光陰似箭，歲月如梭，2022年即將來到!回望2021年，對于物業(yè)人來說，有忙碌、有汗水、也有感動，更是一份以業(yè)主滿意為目標(biāo)，全心全意為業(yè)主服務(wù)的堅(jiān)持與信念，現(xiàn)將2021年小區(qū)物業(yè)的工作向全體業(yè)主做總結(jié)匯報(bào)，感謝大家的支持與鼓勵!

例會與檢查篇

　　物業(yè)公司定期組織召開工作例會，對工作中存在的問題進(jìn)行跟進(jìn)、反饋、總結(jié)，提出解決措施;對各部門的具體工作提出要求以及重點(diǎn)工作進(jìn)行安排部署、監(jiān)督檢查。每月對各崗位職能部門工作進(jìn)行績效考核，建立激勵機(jī)制，調(diào)動員工積極性。同時不定期對員工進(jìn)行多元化培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)，發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，轉(zhuǎn)變思想端正服務(wù)意識，更好地為業(yè)主服務(wù)，提高業(yè)主滿意度。

客服篇

　　物業(yè)服務(wù)中心是物業(yè)管理公司的窗口部門，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、咨詢等服務(wù)職能。充分發(fā)揮上傳下達(dá)溝通作用，監(jiān)督配合其他職能部門做好關(guān)于清潔、綠化、治安、維修等工作提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率;引導(dǎo)業(yè)主樹立對物業(yè)管理的正確認(rèn)識，與業(yè)主形成良好的合作關(guān)系;為推動物業(yè)管理工作的發(fā)展提出合理化建議以及完成其他部門安排的相關(guān)工作。

消防安全篇

　　通過消防應(yīng)急救援現(xiàn)場演練培訓(xùn)，使物業(yè)員工掌握基礎(chǔ)的消防安全、心肺復(fù)蘇按壓急救法知識，提高消防安全意識，更進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)工作人員的自救、自防的應(yīng)急處理能力。為進(jìn)一步加強(qiáng)園區(qū)消防安全工作、提高小區(qū)抵御火災(zāi)的能力、有效遏制火災(zāi)事故的發(fā)生，為保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，營造小區(qū)穩(wěn)定、和諧的消防安全環(huán)境共建安全幸福小區(qū)夯實(shí)了基礎(chǔ)。

　　消控室工作人員每天對小區(qū)、商鋪、地下車場、設(shè)備間、消防設(shè)施設(shè)備等重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行安全巡查，認(rèn)真筑牢消防安全工作防線。切實(shí)消除消防安全存在的隱患，為營造小區(qū)良好的秩序環(huán)境，增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的安全感默默奉獻(xiàn)著。

秩序篇

　　不論夏熱秋寒，不論白天黑夜，小區(qū)秩序維護(hù)員24小時堅(jiān)守在工作崗位，用忠誠和擔(dān)當(dāng)守護(hù)著小區(qū)的安寧。他們肩負(fù)著維護(hù)小區(qū)正常秩序，創(chuàng)建平安、和諧小區(qū)的職責(zé)。身為秩序維護(hù)員，只有具備了高度的工作責(zé)任心和處理突發(fā)事件的應(yīng)變能力，才能稱為合格，才能在這平凡的崗位上做出不平凡的貢獻(xiàn)。雖沒有轟轟烈烈的事跡，但他們始終用自己辛勤的汗水，為業(yè)主換來安心、井然有序的居住環(huán)境。

工程篇

　　他們，每天穿梭于小區(qū)、商鋪各個樓宇之間。每當(dāng)業(yè)主家里報(bào)修問題，他們總是第一時間趕到。從更換燈泡到設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，從開水開電到線路、管道的維護(hù)搶修，他們?nèi)蝿谌卧广”M職守，就為看到小區(qū)內(nèi)夜晚每一盞幸福的燈光以及業(yè)主滿意的笑容。

保潔篇

　　她們是小區(qū)環(huán)境的“美容師”，是創(chuàng)建美好的使者。他(她)們每天迎接第一縷晨曦，無論三伏酷暑還是數(shù)九嚴(yán)寒，無論是風(fēng)雨交加還是滿天飛雪，他們勤勞、樸素、不怕臟、不怕累、默默無聞日復(fù)一日，年復(fù)一年始終堅(jiān)守在工作第一線。

　　冬季來臨，滿天飛舞的雪片，使天地融為白色的一體。隱沒了種種物體的外表，阻塞了道路與交通。物業(yè)工作人員為了保障業(yè)主出行安全，及時清理小區(qū)積雪。希望用最細(xì)致入微的服務(wù)，讓業(yè)主感受到家的溫情。愿你三冬暖，愿你春不寒。

綠化篇

　　“俏也不爭春，只把春來報(bào)，待到山花爛漫時，她在叢中笑”。應(yīng)該是對一個綠化工最好的詮釋。清除每一顆雜草，清理每一片落葉，整理每一塊樹皮，都演繹著細(xì)節(jié)服務(wù)。綠化修剪小隊(duì)，畫風(fēng)犀利，不問過程，只見綠色暢想。

戰(zhàn)疫•物業(yè)在行動

　　當(dāng)疫情猝不及防向嘉峪關(guān)襲來的時候，城投物業(yè)全體員工第一時間響應(yīng)政府號召，在阻擊疫情的前線勇敢逆行，堅(jiān)守崗位，不敢有半點(diǎn)松懈。寒風(fēng)中，他們戴著口罩，為小區(qū)消毒，不留任何死角;對進(jìn)出人員身份一一核實(shí)、測量體溫并進(jìn)行核查登記。他們沒有專業(yè)的防護(hù)，但物業(yè)人有物業(yè)人的信仰，職業(yè)賦予了物業(yè)人必須竭盡全力守護(hù)家園的職責(zé)。他們迎著疫情，沖鋒在 一線，為小區(qū)疫情防控筑起一道堅(jiān)實(shí)有力的堡壘。

社區(qū)活動篇

　　歡度幸福時光，共敘鄰里情，每一次活動的精心策劃，每一處關(guān)懷的細(xì)心考量，暖心點(diǎn)滴匯集成生活中熠熠閃光的動人瞬間。通過組織觀看愛國題材電影、籌辦豐富多彩的文藝匯演等一系列活動，將傳承紅色基因黨史學(xué)習(xí)和鄰里團(tuán)結(jié)相結(jié)合，打造特色社區(qū)文化品牌，推進(jìn)發(fā)展和諧睦鄰文化。不僅營造了豐富多彩的社區(qū)文化生活氛圍，而且增強(qiáng)了居民的幸福感和歸屬感。

　　城投物業(yè)以黨建引領(lǐng)為先導(dǎo)，強(qiáng)化黨組織領(lǐng)導(dǎo)核心，積極打造“紅色物業(yè)”，弘揚(yáng)志愿服務(wù)精神，精準(zhǔn)對接居民需求積極開展便民服務(wù)活動。不斷以切實(shí)解決群眾身邊的“關(guān)鍵小事”為著力點(diǎn)，有效破解物業(yè)管理難題，推動居民群眾品質(zhì)生活，攜手共建基層治理新格局。

無論是烈日里，

還是風(fēng)雪里，

這些只是物業(yè)服務(wù)工作的一個縮影，

并非面面俱到。

時光飛逝，

帶不走物業(yè)人對工作的激情；

歲月如梭，

流不走物業(yè)人對業(yè)主的溫情。

服務(wù)沒有終點(diǎn)，

只有起點(diǎn)，

2021感謝一路有您的陪伴，

感謝一路有您見證我們的成長。

未來，

我們會繼續(xù)以匠人精神

為您提供更高效的服務(wù)品質(zhì)，

我們愿以家人之名，

真誠地守護(hù)我們共有的家園，

用心做好每一件小事。

感謝您對物業(yè)工作的關(guān)注與支持！

物業(yè)人，

永遠(yuǎn)在路上！

篇2：物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析報(bào)告

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析報(bào)告

　　---對物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考

　　一、對市場經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視與分析

　　1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞等價交換價值點(diǎn)w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)服務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約。

　　企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)服務(wù)運(yùn)作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)服務(wù)常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費(fèi)，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。

　　退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務(wù)平臺，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。

　　如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費(fèi)社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業(yè)服務(wù)的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)服務(wù)發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)服務(wù)市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費(fèi)者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)服務(wù)中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)服務(wù)成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)服務(wù)必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)服務(wù)成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運(yùn)營鳳險(xiǎn)

　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)?！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)服務(wù)交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。

　　3. “低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

　　當(dāng)一個 “低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)服務(wù)進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)的降價成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費(fèi)者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。

　　在物業(yè)服務(wù)服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈， “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)意識和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)服務(wù)服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量

　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動中，要實(shí)行等價交換，一方享有權(quán)利‘應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進(jìn)行等價交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價相適應(yīng)。

　　合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)服務(wù)活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)服務(wù)服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對等，其有權(quán)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。

　　但是在物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就失去了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務(wù)低收費(fèi)、零收費(fèi)已經(jīng)使物業(yè)服務(wù)部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

　　而業(yè)主享受的超低價或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動性。

　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定

　　物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動機(jī)不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)服務(wù)是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)服務(wù)是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)服務(wù)這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

　　3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)服務(wù)條例》的基本精神

　　《物業(yè)服務(wù)條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)服務(wù)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)服務(wù)”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)市場競爭日益激烈，物業(yè)服務(wù)行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。

　　三、“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對策思考

　　1.完善法制建設(shè)

　　法制建設(shè)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)服務(wù)不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體在物業(yè)服務(wù)活動中的行為。

　　2.強(qiáng)化行業(yè)自律

　　行業(yè)自律是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠實(shí)信用原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時、有效地建立會員強(qiáng)制入會、訓(xùn)誡、通報(bào)批評、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽(yù)。

　　3.加強(qiáng)理論研究

　　物業(yè)服務(wù)理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)服務(wù)科學(xué)發(fā)展的重要基石。

　　4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)

　　創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展的必要保障。

　　在物業(yè)服務(wù)的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)服務(wù)制度，如類似物業(yè)服務(wù)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)服務(wù)內(nèi)部，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平和檔次。

　　5.正確引導(dǎo)輿論

　　人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。

　　(執(zhí)筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)

篇3：物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項(xiàng)目銜接工作報(bào)告

　　物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項(xiàng)目銜接工作報(bào)告

　　一直以來，物業(yè)服務(wù)前期介入是我非常關(guān)注的課題，但是"沒有調(diào)查研究，就沒有發(fā)言權(quán)。"雖然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟(jì)南的新世界陽光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)際經(jīng)歷，以及在工程管理上知識比較薄弱，并不敢隨意妄加評論，而且常言道：你說什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態(tài)度，一個物業(yè)服務(wù)人在雇主和顧客，在開發(fā)商和業(yè)主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場出發(fā)，對許多問題都會得出不同的結(jié)論，以下的這一篇文章，僅僅是從個人的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，站在一個物業(yè)服務(wù)人的角度和立場上談一些與地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的問題，其中錯誤之處在所難免，請指正。

　　第一篇：散論

　　一、開發(fā)商對物業(yè)服務(wù)的總體定位。

　　當(dāng)前青島市乃至全中國的現(xiàn)狀仍然是：開發(fā)商包干前期物業(yè)服務(wù)，這種包干的模式，在地產(chǎn)開發(fā)的早期，是起到了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢作用的，中海、萬科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的，但是那時候他們有三個優(yōu)勢：第一，用戶不知道物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業(yè)服務(wù)的市場潛力無限大，開發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭奪市場的戰(zhàn)略選擇；第三，因?yàn)橛脩暨€不懂得如何"維權(quán)"，自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天，這些條件都已經(jīng)完全不具備了，首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)服務(wù)的服務(wù)優(yōu)劣；再一個，朝陽行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實(shí)力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場上競爭；最后，因?yàn)闃I(yè)主的高度成熟，他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來在開發(fā)商有角度都是法律問題，但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問題了，自辦物業(yè)公司的紙"包不住火"，反而成為一種業(yè)主進(jìn)行制約和討價還價的籌碼，開發(fā)商還需要對保修和過程中的損毀承擔(dān)長期責(zé)任，而且，一線的項(xiàng)目經(jīng)理會對整個績效起到?jīng)Q定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目最終必將牽扯掉開發(fā)商大量的精力和資源。所以國家建設(shè)部提出了"分業(yè)經(jīng)營"的觀念，這在總體上是對的，這里就需要開發(fā)商重新評估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問題。一般說有兩種方向：

　　1、開發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)服務(wù)通常是外包的，因?yàn)樯鐣嫌泻芏辔飿I(yè)服務(wù)都急于占領(lǐng)市場，開發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個物業(yè)服務(wù)部來制約和檢查外包服務(wù)的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)者必須要預(yù)防問題，而且，開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)也無需承擔(dān)。

　　2、如果開發(fā)商開發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將"天福苑"作為一個例子)，即使的房屋全部銷售后，開發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司，但是這類公司應(yīng)以"專業(yè)化"進(jìn)行自我定位，依靠物業(yè)公司來分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國企的思路，如果要求發(fā)展，則應(yīng)避免管理服務(wù)不善使自身的生存能力不足，進(jìn)而制約了集團(tuán)公司的發(fā)展和整體品牌形象。

　　二、合同的問題：

　　房屋買受合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)作出明確約定。特別是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納時限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關(guān)條文的合情合法，另外，因?yàn)楫?dāng)前業(yè)主的維權(quán)意識極強(qiáng)，在繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)時間安排上一定需要注意，完全等到業(yè)委會成立后再收物業(yè)服務(wù)費(fèi)固然不妥，而如果業(yè)主入住時即收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未來就會有業(yè)主委員會成立時主張開發(fā)商將空置房面積補(bǔ)充繳納同等標(biāo)準(zhǔn)的管理費(fèi)一說，(類似案例在北京已發(fā)生多起)，故而，既然前期物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)是順利完成開發(fā)商的售后服務(wù)，這時就應(yīng)當(dāng)開始對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)安排，既要滿足服務(wù)功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)公司有可能在低收費(fèi)的背景下"賠了夫人又折兵"。

　　再一個是前期物業(yè)服務(wù)合同，編制一個盡可能"科學(xué)"的前期物業(yè)服務(wù)合同非常重要，開發(fā)商要估算出物業(yè)服務(wù)的成本和收入來源，開發(fā)商要提供資源，相應(yīng)的就要對物業(yè)公司進(jìn)行必要的考核，同樣，物業(yè)公司需要通過合同明確自身的責(zé)任，以及不屬自身范圍的工作同開發(fā)商進(jìn)行及時必要的溝通，而且開發(fā)商還需就物業(yè)公司實(shí)施"酬金制"或"包干制"進(jìn)行定位，二OO四年九月六日建設(shè)部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預(yù)期國家法規(guī)以后的走向，會要求這一合同向全體業(yè)主公示，并就任一經(jīng)營項(xiàng)目都必須公開，這意味著，前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)作為開發(fā)商交付房屋的售后服務(wù)，將越來越正規(guī)和納入市場競爭。

　　最重要的兩點(diǎn)：公共地方與私人地方的判定，開發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利，都應(yīng)在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進(jìn)行詳細(xì)說明，并能夠給予顧客恰當(dāng)而且合理的解釋。

　　三、足以危及物業(yè)服務(wù)的銷售宣傳：

　　個人認(rèn)為，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)避免建造所有人都想要的房子，而應(yīng)定位于一目標(biāo)人群，古語云："千金一鄰"，早期社區(qū)的破壞大多是因?yàn)槿胱〉臉I(yè)主本身素質(zhì)不高，背負(fù)上貸款之后則更加成為"窮人"，房產(chǎn)價格在他心目中的比重過大之后，就會做出嚴(yán)重違背常理的事情來?，F(xiàn)在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠實(shí)"地去考慮問題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請，對以后的物業(yè)服務(wù)都發(fā)生實(shí)質(zhì)上影響，并且，銷售問答中幾件事情非常重要：

　　住戶購房時會問到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)算應(yīng)當(dāng)是先做出來的，管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)報(bào)得比測算稍高一點(diǎn)，以便于將來有回旋余地。

　　物業(yè)服務(wù)宣傳要點(diǎn)上，某某名牌公司顧問其實(shí)不重要，重要的是對駐場經(jīng)理的考核。

　　延期交房、分?jǐn)?、中央空調(diào)供應(yīng)時間、電梯的使用將是未來業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時有所保留，阻退那些提問過多的顧客，也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復(fù)。銷售人員是否應(yīng)當(dāng)善于說：我無權(quán)就您的這一提問給予答復(fù)和承諾，但我可以傾聽并向上匯報(bào)。這是一種明智而審慎的做法。

　　四、物業(yè)服務(wù)的前期介入：

　　物業(yè)服務(wù)專家在項(xiàng)目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的，物業(yè)服務(wù)始終是滯后的，一般我們都習(xí)慣于快交房時才成立物業(yè)服務(wù)公司并聘請顧問，但這樣的物業(yè)服務(wù)定位就僅僅是解決問題而不是預(yù)防問題了，前期介入預(yù)防問題的落腳點(diǎn)，在于當(dāng)事人首先是工程方面的行家，然后又有物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，他就會在前期介入出提出很多有價值的建議，就象天福苑項(xiàng)目中，現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來提前的物業(yè)服務(wù)思維的重要性。

　　1、網(wǎng)點(diǎn)上的三層平臺，如果早先設(shè)計(jì)定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設(shè)計(jì)圖紙中應(yīng)當(dāng)考慮到所有網(wǎng)點(diǎn)房的空調(diào)設(shè)計(jì)位置，使物業(yè)服務(wù)人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說明和聲明。

　　2、開發(fā)商高估了業(yè)主對車庫的需求。

　　3、一般來說，新產(chǎn)品有較好的賣點(diǎn)，但問題在于它們并不成熟，在維護(hù)和管理上面也會有諸多后遺癥，設(shè)備的選型，首要的是質(zhì)量性能--不出毛病；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購等等。

　　4、維修基金的建立，應(yīng)由工程方面提出來，因?yàn)槲覀兌贾廊我辉O(shè)備的使用年限和維修率，電梯多少年后會報(bào)廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設(shè)備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業(yè)主買了房子是一切問題的開始，而不是結(jié)束。

　　第二篇：對房地產(chǎn)方面的建議

　　一、同建設(shè)項(xiàng)目方案相配套，物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)較早提交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入方案。定下總的目標(biāo)、工作范圍、計(jì)劃步驟和實(shí)施成果。最顯著的實(shí)施成果應(yīng)當(dāng)是：《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設(shè)計(jì)建議》。

　　二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)根本無法與各自完全私有的部分分開，它時時刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障，所以對一切公有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行長期的運(yùn)營規(guī)劃是物業(yè)服務(wù)公司的任務(wù)。為確保盡早做出合乎事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的建筑物管理財(cái)務(wù)測算，專業(yè)物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)參與前期圖紙的會審工作，盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設(shè)施工安裝配套的各個環(huán)節(jié)，對物業(yè)服務(wù)公司的主要經(jīng)理人員進(jìn)行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓(xùn)，也非常必要。

　　三、物業(yè)服務(wù)如何深入地理解規(guī)劃設(shè)計(jì)中的思想、理念和要點(diǎn)，對一個成功的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目來說很關(guān)鍵，當(dāng)前我們做的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目還沒有上升到標(biāo)準(zhǔn)化的層次，離人性化的要求就更遠(yuǎn)了，實(shí)際上理想中的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)是從地產(chǎn)設(shè)計(jì)里面的細(xì)節(jié)入手，了解設(shè)計(jì)的理念和思維，便于物業(yè)服務(wù)對建筑藝術(shù)的解說和詮釋。

　　四、銷售宣傳期間，組織對銷售人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面培訓(xùn)，在與物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題上達(dá)成共識和統(tǒng)一口徑。

　　五、入住以前，嚴(yán)格接管驗(yàn)收工作，這項(xiàng)工作在天福苑物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐中還是執(zhí)行得不錯，必須要堅(jiān)持。

　　六、保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)會同各施工安裝單位和物業(yè)服務(wù)公司簽定《三方保修合同》，因?yàn)槭┕こ邪痰睦媸芸赜陂_發(fā)商，而與物業(yè)公司無直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行保修協(xié)調(diào)上面就會陷入人情債而無法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后，如施工單位保修不及時，尋求替代品盡快解決問題，成本從質(zhì)保金中扣除，這樣避免物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主"裝模作樣"地進(jìn)行保修聯(lián)系服務(wù)，如果業(yè)主仍然不滿，則可以從合同當(dāng)中歸責(zé)，進(jìn)而考核物業(yè)服務(wù)的績效。

　　七、物業(yè)公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設(shè)計(jì)以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)公司必須要當(dāng)即予以制止，這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展，如果不能嚴(yán)格管理，則物業(yè)服務(wù)公司無從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。

　　八、對物業(yè)保險(xiǎn)事宜，開發(fā)商也應(yīng)及早考慮，因?yàn)楝F(xiàn)代社區(qū)的公共安全責(zé)任事件和消防火災(zāi)隱患都非常大，在我們所經(jīng)歷的大廈管理當(dāng)中，投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)(自然災(zāi)害，如地震、火災(zāi)等)，機(jī)器損害險(xiǎn)(機(jī)器意外事故等)，公眾責(zé)任險(xiǎn)(公共區(qū)域的設(shè)備的傷害)，家居保險(xiǎn)(財(cái)產(chǎn))等境外開發(fā)商都非常重視，如電梯和停車場的投保，每年都定期跟蹤，但是內(nèi)地業(yè)主和開發(fā)商的共識則是錢花得越少越好，實(shí)際上將自己頭上懸了一把達(dá)摩克利斯之劍。

　　九、開發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會時，應(yīng)當(dāng)保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求，開發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會委員，這是必須考慮的問題，高層、多層和網(wǎng)點(diǎn)有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的，否則業(yè)主委員會不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。