美麗園業(yè)委會關(guān)于物業(yè)費(fèi)訴訟結(jié)果的公告

　　美麗園小區(qū)全體業(yè)主：

　　20**年8月11日，北京市一中院再審宣判，被中斷執(zhí)行的美麗園物業(yè)費(fèi)案維持原二審判決。根據(jù)法院判決結(jié)果匯總計(jì)算后，我小區(qū)20**年至20**年的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)單價(jià)應(yīng)為：

　　20**年: 一層 0.93元/月.平+12.08元/月.戶；二層以上 1.51元/月.平+12.08元/月.戶

　　20**-20**年: 一層 0.93元/月.平+11.03元/月.戶；二層以上 1.51元/月.平+11.03元/月.戶

　　我們注意到，ZZ物業(yè)公司在20**年8月15日的《告美麗園全體業(yè)主書（一）》中，已經(jīng)表明準(zhǔn)備執(zhí)行法院判決。根據(jù)目前情況，我們向大家提出如下建議：

　　一、已經(jīng)交納了20**年至20**年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，如實(shí)際交費(fèi)單價(jià)高于上述單價(jià)，可以要求物業(yè)公司返還多交的錢款，或要求以多交的錢款折抵其他應(yīng)交費(fèi)用；

　　二、尚未交納20**年至20**年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，以及交費(fèi)不足的業(yè)主，請按照上述交費(fèi)單價(jià)主動到物業(yè)公司交費(fèi)。

　　三、因物業(yè)公司已經(jīng)表示可能會放棄為美麗園繼續(xù)服務(wù)，所以，為避免不必要的損失，請預(yù)付費(fèi)業(yè)主勿預(yù)付過多錢款，并妥善保管好交費(fèi)收據(jù)或發(fā)票。

　　對如何交費(fèi)不清楚或有其它疑問的業(yè)主可于20**年8月26、27日晚8：00前來30號樓旁小白樓一層會議室，我們將召開說明會為大家做專門解答。

　　特此公告。

　　美麗園小區(qū)業(yè)主委員會

　　二○○六年八月十九日

篇2：物業(yè)費(fèi)打折支付是多方俱損的訴訟判決

　　物業(yè)費(fèi)打折支付是多方俱損的訴訟判決

　　物業(yè)費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)當(dāng)中的常見問題，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾升級時(shí)，個(gè)別業(yè)主往往把拒付物業(yè)費(fèi)當(dāng)成自己的尚方寶劍。物業(yè)費(fèi)糾紛案件通常事實(shí)清楚，法院也往往采用簡易程序進(jìn)行審理。

　　但近期，個(gè)別法院審此類案件時(shí)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵為由判決業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)，從而引發(fā)爭議。本人認(rèn)為，法院判決機(jī)械適用了《合同法》的一般規(guī)定，并沒有深入理解物業(yè)服務(wù)的屬性以及物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成和性質(zhì)，業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)的判決，不僅僅是觸動了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，同時(shí)也侵害了全體業(yè)主（包括訴訟涉及到的業(yè)主）的權(quán)益。

　　一、物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成和性質(zhì)

　　業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定建立起的一種平等的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)并按期交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得報(bào)酬并提供物業(yè)服務(wù)是合同雙方最主要的權(quán)利和義務(wù)。

　　物業(yè)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金兩部分。物業(yè)服務(wù)的支出包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的工資與社會保險(xiǎn)和福利費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)的折舊和辦公費(fèi)用、業(yè)主大會與業(yè)主委員會的工作費(fèi)用等等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金在預(yù)收的物業(yè)費(fèi)中按約定比例或約定數(shù)額來提取，一般占物業(yè)費(fèi)總額的10％左右。

　　根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行物業(yè)費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。物業(yè)費(fèi)扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金后，其余部分全部用于《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的支出，結(jié)余或者不足均有全體業(yè)主享有或者承擔(dān)。

　　二、打折支付物業(yè)費(fèi)判決評析

　　法院僅依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵就判決欠費(fèi)業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)有違物業(yè)管理的基本常識，也不利于維護(hù)物業(yè)安全和社區(qū)的和諧穩(wěn)定，最終會傷害到全體業(yè)主的切身利益。

　　1．判決侵害了其他業(yè)主的利益。

　　根據(jù)《物權(quán)法》，建筑物作為一個(gè)整體物是由各彼此獨(dú)立又相互毗連的部分（單元）構(gòu)成，各部分（單元）歸屬于不同的所有權(quán)人所有。正是基于建筑物在構(gòu)造、權(quán)屬上的特殊性以及使用上的不可分離性產(chǎn)生了區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)（共同管理的權(quán)利）。建立成員權(quán)的目的就是為實(shí)現(xiàn)業(yè)主對專用部分之外的共有部分實(shí)施共同管理，防止個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)侵害其他區(qū)分所有權(quán)人的利益。

　　從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成上看，物業(yè)費(fèi)除物業(yè)服務(wù)企業(yè)提取的酬金外，其余絕大部分還是用在物業(yè)服務(wù)支出上。所以判決物業(yè)費(fèi)打折支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際上只損失了酬金、企業(yè)員工收入等相對應(yīng)的部分，而大部分損失是由全體業(yè)主來承擔(dān)的。同時(shí)往往因?yàn)榍方弧⒕芙晃飿I(yè)費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量大幅度下滑，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)，甚至物業(yè)安全出現(xiàn)嚴(yán)重問題，最終受到傷害的是全體業(yè)主。因此拒交、少交物業(yè)費(fèi)實(shí)際上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，《物權(quán)法》第八十三條也把拒付物業(yè)費(fèi)規(guī)定為損害他人合法權(quán)益的行為。

　　2．判決影響法律的權(quán)威性。

　　物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定是以實(shí)際支出為測算依據(jù)的，是一個(gè)概括標(biāo)準(zhǔn)，一般在《物業(yè)服務(wù)合同》中不會細(xì)化規(guī)定每一項(xiàng)具體服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。比如說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的清潔衛(wèi)生服務(wù)達(dá)不到合同約定，那么清潔衛(wèi)生費(fèi)用支出數(shù)額或占總物業(yè)費(fèi)的比例在合同中一般是未作規(guī)定的。那么法院在審理案件時(shí)，客觀科學(xué)的方法應(yīng)該是：首先按照物業(yè)服務(wù)的實(shí)際支出，測算出用于清潔衛(wèi)生的費(fèi)用數(shù)額或在整個(gè)物業(yè)服務(wù)支出中所占的比例；然后再根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》或者物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔衛(wèi)生服務(wù)中違約的程度；最后才能判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)所應(yīng)賠償?shù)慕痤~或比例。

　　物業(yè)費(fèi)的打折判決顯然缺乏明確的計(jì)算依據(jù)，法官的自由裁量權(quán)沒有任何限定，讓人感覺主觀色彩太濃、隨意性太大，從而使法律失去嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

　　3．判決會使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)惡化。

　　物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對全體業(yè)主來說基本是一致的。法院做出的生效判決、裁定，在訴訟時(shí)效期間對其他業(yè)主也是適用的。因此，既然法院可以判決一個(gè)業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)，那么其他業(yè)主也可以基于同樣的理由拒付或者要求打折支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)的確定以實(shí)際支出為測算依據(jù)的，一般不會有很大的盈余。如果一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生大面積打折支付物業(yè)費(fèi)的情況，那么，物業(yè)費(fèi)的支出如何彌補(bǔ)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何提高將會是一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的難題。物業(yè)費(fèi)的不足會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的進(jìn)一步下滑，進(jìn)而導(dǎo)致廣大業(yè)主要求更多的物業(yè)費(fèi)折扣，以此循環(huán)往復(fù)，最終的結(jié)果是物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理質(zhì)量持續(xù)惡化，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也因無力承受巨大的虧損而被迫退出。

　　法院的任何一個(gè)生效判決，對公民的行為都有示范效應(yīng)。按照如此判決，每個(gè)業(yè)主都可根據(jù)自己的判斷，來認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，從而依據(jù)自己的判斷來拒交或少交物業(yè)費(fèi)。這是一個(gè)錯(cuò)誤的導(dǎo)向，這對本來就存在物業(yè)費(fèi)難收現(xiàn)象的物業(yè)管理行業(yè)無疑是一個(gè)致命的打擊。

　　4．打折支付物業(yè)費(fèi)不是一種最佳的選擇。

　　以上分析并不是支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按《物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行義務(wù)，給業(yè)主造成了損失理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是判決應(yīng)該充分應(yīng)考慮到物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)持續(xù)性的工作，對物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)不能因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的不足而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，否則就會影響到物業(yè)的增值保值，影響到物業(yè)的安全甚至使用壽命。既然法院可以判決業(yè)主因物業(yè)服務(wù)瑕疵打折支付物業(yè)費(fèi)，那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以因?yàn)闃I(yè)主欠交或拒交物業(yè)費(fèi)而打折提供物業(yè)服務(wù)呢？顯然，這是行不通的。因此，物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出必須得到充分的保證，而部分業(yè)主拒付、少付物業(yè)費(fèi)將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法按照約定對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和修繕，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量降低，從而損害全體業(yè)主的利益。

　　所以法院在審理物業(yè)費(fèi)糾紛時(shí)不應(yīng)機(jī)械適用《合同法》第111條減少價(jià)款（即打折支付物業(yè)費(fèi)）的違約責(zé)任規(guī)定，這樣會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)支出的不足。法院應(yīng)該根據(jù)《合同法》規(guī)定優(yōu)先選擇由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確又不能確定的，可以同樣根據(jù)《合同法》第111條，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》對違約內(nèi)容采取修理、更換、重作等補(bǔ)救措施，這樣既可以充分保障物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量，又能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，從而維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理行業(yè)的對策

　　1．加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理物業(yè)費(fèi)糾紛時(shí)往往采取兩種極端方式，一種是面對欠費(fèi)業(yè)主，尤其是長期欠費(fèi)業(yè)主，為息事寧人通常采取打折的方式收取物業(yè)費(fèi)；一種是面對欠費(fèi)業(yè)主，不深入溝通，不問明原因，一味地通過司法途徑解決糾紛。這兩種方式都不是解決問題的理智做法。對前者，在沒有合同約定情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)利打折收取物業(yè)費(fèi)，此舉也助長了拒付、少付物業(yè)費(fèi)的不良風(fēng)氣。對后者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該首先與業(yè)主積極溝通，認(rèn)真聽取業(yè)主的意見和建議，深入檢討自己的服務(wù)質(zhì)量是否確實(shí)達(dá)到了約定標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)有問題的要采取有效措施糾正，從而化解矛盾。

　　作為政府主管部門和物業(yè)管理行業(yè)自治組織，也應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營行為，在模范履行《物業(yè)服務(wù)合同》的基礎(chǔ)上，以合理的方式催交物業(yè)費(fèi)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　2．支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極履行管理職責(zé)。

　　按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的最基本義務(wù)，也是維持物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的最基本保障。欠交物業(yè)費(fèi)，不僅僅是違反《物業(yè)服務(wù)合同》的行為，同時(shí)也是違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳，使業(yè)主認(rèn)識到自己在物業(yè)管理中的主體地位，動員業(yè)主積極參與物業(yè)管理。《物權(quán)法》也賦予了業(yè)主大會、業(yè)主委員會對拒付物業(yè)費(fèi)等行為依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、賠償損失的管理權(quán)能。因此業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權(quán)利也有義務(wù)引導(dǎo)業(yè)主履行義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)積極支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行管理職責(zé)。

　　3.加強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能依法經(jīng)營、依約經(jīng)營，但也有少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能規(guī)范經(jīng)營，不能正確認(rèn)識自己在物業(yè)服務(wù)中的法律地位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從服務(wù)的角度，努力提高業(yè)主的滿意度，加強(qiáng)自身建設(shè)，改善服務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)建立與業(yè)主的溝通機(jī)制，充分吸取業(yè)主的建議，與業(yè)主建立和諧的關(guān)系，有效化解矛盾糾紛，在物業(yè)服務(wù)中與業(yè)主達(dá)到共贏。

　　物業(yè)費(fèi)的打折支付判決，不僅僅影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，還影響到物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主利益，因此在此類判決中沒有絕對的贏家，一損俱損。此類判決也讓我們也清醒地認(rèn)識到，物業(yè)服務(wù)仍然是一個(gè)需要不斷發(fā)展、不斷完善的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)的各方主體以及法律群體對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識還有待深化，物業(yè)服務(wù)從業(yè)者仍然任重而道遠(yuǎn)。（正文完）

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)相關(guān)規(guī)定：

　　第三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第六條　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

篇3：物業(yè)公司追繳物業(yè)費(fèi)民事訴訟范本

　　物業(yè)公司追繳物業(yè)管理費(fèi)民事訴訟樣本

　　民事訴狀

　　原告：****物業(yè)管理公司

　　地址：********

　　法定代表人：***** 職務(wù)：****

　　委托代理人：***** 電話：*******

　　工作單位：****物業(yè)管理公司

　　被告：**** 電話：*******

　　地址：***********

　　訴訟請求：

　　1.依法判定被告立即支付物業(yè)管理費(fèi)，共計(jì)人民幣***

　　2.判定被告支付逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)滯納金***.

　　3.判定被告支付摩托車的車位使用費(fèi)***

　　4.本案全部訴訟方面的費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　事實(shí)與理由：

　　****年*月*日，被告購買了***小區(qū)***幢***室房產(chǎn)(面積：***平方米)，按照原告與業(yè)主委員會于****年*月*日簽訂的《****住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同》及相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，原告一直依法對被告居住的小區(qū)實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，為被告提供了完善的物業(yè)管理服務(wù)，履行了自己應(yīng)盡的義務(wù)。根據(jù)**市物價(jià)局給原告批復(fù)的(****)***號文件和(****)***號文件規(guī)定，被告自****年1月1日--****年12月31日共拖欠應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)及車輛停放費(fèi)分別為****元和****元，截止****年**月**日，被告依法應(yīng)繳納的滯納www.dewk.cn金****元，累計(jì)費(fèi)用共達(dá)****元(詳見明細(xì)表)。我方及業(yè)主委員會曾多次以多種形式向被告催交物業(yè)管理費(fèi)，但其未予理睬。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第106條，《中華人民共和國民事訴訟法》第22條等規(guī)定，特向貴院提起訴訟，請求依法判令如上之訴請。

　　此致

　　**市**區(qū)人民法院!

　　具狀人： ****物業(yè)管理公司

　　年 月 日

　　附：

　　1、本訴狀副本一份;

　　2、原告營業(yè)執(zhí)照;

　　3、法人代表身份證明、授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件;

　　4、****.*.*--****.**.**被告欠費(fèi)明細(xì)表;

　　5、提供以下書證復(fù)印件：

　　1) ****年*月*日原告與****業(yè)主委員會簽訂的《****住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同》

　　2) **市物價(jià)局文件兩份：(****)***號、(****)***號

　　3) 《業(yè)主公約》。