石家莊泛美地產(chǎn)鹿泉項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告
泛美地產(chǎn)石市鹿泉項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告
泛美地產(chǎn)
前言
泛美地產(chǎn)隸屬泛美國(guó)際，雖然成立時(shí)間不算很長(zhǎng)，但其擁有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際性的開(kāi)發(fā)背景，現(xiàn)正邁向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)模化的區(qū)域性開(kāi)發(fā)商，對(duì)于石家莊鹿泉項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目)有著極高的期望，旨在以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，推動(dòng)石家莊住宅產(chǎn)業(yè)的飛躍式發(fā)展，真正為石家莊人民造好房子，滿(mǎn)足其對(duì)生活品質(zhì)的更高追求，同時(shí)，也成就企業(yè)自身，在品牌、資金、經(jīng)驗(yàn)、機(jī)制等層面皆得到提升，成功實(shí)現(xiàn)“全國(guó)性大型專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商”的發(fā)展方向與規(guī)劃。
石家莊鹿泉項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告，是考察泛美地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及房地產(chǎn)發(fā)展的基本規(guī)律及特質(zhì)而制訂的整體開(kāi)發(fā)決策和計(jì)劃方案。
本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)報(bào)告是一個(gè)在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開(kāi)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思想，產(chǎn)品整體開(kāi)發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃，并在未來(lái)的各項(xiàng)地塊開(kāi)發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)中有計(jì)劃執(zhí)行。
第一章什么是戰(zhàn)略
1、戰(zhàn)略的定義：
戰(zhàn)略是關(guān)于一個(gè)組織項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)的、全局的目標(biāo)，以及組織為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)在不同階段上實(shí)施的不同方針和對(duì)策。
2、本項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)：
本項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃包括長(zhǎng)期、中期和短期目標(biāo)。
短期目標(biāo)(1年)：
1)迅速在石家莊地區(qū)擴(kuò)大知名度;
2)順利完成首期的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售;
3)企業(yè)品牌的導(dǎo)入，樹(shù)立泛美地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐牧己眯蜗蟆?/p>
中期目標(biāo)(2年)：
1)本項(xiàng)目順利進(jìn)入良性開(kāi)發(fā)以及持續(xù)熱銷(xiāo);
2)強(qiáng)化泛美地產(chǎn)在石家莊地區(qū)的品牌形象。
長(zhǎng)期目標(biāo)(3-5年)：
1)本項(xiàng)目進(jìn)入成熟發(fā)展期，并為下一個(gè)項(xiàng)目積蓄深厚的品牌資源;
2)樹(shù)立泛美地產(chǎn)全國(guó)性的品牌形象;
3)推動(dòng)泛美地產(chǎn)在全國(guó)性開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的滾動(dòng)發(fā)展。
3、本項(xiàng)目戰(zhàn)略報(bào)告的主要內(nèi)容：
要實(shí)現(xiàn)設(shè)定的以上的戰(zhàn)略規(guī)劃，則要求從項(xiàng)目所在地的石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境狀況為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合本地的消費(fèi)群，從開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌的營(yíng)造與延續(xù)的品牌效應(yīng)，擬定產(chǎn)品的整體發(fā)展思路與品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定目標(biāo)客戶(hù)群，制定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念與開(kāi)發(fā)步驟，與極具競(jìng)爭(zhēng)力的核心戰(zhàn)略，以達(dá)到泛美地產(chǎn)的目標(biāo)——盈利能力、市場(chǎng)覆蓋率及企業(yè)品牌發(fā)展和造福社會(huì)等。
著重考慮以下幾方面：
1)以怎樣的形象出現(xiàn)在市場(chǎng)面前;
2)開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品或服務(wù);
3)面對(duì)哪些市場(chǎng);
4)關(guān)心滿(mǎn)足顧客的程度;
5)達(dá)到泛美地產(chǎn)的目標(biāo)——如：盈利能力、市場(chǎng)覆蓋率及企業(yè)品牌發(fā)展和造福社會(huì)等。
第二章戰(zhàn)略基本思考
本章對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行系統(tǒng)性思考，泛美地產(chǎn)將遵循十二大原則予以展開(kāi)。
第一原則：好房子策略——為石家莊人民建好房子。
確立泛美地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)宗旨，為石家莊人民造好房子。石家莊目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)雖較為激烈，但產(chǎn)品的整體素質(zhì)尚且不高，但作為泛美地產(chǎn)，具有國(guó)際背景，擁有深厚的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更應(yīng)不斷提升住宅產(chǎn)品素質(zhì)。以“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，如：居住的舒適度、生活的便利度、審美藝術(shù)氣質(zhì)、科學(xué)用材的含量、人文文化內(nèi)涵、自然生態(tài)的維護(hù)與延續(xù)等，著力在整體素質(zhì)的超越，同時(shí)又具有鮮明的賣(mài)點(diǎn)，二者合一形成強(qiáng)有力的產(chǎn)品力來(lái)支持產(chǎn)品的形象力，使本項(xiàng)目成為石家莊地產(chǎn)界發(fā)展質(zhì)的飛躍，一個(gè)標(biāo)志性的物業(yè)。
第二原則：強(qiáng)勢(shì)品牌策略——實(shí)力決勝一切。
以強(qiáng)勢(shì)品牌打造石家莊地產(chǎn)的航空母艦，為企業(yè)樹(shù)立品牌形象，實(shí)力型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐石家莊。泛美地產(chǎn)，作為具有國(guó)際背景，如香港、日本、新加坡、英國(guó)等，以超強(qiáng)的國(guó)際性開(kāi)發(fā)理念，融合國(guó)際地產(chǎn)的智慧。因此，以往的資質(zhì)與開(kāi)發(fā)經(jīng)歷將是入市時(shí)重要的“名片”，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵保證。
而且，以往石家莊的樓盤(pán)著重在于概念的炒作，真正體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅的項(xiàng)目有限，市場(chǎng)還處于逐步成熟的過(guò)程中。因此，泛美地產(chǎn)將以“實(shí)力決勝一切”的姿態(tài)入市，并將公眾的目光吸引到本項(xiàng)目上，成為20**年石家莊最值得期待的地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，也為“泛美地產(chǎn)”長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。
第三原則：全面領(lǐng)先策略——以我為主，做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。
全面提升生活品質(zhì)，以全新標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)石家莊地產(chǎn)。以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。
只有始終站在市場(chǎng)的前端，以“大盤(pán)”和全面領(lǐng)先的“產(chǎn)品先鋒”的市場(chǎng)地位，才有可能分得整體市場(chǎng)上最大的市場(chǎng)份額，持久地保證大體量的產(chǎn)品出售，確保開(kāi)發(fā)進(jìn)程的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
第四原則：滾動(dòng)發(fā)展策略——建立大品牌，為持續(xù)發(fā)展提供平臺(tái)。
本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，總占地面積380畝，這就決定了其必須建立大品牌，不斷地維系與強(qiáng)化品牌，給予新的生命力，才能有效地消化系列產(chǎn)品。大品牌具有較強(qiáng)的張力，在其控制下，有機(jī)地發(fā)展出不同時(shí)期、不同類(lèi)型的產(chǎn)品。同時(shí)，規(guī)模龐大也決定了其開(kāi)發(fā)進(jìn)程不可能在同一時(shí)間內(nèi)結(jié)束，這要求在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期(預(yù)計(jì)將在4-5年內(nèi)完成總體開(kāi)發(fā))。要保持較強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度與銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，則要不斷地推出全新的組團(tuán)，形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為既涵蓋在大品牌內(nèi)，又相對(duì)獨(dú)立存在的個(gè)體。
因此，對(duì)于大品牌平臺(tái)的搭建，實(shí)質(zhì)上創(chuàng)建了一個(gè)資源共享的平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上，項(xiàng)目的資源是相同的，能夠綜合項(xiàng)目的推出，奠定基礎(chǔ)，在平臺(tái)上形成共性，各個(gè)組團(tuán)則展示個(gè)性的發(fā)展。由此，勢(shì)必形成“大品牌、多組團(tuán)”的滾動(dòng)式良性開(kāi)發(fā)模式。
第五原則：復(fù)合地產(chǎn)策略——跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，以發(fā)散性思維思考本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
復(fù)合地產(chǎn)，是以創(chuàng)新的、發(fā)散的思維方式，跳出地產(chǎn)行業(yè)之外整合各種優(yōu)勢(shì)，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。它既能滿(mǎn)足住房的基本需求，也能滿(mǎn)足人們對(duì)旅游、休閑、教育等多重心理與生理的需求。
本項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)。一是，需要有引導(dǎo)市場(chǎng)的題材，二是，有節(jié)奏地推出賣(mài)點(diǎn)。所以，必須從策劃和規(guī)劃開(kāi)始，為未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備充足的題材，以源源不絕的賣(mài)點(diǎn)吸引市場(chǎng)持續(xù)性的高度關(guān)注。在提供生活空間的同時(shí)，要為業(yè)主提供未來(lái)70年的時(shí)間。與人們生活息息相關(guān)的教育、健康、休閑、文化、服務(wù)等，絕不僅僅是被動(dòng)投入的配套項(xiàng)目，更是具有持續(xù)性經(jīng)營(yíng)價(jià)值的項(xiàng)目。
因此，本項(xiàng)目，不應(yīng)僅局限于對(duì)房子產(chǎn)品質(zhì)量的要求，原來(lái)的一些核心因素(地段、規(guī)劃、戶(hù)型、物業(yè)管理等)，變化成了基礎(chǔ)性因素。在復(fù)合地產(chǎn)的思路下，相應(yīng)的房地產(chǎn)理念、目標(biāo)、價(jià)值觀，以及資金、人才、技術(shù)的資源組合也都在變化。
第六原則：優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略——強(qiáng)化全過(guò)程、全員的服務(wù)意識(shí)。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不只是開(kāi)發(fā)行為，過(guò)程中更多的貫穿著服務(wù)。尤其是在同比競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的石家莊市場(chǎng)，增值服務(wù)顯得格外重要，不僅僅是開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶(hù)的承諾，更是開(kāi)發(fā)商完善自我的要求，始終為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，為了維護(hù)客戶(hù)的正當(dāng)利益，必須形成一套完整的服務(wù)系統(tǒng)。
一是，不管是消費(fèi)者、業(yè)主，還是未來(lái)合作的商家，都可以通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)反饋意見(jiàn)，得到來(lái)自各部門(mén)的滿(mǎn)意服務(wù)。
二是，在售前、售中、售后的過(guò)程，對(duì)消費(fèi)者提供全過(guò)程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓其感受到開(kāi)發(fā)商的關(guān)注無(wú)處不在。
三是，與各行業(yè)的專(zhuān)業(yè)公司，如：海爾集團(tuán)合作，向消費(fèi)者所提供的“一站式”菜單家居集成服務(wù)。
總之，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從客戶(hù)出發(fā)，本著優(yōu)質(zhì)、全面服務(wù)的原則，大處著眼，小處著手，經(jīng)過(guò)不懈努力，創(chuàng)立企業(yè)及項(xiàng)目品牌。
第七原則：全面覆蓋策略——努力提高市場(chǎng)占有率
本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量龐大，從石家莊整個(gè)一手市場(chǎng)而言，無(wú)論是從靜態(tài)市場(chǎng)，還是從動(dòng)態(tài)市場(chǎng)空間來(lái)看，都具有相當(dāng)沉重的銷(xiāo)售壓力。因此，最大限度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額，緊緊抓住意向購(gòu)房者是重中之重，同時(shí)，通過(guò)有效的措施挖掘并刺激潛在的購(gòu)房者，使他們的購(gòu)房計(jì)劃盡早地實(shí)施。
解決規(guī)模化與市場(chǎng)容量有限的矛盾，關(guān)鍵在于不僅要求擴(kuò)大產(chǎn)品類(lèi)型及目標(biāo)消費(fèi)群，并且以高性?xún)r(jià)比成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，打動(dòng)更廣泛的購(gòu)房人群。
第八原則：持續(xù)創(chuàng)新策略——超越石家莊現(xiàn)有的產(chǎn)品素質(zhì)，以創(chuàng)新為競(jìng)爭(zhēng)武器。
創(chuàng)新是項(xiàng)目成功的靈魂，是生存之本。創(chuàng)新并不意味著無(wú)原則的超越，其尺度與標(biāo)準(zhǔn)均需恰到好處。
對(duì)于本項(xiàng)目，創(chuàng)新不是一次而就的，而是持續(xù)不斷的，根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型的變化，開(kāi)發(fā)進(jìn)程而展開(kāi)，在每一種物業(yè)類(lèi)型，在每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段，將創(chuàng)新意識(shí)融會(huì)其中，自始至終，處于市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。
然而，在創(chuàng)新的過(guò)程中也要考慮到石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)并不成熟的階段，追求完全地一步到位，要求達(dá)到國(guó)內(nèi)最頂級(jí)的水平，將造成企業(yè)資源的浪費(fèi)，也難以讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者接受。因此，在創(chuàng)新的空間把握上，鑒于本項(xiàng)目體量龐大，在開(kāi)發(fā)初期仍以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)最為接受的產(chǎn)品類(lèi)型為主導(dǎo)，例如以多層為主，小高層為輔。
第九原則：人文文化策略——培育住戶(hù)的歸屬感與認(rèn)同感。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，樓盤(pán)同質(zhì)化、白熱化的情況下，當(dāng)今開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相競(jìng)爭(zhēng)的不僅僅是樓盤(pán)硬件上的配套與材質(zhì)方面，更是體現(xiàn)在社區(qū)的濃厚生活文化人氛圍的營(yíng)造上。一切都是從業(yè)主出發(fā)，為其營(yíng)造濃厚的生活與人文社區(qū)氛圍，賦予樓盤(pán)獨(dú)有的生活方式，使社區(qū)擁有長(zhǎng)久的吸引力。
本項(xiàng)目規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，這就決定了只從硬件上下功夫，生硬的搬砌更多的配套設(shè)施來(lái)完善與提高本項(xiàng)目的素質(zhì)，并不能滿(mǎn)足到現(xiàn)代業(yè)主理想的居住的環(huán)境與生活方式。
用心營(yíng)造濃厚的生活氛圍，只有通過(guò)社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)主間的文化交流與感情交流，讓居住在此的業(yè)主構(gòu)筑強(qiáng)烈的歸屬感與親切感，賦予樓盤(pán)獨(dú)有的生活方式，讓大家的社區(qū)變得更豐富多彩，更有內(nèi)涵，更有品味。
第十原則：提前展示策略——展現(xiàn)生活的魅力，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。
由于本項(xiàng)目是泛美地產(chǎn)在石家莊首個(gè)開(kāi)發(fā)的大型項(xiàng)目，市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌認(rèn)識(shí)不夠深刻，短期內(nèi)難以建立強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)。因而，對(duì)本項(xiàng)目的前期包裝與品牌的建立，必須強(qiáng)下功夫，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，國(guó)際性背景、地塊規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚等這些優(yōu)勢(shì)。
因此，開(kāi)發(fā)示范策略則能更好地為本項(xiàng)目的推售與形象服務(wù)。通過(guò)打造極具誘惑力的現(xiàn)場(chǎng)，極具個(gè)性的包裝廣告，將項(xiàng)目的未來(lái)生活形態(tài)充分展現(xiàn)出來(lái)，以極大的震撼力進(jìn)入市場(chǎng)。讓到此的客戶(hù)能真真切切地感受到居住于此的強(qiáng)烈社區(qū)氛圍與生活氣氛。
由此，無(wú)論是對(duì)于制造銷(xiāo)售的持久旺勢(shì)，還是快速建立企業(yè)及項(xiàng)目品牌，均具有理想的效應(yīng)。
第十一原則：整合社會(huì)資源策略——加強(qiáng)與政府、傳媒的合作，增強(qiáng)項(xiàng)目品牌的社會(huì)效應(yīng)。
本項(xiàng)目處于石家莊市新城市規(guī)劃四個(gè)衛(wèi)星城市之一的鹿泉市，必然得到政府的大力政策支持與扶持。而且要加強(qiáng)與傳媒的合作力度及深度，增強(qiáng)項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品的社會(huì)效應(yīng)。
第十二原則：實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與社會(huì)效應(yīng)雙贏——達(dá)到企業(yè)的最終戰(zhàn)略目標(biāo)。
在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，注重成本預(yù)算的控制，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，對(duì)于泛美地產(chǎn)，特別是其首次在石家莊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更應(yīng)注意整體開(kāi)發(fā)的成本與利潤(rùn)，并周全考慮項(xiàng)目的一、二期整體性的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，權(quán)衡整體開(kāi)發(fā)的總利潤(rùn)，
促使其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)得以實(shí)現(xiàn)。
從城市運(yùn)營(yíng)角度分析和項(xiàng)目所帶來(lái)的社會(huì)效應(yīng)的角度來(lái)看，本項(xiàng)目全部建成后將容納3000個(gè)家庭，逾萬(wàn)人在此安居樂(lè)業(yè)，其本身過(guò)硬的品質(zhì)和完善的配套設(shè)施將帶領(lǐng)石家莊地區(qū)的住宅消費(fèi)觀念進(jìn)行升級(jí)換代，全面提升石家莊的市民素質(zhì)，為石家莊以及鹿泉市進(jìn)行跨越式發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
第三章泛美地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃
國(guó)際地產(chǎn)智慧
引領(lǐng)現(xiàn)代生活
一、品牌建立的思考點(diǎn)：
1、從發(fā)展商的開(kāi)發(fā)角度而言：
泛美地產(chǎn)具有國(guó)際性的開(kāi)發(fā)背景，擁有國(guó)際開(kāi)發(fā)理念，先進(jìn)的開(kāi)發(fā)意識(shí)，泛美地產(chǎn)從博大到精深，以其國(guó)際背景、扎實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、雄厚的集團(tuán)實(shí)力、前瞻性的開(kāi)發(fā)眼界等全力打造石家莊鹿泉本項(xiàng)目，持續(xù)創(chuàng)造地產(chǎn)界的高峰提供了堅(jiān)實(shí)的保障。
2、市場(chǎng)需要的客觀條件出發(fā)：
石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于更新?lián)Q代的洗牌階段，市場(chǎng)需要有真正強(qiáng)勢(shì)的品牌作為引導(dǎo)者，為眾多的開(kāi)發(fā)商，以及正在成熟中的消費(fèi)者做出清晰的示范與指導(dǎo)，而在這一階段中，能真正脫穎而出的開(kāi)發(fā)商，將具有更廣闊的發(fā)展前景。這一點(diǎn)，也是泛美地產(chǎn)進(jìn)入石家莊首要彰顯的目標(biāo)。
3、從消費(fèi)者消費(fèi)的角度需要：
本項(xiàng)目是泛美地產(chǎn)石家莊的首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有建立強(qiáng)勢(shì)的品牌。本項(xiàng)目規(guī)模雖然大，但在市場(chǎng)還沒(méi)有完全認(rèn)可的前提下，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目缺乏信心，持觀望態(tài)度的狀況下，若強(qiáng)勢(shì)的品牌未能在當(dāng)?shù)貥?shù)立與延伸，未能對(duì)本項(xiàng)目作強(qiáng)勢(shì)支撐，
則難以在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立彪炳的作用，難以領(lǐng)航當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，難以贏得消費(fèi)者的信任與青睞。
4、項(xiàng)目良性發(fā)展的需要：
項(xiàng)目規(guī)模之大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，自始至終堅(jiān)持品牌的戰(zhàn)略，樹(shù)立與延續(xù)與發(fā)揮品牌的效應(yīng)，則對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程監(jiān)控則起著舉足輕重的作用，它能保證到項(xiàng)目的良性發(fā)展的需要。品牌是為銷(xiāo)售提供服務(wù)的，通過(guò)形象塑造、品牌內(nèi)涵的充實(shí)，使泛美地產(chǎn)、本項(xiàng)目走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路。
二、品牌定位闡述：
國(guó)際地產(chǎn)智慧
引領(lǐng)現(xiàn)代生活
闡述：
站在國(guó)際地產(chǎn)的高度，將國(guó)際地產(chǎn)智慧融于都市生活之中，不僅張揚(yáng)出企業(yè)的國(guó)際性背景，在地產(chǎn)界的行業(yè)領(lǐng)先性及引導(dǎo)性，而且可以將企業(yè)的形象提升到一個(gè)全新的高度。國(guó)際與智慧并重，住宅與生活并舉，將建筑與生活有機(jī)相融，這正是地產(chǎn)企業(yè)的精神和企業(yè)取得可持續(xù)發(fā)展的有力保障。
三、品牌推廣節(jié)奏
1、品牌發(fā)展的進(jìn)程規(guī)劃：
20**年，建立泛美地產(chǎn)的品牌知名度。
本項(xiàng)目作為一個(gè)大盤(pán)，從一出場(chǎng)，就必須占據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群的注意力，讓泛美地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)貥I(yè)界的“金字招牌”，成從眾效應(yīng)，使人們關(guān)注并期待新項(xiàng)目的推出。
20**年起，持續(xù)提高泛美地產(chǎn)的品牌認(rèn)知度。
根據(jù)首期銷(xiāo)售及工程進(jìn)度的推進(jìn)，泛美地產(chǎn)為石家莊人民將一步步展現(xiàn)完美的篇章，以此為基礎(chǔ)，將本項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)及特質(zhì)有效地傳播予客戶(hù)，使之對(duì)泛美地產(chǎn)的輪廓愈來(lái)愈清晰及突出，心目中的形象也更為鮮明與獨(dú)特。
在品牌發(fā)展與深化的過(guò)程中，不斷創(chuàng)造泛美地產(chǎn)的美譽(yù)度。
美譽(yù)度的培育是需要一段相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間，需要事無(wú)巨細(xì)的執(zhí)行，帶來(lái)的是泛美地產(chǎn)品牌的不斷積累與優(yōu)化，以及良好的“口啤效應(yīng)”，從而得以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。
2、品牌發(fā)展的過(guò)程，需要一項(xiàng)由內(nèi)至外的貫徹。
內(nèi)——開(kāi)發(fā)商自身。
1)樹(shù)立精品意識(shí)，一切從產(chǎn)品出發(fā)。
任何消費(fèi)行為，最終都將回到產(chǎn)品本身。泛美地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不僅擁有相當(dāng)高的綜合素質(zhì)，在自身特色的營(yíng)造上亦將有著出色的表現(xiàn)。
2)品牌文化的培育。
泛美地產(chǎn)的每一位員工，上至老總，下到基層人員都了解“品牌之道”，理解并履行“品牌承諾”。并且，品牌承諾必須成為企業(yè)文化的重要組成部分，對(duì)每一個(gè)決策產(chǎn)生影響。但是要明確，培訓(xùn)品牌文化要依靠持久且充滿(mǎn)熱情的教育，以及角色表率的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
外——面向客戶(hù)。
1)統(tǒng)一形象。
泛美地產(chǎn)的所有對(duì)外宣傳中，將是以一致的形象，強(qiáng)化系統(tǒng)性的形象宣傳。啟用泛美地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的VI識(shí)別系統(tǒng)和特定的組合，通過(guò)特定的組合方式強(qiáng)化泛美地產(chǎn)形象，同時(shí)也通過(guò)建立泛美地產(chǎn)的號(hào)召力來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售。
2)系統(tǒng)地傳播。
泛美地產(chǎn)的品牌傳播與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的推廣密不可分，相輔相成。
3、品牌戰(zhàn)略發(fā)展之建立品牌優(yōu)勢(shì)：
通過(guò)對(duì)泛美地產(chǎn)的品牌持久而細(xì)致的發(fā)展，建立起品牌之優(yōu)勢(shì)，從某種意義上說(shuō)，塑造一個(gè)品牌易，維護(hù)一個(gè)品牌難，品牌應(yīng)具有可持續(xù)發(fā)展的能力和空間，要令品牌不斷強(qiáng)大，就必須不斷提升、確保品牌不斷更新的源動(dòng)力。
對(duì)于泛美地產(chǎn)，就是立足品牌承諾的基礎(chǔ)上，在品牌及項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)推廣的過(guò)程中，產(chǎn)品及推廣手段不斷推陳出新，只有創(chuàng)新才能使品牌有生命力。
第四章本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群分析
目標(biāo)消費(fèi)群定位——“泛精英階層”：
1、解決規(guī)模化與中高端市場(chǎng)容量有限的矛盾，盡量擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。
2、將家庭年收入5萬(wàn)元以上階層定義為“泛精英階層”。
3、一個(gè)事業(yè)、知識(shí)和財(cái)富不斷“成長(zhǎng)和發(fā)展中”的階層。
4、一個(gè)奔向“小康”，并開(kāi)始擁有固定資產(chǎn)的階層。
5、力爭(zhēng)快速地消化周邊置業(yè)人群，擴(kuò)大分割石家莊整體消費(fèi)市場(chǎng)的份額。
6、分為“薪富”、“中富”和“先富”三類(lèi)。
薪富精英階層：
1、家庭生命周期和特征：
1.1處于初婚期(從結(jié)婚建立家庭到生育第一個(gè)子女的時(shí)期)，部分為單身人士;
1.2年齡由25至35歲;
1.3家庭年收入5萬(wàn)—8萬(wàn)元;
1.4一般沒(méi)有私家車(chē);
1.5多為“非創(chuàng)業(yè)型”人士，我們稱(chēng)之為“銀領(lǐng)”，主要是有以下幾類(lèi)：
A.知識(shí)型人才，如教師、醫(yī)生、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員;
B.公務(wù)員，如：企事業(yè)單位干部;
C.企業(yè)中的高級(jí)白領(lǐng)。
1.6事業(yè)剛起步，但很有發(fā)展?jié)摿?
1.7年輕、寬裕、學(xué)歷較高，觀念超前，經(jīng)濟(jì)和家庭負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，對(duì)賺錢(qián)信心十足，不屑于“藏”錢(qián)，習(xí)慣先花“未來(lái)錢(qián)”。
2、購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理：
2.1為改善居住環(huán)境或結(jié)婚需求購(gòu)房，基本為自住購(gòu)房，需求迫切。
2.2有勇氣借貸購(gòu)房，有足夠的還款能力。
2.3易受媒體廣告影響。
2.4求新、求美。
中富精英階層:
1、家庭生命周期和個(gè)體特征:
1.1處于生育期(從第一個(gè)孩子出生到最小一個(gè)孩子被撫養(yǎng)成人的時(shí)期)。
1.2夫妻年齡由30—45歲。
1.3家庭年收入8萬(wàn)至10萬(wàn)元。
1.4部分擁有一輛國(guó)產(chǎn)私家車(chē)。
1.5主要包括:
A、大型外資、合資和國(guó)有企業(yè)的高級(jí)管理人員，我們稱(chēng)之為“金領(lǐng)”;
B、中小型私營(yíng)企業(yè)主;
C、政府機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)干部;
D、商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主，不少是來(lái)自外地。
1.6有較高的素質(zhì)和教養(yǎng)，有較好的職業(yè)和身份，有新的文化背景，新的人生體驗(yàn)，緊追時(shí)代的脈搏，追求新的生活方式;
1.7有事業(yè)心，工作勤奮;事業(yè)成功或有良好的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神;
1.8受過(guò)良好的教育，有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景;
1.9生活方式積極、健康、向上。
2、購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理:
2.1為子女就讀名校而買(mǎi)房;
2.2為改善生活環(huán)境而換房;
2.3住宅的投資功能愈來(lái)愈為更多的人所關(guān)注;
2.4追求健康和舒適;
2.5效仿及炫耀動(dòng)機(jī);
2.6注重房屋的實(shí)用性、合理性;
2.7求新、求美。
先富精英階層：
1、家庭生命周期和特征：
1.1處于生育期(從第一個(gè)孩子出生到最小一個(gè)孩子被撫養(yǎng)成人的時(shí)期)和滿(mǎn)巢期(第一個(gè)孩子成家離開(kāi)家庭的時(shí)期);
1.2夫妻年齡由40—55歲;
1.3家庭年收入10萬(wàn)—30萬(wàn)元;
1.4一般擁有一輛私家車(chē);
1.5主要指中型私營(yíng)業(yè)主，如：多年的服裝、小商品經(jīng)銷(xiāo)商(其中部分是外地人)、餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)者等等;
1.6成熟、穩(wěn)健、富有;
1.7步入資產(chǎn)者的行列，表現(xiàn)在擁有各自企業(yè)的若干股權(quán)。
2、購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理;
2.1.為子女就讀名校而買(mǎi)房;
2.2.為改善生活環(huán)境而換房;
2.3.部分為投資功能;
2.4.追求健康和舒適;
2.5.效仿及炫耀動(dòng)機(jī);
2.6.追求華麗、高貴甚至奢華;
2.7.注重房屋的高檔次、舒適性與附加價(jià)值。
本項(xiàng)目主力購(gòu)買(mǎi)群——薪富階層：
石家莊的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)仍然以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中除了商業(yè)批發(fā)業(yè)有較長(zhǎng)的歷史，相對(duì)較為發(fā)達(dá)外，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限，使之城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不活躍。由此，結(jié)合“泛精英階層”的定位，其中的“先富階層”數(shù)量局限，難以持續(xù)地支持高價(jià)位、大戶(hù)型的大批量出貨。
而另一方面，也導(dǎo)致“中富階層”，即金領(lǐng)階層絕對(duì)與相對(duì)數(shù)量均較少、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的個(gè)人價(jià)值也難以充分地體現(xiàn)(可以從薪酬來(lái)衡量)。
因此，意味著處于精英階層的第二梯隊(duì)——薪富階層，將在未來(lái)的若干幾年內(nèi)，占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端產(chǎn)品的大部分消費(fèi)量，將組成本項(xiàng)目最重要的購(gòu)買(mǎi)群體。
針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的具體現(xiàn)狀，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也有著明確的指導(dǎo)意義，
一是，首期開(kāi)發(fā)針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的最大人群——薪富階層，滿(mǎn)足這一人群的生活需要;
二是，在后期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可適量引入滿(mǎn)足“泛精英階層”另二種人群中富階層的產(chǎn)品，如：在物業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)品的層次設(shè)計(jì)上給予突破，以擴(kuò)大本項(xiàng)目的消費(fèi)層面，提高開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的速度。
第五章本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念設(shè)計(jì)
一、理念設(shè)計(jì)的思考過(guò)程：
(一)開(kāi)發(fā)模式分析：
1、整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式分析：
性?xún)r(jià)比
高中低
文化(內(nèi)涵)
中低高
如上圖所示，按銷(xiāo)售力的兩種組成要素，即性?xún)r(jià)比與文化(內(nèi)涵)價(jià)值兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，分為不同的房地產(chǎn)模式。
審視石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)有的暢銷(xiāo)樓盤(pán)以較高文化(內(nèi)涵)價(jià)值，而性?xún)r(jià)比卻相對(duì)較低的開(kāi)發(fā)模式為主流，則意味著當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商受到臨近北京樓盤(pán)的影響，重視概念的炒作與更新，卻沒(méi)有在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
2、品牌時(shí)代下的開(kāi)發(fā)模式：
石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，和全國(guó)的大多數(shù)地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市一樣，均將走過(guò)以產(chǎn)品為核心的產(chǎn)品時(shí)代，將走向以品牌為號(hào)召力的品牌時(shí)代。
2.1品牌時(shí)代的特征：
品牌時(shí)代的核心特征是對(duì)人的關(guān)注，即對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的需求與欲望的關(guān)注與滿(mǎn)足。
美國(guó)著名社會(huì)心理學(xué)家馬斯洛認(rèn)為，人的需求分五個(gè)層次，即生理需要、安全需要、社會(huì)需要、尊重需要、自我實(shí)現(xiàn)需要。
人類(lèi)的需要是從低層次向高層次依次提出來(lái)的，對(duì)住宅的需求更是如此，開(kāi)始只是有個(gè)落腳的地方，隨后是擴(kuò)大居住面積、提高住宅質(zhì)量，當(dāng)這些生理需要得到基本滿(mǎn)足后，要求全面提高住宅總體水平，追求住宅的文化品位和綠色環(huán)境品位，不僅要住得舒適，還要住得“有身份”和“有文化”。
因此，品牌時(shí)代的樓盤(pán)必須符合目標(biāo)消費(fèi)者更高層次的需求。
在品牌時(shí)代，人的消費(fèi)觀念呈現(xiàn)多元化狀態(tài)。這種多元化狀態(tài)對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)。挑戰(zhàn)在于滿(mǎn)足這種多元化的需求絕非容易之事，機(jī)會(huì)在于多元化需求為優(yōu)秀者謀取更大的利益提供了前提和基礎(chǔ)。
2.2本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式分析：
性?xún)r(jià)比
高中低
文化(內(nèi)涵)
低中高
如圖所示，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式是：高性?xún)r(jià)比高文化價(jià)值。
闡釋?zhuān)?/p>
目前，隨著“城中村”改造工作的推進(jìn)及城市化進(jìn)程的加快，將有眾多新開(kāi)發(fā)之項(xiàng)目的入市，這些項(xiàng)目普遍規(guī)模較大，且開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，將導(dǎo)致石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行相對(duì)供大于求的狀態(tài)。
由于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，必然出現(xiàn)兩種情況：
一方面，相當(dāng)部分的住宅空置——不一定是由于開(kāi)發(fā)水平低，往往是由于沒(méi)有個(gè)性，沒(méi)有特色，不能在短期內(nèi)高度吸引市場(chǎng)的注意力;
另一方面，真正的好項(xiàng)目越來(lái)越搶手——不僅開(kāi)發(fā)水平高，而且有充分的個(gè)性和特色，能使有限的市場(chǎng)關(guān)注集中在項(xiàng)目上。
究其原因，是因?yàn)榻裉斓姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)上，市場(chǎng)決勝的關(guān)鍵因素不僅僅在于開(kāi)發(fā)水平的高低，諸如規(guī)劃水平、建筑質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)推廣水平等。這樣一些要素已成為了重要的因素，但不能稱(chēng)為唯一或關(guān)鍵。
未來(lái)的暢銷(xiāo)樓盤(pán)，不僅基于較高的綜合素質(zhì)，而且建立在社區(qū)個(gè)性與特色空間的營(yíng)造上，創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)特、鮮明的魅力所在：
——建立獨(dú)具特色的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念;
——構(gòu)筑支撐這一開(kāi)發(fā)理念的產(chǎn)品與生活體系;
——樹(shù)立社區(qū)品牌形象，使業(yè)主擁有歸屬感與認(rèn)同感。
3、開(kāi)發(fā)理念的提出：
健康+完美舒適的生活環(huán)境
國(guó)家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)
4、項(xiàng)目命名：
泛美·后海
備注：據(jù)說(shuō)，后海的水域連著故宮的龍脈，從古至今都是風(fēng)水寶地。所以，歷代的高僧們?cè)谶@里修寺建廟，而王公大臣們則在岸邊選址筑府造園，名人們也紛紛遷居湖畔，開(kāi)始了后海邊上最初的水岸生活。因此，俗語(yǔ)說(shuō)，“先有什剎海，后有北京城”。
5、廣告語(yǔ)：
“新石家莊，10萬(wàn)人家居后海”
在開(kāi)發(fā)方式上，本項(xiàng)目的做法是先規(guī)劃、后建設(shè)，先建花園后建小區(qū)，多種產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展。
在解決操作層面的問(wèn)題上，本項(xiàng)目必須形成了自然特有的原則立場(chǎng)：
一是以超前的眼光來(lái)解決現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題，不僅“先規(guī)劃，后建設(shè)”，而且在建設(shè)中遇到問(wèn)題總是以發(fā)展的眼光加以解決，為可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間;
二是以科學(xué)的精神來(lái)打造藝術(shù)品。充分尊重專(zhuān)家意見(jiàn)、尊重科學(xué)律，在維護(hù)規(guī)劃的權(quán)威性與完整性的同時(shí)，適時(shí)適度、科學(xué)合理地加以調(diào)整;
三是短期利潤(rùn)與長(zhǎng)期利潤(rùn)的完美結(jié)合。本項(xiàng)目前期需要投入資金在沒(méi)有直接效益的環(huán)境建設(shè)上，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益與環(huán)境建設(shè)發(fā)展矛盾時(shí)，需要以前者讓位于后者，但最終——當(dāng)本項(xiàng)目的空氣、陽(yáng)光、自然環(huán)境成為稀有資源時(shí)，在經(jīng)濟(jì)上的巨大收獲便開(kāi)始了。
第六章本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑
產(chǎn)品策劃及提升的過(guò)程，旨在建立完整的產(chǎn)品體系，繼而形成本項(xiàng)目自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
基本思考點(diǎn):
1、構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);
2、傳統(tǒng)的SWOT分析只能找到市場(chǎng)粗略位置，無(wú)法找到項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在此我們采取核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析;
3、本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值共分“內(nèi)中外”三重——整合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
(一)本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)示意圖：
外層價(jià)值：地段與規(guī)模
超前的規(guī)劃
本案美學(xué)的建筑
中層價(jià)值：高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品
科學(xué)合理的戶(hù)型
優(yōu)美怡人的園林景觀
精彩的生活配套及服務(wù)
濃厚的人文文化的氛圍
內(nèi)層價(jià)值：健康住宅
(二)三重核心優(yōu)勢(shì)的分析：
1、外層價(jià)值——區(qū)位與規(guī)模：
本項(xiàng)目處于鹿泉城市中心，為城市規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)，有便利的交通，地塊總占地超過(guò)380畝，為石家莊郊縣規(guī)模龐大的地塊之一。
2、中層價(jià)值——高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品：
“先建配套后建物業(yè)”的開(kāi)發(fā)策略。
通過(guò)此開(kāi)發(fā)策略，讓消費(fèi)群在現(xiàn)場(chǎng)感受居住氛圍及配套設(shè)施，以及社區(qū)的整體人文氛圍，引導(dǎo)消費(fèi)群體產(chǎn)生對(duì)置業(yè)居住在本項(xiàng)目的美好憧憬，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。
規(guī)模化開(kāi)發(fā)配套和環(huán)境，別人有我有，別人沒(méi)有我也有，為社區(qū)住戶(hù)生活的豐富性創(chuàng)造條件。
本項(xiàng)目占地規(guī)模之大在石家莊地區(qū)市場(chǎng)中屈指可數(shù)，規(guī)模化開(kāi)發(fā)配套和環(huán)境，集眾多優(yōu)點(diǎn)一身，是彰顯個(gè)性化與時(shí)代性的大型中高端項(xiàng)目，為社區(qū)住戶(hù)生活的豐富性與無(wú)限可能性創(chuàng)造條件。
硬件優(yōu)勢(shì)，是優(yōu)質(zhì)生活的重要保證。
結(jié)合石家莊當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，借鑒國(guó)內(nèi)大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先進(jìn)、成熟的模式，創(chuàng)造一個(gè)領(lǐng)先的產(chǎn)品，并隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，持續(xù)地創(chuàng)新與提升，保持在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。
人文內(nèi)涵：
根據(jù)銷(xiāo)售推廣部署逐步展開(kāi)，前期以各種方式加強(qiáng)社區(qū)居住人文氛圍，并隨著工程進(jìn)度，逐步引導(dǎo)，逐漸實(shí)現(xiàn)及深化社區(qū)居住內(nèi)涵。
3、內(nèi)層價(jià)值——健康住宅：
本項(xiàng)目在規(guī)劃階段就按照國(guó)家級(jí)的“健康住宅”標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，力爭(zhēng)獲得“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)”的稱(chēng)號(hào)，并在建設(shè)與施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行并接受專(zhuān)家的監(jiān)督與驗(yàn)收，為未來(lái)住戶(hù)提供健康、舒適的生活空間。
(三)三重價(jià)值的關(guān)系與發(fā)展：
1、三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里、相互作用，是密不可分的一個(gè)整體。
2、本項(xiàng)目外層與內(nèi)層的優(yōu)勢(shì)，如地段與規(guī)模、健康住宅技術(shù)體系作為價(jià)值的基石。
3、前期消費(fèi)者首先接受外層和內(nèi)層價(jià)值，即地段與規(guī)模和“健康住宅”，首先通過(guò)最顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)及國(guó)家級(jí)的認(rèn)可產(chǎn)生的巨大效應(yīng)，為逐漸導(dǎo)入中層價(jià)值“本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)”作好鋪墊。
4、中層價(jià)值最終將外層價(jià)值和內(nèi)層價(jià)值融合為一。
5、三重核心價(jià)值是本項(xiàng)目策劃的基本指導(dǎo)原則，需通過(guò)推廣進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。
結(jié)論：
三重核心價(jià)值在不同的推廣階段起著不同的作用，并非逐步單項(xiàng)獨(dú)立推廣，而是同時(shí)將三重核心價(jià)值進(jìn)行結(jié)合，只是根據(jù)不同的階段如銷(xiāo)售時(shí)機(jī)、工程進(jìn)度、項(xiàng)目特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等推出的主次不同。
第七章本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)步驟
通過(guò)前期對(duì)泛美地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)行初步的判斷，尤其是各地塊開(kāi)發(fā)時(shí)間、周期、產(chǎn)品及功能定位提前考慮，對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場(chǎng)依據(jù)的策略性調(diào)整均提供可參考的藍(lán)本，這是十分必要的。
本項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的設(shè)計(jì)，是本著該項(xiàng)目是一個(gè)大盤(pán)，意味著不僅是規(guī)模大，重要的是在產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)存在明顯的階段性劃分、在產(chǎn)品的配套上超越一般意義的小區(qū)，注重分組團(tuán)、分階段開(kāi)發(fā)，諸如此類(lèi)的開(kāi)發(fā)特征與需要，以及根據(jù)各地塊的拿地時(shí)間、位置特點(diǎn)、政府對(duì)周邊區(qū)域的規(guī)劃等方面，綜合性地慎重考慮，從一期與二、三期著手分別闡述：
1、一期地塊的開(kāi)發(fā)步驟及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì);
2、二、三期的開(kāi)發(fā)步驟探索及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。
一、分期開(kāi)發(fā)基本數(shù)據(jù)：
1、根據(jù)地塊的特點(diǎn)，將其分為三期：
第一期占地80畝
第二期占地200畝
第三期占地100畝
2、本項(xiàng)目總體規(guī)劃思路：
2.1總體開(kāi)發(fā)的規(guī)劃要點(diǎn)：
1)全面導(dǎo)入“健康住宅技術(shù)體系”，推動(dòng)石家莊地產(chǎn)市場(chǎng)的更新?lián)Q代，體現(xiàn)本項(xiàng)目的全面領(lǐng)先。
2)首期的規(guī)劃應(yīng)兼顧后期規(guī)劃的統(tǒng)一性，維持一、二、三期風(fēng)格的完整性。
3)首期開(kāi)發(fā)應(yīng)適當(dāng)控制成本與利潤(rùn)，以整體大局為重，切忌只顧眼前利益，以小失大，將眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益較好的協(xié)
4)建筑外立面的設(shè)計(jì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)先進(jìn)、成熟的模式，帶給石家莊人民全新的建筑美學(xué)感受。
3、住宅類(lèi)型：
第一期：多層與小高層結(jié)合，面積比例約為3：7;
第二、三期：小高層。
4、本項(xiàng)目可復(fù)合的資源：
4.1、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)以特殊利益創(chuàng)造市場(chǎng)增量：
復(fù)合地產(chǎn)不僅局限于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并且已上升到產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、區(qū)域開(kāi)發(fā)的宏觀層面，往往能獲得超常量的資源與利益。
石家莊市場(chǎng)容量有限，對(duì)此，泛美地產(chǎn)必須以復(fù)合地產(chǎn)的戰(zhàn)略思想嫁接來(lái)自各方面的資源，為本項(xiàng)目創(chuàng)造更大的附加價(jià)值與購(gòu)買(mǎi)誘因，擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)源層面，吸引包括來(lái)自各縣區(qū)，以及外地的客戶(hù)。
4.2、可復(fù)合的資源建議：
本項(xiàng)目可將教育產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)等產(chǎn)業(yè)的角度切入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括以下的資源整合與引進(jìn)：
教育業(yè)：
泛美地產(chǎn)與國(guó)內(nèi)知名的幼兒教育機(jī)構(gòu)合作，如：北京大學(xué)心理學(xué)系、北師大幼兒教育系等，提供優(yōu)質(zhì)的幼兒教育、深入社區(qū)生活的青少年素質(zhì)教育，并提供的活動(dòng)空間等多種教育元素于一體，保證了教育產(chǎn)業(yè)的高素質(zhì)和吸引力，并且為業(yè)主子女營(yíng)造一個(gè)最佳的成長(zhǎng)空間。
運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)：
本項(xiàng)目在獲得“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)”稱(chēng)號(hào)的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活氛圍。在本項(xiàng)目中，除了建設(shè)運(yùn)動(dòng)型會(huì)所，園區(qū)中的籃球場(chǎng)、排球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等硬件設(shè)施外，邀請(qǐng)國(guó)家級(jí)的運(yùn)動(dòng)員及專(zhuān)家為業(yè)主提供長(zhǎng)年的運(yùn)動(dòng)及健康咨詢(xún)，使健康成為社區(qū)文化中的主旋律。
泛美集團(tuán)
篇2：人力資本開(kāi)發(fā)與管理的核心問(wèn)題:理念戰(zhàn)略
人力資本開(kāi)發(fā)與管理的核心問(wèn)題-理念戰(zhàn)略
國(guó)防大學(xué) 劉 毅
一、從對(duì)西方企業(yè)人力資本發(fā)展史的研究中發(fā)現(xiàn)，人力資本開(kāi)發(fā)與管理具有一般性、階段性和層次性的特點(diǎn)
(一)、管理的一般性、階段性和層次性。
綜觀西方經(jīng)濟(jì)管理理論的發(fā)展，由于歷史的發(fā)展和當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)需要，形成了不同的學(xué)派。管理思想在西方成為系統(tǒng)的管理理論，是在十九世紀(jì)末到二十世紀(jì)初。此后，從其發(fā)展的歷史及內(nèi)容來(lái)看，西方經(jīng)濟(jì)管理理論各學(xué)派的形成基本分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段，是十九世紀(jì)末到二十世紀(jì)初形成的所謂“古典管理理論”第二個(gè)階段，是從本世紀(jì)二十年代開(kāi)始的“人際關(guān)系”-“行為科學(xué)”的理論;第三個(gè)階段，是在古典學(xué)派和行為學(xué)派出現(xiàn)以后、特別是在第二次世界大戰(zhàn)以后出現(xiàn)的當(dāng)代西方管理理論的一學(xué)派;美國(guó)管理學(xué)者孔茨(Harold Koonfz)在1980年發(fā)表的《再論管理理論的叢林》一文中認(rèn)為目前至少已發(fā)菜到十一個(gè)學(xué)派，主要有社會(huì)系統(tǒng)學(xué)派、決策理論學(xué)派、系統(tǒng)管理學(xué)派、經(jīng)驗(yàn)主義學(xué)派、權(quán)變理論學(xué)派、管理科學(xué)學(xué)派、組織行為學(xué)派、社會(huì)技術(shù)系統(tǒng)學(xué)派、經(jīng)理角色學(xué)派、經(jīng)營(yíng)管理理論學(xué)派等。
從管理思想盧的演變過(guò)程中不難發(fā)展，管理具有一般性、 階段性和層次性的特點(diǎn)。所謂管理的一般性是指管理的科學(xué)性。也就是說(shuō)管理有它的理論基礎(chǔ)和普遍應(yīng)用意義，無(wú)論是東方企業(yè)還是西方企業(yè)、無(wú)論是國(guó)有企業(yè)還是私營(yíng)企業(yè)，都可以應(yīng)用管理理論。所謂管理的階段性是指管理的連續(xù)性。它的主要特點(diǎn)有兩條，第一是管理具有不可跳躍性，也就是說(shuō)企業(yè)不可能跳躍管理發(fā)展的某一階段而達(dá)到另一個(gè)新的階段;第二是管理重點(diǎn)性，也就是說(shuō)企業(yè)處在不同的發(fā)展階段應(yīng)該采取不同的管理方式。所謂管理的層次性是指對(duì)不同的企業(yè)(如：工廠和公司)和企業(yè)中不同層次的人員應(yīng)采取不同類(lèi)型的管理理論和管理方法。
(二)、人力資本發(fā)展史揭示了人力資源開(kāi)發(fā)與管理的一般性、階段性和層次性。
1.人力資本的發(fā)展史經(jīng)歷了勞動(dòng)力成本、控制員工、人事管理、人力資源管理和人力資本開(kāi)發(fā)與管理五個(gè)階段。
2、人力資本管理與開(kāi)發(fā)、人力資源管理與開(kāi)發(fā)和人事管理的區(qū)別
(1)、從事務(wù)部門(mén)變成戰(zhàn)略支持部門(mén)。
(2)、從以財(cái)(物)為中心變成以人為中心。
(3)、員工從成本變成資源。
(4)、人力資源開(kāi)發(fā)逐步占據(jù)管理的中心。
(5)、人力資源管理與開(kāi)發(fā)成為各級(jí)經(jīng)理的首要職責(zé)。
(6)、人力資源和人力資本的管理與開(kāi)發(fā)采用許多現(xiàn)代管理技術(shù)。
(7)、人力資本成為組織最重要的資本-知力資本。
(三)、人力資源開(kāi)發(fā)的理論基礎(chǔ)
人力資源開(kāi)發(fā)的理論基礎(chǔ)是馬斯洛需求假設(shè)模型。美國(guó)的馬斯洛提出了“人類(lèi)需要層次論”假設(shè)模型，他把人的需要按其重要性和發(fā)生的先后次序排成五個(gè)層次;生理上的需要，安全上的需要，感情和歸屬上的需要，地位和受人尊敬的需要，自我實(shí)現(xiàn)的需要。他認(rèn)為，人們一般按照這個(gè)層次來(lái)追求各項(xiàng)需要的滿(mǎn)足并以此來(lái)解釋人們行為的動(dòng)機(jī)。
(四)人力資本開(kāi)發(fā)與管理的理論基礎(chǔ)
1.知力資本的提出。進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代以后，人們提出了知力資本的概念，知力資本包括三個(gè)部分：(1)、人力資本-一流的經(jīng)營(yíng)管理者，一流的團(tuán)隊(duì)：(2)、結(jié)構(gòu)資本-一流的數(shù)據(jù)庫(kù)、電腦網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu);(3)、顧客資本一忠誠(chéng)的顧客關(guān)系，合作的協(xié)作單位。
2.企業(yè)資本由貨幣資本和人力資本共同構(gòu)成理論。象爭(zhēng)論孩子是男人生的還是女人生的一樣，一百多年來(lái)，理論界始終在爭(zhēng)論利潤(rùn)是貨幣資本創(chuàng)造的還是人力資源創(chuàng)造的。近年來(lái)，比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)是兩者共同創(chuàng)造的。然而，在人力資源(一切員工)中是否有人力資本(技術(shù)創(chuàng)新者和職業(yè)經(jīng)理人)存在?芽剝離出它的意義在于：資源是需要加工以后才能成為產(chǎn)品的，而對(duì)資本所要關(guān)注是如何開(kāi)發(fā)管理以提高效益問(wèn)題，兩者是不能等同對(duì)待的。
3.世界觀組成理論。美國(guó)馬里蘭大學(xué)布瑞肯教授認(rèn)為，人的世界觀由五個(gè)層次組成;核心是世界觀World view，然后依此是信仰believe、價(jià)值觀value、行為舉止behavior、人工贗像artifact;要改變?nèi)藗兊娜斯ぺI像、行為舉止必須依次從價(jià)值觀、信仰直至世界觀做起。也就是說(shuō)，世界觀最終決定人們的行為舉止。
4.人性假設(shè)前提-自我實(shí)現(xiàn)人。這是人力資本管理與開(kāi)發(fā)理論成立的假設(shè)前提。
5、管理模-文化管理。這是人力資源和人力資本管理與開(kāi)發(fā)的基本模式。
6、人力資本開(kāi)發(fā)與管理重點(diǎn)-觀念，間接影響人的行為。
二.從對(duì)我國(guó)企業(yè)人力資本開(kāi)發(fā)與管理存在的問(wèn)題的研究中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)企業(yè)存在著混亂性和盲目性的問(wèn)題
(一).我國(guó)的人力資源管理與開(kāi)發(fā)所面臨的問(wèn)題
1、人力資源總量過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。
(1)總量過(guò)剩。表現(xiàn)為5個(gè)人干3個(gè)人的活，效率低下。
(2)結(jié)構(gòu)性短缺。表現(xiàn)為缺優(yōu)秀的高層經(jīng)理：靠經(jīng)驗(yàn)管理者多;輕視管理科學(xué)者多;受過(guò)系統(tǒng)工商管理培訓(xùn)者少。缺撥尖的技術(shù)研究和開(kāi)發(fā)骨干。缺營(yíng)銷(xiāo)大師。缺一流的熟練技術(shù)工人。
2、大批人員職業(yè)能力錯(cuò)位表現(xiàn)為廠長(zhǎng)(經(jīng)理)-觀念能力、知識(shí)錯(cuò)位，不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。工程技術(shù)人員-知識(shí)老化、技術(shù)過(guò)時(shí)、觀念落后。技術(shù)工人-在新設(shè)備、新工藝、新技術(shù)面前相形見(jiàn)拙，技術(shù)和管理骨干缺乏動(dòng)力，跳槽嚴(yán)重。
3、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)和約束機(jī)制乏力。
(1)物質(zhì)激勵(lì)乏力。表現(xiàn)為工資水平偏低，平均主義嚴(yán)重。
(2)精神激勵(lì)乏力。表現(xiàn)為打破“鐵飯碗”以后，勞動(dòng)者應(yīng)有的權(quán)利缺乏保障，同時(shí)，“金錢(qián)萬(wàn)能”論在一些企業(yè)泛濫，對(duì)精神激勵(lì)領(lǐng)導(dǎo)不相信、員工不接受。
(3)傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)錯(cuò)位，現(xiàn)時(shí)約束機(jī)制乏力。傳統(tǒng)觀念不承認(rèn)企業(yè)有人力資本存在，對(duì)企業(yè)員工不做區(qū)分，一律按工資給予報(bào)酬;對(duì)人的能力和天賦不予承認(rèn)，認(rèn)為人們只有分工不同，沒(méi)有高低之分;認(rèn)為經(jīng)理和技術(shù)人員只是高級(jí)“打工仔”，結(jié)果出現(xiàn)“非理性”的反抗，造成一些經(jīng)理人員或貪污受賄、卷款而逃或故意把企業(yè)搞壞;一些高級(jí)技術(shù)人員故意把試驗(yàn)搞砸，讓你明知他是故意所為，而你又拿他無(wú)可奈何。
4.企業(yè)文化陳舊，文化變革緩慢。
(二)、我國(guó)的人力資源管理與開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題
混亂性和盲目性的問(wèn)題是我國(guó)在人力資源管理與開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的主要問(wèn)題。混亂性主要表現(xiàn)在大多數(shù)國(guó)有企業(yè)缺乏對(duì)人力資源管理與開(kāi)發(fā)的內(nèi)在動(dòng)力，在上級(jí)和外界的壓力之下，不得不做些樣子給別人看，其實(shí)，這些行為大部分是形式主義的東西，有些是有百害無(wú)一利的東西。盲目性主要表現(xiàn)在大多數(shù)國(guó)有企業(yè)的從眾行為。這些企業(yè)的高層管理者不知道什么是人力資源管理與開(kāi)發(fā)，只知道隨大溜、跟著走，別的企業(yè)干什么他也跟著干什么，有時(shí)根本不知道自己做某件事的目的所在。
三、理念戰(zhàn)略-發(fā)揮人力資本主動(dòng)性的核心戰(zhàn)略
(一)、現(xiàn)代企業(yè)制度下的人力資本開(kāi)發(fā)
1、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心產(chǎn)品-理念
現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)正逐漸由產(chǎn)品轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)理念;企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和服務(wù)已逐步變成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的載體;企業(yè)甚至可以把設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售以及售后服務(wù)全部委托出去，而企業(yè)只是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)理念。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這樣的例子不勝枚舉。比如：如果你要是問(wèn)麥當(dāng)勞總裁，他們經(jīng)營(yíng)的是什么的時(shí)候，他可能會(huì)告訴你，他們經(jīng)營(yíng)的不是食品，而是兒童娛樂(lè);如果你要是問(wèn)“寶馬”轎車(chē)總裁，他們經(jīng)營(yíng)的是什么的時(shí)候，他可能會(huì)告訴你，他們經(jīng)營(yíng)的不是轎車(chē)，而是豪華。這些總裁們所講的娛樂(lè)、豪華指的是什么?芽實(shí)際上是一種經(jīng)營(yíng)理念。那么，什么是理念?芽企業(yè)應(yīng)該建立什么樣的理念?芽
2、人力資本開(kāi)發(fā)的核心-企業(yè)文化。
理念屬于企業(yè)文化的范疇。企業(yè)是最高領(lǐng)導(dǎo)人的首要任務(wù)就是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和培訓(xùn)、推廣甚至灌輸適合企業(yè)和市場(chǎng)需求的理念，用理念管理、駕馭各級(jí)管理者以至每個(gè)員工，使他們自覺(jué)地按照統(tǒng)一的行動(dòng)，進(jìn)而達(dá)到經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的目的。
(1)文化：什么是文化?芽文化最好、最簡(jiǎn)練的定義：“它是所處環(huán)境中的約定俗成的作法。”(《核心管理模式-解決高層理論者面臨問(wèn)題的50種前沿模式》湯姆.蘭伯特/著 原毅軍/譯 大連理工大學(xué)出版社1999年6月第一版。)文化的核心是價(jià)值觀。
(2)企業(yè)文化：企業(yè)文化反映了市場(chǎng)需求，同時(shí)也反映了企業(yè)所有利益主體的渴望。企業(yè)文化要求將顧客、雇員(包括高層管理人員及董事)、股東以及社區(qū)(包括分銷(xiāo)商和供應(yīng)商)視為企業(yè)的利益主體。企業(yè)受共同信念和價(jià)值觀的驅(qū)動(dòng)。這些信念和價(jià)值觀在企業(yè)內(nèi)外是一致的，并且要確保所有參與者在所做的每一件事上都全身心投入。企業(yè)文化建設(shè)是企業(yè)管理的牛鼻子。企業(yè)文化包括三部分，A、管理性企業(yè)文化：指在管理過(guò)程中員工應(yīng)該有什么樣的價(jià)值理念。B、經(jīng)營(yíng)性企業(yè)文化：指在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中員工應(yīng)該有什么樣的價(jià)值理念。C、體制性企業(yè)文化：指在體制建立過(guò)程中員工應(yīng)該有什么樣的價(jià)值理念。
(3)企業(yè)文化的來(lái)源。戴維.杰南指出了形成企業(yè)文化的10種要素：權(quán)威領(lǐng)導(dǎo)者的影響;企業(yè)的歷史傳統(tǒng);技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)、顧客、企業(yè)的期望：信息系統(tǒng)和控制系統(tǒng);立法和環(huán)境;獎(jiǎng)勵(lì)體制;組織和資源;目標(biāo)、價(jià)值觀、信念。
(4)企業(yè)文化診斷與審計(jì)。A、企業(yè)文化診斷包括6部分：目標(biāo);結(jié)構(gòu);關(guān)系;獎(jiǎng)勵(lì);領(lǐng)導(dǎo);系統(tǒng)。B、企業(yè)文化審計(jì)包括30個(gè)問(wèn)題(《核心管理模式-解決高層理論者面臨問(wèn)題的50種前沿模式》湯姆.蘭伯物/著 原毅軍/譯P283-P287 大連理工大學(xué)出版社1999年6月第一版)。
(二)企業(yè)在人力資源、人力資本開(kāi)發(fā)與管理方面的對(duì)策改革開(kāi)發(fā)與管理方面的對(duì)策。深化勞動(dòng)用工制度改革和分配制度改革，為企業(yè)所有員工實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值創(chuàng)造條件。
(1)建立健全人才市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)。
(2)培育企業(yè)核心價(jià)值觀，強(qiáng)化培訓(xùn)，形成統(tǒng)一的精神力量。A、領(lǐng)導(dǎo)者類(lèi)型-育才型領(lǐng)導(dǎo)：企業(yè)的關(guān)鍵，資產(chǎn)是學(xué)習(xí)、遠(yuǎn)見(jiàn)、智慧、創(chuàng)新信息。培養(yǎng)下屬，并使之建立與企業(yè)相一致的理念，是領(lǐng)導(dǎo)者的第一項(xiàng)職責(zé);領(lǐng)導(dǎo)者帶頭進(jìn)行終生學(xué)習(xí)-終生學(xué)習(xí)的核心：價(jià)值觀。B、全員培訓(xùn)，努力辦成學(xué)習(xí)型組織：學(xué)習(xí)不僅是提高的手段，而且是求生存的工具。每個(gè)員工都應(yīng)是自覺(jué)學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)人。C、培訓(xùn)計(jì)劃和考核;培訓(xùn)計(jì)劃與個(gè)人職業(yè)生涯計(jì)劃結(jié)合;培訓(xùn)形成考核、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)制度。D、借助全面質(zhì)量(TQM)健全企業(yè)文化。(《核心管理模式-解決高層理論者面臨問(wèn)題的50種前模式》湯姆.蘭伯特/著P282原毅軍/譯 大連理工大學(xué)出版社1999年6月第一版)。E、溝通方式：通過(guò)電腦溝通、輔以面對(duì)面的溝通。
2、在人力資要開(kāi)發(fā)與管理方面的對(duì)策。企業(yè)文化充革與企業(yè)文化建設(shè)是培訓(xùn)、推廣企業(yè)理念的基礎(chǔ)工作。而建立現(xiàn)代企業(yè)制度又為企業(yè)文化變革與加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)創(chuàng)造了條件。
(1)建立現(xiàn)代企業(yè)要與建立優(yōu)良企業(yè)文化同步。當(dāng)前，企業(yè)在建立現(xiàn)代企業(yè)制度過(guò)程中，必需要把建立優(yōu)良的企業(yè)文化與之同步設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)著重解決人力資本的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。激勵(lì)機(jī)制可以考慮從以下三個(gè)方面建立：第一：建立人力資本經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)機(jī)制。在這種激勵(lì)機(jī)制下，必須樹(shù)立這樣的觀念：工資是對(duì)勞動(dòng)力價(jià)值的回報(bào)而不是對(duì)人力資本的回報(bào)，人力資本作為與貨幣資本相對(duì)應(yīng)的資本，回報(bào)方式應(yīng)該是資本回報(bào)。第二：建立人力資本權(quán)力、地位的激勵(lì)機(jī)制。把人力資本在經(jīng)營(yíng)管理中需要的權(quán)力、地位通通給他們，讓中國(guó)的企業(yè)出現(xiàn)真正的CEO。第三：建立企業(yè)文化激勵(lì)機(jī)制。由于任何法律、制度都有失效之時(shí)，因此當(dāng)法律、制度這種外部約束失效時(shí)，就必須需要道德、理念的內(nèi)在約束。在建立人力資本激勵(lì)機(jī)制的同時(shí)，必須考慮建立相應(yīng)的約束機(jī)制。約束機(jī)制可以考慮從以下三個(gè)方面建立：第一：內(nèi)部約束。一是用公司章程和合同約束;二是用人力資本機(jī)構(gòu)約束，即加強(qiáng)對(duì)面人力資本的監(jiān)控;三是用未來(lái)高收益約束，未來(lái)回報(bào)越高，對(duì)人力資本當(dāng)期的約束力就越高收益約束，未來(lái)回報(bào)越高，對(duì)人力資本當(dāng)期的約束力就越大。四是自我實(shí)現(xiàn)的約束，即通過(guò)對(duì)人力資本對(duì)“自我實(shí)現(xiàn)的偏好滿(mǎn)足程度”的控制，實(shí)現(xiàn)約束。第二：外部約束。主要包括：法律約束、道德約束、媒體約束、媒體約束、市場(chǎng)約束和自律協(xié)會(huì)約束。
(2)在進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)時(shí)，應(yīng)同時(shí)建立四種價(jià)值理念。A、等級(jí)差別理念。既：人們由于能力的差別導(dǎo)致分工上的差別，分工上的差別導(dǎo)致收入方式上的差別(如：有的人拿的是人力資本收入而有的人拿的是勞動(dòng)報(bào)酬)，收入方式上的差別導(dǎo)致收入水平上的差別，差別大是正常的。B、效率至上的理念。既企業(yè)講效率，社會(huì)講公平，企業(yè)和社會(huì)在各自追求目標(biāo)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)效率與公平的結(jié)合。C、團(tuán)隊(duì)精神。D、忠誠(chéng)的理念。不講信用沒(méi)有忠誠(chéng)的理念任何制度都會(huì)失效。
(3)解決跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)中的文化問(wèn)題。企業(yè)在跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)考慮本企業(yè)文化如何與異地、異國(guó)的融通問(wèn)題。
結(jié)論
當(dāng)前，我國(guó)在建立現(xiàn)代企業(yè)制度過(guò)程中，應(yīng)該尊重管理的基本原理并注意借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)成功的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前實(shí)際和我國(guó)五千年的優(yōu)秀文明成果，確實(shí)把理念當(dāng)作人力資本開(kāi)發(fā)與管理的核心問(wèn)題和企業(yè)的核心發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)研究、應(yīng)用。
篇3：別墅開(kāi)發(fā)模式:前期戰(zhàn)略分析
別墅開(kāi)發(fā)模式：前期戰(zhàn)略分析
別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購(gòu)一空，許多收入豐厚者抱怨買(mǎi)不到好別墅。在中國(guó)現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國(guó)際常理不通行，比如某知名樓盤(pán)的別墅被稱(chēng)作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。
第1操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期戰(zhàn)略分析
分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析
別墅的詞義出自"別業(yè)"是指本宅門(mén)外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書(shū).謝靈運(yùn)傳》中有"修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。"gg開(kāi)放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱(chēng)做"別墅"，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名"空中別墅"，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 100-1000平方米均有，可滿(mǎn)足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒(méi)有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿(mǎn)足觀景、娛樂(lè)、停車(chē)等要求。結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。
未來(lái)的別墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：
（1）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。
（2）智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。
（3）個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。
（4）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文
化。
分析B：別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的致命陷阱
現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。
一些度假別墅所處地段沒(méi)有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷(xiāo)售遇阻后，價(jià)格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價(jià)格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來(lái)相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問(wèn)題都不能很好地解決。
分析C：別墅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)背景分析
以深圳為例，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國(guó)最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國(guó)，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國(guó)有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺(tái)灣、內(nèi)地三資及私營(yíng)企業(yè)落戶(hù)深圳，宏觀利好形勢(shì)下，給深圳別墅物業(yè)也帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。
目前深圳市場(chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見(jiàn)下表
已建項(xiàng)目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居
在建項(xiàng)目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國(guó)際會(huì)議中心
由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶(hù)群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。
分析D：別墅項(xiàng)目總體銷(xiāo)售狀況
目前深圳別墅銷(xiāo)售期相對(duì)較長(zhǎng)，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷(xiāo)售狀況較好的一些別墅盤(pán)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷(xiāo)售尚可（包括尚在銷(xiāo)售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無(wú)與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見(jiàn)底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)，近期位于銀湖區(qū)域的"鳴翠谷"熱銷(xiāo)就是一個(gè)很好的說(shuō)明，加之目前港人對(duì)深圳住房強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷(xiāo)上，但具體有否成效還需在下半年才會(huì)有結(jié)果。