房地產開發是高投入、高風險、高回報的行業,開發商既要面對市場遵循經濟規律,又要順應國家政策,接受消費者的選擇。一個成功的開發項目,應具備天時、地利、人和等要素。作為規避風險為已任的房地產開發投資者,應將市場基本狀況、國家政策、消費者選擇以及項目的特點有機結合,方能“投其所好,適得其所”,這就需要將開發項目首先進行戰略定位。

房地產開發成功與否最重要的是戰略定位,這種定位是以適量的超前意識,對項目進行總體規劃。開發一個小區或一幢大廈,時間時期2-5年不等,這期間政策、環境、消費行為和消費觀念、方式以及人們對房屋的功能結構要求往往有較大的變化,而且這種變化有越來越快的趨勢。如何能適應這種變化,符合新的消費時尚,這就需要掌握變化的走勢。對開發商而言,做好以下四個方面戰略定位尤其重要。

一、周期定位

我國房地產開發的總體趨勢呈波浪周期型發展,一般從市場啟動到高潮至宏觀政策調控以3-5年為一周期,這既是一種社會現象也是一種經濟規律。房地產開發要充分考慮這種經濟周期對市場的揚抑作用。筆者認為,開發的建設周期定位應在國家啟動房地產消費,鼓勵開發投資開始的三年左右時間完成為宜。

二、價格定位

價格是項目可行性研究中最具靈魄的因素,它直接影響開發項目的經濟效益,價格是價值的表現,價格定位亦應是價值定位。

價格的支撐是價值內涵。構成開發項目的價值因素很多,項目的地段區位、周圍環境及設施配套、規劃設計的合理性、工程建造的質量、科技含量以及物業管理等等,共同構成了產品的價值。價值中也有一些符合消費時尚和反映時代潮流的“亮點”,反映在價格上稱之為“賣點”。通常我們說住宅的特點是:“八十年代看功能、九十年代看環境,下個世紀看智能化”。從中我們看出居民消費價值觀的不斷變化,也體現出住宅產品在滿足了人們“休養生息”的基本要求后進而向滿足舒適型和享受型的要求過渡。只要符合消費時尚,適應時代潮流的房屋,才特色鮮明,賣點突出,價值容易體現,極易形成消費熱點。

當然,購置住房既是一種消費,也是一種投資,開發商既要考慮購買得的居住使用價值,又要考慮日后的規劃發展增值潛力,因為購房者既是消費者也是投資者。所以,開發項目的價格定位應體現特點,突出“亮點”,顧及增值點。

三、營銷定位

營銷定位包括市場定位。開發的房屋賣給誰,他們有什么特殊要求,他們的消費能力如何是營銷策略中首先要作定位的,它的定位直接影響到開發項目的建設標準、配套標準、銷售方式及價格定位等等。

一般講,開發的小區能兼顧不同收入階層和不同家庭結構人士的需求,主要反映在套型和結構、房屋座落區位以及建筑式樣等方面,但很少考慮特殊群體的需求,如學生公寓、殘疾人住房、老年公寓以及單身戶的小套型用房等。其實,對這些特殊的消費群體下功夫琢磨透,建造些適合他們的住房往往會吸引新的群體加盟消費,形成無對手競爭,找到市場的空檔,先入為主,方可占盡優勢。

所以,營銷定位應在考慮與同臺對手的競爭外,應下功夫努力發掘潛在市場,獨創新天地,“四兩撥千斤”出奇制勝。

四、管理定位

管理是一種措施和方法,各生產要素通過科學管理才能創造出財富,針對開發單位實際,結合房地產開發的特點,筆者經驗認為實行“決策指標管理法”尤為可行。

所謂“決策指標管理法”是將項目可行性論證報告中的許多決策指標提出來,按實行時間和程序先后進行擺列,并逐層進行分解(可以細分也可粗分)作為控制指標體系。然后將這些指標分解到相應的部門和崗位,在布置任務時作出具體要求(可定量也可定性,以定量指標為主),掌握每個實施環節和分解指標并求得落實,確保決策總目標的實現。一旦在實施過程中,發覺決策有問題,可以及時調整部分指標或指標體系,減少決策失誤。這其中最值得關注的是成本控制和營銷指標控制以及融資成本的控制,進而達到控制風險的目的。

房地產開發項目是個系統工程,它的戰略定位還有許多,但上述四點若能做到,便可以解決房地產開發過程中的“決策的可行性、價格的合理性、消費群體的適應性、以及投入產出的預測性”等問題,從而避免決策的失誤和市場定位失準給我們帶來的損失。

篇2：論物業品牌價值戰略的定位

　　論物業品牌價值戰略的定位

　　在當今物業管理市場競爭激烈的情況下，隨著“創優”，ISO質量認證的升級，特別是當我們邁向21世紀，面臨加入WTO，國內市場與國際市場聯系在一起時，我們的企業要生存發展，拓展市場，就必須學習和借鑒世界先進國家企業經營管理的成功經驗，形成品牌效應，實施大市場戰略、可持續發展戰略和名牌戰略；在發達國家，名牌戰略已經從企業管理的外圍進入到企業管理的中心，從研究開發到售后服務等各個環節都圍繞名牌戰略而進行。創名牌企業，建優秀物業管理小區，現已成為我國物管企業的管理目標和奮斗方向。那么，物管企業如何制定和實施品牌戰略呢？筆者認為，第一，要首先明確品牌戰略的特性和作用；第二，要確定品牌的價值戰略。

　　一、物業品牌的特性和作用

　　1、品牌可以是永存的

　　物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎“優秀物業管理小區”和“安全文明小區”以及ISO9002質量的認證；在軟件建設方面，對內主要是企業文化，企業內部機制改革，對外則是通過媒介擴大影響，宣傳企業精神，全面提升企業形象。美國揚和羅濱凱公司總裁彼德國.喬治蘇說：“精品是超越于具體產品的，它凌駕于實際產品之上。”物管企業的品牌作為物業企業的品牌作為物業企業（產品）的標記，是“產品”內涵的反映和“產品精神”的體現。一個品牌可以代表一個企業，一個優秀物業管理小區、示范大廈可以代表一個企業的實力；在一面“精品”的旗幟下，“產品”可以一代接一代地生產發展下去，只要管理適當，品牌可以永存。同時，由于品牌是企業所生產和經營的，因此，品牌也就反映了企業的形象和精神，是企業“產品”的要素。優秀物業管理小區與物管企業緊密相連。優秀示范小區對于物管企業的生存和發展關系重大，品牌的永存保證物管企業長期地生存和發展下去，對社會發展、經濟繁榮都有重要作用。

　　2、品牌是信任與承諾

　　物業管理企業與業主的市場關系，面臨著嚴重的挑戰。原因在于一方面紛繁復雜的物管市場變化莫測，競爭激烈，這給物管行業提供的管理服務帶來較大風險；另一方面是一些無資質的物業公司一哄而上，管理不規范，搶過“獨木橋”，擠乘“一輛車”，使業主很難選擇，這給物業市場帶來一事實上的混亂和損傷。物業公司與業主的關系必須改進和提升。名牌企業、優秀物業管理小區表達著“產品”或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠、友好合作和信任的關系及其感覺；優秀物管“產品”就象商海中的“燈塔”，吸引著迷茫和優柔寡斷的業主客戶。優秀物管“產品”不僅能拉近物業公司與業主之間關系，而且是物管企業與業主之間非書面或口頭的契約。它雖不直接具有法律效力，但卻具有超越于法律的神圣的效力。因為真正的物業品牌（優秀物業管理小區、樓宇、安全文明小區）能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。

　　3、品牌是對服務價值的最好詮釋

　　忠誠的根本理由在于價值，忠誠應廬是值得或有價值的。對于業主來說，物業公司的忠誠價值在于“產品”或服務的價值，這就是能夠以合理的收費獲得良好的“產品”或服務。如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格（這種合理收費價格是按照國家收費標準，而且是物管企業和業主都能接受的），提供優質的“產品”或服務，那么，市場就會認同于它，業主就會忠實于它。物業公司和業主的這種關系，是以經營“品牌”為紐帶的。“品牌”或“優秀物業管理小區”是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業給予業主以承諾。物管企業以履行承諾來維護其“產品”，作為對業主的奉獻和熱情，這樣，會使業主發現忠實一家物管企業是值得和有利的。

　　二、物業品牌的價值戰略

　　1、品牌價值與形象價值的統一化戰略。

　　品牌是內在品質與外在形象的統一。物業管理企業一項精品工程（優秀物業管理小區或安全文明小區），不能只看重其“產品”的外在形象價值，只圖好看華麗，而忽視甚至糟蹋或破壞“品牌”的內在品質價值。“品牌”的內在品質價值，其一個層面是產品或服務的質量和性能及其效用，另一個層面則是企業的素質、能力和品行等。內在品質價值是品牌價值的根本，從一定的意義上說是恒定的。而品牌的外在形象及其價值是內在品質及其價值的表現、流露和展示，是不確定和易逝的。所以，只注重“產品”外在形象價值會是曇花一現，那不是做物管工作，甚至也不是做企業，而是做投機，當然所管理的小區、樓宅的外在形象也是很重要的，它便于人們識記，會使人們產生聯想，甚至不會使人們賞心悅目和陶冶情操等，是有價值的。所以，實施物業品牌價值戰略，必須以“產品”的品質價值戰略為根、為本和為綱，而以品牌的形象價值為枝、為葉和為目。

　　2、經濟價值與文化價值的統一化戰略。

　　物業品牌的內在品質價值和外在形象價值，從另一個層次和角度看，又都是品牌的文化價值。經濟價值和文化價值都是產品的成本對效用的關系。它對物管企業來說，是生產經營成本對經營收入的關系，是生產者剩余或利潤等；而對于業主來說，是購買成本或代價對物管企業效用或滿足的關系，是業主剩余。經濟價值與文化價值的區別主要在于：前者主要是物質性的，用貨幣衡量；后者主要是意識和觀念等非物質性的，是心理感受和觀念評估等。但是，兩者不能截然分開。首先，經濟既包含文化，又屬于廣義的文化；其次，經濟既包含文化，又屬于廣義的文化；其次，業主的滿足既是物質的也是精神的。物業品牌的經濟價值是基礎，而其文化價值可以說是關鍵或主導。這不僅因為物業品牌的外在形象價值是文化的，而且因為品牌內在品質價值也主要是由一種思想、觀念和精神決定的，它表達著本民族優秀的文化傳統和卓越的民族精神。在市場經濟條件下，文化價值會轉化為經濟價值，會提升經濟價值。物業品牌的市場價值與信譽價值的關系也一樣，它們是經濟價值與文化價值的特殊內容和形式。

　　3、用戶價值和與企業價值的統一化戰略。

　　物業品牌文化價值的實質是滿足業主的需要，使用戶的價值最大化。這反映創建物業品牌是忠實于業主的本質特性。因為實行品牌戰略是物管企業已經走過了以生產為導向和以服務為導向的階段，而走到了以質量、以藝術、以文化為導向的階段。一個小區、一棟樓宅的管理服務，關鍵是業主使用的滿意程度，以及管理水平和服務質量，如果損害業主利益，那還有什么企業價值，最終必然會砸了自已的飯碗。物管企業只有創造業主價值，滿足和增進業主利益，企業自然有飯吃、有前途?？梢姡挥杏脩魞r值從后臺走到了臺前，變得越來越重要越突出，物管企業的價值才會充分展現和大大增進。品牌既是物管企業的“招牌”、“紀念碑”，也是業主對物管企業領帶的標志和信任；品牌價值是物管企業價值的顯示，也是物管企業價值與用戶價值的統一。

　　4、立足可持續發展和追求長期利潤最大化的戰略。

　　物管企業實施品牌戰略，雖然把用戶價值提到重要和突出的位置，甚至把它放到首位，但最終還是為了實現和增進企業價值?？墒?，物管企業實施品牌戰略不是為了狹隘的眼前利益。更不是要竭澤而漁，而是為了避免成為“短命”的企業。在市場經濟條件下，物管企業要能夠長期生存和發展是很困難的，特別是我國面臨“入世”的挑戰，可說是壓力和機遇同在，風險與利益共存，我們惟有實施品牌戰略，實施大市場戰略和可持續發展戰略，才能使本行業昌盛不衰，成為長久性公司。因為實施品牌戰略一方面是不能只圖眼前利益，更不能為了賺錢而坑害用戶，甚至可能為了用戶的利益和企業長遠的發展和創新，創品牌難，保品牌更難，而且光保還不夠，還必須不斷創新和開拓，不斷使業主對你保持興趣，請你管理和服務。

　　不然，品牌就會失去光彩和貶值，甚至完全喪失價值，當然，企業是要賺錢和獲利的，不賺錢不獲利就不是企業，也不可能生存和發展。所不同的是：實施品牌戰略是企業為了實施可持續發展、大市場戰略之目標，最終追求長期利潤最大化。品牌的內在品質價值、信譽價值和用戶價值等都是企業獲得長期利潤的保證。同時，就長期而言，品牌的文化價值和形象價值等都會產生或轉化為利潤。

篇3：論物業品牌價值戰略定位

　　論物業品牌價值戰略定位

　　在當今物業服務市場競爭激烈的情況下，隨著“創優”，ISO質量認證的升級，特別是當我們邁向21世紀，面臨加入WTO，國內市場與國際市場聯系在一起時，我們的企業要生存發展，拓展市場，就必須學習和借鑒世界先進國家企業經營管理的成功經驗，形成品牌效應，實施大市場戰略、可持續發展戰略和名牌戰略；在發達國家，名牌戰略已經從企業管理的外圍進入到企業管理的中心，從研究開發到售后服務等各個環節都圍繞名牌戰略而進行。創名牌企業，建優秀物業服務小區，現已成為我國物管企業的管理目標和奮斗方向。那么，物管企業如何制定和實施品牌戰略呢?筆者認為，第一，要首先明確品牌戰略的特性和作用；第二，要確定品牌的價值戰略。

　　一、物業品牌的特性和作用

　　1、品牌可以是永存的

　　物業服務企業的品牌，體現在物業服務上的硬指標，就是創建和獲得國內物業服務最高榮譽獎“優秀物業服務小區”和“安全文明小區”以及ISO9002質量的認證；在軟件建設方面，對內主要是企業文化，企業內部機制改革，對外則是通過媒介擴大影響，宣傳企業精神，全面提升企業形象。美國揚和羅濱凱公司總裁彼德國.喬治蘇說：“精品是超越于具體產品的，它凌駕于實際產品之上?！蔽锕芷髽I的品牌作為物業企業的品牌作為物業企業(產品)的標記，是“產品”內涵的反映和“產品精神”的體現。一個品牌可以代表一個企業，一個優秀物業服務小區、示范大廈可以代表一個企業的實力；在一面“精品”的旗幟下，“產品”可以一代接一代地生產發展下去，只要管理適當，品牌可以永存。同時，由于品牌是企業所生產和經營的，因此，品牌也就反映了企業的形象和精神，是企業“產品”的要素。優秀物業服務小區與物管企業緊密相連。優秀示范小區對于物管企業的生存和發展關系重大，品牌的永存保證物管企業長期地生存和發展下去，對社會發展、經濟繁榮都有重要作用。

　　2、品牌是信任與承諾

　　物業服務企業與業主的市場關系，面臨著嚴重的挑戰。原因在于一方面紛繁復雜的物管市場變化莫測，競爭激烈，這給物管行業提供的管理服務帶來較大風險；另一方面是一些無資質的物業公司一哄而上，管理不規范，搶過“獨木橋”，擠乘“一輛車”，使業主很難選擇，這給物業市場帶來一事實上的混亂和損傷。物業公司與業主的關系必須改進和提升。名牌企業、優秀物業服務小區表達著“產品”或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠、友好合作和信任的關系及其感覺；優秀物管“產品”就象商海中的“燈塔”，吸引著迷茫和優柔寡斷的業主客戶。優秀物管“產品”不僅能拉近物業公司與業主之間關系，而且是物管企業與業主之間非書面或口頭的契約。它雖不直接具有法律效力，但卻具有超越于法律的神圣的效力。因為真正的物業品牌(優秀物業服務小區、樓宇、安全文明小區)能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。

　　3、品牌是對服務價值的最好詮釋

　　忠誠的根本理由在于價值，忠誠應廬是值得或有價值的。對于業主來說，物業公司的忠誠價值在于“產品”或服務的價值，這就是能夠以合理的收費獲得良好的“產品”或服務。如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格(這種合理收費價格是按照國家收費標準，而且是物管企業和業主都能接受的)，提供優質的“產品”或服務，那么，市場就會認同于它，業主就會忠實于它。物業公司和業主的這種關系，是以經營“品牌”為紐帶的?！捌放啤被颉皟炐阄飿I服務小區”是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業給予業主以承諾。物管企業以履行承諾來維護其“產品”，作為對業主的奉獻和熱情，這樣，會使業主發現忠實一家物管企業是值得和有利的。

　　二、物業品牌的價值戰略

　　1、品牌價值與形象價值的統一化戰略。品牌是內在品質與外在形象的統一。物業服務企業一項精品工程(優秀物業服務小區或安全文明小區)，不能只看重其“產品”的外在形象價值，只圖好看華麗，而忽視甚至糟蹋或破壞“品牌”的內在品質價值?！捌放啤钡膬仍谄焚|價值，其一個層面是產品或服務的質量和性能及其效用，另一個層面則是企業的素質、能力和品行等。內在品質價值是品牌價值的根本，從一定的意義上說是恒定的。而品牌的外在形象及其價值是內在品質及其價值的表現、流露和展示，是不確定和易逝的。

　　所以，只注重“產品”外在形象價值會是曇花一現，那不是做物管工作，甚至也不是做企業，而是做投機，當然所管理的小區、樓宅的外在形象也是很重要的，它便于人們識記，會使人們產生聯想，甚至不會使人們賞心悅目和陶冶情操等，是有價值的。所以，實施物業品牌價值戰略，必須以“產品”的品質價值戰略為根、為本和為綱，而以品牌的形象價值為枝、為葉和為目。

　　2、經濟價值與文化價值的統一化戰略。物業品牌的內在品質價值和外在形象價值，從另一個層次和角度看，又都是品牌的文化價值。經濟價值和文化價值都是產品的成本對效用的關系。它對物管企業來說，是生產經營成本對經營收入的關系，是生產者剩余或利潤等；而對于業主來說，是購買成本或代價對物管企業效用或滿足的關系，是業主剩余。經濟價值與文化價值的區別主要在于：前者主要是物質性的，用貨幣衡量；后者主要是意識和觀念等非物質性的，是心理感受和觀念評估等。

　　但是，兩者不能截然分開。首先，經濟既包含文化，又屬于廣義的文化；其次，經濟既包含文化，又屬于廣義的文化；其次，業主的滿足既是物質的也是精神的。物業品牌的經濟價值是基礎，而其文化價值可以說是關鍵或主導。這不僅因為物業品牌的外在形象價值是文化的，而且因為品牌內在品質價值也主要是由一種思想、觀念和精神決定的，它表達著本民族優秀的文化傳統和卓越的民族精神。在市場經濟條件下，文化價值會轉化為經濟價值，會提升經濟價值。物業品牌的市場價值與信譽價值的關系也一樣，它們是經濟價值與文化價值的特殊內容和形式。

　　3、用戶價值和與企業價值的統一化戰略。物業品牌文化價值的實質是滿足業主的需要，使用戶的價值最大化。這反映創建物業品牌是忠實于業主的本質特性。因為實行品牌戰略是物管企業已經走過了以生產為導向和以服務為導向的階段，而走到了以質量、以藝術、以文化為導向的階段。

　　一個小區、一棟樓宅的管理服務，關鍵是業主使用的滿意程度，以及管理水平和服務質量，如果損害業主利益，那還有什么企業價值，最終必然會砸了自已的飯碗。物管企業只有創造業主價值，滿足和增進業主利益，企業自然有飯吃、有前途。可見，只有用戶價值從后臺走到了臺前，變得越來越重要越突出，物管企業的價值才會充分展現和大大增進。品牌既是物管企業的“招牌”、“紀念碑”，也是業主對物管企業領帶的標志和信任；品牌價值是物管企業價值的顯示，也是物管企業價值與用戶價值的統一。

　　4、立足可持續發展和追求長期利潤最大化的戰略。

　　物管企業實施品牌戰略，雖然把用戶價值提到重要和突出的位置，甚至把它放到首位，但最終還是為了實現和增進企業價值。可是，物管企業實施品牌戰略不是為了狹隘的眼前利益。更不是要竭澤而漁，而是為了避免成為“短命”的企業。在市場經濟條件下，物管企業要能夠長期生存和發展是很困難的，特別是我國面臨“入世”的挑戰，可說是壓力和機遇同在，風險與利益共存，我們惟有實施品牌戰略，實施大市場戰略和可持續發展戰略，才能使本行業昌盛不衰，成為長久性公司。

　　因為實施品牌戰略一方面是不能只圖眼前利益，更不能為了賺錢而坑害用戶，甚至可能為了用戶的利益和企業長遠的發展和創新，創品牌難，保品牌更難，而且光保還不夠，還必須不斷創新和開拓，不斷使業主對你保持興趣，請你管理和服務。不然，品牌就會失去光彩和貶值，甚至完全喪失價值，當然，企業是要賺錢和獲利的，不賺錢不獲利就不是企業，也不可能生存和發展。所不同的是：實施品牌戰略是企業為了實施可持續發展、大市場戰略之目標，最終追求長期利潤最大化。品牌的內在品質價值、信譽價值和用戶價值等都是企業獲得長期利潤的保證。同時，就長期而言，品牌的文化價值和形象價值等都會產生或轉化為利潤。