小區物業費訴訟工作流程

　　鑒于欠2022年度物業費業戶和商鋪戶數較多的實際情況，通過向法院提起訴訟催繳物業費已經成為物業一項重點工作。而訴訟是一項嚴肅的行使公司法律權責的事務，必須慎重對待，做到有理有據。為了規范工作，提高效率和效果，特明確其工作流程。

一、關于委托代理

　　物業委托A、B二人為公司物業費訴訟的委托代理人，負責依法提起訴訟及與法院就物業費訴訟案的聯系工作。主要行使如下權責：

　　1. 代表公司承認、放棄、變更訴訟請求;

　　2. 代表公司提起反訴、上訴;

　　3. 代表公司請求調解、和解;

　　4. 代表公司收取執行款、法律文書;

　　5. 代表公司提取訴訟費。

二、物業費訴訟需要提供法院的材料清單

序號	材料名稱	份數	備注
1	公司營業執照復印件	每戶1份
2	物業服務合同復印件	每戶1份
3	法人代表證明	每戶1份	原件，需蓋公司章
4	法人身份證復印件	每戶1份
5	A、B授權委托書	每戶1份	原件，需蓋公司章
6	A身份證復印件	每戶1份
7	A勞務合同復印件	每戶1份
8	B身份證復印件	每戶1份
9	B勞務合同復印件	每戶1份
10	民事起訴狀	每戶1份	原件，需蓋公司章，含業主身份證號和聯系電話等信息
11	證據清單	每戶1份	原件，由委托代理人簽名
12	催費單張貼照片	每戶1份以上
13	律師函、律師函短信、微信發送截圖	每戶1份以上
14	欠費明細表	每戶1份	原件，需蓋公司章
15	違約金計算明細	每戶1份

三、訴訟前的工作

　　1. 對于未在規定時間內及時繳納當年物業費的業主，從次年1月起，要加大通過電話、微信、短信或上門聯系等方式催繳工作力度。

　　2. 對于多次口頭聯系仍未繳費的業主，要在2月末之前完成上門張貼催繳單工作，并拍照留底(在照片上標明房間號、張貼 年 月 日等信息)。

　　3. 對于發送催繳單后仍未及時繳費的業主，由綜合部與客服部配合，從3月份起，在法律顧問指導下分批次起草律師函，委托律師事務所蓋章，然后以微信、短信或郵寄的方式送達欠費業戶，并截屏或拍照留底(在圖片上標明房間號、發送 年 月 日等信息)。

　　4. 向欠費業戶送達律師函后，區域經理要向業戶確認其已經收到并閱知。

　　5. 律師函送達5天后，區域經理要再次聯系業戶，明確告知5天時間已過，物業公司將啟動訴訟程序。

　　6. 客服部根據與業主溝通情況，提出需要通過訴訟追討物業費業戶的名單，報綜合部，同時上報張貼催繳單照片、發送律師函截圖、業主聯系電話、業主身份證號碼等相關證據材料和信息。

　　7. 對于空關房，要提前完成空關房審批流程，一并上報綜合部。

　　8. 物業各部門，在開展日常物業服務工作中，要注重搜集和保留照片、視頻等材料，留下物業已經正常開展物業服務活動的所有證據。

　　9. 通過訴訟追討物業費，是收繳物業費的最后一項措施，需要投入較大人力和物力，屬于“無奈之舉”，應盡量慎用，而努力把問題解決在訴訟之前。

四、訴訟文件準備

　　1. 委托代理人在收到客服部提出的訴訟名單和相關證據材料后，按訴訟材料清單，逐戶準備訴訟材料。

　　2. 訴訟材料準備齊全后，委托代理人將《民事起訴狀》等重要文件發客服部經理和物業經理審核。

五、起訴

　　1. 訴訟材料審核確認后，委托代理人將《民事起訴狀》及其附件、證明材料等一并送達人民法院，提起訴訟。

　　2. 一經進入訴訟程序，一律按規定向欠費業戶主張違約金。

六、調解

　　1. 在接到法院就物業費糾紛進行庭前調解的通知后，由綜合部和客服部各派1人參加。其中，二位委托代理人至少有1人參加。

　　2. 調解成功的，由委托代理人代表公司在法院的《人民調解記錄》等文件上簽字，并按法院調解結果向欠費業戶收取物業費和違約金。

　　3. 調解不成功的，向法院提出《民事立案申請》，請求走訴訟程序開庭審理。

七、庭審

　　1. 接到法院開庭審理物業費訴訟案的通知后，一般由二位委托代理人代表公司出庭，必要時可請公司法律顧問給予指導。

　　2. 參加庭審時要準備好公司正常開展物業服務活動的各類證據，特別是針對催繳物業費和法庭調解過程中業主提出的問題開展服務或告知的證據。

　　3. 二位委托代理人要全程跟蹤法院開庭審理情況，直至結案。

八、訴訟原則

　　1. 調解和庭審過程中，要做到有理有據，堅持我方主張，重大問題需請示公司領導，必要時請公司法律顧問或業委會領導給予指導。

　　2. 對于應繳納的物業費，除空關房可以按照政策打折收取外，一律不做讓步。小區空關房認定及其物業費交納辦法(附申請表)

　　3. 如果業主拖欠物業費的原因屬于物業責任范圍而因為客觀原因一直沒有得到解決的，調解階段可以根據具體情況，對違約金的收取金額作出適當讓步。違約金計算方法和讓步參考額度如下：

　　3.1 業主拖欠物業費的，其違約金從應繳未繳次年1月1日起，計算至實際履行之日。利率按全國銀行間同業拆借中心公布的市場報價(LPR)四倍(年利率15%)計算。

　　3.2 按照業主欠費的原因和實際情況，對違約金讓步收取實行分檔，具體如下：

　　第一檔為業主欠費原因與物業服務有所關聯的，可按應收違約金的50%計收。

　　第二檔為業主欠費原因與物業服務有一定關聯，但沒有因為物業原因給業主帶來直接經濟損失的，第一年按銀行半年期定期存款利率計收;第二年開始，按銀行一年期定期存款利率計收。

　　第三檔，業主能夠證明因為物業原因給業主帶來直接經濟損失的，可依據損失情況減免違約金，直至違約金為零。

　　針對具體業戶的違約金處理方案，由物業參加調解人員根據調解情況和調解老師的建議提出，請示物業經理后確定。

　　3.3 上述各項具體收取金額，以紫郡物業財務室的計算結果為準。

　　4. 我方對違約金作出讓步或物業費打折的，需要業主簽訂保密承諾(模板見附件)。

　　紫郡小區業主委員會

　　紫郡物業服務有限公司

　　2022年12月5日

附件：

保密承諾

　　甲方：寧波鄞州紫郡物業服務有限公司

　　乙方：紫郡小區 幢 單元 室業主/住戶(或紫郡小區 商鋪業主/租戶)

　　雙方鄭重承諾：對甲乙雙方就20xx年度物業費糾紛在相關人民調解部門調解和人民法院審理的結果，在未經對方同意的情況下不得向第三方透漏。立字為據，雙方共同遵守，如有違反，愿意承擔法律責任。

　　甲方代理人(簽字)： 年 月 日

　　乙方(簽字)： 年 月 日

篇2：物業費打折支付是多方俱損的訴訟判決

　　物業費打折支付是多方俱損的訴訟判決

　　物業費糾紛是物業服務當中的常見問題，當業主與物業服務企業矛盾升級時，個別業主往往把拒付物業費當成自己的尚方寶劍。物業費糾紛案件通常事實清楚，法院也往往采用簡易程序進行審理。

　　但近期，個別法院審此類案件時，以物業服務企業的服務存在瑕疵為由判決業主打折支付物業費，從而引發爭議。本人認為，法院判決機械適用了《合同法》的一般規定，并沒有深入理解物業服務的屬性以及物業費的構成和性質，業主打折支付物業費的判決，不僅僅是觸動了物業服務企業的利益，同時也侵害了全體業主（包括訴訟涉及到的業主）的權益。

　　一、物業費的構成和性質

　　業主和物業服務企業是按照《物業服務合同》的約定建立起的一種平等的民事法律關系，其中業主享受物業服務并按期交納物業費，物業服務企業取得報酬并提供物業服務是合同雙方最主要的權利和義務。

　　物業費包括物業服務支出和物業服務企業的酬金兩部分。物業服務的支出包括物業服務企業員工的工資與社會保險和福利費用、物業共用部位和共用設施設備的日常運行維護費用、清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用、用于物業管理的固定資產的折舊和辦公費用、業主大會與業主委員會的工作費用等等。物業服務企業的酬金在預收的物業費中按約定比例或約定數額來提取，一般占物業費總額的10％左右。

　　根據國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》的規定，實行物業費酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有。物業費扣除物業服務企業的酬金后，其余部分全部用于《物業服務合同》中約定的支出，結余或者不足均有全體業主享有或者承擔。

　　二、打折支付物業費判決評析

　　法院僅依據物業服務企業的服務存在瑕疵就判決欠費業主打折支付物業費有違物業管理的基本常識，也不利于維護物業安全和社區的和諧穩定，最終會傷害到全體業主的切身利益。

　　1．判決侵害了其他業主的利益。

　　根據《物權法》，建筑物作為一個整體物是由各彼此獨立又相互毗連的部分（單元）構成，各部分（單元）歸屬于不同的所有權人所有。正是基于建筑物在構造、權屬上的特殊性以及使用上的不可分離性產生了區分所有權中的成員權（共同管理的權利）。建立成員權的目的就是為實現業主對專用部分之外的共有部分實施共同管理，防止個別區分所有權人在行使權利時侵害其他區分所有權人的利益。

　　從物業管理費的構成上看，物業費除物業服務企業提取的酬金外，其余絕大部分還是用在物業服務支出上。所以判決物業費打折支付，物業服務企業實際上只損失了酬金、企業員工收入等相對應的部分，而大部分損失是由全體業主來承擔的。同時往往因為欠交、拒交物業費現象嚴重，造成物業服務企業難以經營，物業服務質量大幅度下滑，物業服務區域內的物業質量、清潔衛生、秩序維護，甚至物業安全出現嚴重問題，最終受到傷害的是全體業主。因此拒交、少交物業費實際上侵犯了全體業主的合法權益，《物權法》第八十三條也把拒付物業費規定為損害他人合法權益的行為。

　　2．判決影響法律的權威性。

　　物業費標準的確定是以實際支出為測算依據的，是一個概括標準，一般在《物業服務合同》中不會細化規定每一項具體服務的收費標準。比如說，物業服務企業的清潔衛生服務達不到合同約定，那么清潔衛生費用支出數額或占總物業費的比例在合同中一般是未作規定的。那么法院在審理案件時，客觀科學的方法應該是：首先按照物業服務的實際支出，測算出用于清潔衛生的費用數額或在整個物業服務支出中所占的比例；然后再根據《物業服務合同》或者物業服務標準，判斷物業服務企業在清潔衛生服務中違約的程度；最后才能判定物業服務企業所應賠償的金額或比例。

　　物業費的打折判決顯然缺乏明確的計算依據，法官的自由裁量權沒有任何限定，讓人感覺主觀色彩太濃、隨意性太大，從而使法律失去嚴肅性和權威性。

　　3．判決會使物業服務質量持續惡化。

　　物業服務的內容在一個物業管理區域內對全體業主來說基本是一致的。法院做出的生效判決、裁定，在訴訟時效期間對其他業主也是適用的。因此，既然法院可以判決一個業主打折支付物業費，那么其他業主也可以基于同樣的理由拒付或者要求打折支付物業費。物業費的確定以實際支出為測算依據的，一般不會有很大的盈余。如果一個物業管理區域內發生大面積打折支付物業費的情況，那么，物業費的支出如何彌補、物業服務質量如何提高將會是一個更為現實的難題。物業費的不足會導致物業服務質量的進一步下滑，進而導致廣大業主要求更多的物業費折扣，以此循環往復，最終的結果是物業的維修、養護、管理質量持續惡化，而物業服務企業也因無力承受巨大的虧損而被迫退出。

　　法院的任何一個生效判決，對公民的行為都有示范效應。按照如此判決，每個業主都可根據自己的判斷，來認定物業服務企業服務質量是否達到標準，從而依據自己的判斷來拒交或少交物業費。這是一個錯誤的導向，這對本來就存在物業費難收現象的物業管理行業無疑是一個致命的打擊。

　　4．打折支付物業費不是一種最佳的選擇。

　　以上分析并不是支持物業服務企業的違約行為，如果物業服務企業不按《物業服務合同》的約定履行義務，給業主造成了損失理應承擔違約責任。但是判決應該充分應考慮到物業服務是一項持續性的工作，對物業的維修養護不能因為物業費的不足而降低服務標準，否則就會影響到物業的增值保值，影響到物業的安全甚至使用壽命。既然法院可以判決業主因物業服務瑕疵打折支付物業費，那么，物業服務企業是否可以因為業主欠交或拒交物業費而打折提供物業服務呢？顯然，這是行不通的。因此，物業服務費支出必須得到充分的保證，而部分業主拒付、少付物業費將導致物業服務企業無法按照約定對物業進行維護和修繕，導致物業服務質量降低，從而損害全體業主的利益。

　　所以法院在審理物業費糾紛時不應機械適用《合同法》第111條減少價款（即打折支付物業費）的違約責任規定，這樣會導致物業服務支出的不足。法院應該根據《合同法》規定優先選擇由物業服務企業按合同約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確又不能確定的，可以同樣根據《合同法》第111條，要求物業服務企業根據《物業服務合同》對違約內容采取修理、更換、重作等補救措施，這樣既可以充分保障物業的維修養護質量，又能使物業服務企業承擔違約責任，從而維護全體業主的合法權益。

　　物業管理行業的對策

　　1．加強行業引導。

　　物業服務企業在處理物業費糾紛時往往采取兩種極端方式，一種是面對欠費業主，尤其是長期欠費業主，為息事寧人通常采取打折的方式收取物業費；一種是面對欠費業主，不深入溝通，不問明原因，一味地通過司法途徑解決糾紛。這兩種方式都不是解決問題的理智做法。對前者，在沒有合同約定情況下，物業服務企業沒有權利打折收取物業費，此舉也助長了拒付、少付物業費的不良風氣。對后者，物業服務企業應該首先與業主積極溝通，認真聽取業主的意見和建議，深入檢討自己的服務質量是否確實達到了約定標準，確實有問題的要采取有效措施糾正，從而化解矛盾。

　　作為政府主管部門和物業管理行業自治組織，也應當積極引導物業服務企業規范經營行為，在模范履行《物業服務合同》的基礎上，以合理的方式催交物業費，維護自己的合法權益。

　　2．支持業主大會、業主委員會積極履行管理職責。

　　按時繳納物業費是業主應當履行的最基本義務，也是維持物業服務正常運行的最基本保障。欠交物業費，不僅僅是違反《物業服務合同》的行為，同時也是違反管理規約（臨時管理規約）的行為。物業服務企業應當加強宣傳，使業主認識到自己在物業管理中的主體地位，動員業主積極參與物業管理。《物權法》也賦予了業主大會、業主委員會對拒付物業費等行為依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、賠償損失的管理權能。因此業主大會、業主委員會有權利也有義務引導業主履行義務，物業服務企業也應當積極支持業主大會、業主委員會依法履行管理職責。

　　3.加強業務素質，提高服務質量。

　　絕大多數物業服務企業都能依法經營、依約經營，但也有少數物業服務企業不能規范經營，不能正確認識自己在物業服務中的法律地位。物業服務企業應當從服務的角度，努力提高業主的滿意度，加強自身建設，改善服務、提高物業服務質量。同時建立與業主的溝通機制，充分吸取業主的建議，與業主建立和諧的關系，有效化解矛盾糾紛，在物業服務中與業主達到共贏。

　　物業費的打折支付判決，不僅僅影響到物業服務企業的利益，還影響到物業管理區域的全體業主利益，因此在此類判決中沒有絕對的贏家，一損俱損。此類判決也讓我們也清醒地認識到，物業服務仍然是一個需要不斷發展、不斷完善的行業，物業服務的各方主體以及法律群體對物業服務的認識還有待深化，物業服務從業者仍然任重而道遠。（正文完）

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)相關規定：

　　第三條　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　第六條　經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

篇3：物業公司追繳物業費民事訴訟范本

　　物業公司追繳物業管理費民事訴訟樣本

　　民事訴狀

　　原告：****物業管理公司

　　地址：********

　　法定代表人：***** 職務：****

　　委托代理人：***** 電話：*******

　　工作單位：****物業管理公司

　　被告：**** 電話：*******

　　地址：***********

　　訴訟請求：

　　1.依法判定被告立即支付物業管理費，共計人民幣***

　　2.判定被告支付逾期繳納物業管理費滯納金***.

　　3.判定被告支付摩托車的車位使用費***

　　4.本案全部訴訟方面的費用由被告承擔。

　　事實與理由：

　　****年*月*日，被告購買了***小區***幢***室房產(面積：***平方米)，按照原告與業主委員會于****年*月*日簽訂的《****住宅小區物業管理委托合同》及相關的法律法規的規定，原告一直依法對被告居住的小區實施規范的物業管理，為被告提供了完善的物業管理服務，履行了自己應盡的義務。根據**市物價局給原告批復的(****)***號文件和(****)***號文件規定，被告自****年1月1日--****年12月31日共拖欠應繳納的物業管理費及車輛停放費分別為****元和****元，截止****年**月**日，被告依法應繳納的滯納www.dewk.cn金****元，累計費用共達****元(詳見明細表)。我方及業主委員會曾多次以多種形式向被告催交物業管理費，但其未予理睬。

　　根據《中華人民共和國民法通則》第106條，《中華人民共和國民事訴訟法》第22條等規定，特向貴院提起訴訟，請求依法判令如上之訴請。

　　此致

　　**市**區人民法院!

　　具狀人： ****物業管理公司

　　年 月 日

　　附：

　　1、本訴狀副本一份;

　　2、原告營業執照;

　　3、法人代表身份證明、授權委托書、委托代理人身份證復印件;

　　4、****.*.*--****.**.**被告欠費明細表;

　　5、提供以下書證復印件：

　　1) ****年*月*日原告與****業主委員會簽訂的《****住宅小區物業管理委托合同》

　　2) **市物價局文件兩份：(****)***號、(****)***號

　　3) 《業主公約》。