業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)

　　這六種情況法官都不同意

　　近年，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量較多，隨著公民法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)的增強(qiáng)，在是否繳納物業(yè)費(fèi)及如何繳納物業(yè)費(fèi)的問題上，業(yè)主行使抗辯權(quán)的事由愈加繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提出的抗辯意見，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當(dāng)提出自己的抗辯意見呢?本文針對(duì)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主要抗辯意見分析如下：

　　1、 業(yè)主以非前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯

　　前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會(huì)還未成立時(shí)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因?yàn)樾^(qū)在建設(shè)之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實(shí)情況，無法成立業(yè)主大會(huì)，不能行使選聘、管理等權(quán)利，所以由建設(shè)單位代為行使。

　　雖然業(yè)主并未加入前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內(nèi)容卻是與業(yè)主的利益息息相關(guān)的，業(yè)主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買賣協(xié)議之中，建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務(wù)之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權(quán)，因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時(shí)也要履行合同中的義務(wù)，所以可以說前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性的特點(diǎn)。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當(dāng)事人”不能成為抗辯理由。

　　2、 業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋)第6條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強(qiáng)行中止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯，則無法得到法院支持。

　　3、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失為由抗辯

　　業(yè)主需證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務(wù)的行為、這一行為給業(yè)主造成了財(cái)產(chǎn)損失、違約行為與財(cái)產(chǎn)損失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時(shí)，其向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務(wù)”是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為;但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認(rèn)定中會(huì)根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費(fèi)。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)。因?yàn)槿我鈹U(kuò)大義務(wù)范圍會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。

　　4、以建設(shè)單位未交付房屋為由抗辯

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》)第1條規(guī)定：取得建筑物專有部分所有權(quán)或基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣合同，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。故業(yè)主資格認(rèn)定有兩種：一、業(yè)主基于商品房買賣合同，對(duì)專有部分進(jìn)行事實(shí)上的支配和控制，即是對(duì)該部分的合法占有。在無特別約定時(shí)，買受人對(duì)于專有部分的占有通過建設(shè)單位的交付行為得以實(shí)現(xiàn)。遵照我國司法實(shí)踐中的交易習(xí)慣，開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認(rèn)后才完成交付行為，此時(shí)無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主;二、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

　　5、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修義務(wù)為由抗辯

　　維修義務(wù)主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施，不包括室內(nèi)部分的維修;在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2、3條對(duì)建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主承擔(dān)專有部分的維修責(zé)任。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的違約責(zé)任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。對(duì)于維護(hù)義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)物業(yè)的保修義務(wù);在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對(duì)業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù);小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金。

　　6、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯

　　物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性及無法計(jì)量性，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量難以明確，一般還是以合同約定的標(biāo)準(zhǔn)衡量。對(duì)于合同約定較為概括，則可以參考我國相關(guān)法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關(guān)的補(bǔ)充性的一般標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于我國相關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件也沒有補(bǔ)充性規(guī)定時(shí)，應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)衡量。同時(shí)依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責(zé)任一般由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的證據(jù)主要有：一是直接證明物業(yè)服務(wù)瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等;二是間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報(bào)道、居委會(huì)出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實(shí)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。

篇2：解析物業(yè)服務(wù)合同糾紛特點(diǎn)解決對(duì)策

　　解析物業(yè)服務(wù)合同糾紛特點(diǎn)及解決對(duì)策

　　近年來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化和住房商品化的快速發(fā)展，房屋所有權(quán)也逐漸由政府所有轉(zhuǎn)為個(gè)人所有。政府逐漸退出了房屋管理這一領(lǐng)域，對(duì)物業(yè)的管理漸漸由房管局移至物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。在物業(yè)管理快速發(fā)展的同時(shí)，物業(yè)糾紛不斷，業(yè)主滿意程度較低，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在全國法院審理范圍內(nèi)都呈逐年上升的趨勢(shì)。

　　所謂物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指在某一特定區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)的過程中，與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因物業(yè)管理與服務(wù)、服務(wù)收費(fèi)、安全管理等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因

　　1、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的所提供的服務(wù)不滿意。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的需求量迅速增加，從而對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求也在相應(yīng)提高。實(shí)踐中，許多業(yè)主都反映物業(yè)管理公司對(duì)于小區(qū)環(huán)境的管理沒有達(dá)到其預(yù)期，履行義務(wù)不到位。如：小區(qū)的綠化沒到位，小區(qū)的衛(wèi)生不合格、垃圾處理不及時(shí)，甚至提出小區(qū)安全隱患大，經(jīng)常有自行車、摩托車被盜的情況發(fā)生。在這種情況下，許多業(yè)主以此為由，拒絕或者拖延交納物業(yè)費(fèi)。

　　2.物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理工作不夠完善

　　我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，起步較晚，制度不成熟，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)法律規(guī)范、規(guī)章制度的發(fā)展也較為滯后。直到20**年，國務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道，彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場(chǎng)有法可依。20**年3月《物權(quán)法》出臺(tái)，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則，但是，伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領(lǐng)域的問題愈加復(fù)雜而多樣化，沒有可依據(jù)的對(duì)應(yīng)規(guī)范，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān)，規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產(chǎn)生提供了人為環(huán)境條件。

　　3、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般由開發(fā)商選聘，而不是由全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘。

　　由于前期物業(yè)公司一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系企業(yè)，也許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主往往不會(huì)去區(qū)分物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)且是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，而認(rèn)為他們就是一家的。所以業(yè)主往往會(huì)以房屋質(zhì)量問題或房屋規(guī)劃、綠化率未達(dá)承諾為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　4、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間的服務(wù)合同約定不明，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)均沒有約定。

　　由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)的義務(wù)約定又較為概括，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)物業(yè)管理本身的認(rèn)識(shí)上存在較大差距，業(yè)主認(rèn)為既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，那么一旦居住過程中出現(xiàn)了任何問題，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)當(dāng)管，否則就不交付費(fèi)用，

　　二．物業(yè)合同糾紛的特點(diǎn)

　　1、案件數(shù)量增長幅度快

　　近幾年，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在全國法院審理范圍內(nèi)都呈逐年上升的趨勢(shì)。從案件數(shù)量上看，我院20**年受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件140起，20**年受理380起，20**年截止到4月份已受理279件，在案件受理數(shù)量上呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢(shì)。從這些數(shù)據(jù)中能夠看出，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間相處的并不和睦，問題也逐年增多。

　　2、糾紛具有群體性，群眾影響大

　　由于一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域只有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，因而規(guī)模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢(shì)眾，給法院施加壓力。因此，物業(yè)公司遇到的問題往往具有同一性質(zhì)，特別是在物業(yè)費(fèi)的收交、公共設(shè)施的維修以及供水、用電或采暖等公共性服務(wù)方面，極易引發(fā)群體性訴訟。且由于是群體性訴訟，在審理此類糾紛時(shí)，法官需做大量的調(diào)查和調(diào)解工作，調(diào)解難度大，調(diào)解率低，很多案件要經(jīng)過二審程序。

　　3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件所占比例最大，物業(yè)企業(yè)勝訴率高

　　由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告提起

訴訟的案由相對(duì)較為單一，案由幾乎全部為拖欠物業(yè)管理費(fèi)，而由業(yè)主作為原告提起訴訟的案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)不符合合同的要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自增收管理費(fèi)或私自占用綠地、共有區(qū)域，以及在財(cái)產(chǎn)、人身等方面對(duì)業(yè)主的侵權(quán)等。

　　相對(duì)于業(yè)主個(gè)人來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)還是屬于強(qiáng)勢(shì)主體，其一般都有相對(duì)較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)，因此，無論是在法律知識(shí)和證據(jù)收集上，還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面，甚至是在合同中對(duì)責(zé)任的規(guī)避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢(shì)。因此，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛這種新類型案件，由于其在我國產(chǎn)生的時(shí)間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，都還僅僅是處于不斷地探索階段，那么出現(xiàn)業(yè)主在訴訟中敗多勝少的現(xiàn)象也并不奇怪。

　　三、解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對(duì)策

　　1，完善物業(yè)管理立法，明確和細(xì)化物業(yè)管理的服務(wù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職能。國務(wù)院出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》立足于依法行政，與民事糾紛審判的側(cè)重點(diǎn)有所不同，因此有關(guān)部門還應(yīng)就審判實(shí)踐中如何更好地適用條例做進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確。同時(shí)，房產(chǎn)和質(zhì)量監(jiān)督部門應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的行業(yè)規(guī)范、制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確和細(xì)化，使物業(yè)管理行業(yè)盡快納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時(shí)也能為法院審理物業(yè)糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。此外，應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職能在物業(yè)管理法規(guī)中進(jìn)行明確，使業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)相對(duì)應(yīng)，成為業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施民主、高效、自治化管理，甚至是調(diào)解糾紛的有效途徑。

　　2、提高開發(fā)商的履約意識(shí)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)

　　在法院審理的物業(yè)合同糾紛中，近半數(shù)以上的案件是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的遺留問題引發(fā)的，主要包括擅自變更小區(qū)規(guī)劃、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題、配套設(shè)施不全、與售房時(shí)承諾偏差太大等。應(yīng)提高房地產(chǎn)開發(fā)商履約意識(shí)，讓開發(fā)商意識(shí)到，當(dāng)前的行業(yè)不規(guī)范行為獲取的僅僅是一時(shí)性的利益，還有可能官司負(fù)身，企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展靠的則是商業(yè)信譽(yù)和實(shí)力，同時(shí)政府部門和行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行必要的引導(dǎo)。

　　物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)有的平等主體意識(shí)和服務(wù)意識(shí)。業(yè)主是物業(yè)管理權(quán)的法定享有者，物業(yè)管理企業(yè)并不當(dāng)然具有物業(yè)管理的權(quán)利，二者之間是平等主體間的服務(wù)和被服務(wù)的民事法律關(guān)系。只有端正了對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)，才能從根本上提高物業(yè)管理企業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量和水平。

　　3、完善物業(yè)服務(wù)合同

　　由于物業(yè)服務(wù)合同制度本身存在的缺陷，是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同糾紛的根本原因，因此，要從減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛，降低物業(yè)服務(wù)合同案件的訴訟率，就必須要確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方約定的義務(wù)在物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位，并且建立一套完善的物業(yè)服務(wù)合同制度。在如何確定合同內(nèi)容方面，筆者認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)合同中不要籠統(tǒng)約定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助做好維護(hù)治安秩序和安全防范工作。”應(yīng)盡量詳細(xì)地在合同中約定物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)。為細(xì)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作任務(wù)，可以在合同中這樣約定：對(duì)于治安秩序的維護(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行24小時(shí)值班、聘請(qǐng)保安N名、安裝監(jiān)控設(shè)備、夜晚巡邏要達(dá)到N次（視具體情況由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定）、貴重物品出門要登記檢查。對(duì)于安全事故的防范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常查看小區(qū)設(shè)施狀況，在事故發(fā)生時(shí)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，及時(shí)查看受傷者的情況，將其送往醫(yī)院。

　　合同中過于籠統(tǒng)的規(guī)定，當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)，業(yè)主很難確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體義務(wù)，只能推定物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有安全保障義務(wù)，而這個(gè)義務(wù)是有限的，很顯然對(duì)業(yè)主不利。如果將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作任務(wù)細(xì)化，那么業(yè)主就能夠很清楚地了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是什么，業(yè)主自身的財(cái)務(wù)收到損失，就要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反了合同中規(guī)定的義務(wù)，如果違反，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，這樣更有利于業(yè)主維護(hù)自己的利益。

　　作者單位：江西省新建縣人民法院

篇3：對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中問題探討

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中問題的探討

　　近年來，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件成較大上升趨勢(shì)，看似小事的物業(yè)糾紛已成為當(dāng)前影響和諧社會(huì)關(guān)系的一大隱患和城市發(fā)展矛盾的問題之一。筆者試就物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中的問題進(jìn)行探討。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)的主要原因分析

　　（一）訴訟成本低

　　物業(yè)服務(wù)合同的訴訟費(fèi)用極低，同時(shí)訴訟標(biāo)的也不高，即便全部支付也完全在其可接受范圍內(nèi)，而上訴對(duì)業(yè)主來說沒有太大影響，加之我們的社會(huì)誠信機(jī)制還在初級(jí)階段，所以在調(diào)解過程中當(dāng)事人雙方對(duì)敗訴的影響可以部分忽視。同時(shí)，我們的宣傳也使當(dāng)事人特別是業(yè)主產(chǎn)生了歧義，他們認(rèn)為法院即便判決了，到了執(zhí)行階段仍可以和解，而且不比在審理階段的損失大，加之可以對(duì)物業(yè)公司給以“教訓(xùn)”，何樂而不為呢！

　　（二）開發(fā)商的原因

　　1、車位問題。多數(shù)訴訟的小區(qū)在5年前建成，由于開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮到汽車問題，隨著汽車價(jià)格的下降，越來越多的業(yè)主有自己的私家車，停車問題日益嚴(yán)重，而都是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，物業(yè)公司無法厚此薄彼，而全部納入又無法做到，因此無論如何都有業(yè)主不滿，因此發(fā)生沖突。

　　2、監(jiān)控設(shè)施問題。開發(fā)商在安裝監(jiān)控設(shè)施時(shí)偷工減料，不少小區(qū)發(fā)生盜竊案件后，公安機(jī)關(guān)在調(diào)取監(jiān)控錄像時(shí)發(fā)現(xiàn)，攝像頭為固定制式且分辨率很低，而且沒有夜視功能，日落后完全不能分辨人物。

　　（三）物業(yè)公司存在的問題

　　1、物業(yè)管理服務(wù)水平低。多數(shù)僅僅停留在打掃衛(wèi)生等低檔次的服務(wù)上，只注重收費(fèi)，不注重人文管理，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化，加之部門管理人員服務(wù)態(tài)度不好，致使管理企業(yè)與業(yè)主矛盾加深。

　　2、物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)格不合理、財(cái)務(wù)收支不透明，綜合服務(wù)質(zhì)次價(jià)高，甚至侵吞屬于業(yè)主所有的公共收益（如小區(qū)公共通道劃為停車場(chǎng)所得收益、地下室以及其他已經(jīng)公攤給業(yè)主用房的出租收益等），很少有財(cái)務(wù)報(bào)表公示，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)普遍不滿，對(duì)物業(yè)公司所為不信任。

　　3、物業(yè)公司對(duì)住宅小區(qū)管理不到位，物業(yè)公司管理人員和保安極其不能盡職工作，以致在一些小區(qū)經(jīng)常發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)和生命健康受到侵（傷）害的事件，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)公司工作人員和保安人員信任度不高。

　　4、物業(yè)公司對(duì)管理工作不思改變，通過訴訟等方式獲取“利益”。一些物業(yè)公司在收取不到物業(yè)費(fèi)時(shí)沒有及時(shí)反省自身，而是利用訴訟的方式收取物業(yè)費(fèi)。尤其個(gè)別物業(yè)公司在全面推出小區(qū)一段時(shí)間后才開始訴訟，利用業(yè)主不善保存證據(jù)等訴訟技巧收取物業(yè)費(fèi)，將矛盾轉(zhuǎn)化到法院，引發(fā)業(yè)主的極度不滿。當(dāng)前物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)，即案件數(shù)量增長迅猛，涉案人數(shù)眾多，矛盾易激化，審理難度大。本應(yīng)協(xié)商解決的糾紛主要通過法院司法處理，不僅業(yè)主與物業(yè)公司更加對(duì)立，在一定程度上浪費(fèi)了目前本應(yīng)緊缺的司法資源，而個(gè)別物業(yè)公司惡意讓政府背黑鍋，加劇了社會(huì)矛盾的隱患。

　　（四）業(yè)主存在的問題

　　1、業(yè)主針對(duì)物業(yè)服務(wù)過分追求細(xì)節(jié)化、專業(yè)化，擴(kuò)大化。一方面更加注重對(duì)高品質(zhì)生活的追求，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛不僅僅對(duì)直接物業(yè)服務(wù)的基本問題提出需求，更偏重于為自己營造高品質(zhì)的生活環(huán)境。如業(yè)主針對(duì)小區(qū)停車、小區(qū)綠地問題等提起抗辯；另一方面業(yè)主所關(guān)注的權(quán)利范圍不再局限于自身專有權(quán)，更多的著眼于成員權(quán)和共益權(quán)的維護(hù)和行使。如業(yè)主因物業(yè)公司將小區(qū)公共區(qū)域用于經(jīng)營而提出抗辯。

　　2、業(yè)主在維權(quán)過程中維權(quán)混亂，導(dǎo)致惡性循環(huán)。首先，是業(yè)主的維權(quán)意識(shí)淡薄、維權(quán)方向混亂。有很多業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的原因是由于開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題，在5年的保修期內(nèi)，業(yè)主沒有積極主動(dòng)的行使自己的權(quán)利，而是要求物業(yè)公司為其服務(wù)，即便物業(yè)公司向其明示了服務(wù)主體，這些業(yè)主也不采取合法的維權(quán)行為而以不交納物業(yè)費(fèi)來對(duì)抗物業(yè)公司的消極對(duì)抗。其次，是舉證問題。物業(yè)公司在提供服務(wù)的過程中存在瑕疵或有侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為，但由于業(yè)主往往不具備相關(guān)法律知識(shí)，無法及時(shí)有效地采取證據(jù)保全措施，故在訴訟時(shí)面臨舉證不能的困境。第三、小區(qū)業(yè)主不自覺行為。一些業(yè)主為圖自己方便而占用消防通道、破壞綠地、堵塞道路，雖然物業(yè)公司也存在一定瑕疵，但其他業(yè)主出于不愿得罪人的考慮不主動(dòng)行使權(quán)利，如提起相鄰關(guān)系訴訟，而是完全歸責(zé)于物業(yè)。由于上述問題的存在，業(yè)主常常會(huì)采取以不履行義務(wù)的方式對(duì)抗物業(yè)公司，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)糾紛不斷增多，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾進(jìn)一步激化。此外有些業(yè)主濫用法院調(diào)解，將法院調(diào)解工作視為法院妥協(xié)，認(rèn)為既然法院調(diào)解就可以獅子大開口，不顧事實(shí)胡亂壓價(jià)，引起原告的不滿。

　　3、小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失造成調(diào)解困難。不可否認(rèn)現(xiàn)有小區(qū)治安環(huán)境問題是存在的，特別是丟失自行車、電動(dòng)車及家中被盜等情況發(fā)生后，由于物業(yè)公司在安保工作上的不到位，及事后處理不當(dāng)，更有甚的漠不關(guān)心的態(tài)度引發(fā)業(yè)主不滿，繼而拒絕交納物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)有物業(yè)公司大多數(shù)在與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)合同時(shí)明確對(duì)非物業(yè)造成的業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身損失不負(fù)責(zé)任，而業(yè)主并不知道或者知道而想當(dāng)然的從自身利益角度出發(fā)錯(cuò)誤理解，長期積累的憤恨導(dǎo)致調(diào)解不能實(shí)現(xiàn)。

　　（五）其他原因

　　1、業(yè)委會(huì)不盡職。業(yè)委會(huì)是業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，但是實(shí)際上大多數(shù)業(yè)委會(huì)是物業(yè)公司甚至是開發(fā)商選舉的，絕大多數(shù)業(yè)主并不知道業(yè)委會(huì)或者知道業(yè)委會(huì)但是不知道委員是誰，而且業(yè)委會(huì)基本上沒有組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，更談不上報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；及時(shí)了解業(yè)主

、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；更有甚者個(gè)別業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)公司沆瀣一氣，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

　　2、政府物業(yè)主管部門存在的問題。一是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)考核工作滯后。物業(yè)管理企業(yè)往往成立時(shí)間均比較短，規(guī)模小，實(shí)力較弱，專業(yè)技能落后，服務(wù)能力和水平較差，不能滿足物業(yè)管理工作的需要，同時(shí)有實(shí)力按照其資質(zhì)進(jìn)行服務(wù)的更少，相關(guān)部門在引入物業(yè)公司后，僅僅是從形式上審核了其資質(zhì)，但沒有對(duì)其實(shí)際實(shí)施的水準(zhǔn)進(jìn)行考核。二是政府在完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的競爭條件，維護(hù)競爭和交易規(guī)則方面有待加強(qiáng)。主要表現(xiàn)在物業(yè)管理公司招標(biāo)選聘和正常退出機(jī)制不完善，部分物業(yè)公司（特別是開發(fā)商前期組建或引進(jìn)的物業(yè)公司）以強(qiáng)勢(shì)管理者自居，經(jīng)營不規(guī)范，以致部分物業(yè)管理企業(yè)胡亂收費(fèi)、肆意侵害業(yè)主利益而有恃無恐，還以強(qiáng)勢(shì)管理人自居，動(dòng)輒起訴業(yè)主致使小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系嚴(yán)重對(duì)立、緊張。三是對(duì)超過物業(yè)公司職權(quán)范圍內(nèi)的侵犯業(yè)主權(quán)益的行為保護(hù)不及時(shí)。物業(yè)公司作為企業(yè)其權(quán)利能力不能超過國家機(jī)關(guān)，特別是某些業(yè)主侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)公司無權(quán)進(jìn)行處罰和制止（如私搭亂蓋、破壞草坪、違法飼養(yǎng)動(dòng)物等），這是需要國家機(jī)關(guān)的強(qiáng)力介入而往往不能及時(shí)得到某些部門的響應(yīng)；特別是小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊案件（主要是自行車等）不能及時(shí)破獲對(duì)業(yè)主造成了不良的影響。四是宣傳工作不力。絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)范圍和發(fā)生糾紛如何解決存在很大的誤解，導(dǎo)致不能及時(shí)保護(hù)自身的權(quán)利，物業(yè)公司作為相對(duì)方當(dāng)事人，讓其主動(dòng)做出對(duì)其不力的宣傳解釋工作在目前情況不切實(shí)際，而街道相關(guān)部門沒有及時(shí)進(jìn)行宣傳指導(dǎo)工作也是產(chǎn)生此類問題的原因。

　　業(yè)主作為物業(yè)管理活動(dòng)的相對(duì)方，雖然人數(shù)眾多但是做為個(gè)體其實(shí)際處于弱勢(shì)地位，政府有關(guān)部門如果沒有強(qiáng)勢(shì)介入，必然導(dǎo)致其權(quán)益不能得到保護(hù)，因而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，對(duì)社會(huì)整體的和諧發(fā)展帶來不良的影響。

　　3、住房專項(xiàng)資金使用困難。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“對(duì)于小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的維修，需要?jiǎng)佑米》繉ｍ?xiàng)資金的必須經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。”但是事實(shí)操作中，如果按照此項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行，基本上專項(xiàng)資金無法使用，進(jìn)而導(dǎo)致一些業(yè)主的權(quán)利得不到保護(hù)從而引發(fā)訴訟。

　　4、法律空白，也是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司沖突的原因之一。對(duì)小區(qū)業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)利的行為如私搭亂改、放養(yǎng)寵物家禽、破壞綠地等行為，物業(yè)公司在下達(dá)整改通知后，該業(yè)主沒有及時(shí)改正，但是物業(yè)對(duì)此沒有執(zhí)法權(quán)而相關(guān)部門未及時(shí)介入導(dǎo)致隱患存留。

　　此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營意識(shí)落后，其經(jīng)營理念仍存在于原始的物業(yè)服務(wù)之中，而沒有發(fā)現(xiàn)更多的商機(jī)—業(yè)主的需求是多樣化的，而物業(yè)服務(wù)合同所確定的的范圍是有限的，還應(yīng)當(dāng)從業(yè)主需求角度出發(fā)的，才能發(fā)現(xiàn)更多的商機(jī)，比如在業(yè)主的家電維修、食品購買、家政服務(wù)等角度出發(fā)開發(fā)藍(lán)海思路。這樣不僅能夠開源，提高經(jīng)營收入也有利于與業(yè)主的溝通。

　　三、解決途徑

　　物業(yè)合同不僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的簡單合同，還涉及到方方面面的問題，因此應(yīng)該全方面進(jìn)行管理，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　1、在宏觀調(diào)控下通過市場(chǎng)競爭對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，服務(wù)水平差的被自然淘汰，競爭能力強(qiáng)的可以不斷發(fā)展壯大。首先，強(qiáng)化措施，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。強(qiáng)化政府部門對(duì)物業(yè)管理公司的有效監(jiān)管和執(zhí)法檢查，引入市場(chǎng)競爭機(jī)制，促使物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營。一是提高物業(yè)服務(wù)公司成立和經(jīng)營“門檻”，如提高注冊(cè)資金并繳納物業(yè)維修保障金，一旦出現(xiàn)物業(yè)公司違法經(jīng)營給物業(yè)小區(qū)帶來隱患而又拒絕改善的由相關(guān)政府部門動(dòng)用物業(yè)維修保障金為業(yè)主服務(wù)。其次，開展對(duì)物業(yè)公司的評(píng)比，每年由政府組織小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)比，對(duì)未按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)的物業(yè)公司，組織召開業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)另選物業(yè)公司，增強(qiáng)物業(yè)公司的品牌和競爭意識(shí)。第三是加快建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，加快建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，按照加強(qiáng)協(xié)調(diào)、注重引導(dǎo)、以點(diǎn)帶面、逐步推廣的原則，引導(dǎo)和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過公開招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理新機(jī)制。

　　2、開展法院與相關(guān)部門的配合溝通。當(dāng)事人之間的沖突往往在法院審理案件中可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)，因此建立法院與物業(yè)主管部門之間的聯(lián)席工作機(jī)制是十分必要的，法院可以將案件審理過程中發(fā)現(xiàn)的問題已情況反映等方式和主管部門溝通，便于主管部門及時(shí)查找原因找出解決途徑。同時(shí)，相關(guān)主管部門也可以在法院審理案件時(shí)配合法院開展調(diào)解工作，如要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，而同時(shí)業(yè)主也積極配合物業(yè)企業(yè)，主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)幫助企業(yè)度過難關(guān)，這樣也降低了法院調(diào)解案件的難度提高了工作效率。

　　3、加強(qiáng)以判促調(diào)工作，應(yīng)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。針對(duì)物業(yè)糾紛，要進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)解，化解物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突。對(duì)于經(jīng)法院多次調(diào)解拒不接受合理意見的頑固當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行判決，使其放棄利用法院調(diào)解工作達(dá)到非分目的之妄想，并通過少數(shù)判決起到宣傳效果實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面。但值得注意的是針對(duì)不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司（主要是已經(jīng)撤場(chǎng)但又提起訴訟的），在調(diào)解時(shí)應(yīng)當(dāng)大幅度減免物業(yè)費(fèi)，因?yàn)樵撐飿I(yè)公司已不再為

業(yè)主服務(wù)，而且其服務(wù)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，現(xiàn)其撤出而將法院作為收款機(jī)，應(yīng)對(duì)其給予一定的懲罰

　　4、建立靈活的物業(yè)管理體制。現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)主管理體制為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，但是由于有的小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多，召開業(yè)主大會(huì)難度較大，而業(yè)主委員會(huì)人數(shù)有限很難顧及全面，因此可以由每樓的業(yè)主選舉樓長，再由業(yè)主授權(quán)樓長代表自己行使權(quán)利。同時(shí)，可以在業(yè)主委員會(huì)下設(shè)立保安、綠化、衛(wèi)生等專門委員會(huì)，由業(yè)主選舉專門委員會(huì)委員保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，這樣就方便業(yè)主行使權(quán)利也便于分權(quán)，防止個(gè)別業(yè)委會(huì)委員怠于義務(wù)的履行和提高效率。

　　【作者簡介】

　　張德安，單位為揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院