市民趙女士

“我一直沒有搬進(jìn)去住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，為什么要繳物業(yè)費？”

物業(yè)公司工作人員

“沒有入住是您的個人原因，我們的服務(wù)是一直持續(xù)進(jìn)行的，希望您能盡快繳納物業(yè)費。”

7月29日

市民趙女士與物業(yè)公司工作人員

在電話中爭執(zhí)起來

新房未入住，能不繳物業(yè)費嗎？

　　去年，趙女士購買了一套新房，但她一直沒有搬入。趙女士不理解物業(yè)公司為何要催促自己繳納物業(yè)費。“我不住在新房里，物業(yè)公司也不用給我提供服務(wù)，我沒有享受服務(wù)難道也要繳納物業(yè)費?”

　　她向“法律信箱”欄目發(fā)來郵件，希望得到專業(yè)人士的解答。本報記者聯(lián)系了克拉瑪依區(qū)人民法院民事審判庭庭長周亮解答。

只要物業(yè)提供服務(wù)

業(yè)主都應(yīng)支付費用

問：

沒有入住能夠成為不繳納物業(yè)費的理由嗎？

周亮：

業(yè)主從開發(fā)商手中接收房屋后，只要物業(yè)公司提供了服務(wù)，無論業(yè)主是否實際入住，都應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費用。

　　物業(yè)服務(wù)，是指對整個小區(qū)中業(yè)主全體共有的部分，比如小區(qū)道路、綠地、公園、停車場、垃圾房、電梯、樓道等公共領(lǐng)域所提供的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)所提供的相應(yīng)服務(wù)，應(yīng)由全體共有人支付物業(yè)費用。小區(qū)全體業(yè)主就是法律規(guī)定的全體共有人，所以不能以入住作為繳納物業(yè)費的前提條件。

物業(yè)服務(wù)是否合格

應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同判斷

問：

當(dāng)業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)時，可以拒絕繳納物業(yè)費嗎？

周亮：

　　物業(yè)公司的服務(wù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來判斷，或者以物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)法律法規(guī)等作為參考依據(jù)，一般不以業(yè)主的主觀感受作為判斷依據(jù)。

　　如果物業(yè)公司未履行物業(yè)合同中相應(yīng)的服務(wù)責(zé)任，或者物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到物業(yè)合同中所約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)主張減少甚至不予支付物業(yè)費用。

物業(yè)公司違規(guī)收費

業(yè)主可以依法維權(quán)

問：

如果物業(yè)公司違規(guī)收費，業(yè)主該如何維權(quán)？

周亮：

　　依法維權(quán)是法治社會處理社會矛盾的基本原則，也是社會文明程度、公民法律意識的直接體現(xiàn)。

　　當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在違規(guī)收費行為時，可以先通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司進(jìn)行溝通解決，也可以直接向物業(yè)公司提出意見和建議。

　　如果雙方協(xié)商不成，可以讓社區(qū)居委會介入調(diào)解。若矛盾仍無法調(diào)解，在征求業(yè)主意見后，由業(yè)主委員會組織召開全體業(yè)主大會，表決是否變更物業(yè)公司。

　　如果爭議最終無法解決，可通過法院提起訴訟。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律法規(guī)等相關(guān)規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費，業(yè)主可以以違規(guī)收費為由提出抗辯，人民法院應(yīng)予支持。

　　同時，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

篇2：房地產(chǎn)學(xué)習(xí)培訓(xùn):入住方面問答篇

　　房地產(chǎn)學(xué)習(xí)培訓(xùn)：入住方面問答篇

　　1、購房人應(yīng)當(dāng)如何委托房產(chǎn)測繪機構(gòu)進(jìn)行面積測繪？

　　購房人可在市房產(chǎn)測繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房產(chǎn)測繪單位為自己進(jìn)行面積測繪。委托時，購房人應(yīng)當(dāng)依法繳納測繪費用，并與房產(chǎn)測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標(biāo)準(zhǔn)、成果質(zhì)量要求、爭議解決方式等內(nèi)容。

　　2、商品房的銷售廣告和宣傳資料是否可以作為合同內(nèi)容？

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人是否可以請求解除合同和賠償損失？

　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款的逾期時間為多少？

　　出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　5、天然氣何時開通？

　　根據(jù)市政規(guī)定，新項目入住率要達(dá)到70%，才可以通天然氣。

　　6、契稅交付時間？

　　《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。”契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。　　不過，在實際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。

　　7、房屋產(chǎn)權(quán)證有幾種？

　　房屋產(chǎn)權(quán)證是對進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項權(quán)證》三種。

　　《房屋所有權(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人。《房屋共有權(quán)保持證》發(fā)給房屋共有人。《房屋他項權(quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等。

　　8、房屋產(chǎn)權(quán)證》遺失后如何辦理?

　　《房屋產(chǎn)權(quán)證》一旦遺失，應(yīng)盡快到原發(fā)證機關(guān)申請補領(lǐng)新證。申請人應(yīng)提交補領(lǐng)新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經(jīng)房管機關(guān)審查確認(rèn)后，補發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費用。

　　9、商品房保修期限和起計時間

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其出售的新建商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。

　　新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對該商品房的保修責(zé)任。

　　10、實際交付的商品房與樣板間是否必須一致？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時設(shè)置樣板間的，在簽訂預(yù)售合同前沒有告知預(yù)購人實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板間一致。

篇3：工程項目入住驗收管理工作細(xì)則

工程項目入住驗收管理工作細(xì)則

一、目的：
1.1為業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù)，快速徹底地處理隱藏的施工質(zhì)量問題，保證業(yè)主順利入住。
1.2通過統(tǒng)計和分析入住驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，為將來的項目提供借鑒和參考。

二、范圍：
2.1時限：入住開始后的前三個月。
2.2新竣工的項目。

三、人員：經(jīng)培訓(xùn)后對本項目情況基本了解的工程部人員。
四、要求：
4.1最大限度維護(hù)工程部形象及公司形象。
4.2爭取維修一次成功。
4.3對業(yè)主提出的合理要求須第一時間作出迅速反應(yīng)，不能因工作失誤讓業(yè)主有不良印象。

五、程序：
5.1向業(yè)主簡單介紹驗收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。
5.2陪同業(yè)主驗收，并請業(yè)主在驗收單上簽署意見。
5.3填寫維修通知及維修情況記錄單并讓施工單位簽收，且存檔。
5.4監(jiān)督維修。
5.5通知業(yè)主復(fù)驗，并在維修通知單上簽字認(rèn)可。
5.6如復(fù)驗未通過或業(yè)主發(fā)現(xiàn)新問題，重復(fù)執(zhí)行第5.3、5.4、5.5條程序。
5.7把入住驗收資料移交給物業(yè)（包括驗收須知、維修單、維修記錄單）。
5.8三個月結(jié)束后，與物業(yè)公司辦理工作移交手續(xù)。
5.9對業(yè)主提出的不合理要求（如賠償?shù)龋绮荒芴幚恚毤皶r向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報并協(xié)助解決。

六、資料：
6.1入住驗收須知（包括驗收單，管道、地漏通水記錄表，衛(wèi)生間滲水試驗記錄單）。
6.2維修通知單及維修情況記錄單。