理，不僅業(yè)主與物業(yè)公司更加對立，在一定程度上浪費了目前本應緊缺的司法資源，而個別物業(yè)公司惡意讓政府背黑鍋，加劇了社會矛盾的隱患。

　　（四）業(yè)主存在的問題

　　1、業(yè)主針對物業(yè)服務過分追求細節(jié)化、專業(yè)化，擴大化。一方面更加注重對高品質(zhì)生活的追求，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛不僅僅對直接物業(yè)服務的基本問題提出需求，更偏重于為自己營造高品質(zhì)的生活環(huán)境。如業(yè)主針對小區(qū)停車、小區(qū)綠地問題等提起抗辯；另一方面業(yè)主所關注的權利范圍不再局限于自身專有權，更多的著眼于成員權和共益權的維護和行使。如業(yè)主因物業(yè)公司將小區(qū)公共區(qū)域用于經(jīng)營而提出抗辯。

　　2、業(yè)主在維權過程中維權混亂，導致惡性循環(huán)。首先，是業(yè)主的維權意識淡薄、維權方向混亂。有很多業(yè)主不交納物業(yè)費的原因是由于開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題，在5年的保修期內(nèi)，業(yè)主沒有積極主動的行使自己的權利，而是要求物業(yè)公司為其服務，即便物業(yè)公司向其明示了服務主體，這些業(yè)主也不采取合法的維權行為而以不交納物業(yè)費來對抗物業(yè)公司的消極對抗。其次，是舉證問題。物業(yè)公司在提供服務的過程中存在瑕疵或有侵害業(yè)主合法權益的行為，但由于業(yè)主往往不具備相關法律知識，無法及時有效地采取證據(jù)保全措施，故在訴訟時面臨舉證不能的困境。第三、小區(qū)業(yè)主不自覺行為。一些業(yè)主為圖自己方便而占用消防通道、破壞綠地、堵塞道路，雖然物業(yè)公司也存在一定瑕疵，但其他業(yè)主出于不愿得罪人的考慮不主動行使權利，如提起相鄰關系訴訟，而是完全歸責于物業(yè)。由于上述問題的存在，業(yè)主常常會采取以不履行義務的方式對抗物業(yè)公司，進而導致物業(yè)費糾紛不斷增多，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾進一步激化。此外有些業(yè)主濫用法院調(diào)解，將法院調(diào)解工作視為法院妥協(xié)，認為既然法院調(diào)解就可以獅子大開口，不顧事實胡亂壓價，引起原告的不滿。

　　3、小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)損失造成調(diào)解困難。不可否認現(xiàn)有小區(qū)治安環(huán)境問題是存在的，特別是丟失自行車、電動車及家中被盜等情況發(fā)生后，由于物業(yè)公司在安保工作上的不到位，及事后處理不當，更有甚的漠不關心的態(tài)度引發(fā)業(yè)主不滿，繼而拒絕交納物業(yè)費。現(xiàn)有物業(yè)公司大多數(shù)在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)合同時明確對非物業(yè)造成的業(yè)主的財產(chǎn)和人身損失不負責任，而業(yè)主并不知道或者知道而想當然的從自身利益角度出發(fā)錯誤理解，長期積累的憤恨導致調(diào)解不能實現(xiàn)。

　　（五）其他原因

　　1、業(yè)委會不盡職。業(yè)委會是業(yè)主通過業(yè)主大會會議產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構，但是實際上大多數(shù)業(yè)委會是物業(yè)公司甚至是開發(fā)商選舉的，絕大多數(shù)業(yè)主并不知道業(yè)委會或者知道業(yè)委會但是不知道委員是誰，而且業(yè)委會基本上沒有組織業(yè)主召開業(yè)主大會，更談不上報告物業(yè)管理的實施情況；及時了解業(yè)主

、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；更有甚者個別業(yè)委會成員與物業(yè)公司沆瀣一氣，侵犯業(yè)主的合法權益。

　　2、政府物業(yè)主管部門存在的問題。一是對物業(yè)管理企業(yè)考核工作滯后。物業(yè)管理企業(yè)往往成立時間均比較短，規(guī)模小，實力較弱，專業(yè)技能落后，服務能力和水平較差，不能滿足物業(yè)管理工作的需要，同時有實力按照其資質(zhì)進行服務的更少，相關部門在引入物業(yè)公司后，僅僅是從形式上審核了其資質(zhì)，但沒有對其實際實施的水準進行考核。二是政府在完善物業(yè)服務市場的競爭條件，維護競爭和交易規(guī)則方面有待加強。主要表現(xiàn)在物業(yè)管理公司招標選聘和正常退出機制不完善，部分物業(yè)公司（特別是開發(fā)商前期組建或引進的物業(yè)公司）以強勢管理者自居，經(jīng)營不規(guī)范，以致部分物業(yè)管理企業(yè)胡亂收費、肆意侵害業(yè)主利益而有恃無恐，還以強勢管理人自居，動輒起訴業(yè)主致使小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關系嚴重對立、緊張。三是對超過物業(yè)公司職權范圍內(nèi)的侵犯業(yè)主權益的行為保護不及時。物業(yè)公司作為企業(yè)其權利能力不能超過國家機關，特別是某些業(yè)主侵犯其他業(yè)主合法權益時，物業(yè)公司無權進行處罰和制止（如私搭亂蓋、破壞草坪、違法飼養(yǎng)動物等），這是需要國家機關的強力介入而往往不能及時得到某些部門的響應；特別是小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊案件（主要是自行車等）不能及時破獲對業(yè)主造成了不良的影響。四是宣傳工作不力。絕大多數(shù)業(yè)主對于物業(yè)公司的服務范圍和發(fā)生糾紛如何解決存在很大的誤解，導致不能及時保護自身的權利，物業(yè)公司作為相對方當事人，讓其主動做出對其不力的宣傳解釋工作在目前情況不切實際，而街道相關部門沒有及時進行宣傳指導工作也是產(chǎn)生此類問題的原因。

　　業(yè)主作為物業(yè)管理活動的相對方，雖然人數(shù)眾多但是做為個體其實際處于弱勢地位，政府有關部門如果沒有強勢介入，必然導致其權益不能得到保護，因而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，對社會整體的和諧發(fā)展帶來不良的影響。

　　3、住房專項資金使用困難。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，“對于小區(qū)的共用部位和共用設施的維修，需要動用住房專項資金的必須經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。”但是事實操作中，如果按照此項規(guī)定執(zhí)行，基本上專項資金無法使用，進而導致一些業(yè)主的權利得不到保護從而引發(fā)訴訟。

　　4、法律空白，也是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司沖突的原因之一。對小區(qū)業(yè)主侵犯其他業(yè)主權利的行為如私搭亂改、放養(yǎng)寵物家禽、破壞綠地等行為，物業(yè)公司在下達整改通知后，該業(yè)主沒有及時改正，但是物業(yè)對此沒有執(zhí)法權而相關部門未及時介入導致隱患存留。

　　此外，物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營意識落后，其經(jīng)營理念仍存在于原始的物業(yè)服務之中，而沒有發(fā)現(xiàn)更多的商機—業(yè)主的需求是多樣化的，而物業(yè)服務合同所確定的的范圍是有限的，還應當從業(yè)主需求角度出發(fā)的，才能發(fā)現(xiàn)更多的商機，比如在業(yè)主的家電維修、食品購買、家政服務等角度出發(fā)開發(fā)藍海思路。這樣不僅能夠開源，提高經(jīng)營收入也有利于與業(yè)主的溝通。

　　三、解決途徑

　　物業(yè)合同不僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的簡單合同，還涉及到方方面面的問題，因此應該全方面進行管理，促進整個行業(yè)的發(fā)展。

　　1、在宏觀調(diào)控下通過市場競爭對物業(yè)企業(yè)進行優(yōu)勝劣汰，服務水平差的被自然淘汰，競爭能力強的可以不斷發(fā)展壯大。首先，強化措施，推進社區(qū)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。強化政府部門對物業(yè)管理公司的有效監(jiān)管和執(zhí)法檢查，引入市場競爭機制，促使物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營。一是提高物業(yè)服務公司成立和經(jīng)營“門檻”，如提高注冊資金并繳納物業(yè)維修保障金，一旦出現(xiàn)物業(yè)公司違法經(jīng)營給物業(yè)小區(qū)帶來隱患而又拒絕改善的由相關政府部門動用物業(yè)維修保障金為業(yè)主服務。其次，開展對物業(yè)公司的評比，每年由政府組織小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司進行評比，對未按照物業(yè)服務合同履行義務的物業(yè)公司，組織召開業(yè)主委員會或業(yè)主大會另選物業(yè)公司，增強物業(yè)公司的品牌和競爭意識。第三是加快建立物業(yè)管理招投標制度。按照《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，加快建立物業(yè)管理招投標制度，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，按照加強協(xié)調(diào)、注重引導、以點帶面、逐步推廣的原則，引導和鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)管理，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理新機制。

　　2、開展法院與相關部門的配合溝通。當事人之間的沖突往往在法院審理案件中可以及時發(fā)現(xiàn)，因此建立法院與物業(yè)主管部門之間的聯(lián)席工作機制是十分必要的，法院可以將案件審理過程中發(fā)現(xiàn)的問題已情況反映等方式和主管部門溝通，便于主管部門及時查找原因找出解決途徑。同時，相關主管部門也可以在法院審理案件時配合法院開展調(diào)解工作，如要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改，而同時業(yè)主也積極配合物業(yè)企業(yè)，主動交納物業(yè)費幫助企業(yè)度過難關，這樣也降低了法院調(diào)解案件的難度提高了工作效率。

　　3、加強以判促調(diào)工作，應保護當事人的合法權益。針對物業(yè)糾紛，要進一步加強調(diào)解，化解物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突。對于經(jīng)法院多次調(diào)解拒不接受合理意見的頑固當事人應當及時進行判決，使其放棄利用法院調(diào)解工作達到非分目的之妄想，并通過少數(shù)判決起到宣傳效果實現(xiàn)以點帶面。但值得注意的是針對不負責任的物業(yè)公司（主要是已經(jīng)撤場但又提起訴訟的），在調(diào)解時應當大幅度減免物業(yè)費，因為該物業(yè)公司已不再為

業(yè)主服務，而且其服務存在嚴重質(zhì)量問題，現(xiàn)其撤出而將法院作為收款機，應對其給予一定的懲罰

　　4、建立靈活的物業(yè)管理體制。現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)主管理體制為業(yè)主大會、業(yè)主委員會，但是由于有的小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多，召開業(yè)主大會難度較大，而業(yè)主委員會人數(shù)有限很難顧及全面，因此可以由每樓的業(yè)主選舉樓長，再由業(yè)主授權樓長代表自己行使權利。同時，可以在業(yè)主委員會下設立保安、綠化、衛(wèi)生等專門委員會，由業(yè)主選舉專門委員會委員保護業(yè)主的合法權益，這樣就方便業(yè)主行使權利也便于分權，防止個別業(yè)委會委員怠于義務的履行和提高效率。

　　【作者簡介】

　　張德安，單位為揚州市邗江區(qū)人民法院

篇3：淺論物業(yè)管理糾紛案件增多特點成因相關對策

　　淺論物業(yè)管理糾紛案件增多的特點、成因及相關對策

　　近年來，隨著縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展和農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉化的步伐的不斷加快，物業(yè)管理公司也如雨后春筍般發(fā)展起來。以如東為例，在20**年時，該縣尚無一家正規(guī)的物業(yè)管理公司，而今已經(jīng)猛增至十多家，物業(yè)管理行業(yè)的興起促進了城市住宅小區(qū)管理的現(xiàn)代化、專業(yè)化，同時也引發(fā)了大量矛盾糾紛，其中有部分糾紛便訴至法院。

　　一、物業(yè)管理糾紛案件的特點

　　1、案件數(shù)量呈逐年上升趨勢。20**年-20**年第一季度，該院共受理物業(yè)管理糾紛案件156件，其中：20**年12件，20**年24件，20**年45件，20**年第一季度75件。物業(yè)管理公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費的案件有131件，占總數(shù)的83.97%，業(yè)主起訴物業(yè)公司要求財產(chǎn)損害賠償案件25件，占總數(shù)的16.03%。

　　2、標的額普遍較小。催繳物業(yè)管理費用案件占絕大多數(shù)，因此標的額多在500元以下。

　　3、訴訟主體比較單一。主要是物業(yè)管理公司和業(yè)主的訴訟，且物業(yè)管理公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費的案件占絕大多數(shù)。業(yè)主起訴物業(yè)管理公司的案件一般為物業(yè)監(jiān)管不力導致財產(chǎn)損失或房屋質(zhì)量等問題，與物業(yè)公司協(xié)商未果而引起訴訟。

　　4、撤訴的占絕大多數(shù)。在物業(yè)管理公司起訴業(yè)主的案件中，很多業(yè)主接到法院傳票后，就找到物業(yè)公司繳清了管理費用，撤訴率很高，但業(yè)主起訴的案件中撤訴的很少。該縣法院受理的156件物業(yè)管理糾紛案件中，判決結案36件，占總數(shù)的23.07%，調(diào)解結案38件，占總數(shù)的24.35%，撤訴82件，占總數(shù)的52.56%。

　　5、群體性訴訟較多，群眾影響較大。有的物業(yè)管理公司因催收物業(yè)管理費用，一次性起訴業(yè)主多達幾十戶。

　　二、物業(yè)管理糾紛案件增多的原因

　　1、開發(fā)商遺留的問題轉嫁給物業(yè)管理公司。多數(shù)小區(qū)由于開發(fā)商將商品房屋向業(yè)主交付之前，缺乏政府對整個開發(fā)項目共同驗收的環(huán)節(jié)，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業(yè)主入住后不滿，導致糾紛發(fā)生。

　　2、低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不少購房者還屬于中低等收入家庭，他們或是因為市政建設、舊城改造搬遷或回遷而住進了樓房，雖改善了居住條件，但由過去的“無償服務”變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業(yè)消費意識沒有確立，使他們對物業(yè)收費產(chǎn)生抵觸情緒。

　　3、物業(yè)管理公司管理不規(guī)范，服務不到位。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展太快，企業(yè)良莠不齊，服務理念有偏差，收費至上，盲目追求利潤，忽視了對業(yè)主的服務，收費與服務不相符。對服務不滿意的業(yè)主，就以不交費的方式與之抗爭。

　　4、業(yè)主對物業(yè)管理知識知之甚少，缺乏自我保護意識。有人買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題。只知道與開發(fā)商打交道，而不知道如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權利義務關系。

　　5、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，與社區(qū)建設脫節(jié)，導致業(yè)主與物業(yè)管理之間糾紛的處理渠道不暢。組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進行選舉、決策等事務，本身的復雜程度超出了想象，且大部分業(yè)主參與意識不強。業(yè)主委員會的職能缺失，導致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛無法自行排解。

　　三、解決物業(yè)管理糾紛案件增多問題的對策與建議

　　1、完善相關立法，使之更具適用性和可操作性。訴訟解決往往都是事后救濟，只能治標。建議有關部門積極介入,盡快制定相應的實施細則。在司法中要研究實施中出現(xiàn)的迫切需要解決的難題,完善相應的法規(guī)政策，以利于司法統(tǒng)一，才能最終對物業(yè)管理糾紛防患于未然。

　　2、加強對物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)糾紛的起源，表面上看似乎是收費與服務問題，其實根源在于人們對物業(yè)服務的思想觀念錯位。加強對法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確應盡的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識。

　　3、加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理，嚴把物業(yè)管理公司的準入門檻。建立對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理約束機制，對于服務能力差、業(yè)主投訴多的物業(yè)管理公司，可責令其停業(yè)整頓。通過多種形式、多種渠道督促物業(yè)管理公司加強自身建設，提高服務質(zhì)量。建立“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的服務收費體系，加快物業(yè)管理誠信體系建設。

　　4、積極推動小區(qū)業(yè)主委員會的建立及有序運作。政府職能部門、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合協(xié)調(diào)，及時推動組建業(yè)主委員會，并為其有序運作，發(fā)揮職能作用提供便利和保障。教育廣大業(yè)主通過業(yè)主委員會來維護自己的權益，而不是簡單的拒交物業(yè)費。在業(yè)主委員內(nèi)部建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的自行排解機制，通過和諧手段來解決糾紛，逐步建立良好的互信氛圍。

　　5、建立物業(yè)管理糾紛快速處理通道。如東法院在這方面做了一些嘗試，今年初，該院積極開展“送法進社區(qū)”活動，建立了物業(yè)管理糾紛快速處理工作機制，遵循合法、自愿、經(jīng)濟、簡便原則，根據(jù)物業(yè)管理公司的申請，啟動程序，在確定的小區(qū)內(nèi)張貼公告，并通知物業(yè)管理公司和相關業(yè)主參加調(diào)解。自機制運行以來，共對試點小區(qū)所涉91戶欠費業(yè)主進行了調(diào)處，其中88戶業(yè)主當場繳清欠費。

　　(作者單位：江蘇省如東縣人民法院)