公寓項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)方案
一、房屋維修的內(nèi)容
1．編制房屋維修計(jì)劃。
2．確定維修施工方案，周密組織施工。
3．制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過程中進(jìn)行材料和技術(shù)管理工作。
4．加強(qiáng)對房屋維修現(xiàn)場的管理，在施工過程中嚴(yán)格質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)銜接。
5．進(jìn)行維修工程的竣工驗(yàn)收，其方法："看、摸、敲、照、靠、吊、置、套"等八種檢查方法。
6.房屋維修工程驗(yàn)收后，及時(shí)對竣工圖紙、資料進(jìn)行收集、整理、保存。
二、房屋維修范圍
1.主體結(jié)構(gòu)、梁、柱、樓地面、屋面、墻體、基礎(chǔ)等損壞，或外力創(chuàng)擊造成的損壞。
2.房屋內(nèi)部：墻面抹灰、起殼、開裂、空鼓、剝落，地面起砂、空鼓、裂縫，屋面滲漏現(xiàn)象，衛(wèi)生間墻面瓷磚脫落，屋面漏水，下水管道堵塞等。
3.外墻面：面磚缺損、掉角，涂料起皮、剝落等。
4.室外工程：坡道、散水、破損下沉，水泥路面不平整積水，裂縫破損，路牙磚損壞等。
5.外防火梯，及露天設(shè)備銹蝕嚴(yán)重，油漆剝落等。
三、房屋維修工程造價(jià)控制的原則
1.預(yù)算造價(jià)嚴(yán)格按照國家規(guī)定，北京市預(yù)算定額，施工圖紙，計(jì)算工程造價(jià)。
2.造價(jià)核算（即決算）嚴(yán)格按實(shí)際發(fā)生量，詳細(xì)記錄施工過程中增減項(xiàng)目，系統(tǒng)全面地歸集、分配、處理，計(jì)算出準(zhǔn)確的工程造價(jià)。
3.堅(jiān)持修繕原則，保證修繕質(zhì)量，不任意擴(kuò)大修繕范圍。
4.降低材料消耗，要做到物盡其用，在保證質(zhì)量的前提下，充分合理地利用舊料。
5.為保證修繕工程質(zhì)量，施工要選擇技術(shù)好、責(zé)任心強(qiáng)、報(bào)價(jià)合理的隊(duì)伍。
四、房屋維修工程的驗(yàn)收
1.主體工程：指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等，當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一等級維修，均要求牢固，不留隱患。
2.門窗及裝修工程：要求門窗開啟靈活，不松動(dòng)，不透風(fēng)，裝修要求美觀，接縫嚴(yán)密、平整，面磚粘貼均勻，無掉角，線條整齊。
3.樓地面工程：要求牢固、平整，不起砂，拚縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓、開裂，地面無倒坡泛水的現(xiàn)象。
4.屋面工程：經(jīng)維修后的屋面必須確保質(zhì)量，不滲漏，排水暢通。
5.抹灰工程：做到接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動(dòng)，不剝落。
6.油漆粉刷工程：要求不起殼，不剝落，色澤均勻，盡可能保持與原色一致。
7.金屬構(gòu)件：應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重要更換，無保留價(jià)值應(yīng)拆除。
五、房屋建筑及配套公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案（略）
篇2：物業(yè)轄區(qū)房屋(設(shè)備設(shè)施)養(yǎng)護(hù)和修繕作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)轄區(qū)房屋（設(shè)備設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
定期對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，保持或恢復(fù)其使用功能。
2.0適用范圍
適用于**物業(yè)工程部**項(xiàng)目內(nèi)房屋設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕。
3.0職責(zé)
物業(yè)工程部（或值班工程師）負(fù)責(zé)對房屋本體狀況進(jìn)行巡查，并接受業(yè)主的投訴，對發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向直接上級反映。
3.2工程人員負(fù)責(zé)一般性的養(yǎng)護(hù)和維修工作。
3.3工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)外委養(yǎng)護(hù)和維修項(xiàng)目的聯(lián)絡(luò)、實(shí)行情況檢查和監(jiān)督工作，并組織驗(yàn)收。
3.4管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審批管理公司《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》。
4.0工作程序
4.1工程部經(jīng)理于每年12月制訂本物業(yè)下年度《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》并報(bào)公司總經(jīng)理審批。
4.1.1養(yǎng)護(hù)
4.1.2工程人員按《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》的規(guī)定具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)工作并記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)。
4.1.3工程部主管對養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
4.2修繕
4.2.1一般性的修繕。
4.2.1.1更換水表
a）關(guān)上水表前第一個(gè)閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去；
b）安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致；
c）維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常；
d）維修人員會(huì)同物業(yè)管理部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。
4.2.1.2更換電表
a）斷開電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí)，可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號電表進(jìn)行安裝，安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確；
b）安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常；
c）維修人員會(huì)同物業(yè)管理部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。
4.2.1.3維修開關(guān)
a）分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因；
b）如果是短路故障，道先將空氣開關(guān)置于"OFF"位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點(diǎn)后給予排除；
c）經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時(shí)，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。
d）如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少。
4.2.1.4燈管、白熾燈的維修
a）切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常；
b）燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。
c）其他情況造成的燈不亮情況，可根據(jù)原因參見本章4.2.1.3、4.2.1.5進(jìn)行處理。
4.2.1.5線路檢測
a）線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶；
b）用戶開關(guān)燒壞的處理見本章4.2.1.3維修開關(guān)進(jìn)行處理；
c）電表損壞的維修見本章4.2.1.2更換電表進(jìn)行處理；
d）進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；
e）線路短路時(shí)可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理；
f）當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。
4.2.1.6門鈴維修
a）無電情況時(shí)可更換新電池；
b）電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理；
c）因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點(diǎn)并及時(shí)處理。
4.2.1.7插座無電
a）由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶；
b）插座接線端子松動(dòng)，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況；
c）線路短路造成的停電參見本章4.2.1.5e）進(jìn)行處理；
4.2.1.8水龍頭漏水
a）關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn)；
b）根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。
c）打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過度擰緊。
4.2.1.9馬桶不通
檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。
4.2.1.10洗臉（菜）盆堵塞、漏水
a）檢查存水彎管，取出雜物，如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機(jī)對下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗(yàn)排水情況，使用其排水暢通；
b）檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。
4.2.1.11浴缸堵塞、漏水
a）如管道堵塞見4.2.1.10a）進(jìn)行處理；
b）浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現(xiàn)象。
4.2.1.12部分樓層停水
a）查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上；
b）市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。
4.2.1.13疏通地漏
同本章4.2.1.9處理辦法。
4.2.1.14修門窗
a）檢查門窗附件有無損壞、不全，進(jìn)行更新或補(bǔ)裝；
b）清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油；
c）更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃片跌下傷人。
4.2.1.15換鎖
拆下壞鎖后先檢查是體處壞，如能修理及時(shí)修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。
4.2.2非一般性的維修委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。
4.2.3時(shí)間要求
a）接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理，無特殊情況時(shí)不起過25分鐘，一般性維修不超過7小時(shí)，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成（工藝技術(shù)要求特殊的除外）；同時(shí)應(yīng)向用戶解釋原因。
b）功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無色差，高低不平現(xiàn)象；
c）維修時(shí)應(yīng)盡量滿足用戶的合理要求。
4.2.4維修工作的檢查
a）工程部主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和用戶的反映，對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。
b）物業(yè)管理部根據(jù)《維修單》對用戶進(jìn)行回訪，收集用戶對維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息，管理公司經(jīng)理對維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。
5.0相關(guān)記錄
5.1《回訪工作規(guī)程》
5.2《房屋（設(shè)施）年度養(yǎng)護(hù)檢修計(jì)劃》
5.3《房屋（設(shè)施）日常養(yǎng)護(hù)記錄表》
5.4《維修單》