香港正逐步邁向人口老化，行動(dòng)不便人士的數(shù)目將與日俱增。現(xiàn)時(shí)殘疾人士數(shù)目約有36萬(wàn)人，約占人口5%。無(wú)障礙設(shè)施之重要性實(shí)不容忽視，而負(fù)責(zé)管理無(wú)障礙設(shè)施的管理人員亦肩負(fù)重任。本文會(huì)探討香港無(wú)障礙設(shè)施的應(yīng)用及管理之困難。
“無(wú)障礙”代表什么
對(duì)于具有正常活動(dòng)能力之人士，身心有障礙的人士或許需要器材輔助才能活動(dòng)自如。所有人于行動(dòng)上沒(méi)有受到任何環(huán)境上的限制或規(guī)限，均能通行無(wú)阻，又容易接近目的，才算是理想的無(wú)障礙(Barrier Free)環(huán)境。上世紀(jì)五、六十年代丹麥人卞·麥克遜(N.E. Bank-Mikkelsen)及瑞典人本·那杰(Bengt Nirje)分別提出及闡釋“正常化原則”，希望身心有障礙人士能享受正常人士的生活。聯(lián)合國(guó)于20**年通過(guò)《殘疾人權(quán)利公約》，保障殘疾人士的權(quán)利，并于20**年5月3日正式實(shí)行。隨著中國(guó)簽署公約，香港亦于20**年8月31日正式實(shí)踐《殘疾人權(quán)利公約》的條文。
香港如何推廣無(wú)障礙設(shè)施
香港于1995年通過(guò)《殘疾歧視條例》(香港法例第487章)，對(duì)于處所、進(jìn)入處所的通道、設(shè)施以至服務(wù)各方面的安排，若對(duì)殘疾人士造成歧視，便屬違法。隨著法例生效，法定機(jī)構(gòu)平等機(jī)會(huì)委員會(huì)(平機(jī)會(huì))亦于翌年成立，負(fù)責(zé)執(zhí)行該條例。屋宇署亦于1997年為無(wú)障礙設(shè)施及通道頒布設(shè)計(jì)手冊(cè)--《設(shè)計(jì)手冊(cè)：暢通無(wú)阻的通道》，所有于1997年以后興建的建筑物及設(shè)施，均必須符合設(shè)計(jì)手冊(cè)的要求;而1997年以前落成的建筑物，將視乎情況而定，未必一定要立即跟從設(shè)計(jì)手冊(cè)而作出改善。20**年再發(fā)出修訂版，加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)者的關(guān)注，同時(shí)亦顧及孕婦、幼兒及其他體弱者的需要。
無(wú)障礙設(shè)施的對(duì)象不限于行動(dòng)不便的人士，亦包括有特殊需要的人士，例如長(zhǎng)者、孕婦、嬰兒及幼兒、視覺(jué)及聽(tīng)覺(jué)有障礙的人士，所以牽涉的設(shè)施種類甚多。所有無(wú)障礙設(shè)施的裝設(shè)、應(yīng)用及管理給物業(yè)管理從業(yè)員帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。
無(wú)障礙設(shè)施大致可分為兩類：第一類設(shè)施為殘疾人士提供暢通無(wú)阻的通道、引路以及實(shí)際使用的設(shè)備;第二類設(shè)施為殘疾人士提供相關(guān)及充足的信息。第一類設(shè)施包括通道及出入口的闊度限制，必須可容納輪椅通過(guò);斜道的坡度及長(zhǎng)度限制、扶手及防滑設(shè)計(jì)、樓梯的尺寸、顏色及定向、門(mén)的開(kāi)關(guān)及方向、觸覺(jué)引路帶等均必須合符規(guī)定，方便所有人士使用;停車場(chǎng)需提供殘疾人士車位;多層建筑需提供容易到達(dá)及使用的升降機(jī);建筑物需提供無(wú)分性別及可供殘疾人士使用的洗手間，公眾洗手間應(yīng)設(shè)更換尿片的設(shè)施;建筑物內(nèi)服務(wù)柜臺(tái)的高度、室內(nèi)照明以及休憩空間亦有詳盡的指引。第二類設(shè)施屬于信息性的設(shè)備，例如有充足及清晰的標(biāo)志指示無(wú)障礙通道及設(shè)施位置，提供觸覺(jué)點(diǎn)字及觸覺(jué)平面地圖，視像顯示板顯示廣播系統(tǒng)播放的訊息，聆聽(tīng)輔助系統(tǒng)、火警警報(bào)系統(tǒng)必須提供視像警報(bào)，協(xié)助聽(tīng)覺(jué)障礙人士接收訊息。
物業(yè)管理者的責(zé)任
1997年以后落成的樓宇，已經(jīng)為殘疾及有特別需要人士提供無(wú)障礙通道及設(shè)施。但是1997年以前建成的舊樓，會(huì)成為樓宇管理者的一項(xiàng)巨大挑戰(zhàn)，因?yàn)槿粲袣埣踩耸啃枰M(jìn)出樓宇或使用建筑物的設(shè)施，但該建筑物未能提供無(wú)障礙通道及設(shè)施，該建筑物的業(yè)主及管理人便違反《殘疾歧視條例》，可能會(huì)遭受平等機(jī)會(huì)委員會(huì)的控告，除非業(yè)主能提供足夠理?yè)?jù)證明這些改建是“不合情理的要求”。其中20**年大埔新達(dá)廣場(chǎng)一名住戶需要使用輪椅出入大廈，要求大廈業(yè)主立案法團(tuán)(編者注：相當(dāng)于內(nèi)地的業(yè)主大會(huì))加裝斜道，但法團(tuán)因費(fèi)用昂貴而拒絕，只答允提供活動(dòng)斜道。由于該住戶每次使用均需要其他人士協(xié)助，建筑并不合符無(wú)障礙的原則，該住戶便向平機(jī)會(huì)投訴，最后平機(jī)會(huì)向區(qū)域法院提出訴訟，強(qiáng)制業(yè)主立案法團(tuán)加建固定的斜道。作為業(yè)主立案法團(tuán)及大廈管理公司，如何于少數(shù)人士的權(quán)利與大多數(shù)人的利益之間作出平衡與協(xié)調(diào)，實(shí)屬重大挑戰(zhàn)。除于技術(shù)上協(xié)助業(yè)主于現(xiàn)實(shí)環(huán)境中創(chuàng)造無(wú)障礙空間，亦要以理?yè)?jù)協(xié)調(diào)各方意見(jiàn)，達(dá)致和諧與雙贏的局面。
相比之下，單一業(yè)主的商場(chǎng)或商業(yè)樓宇、政府及公共建筑，較容易作出改善，于進(jìn)行翻新的同時(shí)，可將現(xiàn)行之無(wú)障礙設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用于建筑設(shè)計(jì)上。可是，合符法例要求不一定代表安排得宜，有些商場(chǎng)的無(wú)障礙升降機(jī)實(shí)質(zhì)與載貨升降機(jī)及運(yùn)貨通道共享，地理位置偏僻，環(huán)境相對(duì)惡劣。平機(jī)會(huì)常收到投訴，揭示有關(guān)人士不能平等地及有尊嚴(yán)地出入處所，而且通道也經(jīng)常被貨品雜物阻礙。
在很多情況下《殘疾歧視條例》只可保證無(wú)障礙設(shè)施的存在或多寡，卻不能擔(dān)保優(yōu)良的設(shè)施管理及設(shè)計(jì)。例如有些大門(mén)很大很宏偉，但對(duì)于殘疾人士來(lái)說(shuō)便太沉重了;有些盲人引路帶設(shè)于商場(chǎng)通道的正中央，反而對(duì)其他途人造成不便;法例亦規(guī)管了給殘疾人士專用的車位，但沒(méi)有給此類車位位置作明確指引(見(jiàn)圖1)。
圖1殘疾人士車位地面指引
除了在環(huán)境設(shè)備上提供無(wú)障礙設(shè)施外，還要考慮用戶的心理，物業(yè)管理處職員必須主動(dòng)于合適的時(shí)候?qū)埣踩耸刻峁┓?wù)及協(xié)助，減低殘疾人士使用設(shè)施時(shí)之不便或心理壓力。例如，在人流擠塞的情況下協(xié)助輪椅用戶通知前方人士，疏通道路，可協(xié)助輪椅用戶使用電動(dòng)升降臺(tái)等。但試問(wèn)有多少物業(yè)管理的前線服務(wù)員及保安員充分了解殘疾人士或其他有特殊需要人士的真實(shí)需要?他們是否了解各款輪椅或輔助器材使用期間要注意的事項(xiàng)，以及各項(xiàng)無(wú)障礙設(shè)備的操作細(xì)節(jié)?若前線同事沒(méi)有此方面的知識(shí)或認(rèn)知，而且心理上未能有誠(chéng)意地協(xié)助殘疾人士，便很容易造成意外。曾經(jīng)有殘疾人士控告商場(chǎng)的警衛(wèi)公司，指警衛(wèi)員沒(méi)有安全地操作升降臺(tái)，引致他受傷，結(jié)果成功索償。前線員工對(duì)無(wú)障礙設(shè)施的認(rèn)識(shí)，以及是否真心誠(chéng)意地提供服務(wù)至為重要。
《殘疾歧視條例》的實(shí)施令殘疾人士及業(yè)主的關(guān)系變得矛盾，而物業(yè)管理公司就夾在雙方之間--物管專業(yè)一方面要由心出發(fā)，盡力依法幫助殘疾人士，另一方面要向業(yè)主負(fù)責(zé)控制成本。物管業(yè)可多留意點(diǎn)無(wú)障礙的新科技，例如安置新型計(jì)算機(jī)于大廈大堂，方便殘疾人士查詢大廈或商場(chǎng)數(shù)據(jù)，但亦要配合殘疾人士的需要預(yù)留充足空間及安裝輔助工具。
總結(jié)
自從通過(guò)《殘疾歧視條例》之后，香港政府致力于推動(dòng)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)，務(wù)求令香港這個(gè)國(guó)際大都會(huì)不會(huì)落后于其他歐美及日本等地區(qū)。在宣傳推廣上，無(wú)障礙觀念已被普羅大眾接納，但當(dāng)要落實(shí)執(zhí)行時(shí)，很多人會(huì)因?yàn)閭€(gè)人利益受損而不愿意維護(hù)這普世價(jià)值。隨著人口老化，大眾對(duì)無(wú)障礙設(shè)施的需求只會(huì)有增無(wú)減，各物業(yè)業(yè)主、管理公司及從業(yè)員不單需要落實(shí)推動(dòng)，于樓宇翻新時(shí)改建設(shè)施，也需要加強(qiáng)從業(yè)員對(duì)法例以及設(shè)施的相關(guān)認(rèn)識(shí)，真真正正地消除對(duì)殘疾人士的歧視。若能于設(shè)計(jì)上多花心思，令所有用戶都感受到優(yōu)質(zhì)的環(huán)境與服務(wù)，才能真真正正實(shí)踐無(wú)障礙設(shè)施管理。
香港物業(yè)管理專業(yè)根據(jù)法例投放很多資源在無(wú)障礙設(shè)施上，致力于建立和鼓勵(lì)重建一個(gè)溫情城市!
篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
序號(hào)項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)
1)綜合管理
1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。
2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。
3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。
5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。
6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。
7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。
8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門(mén)、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測(cè)1次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)線路電涌保護(hù)器。
3)空調(diào)系統(tǒng)
1.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。
2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。
3.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。
5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。
7.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。
4)二次供水設(shè)施
1.按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。
5.每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
5)排水系統(tǒng)
1.排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設(shè)備
1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。
3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。
4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)。
6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。
7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。
8.檢測(cè)每年檢驗(yàn)1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。
7)安全防范系統(tǒng)
1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
2.對(duì)講門(mén)口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
4.紅外對(duì)射探測(cè)器每月檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
8.云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門(mén)鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門(mén)按鈕每2周檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。
3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。
4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。
6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
9)水景
1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。
3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
篇3：投資廣場(chǎng)房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門(mén)窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。
定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。
1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色
××市××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---),位于××市××區(qū)濱海廣場(chǎng)南側(cè),總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。
1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)
我們對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長(zhǎng)房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
1.3對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋及公共設(shè)施的管理策略
為做好××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略
重視××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)(來(lái)自:www.dewk.cn)工作,采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃,通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題,化被動(dòng)為主動(dòng),保障房屋公共設(shè)施的完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略
根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng),進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。
1.3.3技術(shù)先行策略
我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。
1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策
1.4.1管理重點(diǎn)之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)
××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)××市建筑幕墻檢測(cè)曾對(duì)××市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問(wèn)題,涉及調(diào)查的931個(gè)建筑,有90個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。
對(duì)策:
(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè)"檢測(cè)一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來(lái)一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
1.4.2管理重點(diǎn)之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門(mén)窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門(mén)窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查(來(lái)自:www.dewk.cn)養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃,及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開(kāi)裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。
(2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門(mén)措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前做好門(mén)窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。
1.4.3重點(diǎn)管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)
對(duì)策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來(lái)一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。
(4)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。
1.4.4重點(diǎn)管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。
(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。
(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。
1.4.5重點(diǎn)管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)了解掌握××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。
(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時(shí)處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對(duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。
(4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。
(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān),工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。
(6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見(jiàn)《2.設(shè)備管理》)。
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。
1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表
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序 號(hào) |
項(xiàng)目 |
時(shí)間 間隔 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
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1 |
地基基礎(chǔ) |
半年 |
一 |
檢查地基有無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無(wú)開(kāi)裂、破損，勒腳有無(wú)破損。 |
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每季 |
一 |
1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。 |
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每年 |
一 |
1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 |
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2 |
承重結(jié)構(gòu) |
梁 |
每季 |
一 |
1．檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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板 |
每季 |
一 |
1．檢查有無(wú)彎曲變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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柱 |
每季 |
一 |
1．檢查有無(wú)傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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承重墻 |
每季 |
一 |
1．檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 |
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3 |
非承重墻 |
每月 |
一 |
1．檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 |
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每年 |
一 |
2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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4 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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5 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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6 |
公共通道、門(mén)廳等 |
每周 |
一 |
檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 公共通道及門(mén)廳的墻面有無(wú)污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 |
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每半年 |
一 |
檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地板。 修復(fù)空鼓的地板。 |
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每年 |
一 |
油漆扶手。 |
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7 |
外墻面 |
鋁型材、玻璃幕墻、大理石 |
每周 |
一 |
修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻處理。 |
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每半年 |
一 |
1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。 |
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每年 |
一 |
1．雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無(wú)效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 |
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備注 |
臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門(mén)窗。 大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過(guò)后及時(shí)進(jìn)行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。 |
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8 |
吊頂 |
每周 |
一 |
1．檢查有無(wú)擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。 |
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每月 |
一 |
2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。 |
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9 |
門(mén)窗 |
每月 |
一 |
1．檢查木門(mén)門(mén)扇有無(wú)松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問(wèn)題及時(shí)處理。 2．門(mén)轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。 3．（塑）鋼門(mén)窗、鋁合金門(mén)窗有無(wú)變形、生銹。 |
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每半年 |
一 |
1．更換門(mén)窗的易磨損部件。 |
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1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表
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序號(hào) |
項(xiàng)目 |
時(shí)間 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
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1 |
路面路基 |
每周 |
一 |
檢查路面有無(wú)積水。 檢查道路路面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無(wú)塌陷。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 |
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2 |
路燈及線路 |
每日 |
一 |
1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 |
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每周 |
一 |
檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。 有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。 燈口、燈柵有無(wú)損壞。 |
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每季 |
一 |
檢查路燈線路有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 金屬燈架有無(wú)銹蝕。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù) |
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每半年 |
一 |
1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無(wú)老化現(xiàn)象。 3. 油漆燈具線管一次。 |
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3 |
停車場(chǎng)（庫(kù)） |
每日 |
一 |
檢查路面有無(wú)積水。 檢查停車場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無(wú)損壞。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 |
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每月 |
一 |
檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。 |
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4 |
溝渠池井 |
每周 |
一 |
檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 檢查雨水篦有無(wú)異常。 |
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每季 |
一 |
檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 檢查井壁有無(wú)裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。 |
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5 |
雕塑、建筑小品 |
每周 |
一 |
全面清潔。 檢查有無(wú)破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查有無(wú)亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 |
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6 |
公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施 |
每周 |
一 |
保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 |
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每半年 |
一 |
1．檢查完好程度，加固。 |
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7 |
管網(wǎng) |
每日 |
一 |
檢查管線接頭有無(wú)滲漏現(xiàn)象。 檢查管線固定支架的松緊情況。 |
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每周 |
一 |
1．檢查管道保溫層有無(wú)損壞。 2．管網(wǎng)支架完好。 |
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每半年 |
一 |
1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網(wǎng)。 3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 |
1.7維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則
1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開(kāi)裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。
電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對(duì)于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。
1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí),應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。
根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。
(2)砌體腐蝕的維修
對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過(guò)人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。
1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固
隨著大廈投入使用時(shí)間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開(kāi)裂、腐蝕、變形,對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件,我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。
根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強(qiáng)度,維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。
1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
(1)定期檢查,加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測(cè)和監(jiān)視,查明原因并及時(shí)采取措施,對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測(cè)。
(2)對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。
(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
(4)保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開(kāi)洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。
(7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時(shí),若要改變其使用功能或更新改造,要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算,需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。
1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見(jiàn)缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過(guò)程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹(shù)脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù),防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過(guò)了混凝土保護(hù)層時(shí),將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對(duì)其予以修復(fù)。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí),混凝土表面僅有細(xì)小裂縫,或者個(gè)別破損較小,我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護(hù)層剝離較多時(shí),我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。
1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固
當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí),應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過(guò)對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測(cè),對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法,提高原構(gòu)件強(qiáng)度,實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作:
(1)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開(kāi)裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開(kāi)鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫(kù)的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。
(2)即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí),可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過(guò)氧乙烯漆、環(huán)氧樹(shù)脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的不利影響。
(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。
1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過(guò)程中,可能出現(xiàn)開(kāi)裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中,我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)
①加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。
②重視對(duì)屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時(shí)做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開(kāi)裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況,對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門(mén)窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開(kāi)裂的維修方法進(jìn)行處理,滲漏嚴(yán)重時(shí),采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)
①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門(mén)窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。
②建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。
④對(duì)于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時(shí)修復(fù)。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對(duì)于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。
(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。
(4)建立技術(shù)檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。
1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過(guò)對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù),既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長(zhǎng)房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。
1.7.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開(kāi)裂及時(shí)修補(bǔ),避免開(kāi)裂擴(kuò)大。
1.7.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無(wú)飾面(來(lái)自:www.dewk.cn)塊料的破損、脫落和開(kāi)裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí),由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí),先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。
1.7.4.5對(duì)各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí),選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔,它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會(huì)通過(guò)大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無(wú)法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理,使有色液體無(wú)法進(jìn)入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進(jìn)行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無(wú)蟲(chóng)、蟻、鼠患,及時(shí)消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長(zhǎng)期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。
1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),主要以加強(qiáng)日常巡視檢查,及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。
1.8搞好房屋查勘工作
通過(guò)房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級(jí),并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此,我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問(wèn)題。
1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí),盲目選用不合適的裝飾材料,還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦?重視對(duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作,確保房屋使用安全。
物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行××市政府物業(yè)主管部門(mén)的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。