國際設施管理

　　國際設施管理在國際范圍內(nèi)存在顯著的差異。這些差異表現(xiàn)在：定義、服務內(nèi)容和管理模式上。今天講的設施管理和物業(yè)管理之間是有一定區(qū)別的。當然，這只是當前面臨的問題,未來我們要考慮的問題是建立統(tǒng)一的國際化標準。不過，這里面涉及到管理原則的結(jié)構化，具體表現(xiàn)在設施管理和物業(yè)管理。

　　作為我們追求的目標，國際化設施管理的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　我們需要在不同國家間更好地進行溝通交流，因為每個國家的國情不一樣，國與國之間的文化現(xiàn)象不一樣。只有通過交流，大家才能找到共識，從而其最基本的質(zhì)量才能得到保證，這樣我們可以建立國際范圍內(nèi)的標桿分析。通過建立統(tǒng)一的國際化設施管理標準，設施管理和物業(yè)管理相關企業(yè)將更加容易進入新興市場國家。

　　為建立一種統(tǒng)一的國際化標準，我們首先要考慮怎樣來進行實施?

　　第一步: 針對設施管理的模式建立統(tǒng)一的基礎知識體系。通過統(tǒng)一的國際標準使一個統(tǒng)一的國際化的設施管理成為可能。作為一種建議，將設施管理的德國標準(DIN)作為歐洲標準(CEN)進行擴充，同時將設施管理的歐洲標準(CEN)作為國際標準(ISO)進行擴充。

　　第二步，針對設施管理的質(zhì)量進一步拓展專業(yè)知識。在這方面，中國和德國的交流，特別是在物業(yè)管理和設施設備管理方面的交流是非常重要的。因此建議德國中歐物業(yè)管理合作促進中心發(fā)揮作用。在這方面，涉及到許多商業(yè)資質(zhì)方面的交流，在德國是通過一些協(xié)會來負責的。我們的目標是通過設施管理和全生命周期的管理使成本得到優(yōu)化。這涉及到我們在建筑規(guī)劃階段、設計階段、建造階段和使用階段的各項工作。其中既涉及到建筑物全生命周期的管理，也涉及到相關費用的管理，總的目的是使成本優(yōu)化伴隨整個不動產(chǎn)的壽命周期。

　　在行業(yè)標準的國際化之前，可以通過知識體系的交互學習使設施管理的架構和服務質(zhì)量快速優(yōu)化提升。作為建筑物全生命周期的管理，涉及到以下三個方面：不動產(chǎn)、技術設備及管理。在這一過程當中，我們要進行費用分析和優(yōu)化。優(yōu)化的目的是使不動產(chǎn)保值增值，設施設備效能的提高。由此推動全生命周期的管理進程，提高設施設備管理的經(jīng)濟性。

　　設施設備的生命周期大致分為：規(guī)劃、建設、使用和拆除這四個階段。我們可以把規(guī)劃和建設作為前期，把使用和拆除作為后期。前期費用大約占整個壽命周期費用的28%，而后續(xù)費用大約占整個壽命周期費用的72%。后續(xù)使用階段的時間跨度大約有30-50年，通過這樣一種分析可以說明設施設備管理和物業(yè)管理的重要性。同時我們可通過分析后續(xù)使用費用，達到降低總費用和優(yōu)化工作流程的目的。

　　目前，物業(yè)的建筑類型大致有辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學校和室內(nèi)游泳池等，它們每年的后續(xù)費用占先期費用的百分比和超過先期費用所需要的年數(shù)是不一樣的。

　　這充分說明我們需要關注我們所針對的建筑物類型和用途，這是因為建筑物的不同用途都與其壽命周期費用有著不同的聯(lián)系。為此需要專門的戰(zhàn)略和方法與之相對應。

　　使用壽命管理

　　實際上，使用階段的費用優(yōu)化通常伴隨著規(guī)劃階段就已經(jīng)開始了。以德累斯頓理工大學醫(yī)學院為例，該學院作為建筑使用者，GB BUT(建筑技術部)作為設施管理者，齊格勒事務所作為項目管理者，共同參與推進新建、改建以及現(xiàn)代化改造等項目計劃。事實上，在整個項目中，設施管理是項目開發(fā)的重要組成部分，為避免在使用過程中產(chǎn)生后續(xù)費用，作為運營者可將使用規(guī)劃導入到建設規(guī)劃階段以降低失誤。

　　面向壽命周期的管理大致分為以下7個階段：

　　一是需求規(guī)劃階段，要將建設、使用以及運營的需求相結(jié)合;

　　二是基本調(diào)查階段，要針對設計和工程的設施管理來開展調(diào)查;

　　三是設計方案階段，要基于建設費用、運營費用以及使用過程的建筑經(jīng)營理念來設計方案;

　　四是實施規(guī)劃、技術要求描述階段，要對技術設備、建筑結(jié)構、裝潢規(guī)劃進行審查;

　　五是建設監(jiān)督階段;

　　六是針對交付使用進行準備的階段，在該階段要建立經(jīng)營管理組織，定義服務水準，進行內(nèi)部以及有外部指導的經(jīng)濟評估，而使用者本身也要進行準備;

　　七是建設執(zhí)行完成階段，要接管建設檔案并審查檔案;

　　八是使用交付階段，要開展針對不動產(chǎn)的運營管理。

　　通過對設施設備的全壽命周期管理，可以降低設施設備的壽命周期費用，避免過高的使用費用;避免過早、過高的投資 (主要是改建/擴建的費用 );提高不動產(chǎn)的利潤率;實施市場基準開發(fā)，實現(xiàn)規(guī)劃以及運營安全;實現(xiàn)設施管理服務項目的擴展;針對經(jīng)營管理階段進行安全性估算，實現(xiàn)安全的經(jīng)營管理。

篇2：縱論物業(yè)設備與設施管理

　　縱論物業(yè)設備與設施管理

　　一、物業(yè)管理設施管理概念

　　所謂物業(yè)設施管理(Facility Management，簡稱FM)，按照國際物業(yè)設施管理協(xié)會(IFMA)和美國國會圖書館的定義，是“以保持業(yè)務空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。它“將物質(zhì)的工作場所與人和機構的工作任務結(jié)合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理”。物業(yè)設施管理這一行業(yè)真正得到世界范圍的承認還只是近幾年的事。越來越多的實業(yè)機構開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設施對其業(yè)務的成功是必不可少的。

　　尤其是高新技術的發(fā)展、環(huán)保意識的普及和對人的健康的關心，使物業(yè)設施管理行業(yè)和物業(yè)設施管理專業(yè)人員更顯得重要。物業(yè)設施管理不單為了延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務、改善用戶的業(yè)務、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業(yè)設施管理的服務對象是人;物業(yè)設施管理的目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

　　二、物業(yè)設備與設施管理的現(xiàn)狀

　　一般意義上的物業(yè)設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養(yǎng)，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設備設施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務也由于結(jié)合了信息技術而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設備設施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設備運轉(zhuǎn)起來就行了。

　　這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化(典型如空氣品質(zhì))等等。據(jù)報道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設備管理中起到重要作用的僅占20%，運行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復。

　　導致國內(nèi)物業(yè)設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié);建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設備的施工、調(diào)試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。

　　其次，是部分物管企業(yè)服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設備設施管理的全部工作內(nèi)容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)(即各種物業(yè)設備設施的運行效果)才是物業(yè)設備管理的最高工作目標。

　　另外，國內(nèi)物業(yè)設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區(qū)。

　　三、物業(yè)設施管理的經(jīng)營模式

　　一般來講有三種經(jīng)營模式。第一種是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營的物業(yè)設施管理公司。公司有獨立的專業(yè)人員隊伍，管理自己開發(fā)的物業(yè)。用所提取的物業(yè)管理費、設備折舊費和能源費獨立核算、自負盈虧。第二種是由社會建立的物業(yè)設施管理公司承包大樓的空調(diào)系統(tǒng)運行管理，業(yè)主與公司之間用契約形式確定彼此的責權利、確定設備系統(tǒng)的產(chǎn)權關系、確定服務質(zhì)量標準和賞罰規(guī)則。第三種是物業(yè)設施管理公司帶資參建，成為業(yè)主的合作伙伴。

　　公司投入的是空調(diào)系統(tǒng)，取得的回報是授運以后的物業(yè)管理費、設備折舊費和能源費。用戶入戶之后就如同繳付水電費、電話費一樣按月或按年度向物業(yè)設施管理公司繳付冷熱費;空調(diào)系統(tǒng)的產(chǎn)權歸物業(yè)設施公司。前兩種方式，社會上已在推行，不過還只限于傳統(tǒng)概念的“物業(yè)管理”，即物業(yè)管理公司提供安保和清潔等技術含量不高的服務。由于觀念和經(jīng)營方式還帶有濃重的計劃經(jīng)濟的色彩，因此除了外資物業(yè)管理公司和少數(shù)國內(nèi)公司外，成功的不多;第三種方式，我國的一些電話局已經(jīng)在試行，效果不錯。

　　結(jié)束語

　　設施管理概念的產(chǎn)生，是物業(yè)管理理念的延伸，不少行業(yè)的標準都要求與國際水平接軌，物業(yè)管理也不例外。設施管理的任務是透過簡化企業(yè)的日常營運流程，協(xié)助客戶達到大幅減低成本和提高營運效益為目的。致力提供全面的一站式服務，為客戶管理房地產(chǎn)、設施及其它非核心業(yè)務，以達成既定的業(yè)務計劃和策略性的發(fā)展目標。目前，設施管理已超越了物業(yè)維修和保養(yǎng)的工作范疇，并成為支援機構發(fā)展策略的管理系統(tǒng)。

　　參考資料:

　　1、中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，《搞好設備設施管理，提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)》伍培 常劍

　　2、機械工業(yè)出版社，《物業(yè)管理經(jīng)營之道》，王荷

篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．以下不屬于按建筑結(jié)構類型和材料分類的是()。

　　A、磚木結(jié)構

　　B、混合結(jié)構

　　C、鋼筋混凝土結(jié)構

　　D、墻承重結(jié)構

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構和類型可分為：磚木結(jié)構、混合結(jié)構、鋼筋混凝土結(jié)構和其他結(jié)構。選項D“墻承重結(jié)構”是按房屋承受力方式進行分類的，有關內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　2．以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。

　　A、房屋完好率

　　B、危房率

　　c、維修率

　　D、設施設備完好率

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內(nèi)容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內(nèi)容。

　　3．以下不屬于房屋組成部分的是()。

　　A、非承重墻

　　B、門窗

　　C、電氣

　　D、樹木

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　4．房屋的結(jié)構部分不包括哪一項()。

　　A、基礎

　　B、承重構件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項D“暖通”屬于設施設備部分。有關內(nèi)容可參見教材第108頁

　　“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　5．不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。

　　A、計劃性預防維修

　　B、緊急搶修

　　C、狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修

　　D、改善性的預防維修

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修養(yǎng)護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內(nèi)容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂”的內(nèi)容。

　　6．不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。

　　A、建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度

　　B、保證簽約主體與實施主體一致

　　C、明確在出現(xiàn)情況時的責任方

　　D、明確服務的技術指標

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項A“建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實施應注意消防設施維修保養(yǎng)人員的職責，以下說法不正確的是()。

　　A、維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術人員擔任

　　B、維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告

　　c、對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況，每月不少于2次到現(xiàn)場做一般性檢查

　　D、實行24小時值班制度，對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復，保證其正常運行

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員工作職責的掌握程度。選項B“維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”應為“維修保養(yǎng)人員進人現(xiàn)場后，在5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”。有關內(nèi)容可參見教材第119頁“維修保養(yǎng)人員職責”的內(nèi)容。

　　8．以下各項不屬于排水系統(tǒng)的是()。

　　A、污水系統(tǒng)

　　B、雨水系統(tǒng)

　　C、中水系統(tǒng)

　　D、工業(yè)廢水系統(tǒng)

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項C“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關內(nèi)容可參見教材第127頁“給排水系統(tǒng)”的內(nèi)容。

　　9．給排水系統(tǒng)管理的注意事項中，不正確的是()。

　　A、應保證消防用水的基本儲備

　　B、雨水、污水合流排放

　　c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

　　D、北方地區(qū)應注意冬季管道防凍

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)注意事項的掌握程度。選項B“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內(nèi)容可參見教材第128頁“給排水系統(tǒng)中的注意事項”的內(nèi)容。

　　10．以下說法中不正確的是()。

　　A、完好房是指房屋結(jié)構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋

　　B、危險房是指房屋承重構件已屬危險構件，結(jié)構喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

　　C、嚴重損壞房是指房屋年久失修，結(jié)構有明顯變形或損壞，需進行大修或翻修、改建的房屋

　　D、設施設備完好率是指完好設施設備數(shù)量占全部設施設備數(shù)量的百分比

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項A“完好房是指房屋結(jié)構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”

　　的解釋。有關內(nèi)容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內(nèi)容。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括，對房屋和設施設備進行的()。

　　A、維護

　　B、清潔及潤滑

　　c、故障維修

　　D、狀況普查

　　E、定期檢查

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下的專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構和設計方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關內(nèi)容可參見教材第111頁。

　　2．按房屋層次和高度可分為()。

　　A、平層建筑

　　B、低層建筑

　　C、多層建筑

　　D、高層建筑

　　E、超高層建筑

　　【答案】B c D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　3．房屋的基本組成部分，結(jié)構部分包括()。

　　A、基礎

　　B、承重構件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　E、樓地面

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項D“暖通”屬于設施設備部分。故本題選A、B、c、E，有關內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　4．房屋的基本組成部分，設施設備部分包括()。

　　A、水衛(wèi)

　　B、電氣

　　C、消防系統(tǒng)

　　D、門窗

　　E、非承重墻

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目，選項D“門窗”屬于裝修部分，選項E“非

　　承重墻”屬于結(jié)構部分。故本題選A、B、c，有關內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　5．房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施中，應注意控制的因素有()。

　　A、質(zhì)量的控制

　　B、進度的控制

　　C、成本的控制

　　D、人員的控制

　　E、緊急事件的控制

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護計劃實施應注意控制三個因素：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關內(nèi)容可參見教材第116-117頁。

　　6．設施設備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。

　　A、設備的檢查

　　B、設備的狀態(tài)監(jiān)測

　　C、定期預防性試驗

　　D、設備故障診斷技術

　　E節(jié)能管理

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態(tài)管理的掌握程度。設施設備的狀態(tài)管理包括四個方面：設備的檢查、設備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選A、B、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第122頁。

　　7．訂立外包管理合同應注意的事項有()。

　　A、在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致

　　B、合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛

　　C、應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗

　　D、委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務過程，也便于掌握設施設備狀況

　　E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第125～126頁。

　　8．關于消防設施設備維修保養(yǎng)人員的職責，以下說法正確的是()。

　　A、維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術人員擔任

　　B、維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告

　　c、對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查

　　D、實行24小時值班制度，對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復，保證其正常運行

　　E、按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員職責的掌握程度。選項B“維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”應為“在5個工作日內(nèi)”；選項c“對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關內(nèi)容可參見教材第119-120頁。

　　9．關于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。

　　A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

　　B、按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電

　　c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

　　D、按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電

　　E、按供電類型方式分為交流電和直流電

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選ABCD，有關內(nèi)容可參見教材第126頁。

　　10．屬于共用設施設備運行管理主要內(nèi)容的是()。

　　A、制訂合理的運行計劃

　　B、外包的選擇

　　C、節(jié)能管理

　　D、配備合格的運行管理人員

　　E、建立健全必要的規(guī)章制度

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括：制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設施設備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理，選項B“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關內(nèi)容可參見教材第121～124頁。

　　1 1．屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

　　A、加強宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識

　　B、建立能源消耗的計劃和考核制度

　　c、對設備或工藝進行改造

　　D、盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用

　　E、合理設定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對節(jié)能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選A、B、D、E，有關內(nèi)容可參見教材第123～124頁。

　　三、案例題

　　1．某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

　　該業(yè)主認為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。

　　物業(yè)公司認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔。

　　請問樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應該由誰來承擔?在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔?

　　【答案】(1)首先，根據(jù)建設部下發(fā)的《商品房實行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔責任。

　　本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業(yè)公司提供服務的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒有權力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應由該業(yè)主個人承擔。

　　但根據(jù)實際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔責任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。

　　(2)物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業(yè)主家進行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

　　緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

　　此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

　　《物業(yè)管理服務合同》中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。

　　2．王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節(jié)骨折。事

　　后，王先生找到某物業(yè)公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關系。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。

　　石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。

　　庭審中，物業(yè)公司認為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此，物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔賠償責任?王先生是否也應該承擔部分責任?

　　【答案】

　　(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔賠償責任。

　　根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。

　　(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護人，沒有盡到監(jiān)護責任，也負有一定責任。

　　3．甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設置防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負有責任?

　　【答案】(1)根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

　　安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應承擔主要責任。

　　(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產(chǎn)損害。為此，華某對王某的財產(chǎn)損害也應承擔一定的責任。

　　4．張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物，當從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應承擔自己全部的醫(yī)藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負有責任?該物業(yè)公司是否應對張老太太進行賠償?

　　【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負有責任。

　　物業(yè)管理是根據(jù)合同進行管理和服務的。依據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務，本案中的物業(yè)公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，最終導致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對此負有責任。

　　(2)同時，依據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”故，物業(yè)公司應對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。

　　5．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的管理工作，請說明房屋及設施設備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些?

　　【答案】房屋及設施設備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設施設備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術支持。

　　6．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題?

　　【答案】應注意以下問題：

　　(1)質(zhì)量的控制：對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標準。

　　(2)進度的控制：物業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。

　　(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。