1.0術(shù)語：
1.1. 技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對該系統(tǒng)的安全、正常運行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述可以從以下幾個方面理解;
⑴責(zé)任人對自己所負(fù)責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。
⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見。
⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。
⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。
1.2 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運行為目的的操作類型。
1.3.運行管理：運行是指設(shè)備周而復(fù)此地運轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運行管理的內(nèi)容之中。
1.4.保養(yǎng)的工藝要求：在實施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。
1.5.維修：維修是在運行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運行。
1.6.檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運行周期內(nèi)，有計劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。
1.7.監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過程。達(dá)到對設(shè)備運行動態(tài)的情況的了解的目的。
1.8.檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測量，以達(dá)到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。
1.9.預(yù)測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時間段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。
1.10.技術(shù)協(xié)調(diào)：當(dāng)出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時，組織有關(guān)專業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。
2.0物業(yè)設(shè)備的運行管理
2.1設(shè)備運行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求
2.1.1設(shè)備運行的環(huán)境要求的概念
高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長壽運行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運行需要而提出對設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。
2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求
2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動垂簾(或其他防火隔斷措施)。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。 墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。 天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。
地板：可根據(jù)實際情況選以下一種處理方法;
A.水泥地板全部油灰色地板漆。
B.鋪防潮、防滑地磚。
C.用阻燃夾板作地板。
上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對應(yīng)電壓等級的絕緣膠墊。
2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室(含配電專用管井) 墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。
對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。
2.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房
地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在距離臺架20CM處應(yīng)有黃色的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象。對于水冷發(fā)電機(jī)組的臺架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。
發(fā)電機(jī)組的啟動電池應(yīng)放置在專用的臺架上。
發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運行用電。
2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間
2.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。 地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。 冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。 所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。
主機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。
屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道(含冷凍水泵的泵體)，其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺架應(yīng)保持清潔、干燥。
2.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)(風(fēng)柜)房
設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁應(yīng)潔凈無塵。
設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專用插座。
2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 同中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房。
2.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房
機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆(對于非鍍鋅機(jī)件)。
風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌(內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容)，設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。
2.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)
露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護(hù)漆(建議銀灰色)。對風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。
在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠎?yīng)懸掛標(biāo)示牌(包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容)。
設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)(出)風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。
2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間
2.1.4.1生活水泵房
生活水泵房的天花、墻身刷白(如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施)。房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。
水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。
泵房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向 。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌應(yīng)標(biāo)明該閥門正常工作時的應(yīng)處狀態(tài)。
水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱(柜)或控制柜的保護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對電機(jī)的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。
2.1.4.2減壓閥房
減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。
減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上要標(biāo)明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標(biāo)。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。
減壓閥房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。
2.1.4.3水表房
水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應(yīng)放置障礙物。
水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴有水流流向的箭頭。
水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。
2.1.4.4樓層管井房
管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。
地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。
各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。
2.1.4.5排污泵房
排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。
集水井內(nèi)應(yīng)無廢膠袋、木塊等雜物。
控制電箱整潔無塵，并能正常工作。
液位控制器上不附著雜物。
閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識牌。
2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間
2.1.5.1消防中心
門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。
墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。
地板：無垃圾，積塵。
高臺板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。
天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。
消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放置一切與運行設(shè)備無關(guān)的雜物。
各分類末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無生銹。
照明：電源應(yīng)接入確保回路，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。
2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間
氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。
門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識(“BTM氣瓶間”)。
墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。
地板：應(yīng)無施工時期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。
天花：潔白，無蜘蛛網(wǎng)。
氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌。
照明：電源應(yīng)接入確保回路，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明無故障。
附屬設(shè)備：報警主機(jī)、聯(lián)動屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。
2.1.5.3消防水泵房
加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。
閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級閥門位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。
管道：油漆無剝落，標(biāo)有工作介質(zhì)流向指示。
控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標(biāo)識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。
2.1.5.4室外消防栓等設(shè)備
水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。
水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。
室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。
2.1.6電梯設(shè)備間
2.1.6.1電梯機(jī)房
電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆(灰色)或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機(jī)周圍劃分黃色警戒線。
門外開，并有鎖緊裝置，門上應(yīng)有明顯標(biāo)志：“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。
機(jī)房內(nèi)不應(yīng)存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)置手提滅火裝置。
機(jī)房內(nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過40℃。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時，如安裝高度較低時，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。
主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標(biāo)明最大允許載荷。
盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機(jī)的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標(biāo)出盤車輪的轉(zhuǎn)動方向與轎廂運動方向一致的標(biāo)識。
電梯機(jī)房內(nèi)應(yīng)設(shè)有詳細(xì)說明，指出當(dāng)電梯發(fā)生故障時應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。
當(dāng)同一機(jī)房內(nèi)設(shè)置有數(shù)臺曳引機(jī)時，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應(yīng)設(shè)置標(biāo)明各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號及對應(yīng)控制設(shè)備名稱的標(biāo)牌。
2.1.6.2轎廂
轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風(fēng)扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機(jī)、CCTV監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。
轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。
廳門和轎門地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無雜物、無沙礫。
2.1.7通信設(shè)備機(jī)房
2.1.7.1通信總機(jī)房
(1)通信交換機(jī)機(jī)房
機(jī)房內(nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應(yīng)有明顯的標(biāo)識;“通信交換機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”，交換機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁止吸煙”等標(biāo)示牌及 “交換機(jī)機(jī)房管理規(guī)定”。進(jìn)入機(jī)房應(yīng)換穿機(jī)房配備的專用拖鞋。
地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。
應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。
室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。
機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。
機(jī)房內(nèi)的照明要求接入確保回路之內(nèi)，并保持良好狀態(tài)。
機(jī)房內(nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。
(2)通信機(jī)房內(nèi)的電源室
門外應(yīng)標(biāo)示“通信機(jī)房電源室”
室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。
墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。
電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。
按要求配備手提消防滅火器。
(3)通訊機(jī)房內(nèi)的話務(wù)員室
門外應(yīng)有標(biāo)牌“話務(wù)員室”，“非工作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”，門應(yīng)使用向外開的放火門。
室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。
地面、墻身、天花、應(yīng)無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網(wǎng)。
墻身應(yīng)掛上“話務(wù)員職責(zé)”等規(guī)章制度。
室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。
2.1.7.2通信管井房
門洞應(yīng)有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應(yīng)標(biāo)“通信管井房”。
地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應(yīng)采用柔性填充材料進(jìn)行密封。
通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對線的編號。
井房內(nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配置有維修用插座。
2.1.8樓宇自控(BA)系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間
CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設(shè)置在設(shè)備管理部門合適的位置。
2.1.8.1控制中心(含CCTV、FA、BAS)機(jī)房
門外應(yīng)有“控制中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)” 等標(biāo)示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。防火門應(yīng)向外開，定期使用專用油漆刷新。
使用專用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無施工時期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分別用標(biāo)牌標(biāo)識標(biāo)明，線管內(nèi)的各類信號線、電源線應(yīng)整潔有序。
墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。
室內(nèi)應(yīng)使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。
墻上應(yīng)懸掛BA自動控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。
UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現(xiàn)場應(yīng)有有關(guān)電池電量的測量記錄。
自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔干凈，無浮塵。
CCTV的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。
室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放置無關(guān)的雜物。
室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。
3.2設(shè)備運行管理
3.2.1運行管理的概念
為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常運行而設(shè)置具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運行過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導(dǎo)管理者和操作者的過程。
3.2.2供配電系統(tǒng)
3.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：
(1)高低壓配電室主要出入門外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等白底紅字的標(biāo)志牌。
(2)高壓進(jìn)線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護(hù)欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險”的標(biāo)識牌。
(3)在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠘?biāo)上進(jìn)線回路的名稱。例：“龍?zhí)禙9”“天河F4”等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。
(4)對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘“的標(biāo)示牌。
(5)高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必須和竣工圖上的標(biāo)號相一致。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計量柜”“饋電柜”等。
(6)在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。
(7)在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上已經(jīng)標(biāo)注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當(dāng)位置，扎上同一標(biāo)示。
(8)樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標(biāo)示牌。
(9)高低壓配電室及其他獨立的配電室內(nèi)的接地點應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點#號”的標(biāo)識。
(10)對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)(干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查)。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運行用電。
3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求
(1)運行技術(shù)參數(shù)：
高壓側(cè)(以高壓供電回路為記錄項)：每小時記錄 電壓(KV)、電流(A)直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。
低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路(屏、柜)的每小時記錄電壓(V)電流(A)功率因素(COSφ)，每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。
(2)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計
電能耗用統(tǒng)計表(附表)
月總負(fù)荷變化情況曲線表(附表)
××回路月負(fù)荷情況變化曲線表(附表)
變壓器投入運行情況統(tǒng)計表(附表)
(3)交接班記錄與檢查
當(dāng)班運行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進(jìn)行審核并簽字。
3.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)
(1)設(shè)備外觀干凈完整，各類標(biāo)示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。
(2)各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補(bǔ)嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。
(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動物的措施完好。
(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報警設(shè)備有效。
(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。
3.2.2.4運行情況分析
每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：
(1)全年平均荷載(KW)、各臺變壓器的運行時數(shù)(H)、總用電量、重點用電回路的用電總量(KWH)、全年低壓端平均線電壓(V)、全年平均氣溫(℃)、全年高低壓配電設(shè)備的故障率(%)(從高壓進(jìn)線開始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備)
(2)分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點
(3)分析出現(xiàn)故障的主要原因
(4)對全年系統(tǒng)運行的評價
(5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。
3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)
3.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識
(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房(冷凍站)”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房(柜)”等功能標(biāo)示牌
(2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)(紅色、黃色、綠色)的色彩識別。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。對于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌
(3)冷凍(卻)水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志(注)
(4)冷凍(卻)水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號和功能的標(biāo)識牌(隸屬系統(tǒng)、型號、功能等)及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識牌
(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運行狀態(tài)和警示牌
3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄要求
(一)、運行技術(shù)參數(shù)
(1)制冷主機(jī)、冷卻(凍)水泵、冷卻塔等設(shè)備的運行電流(A)、電壓(V)、功率因數(shù)COSφ，冷卻(凍)進(jìn)出水溫度(℃)、壓力(MP)和流量(M2 /H)等
(2)冷壓縮機(jī)運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度
(3)主機(jī)電能消耗數(shù)量(KWH)
(4)室外溫度、濕度、氣候情況(晴、陰等)
(5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送(回)風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度(在自動化條件許可的情況時)
(6)變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機(jī)柜溫度(對具有變頻系統(tǒng)部分)
(二)運行狀態(tài)記錄
通過固定表格對如下情況進(jìn)行記錄：
(1)主機(jī)(含二次熱交換系統(tǒng))、冷凍(卻)水泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開停機(jī)時間
(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運行狀態(tài)
(3)各控制閥門啟閉狀態(tài)
(4)對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運行和異常狀態(tài)
(三)交接班記錄
(1)當(dāng)班運行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況
(2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄(操作設(shè)備、時間等)
(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項(包括上級的指令、運行調(diào)度情況等)
(4)當(dāng)班系統(tǒng)運行狀況的綜合評價
(5)簽名
3.2.3.3、系統(tǒng)運行情況分析
(1)能源統(tǒng)計分析
空調(diào)主機(jī)(條件許可時，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計)的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計并與往年同期(含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件)進(jìn)行比較。
(2)運行指標(biāo)分析(成本核算)指單位能耗成本計算
(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計分析
(4)溫、濕度統(tǒng)計(室內(nèi)、外)對本年度的日、月、年的溫濕度進(jìn)行統(tǒng)計，為能源統(tǒng)計分析、運行指標(biāo)分析提供基礎(chǔ)依據(jù)
(5)負(fù)荷運行統(tǒng)計與預(yù)測分析根據(jù)各年度的能源統(tǒng)計、運行指標(biāo)、溫濕度統(tǒng)計、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運行方式和運行曲線。
(6)系統(tǒng)運行綜合評價
3.2.4給排水系統(tǒng)
3.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應(yīng)有房間功能標(biāo)識牌。
(2)水泵房內(nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。
(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標(biāo)上標(biāo)識。
3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求
給排水系統(tǒng)的運行管理的內(nèi)容主要是進(jìn)行巡檢管理。
(1)運轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。
(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作
(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識牌標(biāo)識所示狀態(tài)。
(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。
(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對比(附用水記錄表)。
(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄及統(tǒng)計表格進(jìn)行審核并簽定。
3.2.4.3系統(tǒng)運行情況分析
每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：
(1)全年用水量統(tǒng)計，各分表用水量統(tǒng)計，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。
(2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。
(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。
(4)對全年系統(tǒng)運行的評價。
(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。
3.2.5消防系統(tǒng)
3.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)消防中心：門外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底紅字的標(biāo)示牌。
(2)BTM氣瓶間：門外應(yīng)有“BTM氣瓶間”標(biāo)示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“保護(hù)區(qū)域”的標(biāo)示牌。
(3)泵接合器應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。
(4)濕式報警閥應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。
(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。
(6)閥門應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級閥門位置”的標(biāo)示牌。
(7)報警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測區(qū)域”的標(biāo)示牌。
(8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。
(9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。
(10)消防泵應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌，電機(jī)運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。
(11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“保護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。
(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“消防栓”“請愛護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時使用”的標(biāo)示牌。
(13)消防主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。
3.2.5.2消防中心記錄要求
(一)報警主機(jī)運行記錄：
1、記錄探測器報警的確切時間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應(yīng)的地址碼，通知保安的時間與保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
3、記錄探測器的屏蔽時間、相應(yīng)的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名(附屏蔽煙、溫感探測器申請表)。
4、記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測的時間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。
5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。
6、記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時的運行狀態(tài)。
(二)消防聯(lián)動系統(tǒng)設(shè)備運行記錄：
記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達(dá)現(xiàn)場后信息反饋的時間。若是誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
記錄防、排煙閥的動作時間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。
記錄BTM氣體系統(tǒng)探測器報警的確切時間、相應(yīng)地點，通知保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
記錄所有聯(lián)動設(shè)備(防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播)的動作時間和相應(yīng)的地點。
記錄其他特殊情況的故障。
3.2.5.3系統(tǒng)運行情況分析
系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集;每月對消防系統(tǒng)進(jìn)行測試，具體測試項目如下：
(1)報警主機(jī)正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試(標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V)。
(2)聯(lián)動柜電源電壓、備用電源電壓測試(標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V)。
(3)自動報警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。
(4)聯(lián)動柜控制設(shè)備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。
(5)水泵、防、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾電機(jī)的電源測試(檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求)和對地絕緣電阻測試。
(6)自動報警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報警、設(shè)備故障誤報與探測器總數(shù)的誤報率分析。
(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯(lián)動設(shè)備的測試。
每年12月到次年1月由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評定運行狀況。評定的內(nèi)容應(yīng)有：
1、根據(jù)系統(tǒng)主機(jī)的正常運行與故障情況的對比，評定系統(tǒng)的可靠性。
2、根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。
3、根據(jù)所測的絕緣電阻評定設(shè)備正常與否。
4、根據(jù)自動報警主機(jī)的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數(shù)來評定探測器的正常與否。
5、根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。
6、根據(jù)各種聯(lián)動設(shè)備手/自動的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。
3.2.6電梯及提升設(shè)備
3.2.6.1系統(tǒng)標(biāo)識：
電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有 “電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。
首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。
對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺的應(yīng)做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴(yán)禁開啟”的警示。
3.2.6.2電梯設(shè)備運行記錄要求：
電梯設(shè)備以巡檢為主。
(一)運行技術(shù)參數(shù)：
記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對講、回降控制功能。
(二)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其表格：
電梯月巡檢表(應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求)
電梯故障停梯記錄表
電梯保養(yǎng)停梯記錄表
電梯保養(yǎng)報告表(由電梯保養(yǎng)公司提供)
其他提升設(shè)備的記錄與檢查(如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄)
當(dāng)班運行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進(jìn)行審核并簽字。
3.2.6.2運行情況分析
每個季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本年度的系統(tǒng)運行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：
1. 全年電梯運行的故障率(%)
故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100%
2.分析該時段系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點
3.分析該時段出現(xiàn)故障的主要原因
4.對全年系統(tǒng)運行的評價
5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。
3.2.7通信系統(tǒng)
3.2.7.1系統(tǒng)標(biāo)識：
3.2.7.2設(shè)備運行記錄要求
3.2.7.3運行情況分析
電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。
3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。
3.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底紅字的標(biāo)志牌。
(2)在控制中心室內(nèi)的進(jìn)線線槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。
(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個監(jiān)視器上要標(biāo)明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。
(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標(biāo)明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。
(5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標(biāo)示牌。
3.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求。
(一)運行技術(shù)參數(shù)記錄
1、自控中心電腦，每年應(yīng)對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標(biāo)，使用刻錄光盤進(jìn)行記錄備份。
2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進(jìn)行每隔5秒進(jìn)行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄象的除外。
3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進(jìn)行歸檔。
4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機(jī)打印出來，交由保安部門處理。
(二)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計
1、每月空調(diào)運行時間統(tǒng)計
2、每月每臺空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線表。
3、每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計表。
(三)運行記錄與備份
1、自控系統(tǒng)
當(dāng)班運行人員要認(rèn)真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負(fù)責(zé)人對其運行記錄各類統(tǒng)計表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。
2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)
當(dāng)班值班人員要認(rèn)真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄(故障記錄)簽名，對當(dāng)天各班的運行記錄情況進(jìn)行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對當(dāng)月該系統(tǒng)的運行記錄，各類統(tǒng)計表格等進(jìn)行審核，再交給部門負(fù)責(zé)人簽字，并交到資料管理人員歸檔。
3、運行故障報告
當(dāng)自控系統(tǒng)或CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運行期間出現(xiàn)故障時，當(dāng)班運行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時解決的應(yīng)及時通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報告上交給系統(tǒng)工程師及部門負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。
3.2.8.3運行情況分析
每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上年度的系統(tǒng)運行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告，該報告必須包含如下內(nèi)容：
1、全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運行的時間。
2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運行的故障率。
3、分析系統(tǒng)出故障的主要原因，及解決辦法。
4、分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點。
5、分析存在的問題及解決辦法。
6、對全年系統(tǒng)運行進(jìn)行綜合的評價。
7、根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運行情況，提出當(dāng)年運行管理的意見，針對該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級的建議及意見。
4.3設(shè)備檔案
物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。
4.3.1設(shè)備臺帳的概念
設(shè)備臺帳是設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動態(tài)變化情況，是設(shè)備運行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整記錄。
4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項目內(nèi)容
4.3.2.1設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。
包括設(shè)備類型、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。
4.3.2.2運行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動態(tài)記錄
包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況(故障率、運行正常率)，為保證設(shè)備正常運行所進(jìn)行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。
4.3.3物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類
依據(jù)專業(yè)用途進(jìn)行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)(簡稱安防系統(tǒng))、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動控制系統(tǒng)(簡稱樓宇自控系統(tǒng))、通訊系統(tǒng)、計算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。
4.3.3.1供配電系統(tǒng)：
(1)供電子系統(tǒng)主要包括：
變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)(輔助)裝置及高壓送(配)線纜(槽)。
(2)配電子系統(tǒng) 主要包括：
低壓配電柜(箱)、用戶配電柜(箱)、低壓配電設(shè)備的保護(hù)(輔助)裝置、低壓送(配)線纜(槽)。
(3)照明子系統(tǒng)
戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)簟⒑綐?biāo)燈等;
(4)戶內(nèi)的燈具：
大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時需求電光源等。
4.3.3.2空調(diào)系統(tǒng)：
(1)中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：
制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵(冷凍泵、冷卻泵)、冷卻塔、空氣處理機(jī)(空調(diào)機(jī))、送風(fēng)機(jī)(新風(fēng)機(jī))、抽風(fēng)機(jī)、送(通)風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。
(2)專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。
(3)專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。
(4)采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機(jī)組及其配套電氣控制設(shè)備。
4.3.3.3給排水系統(tǒng)：
(1)給水子系統(tǒng)
升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制;
(2)給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制;
(3)管道。
(4)排污子系統(tǒng)
抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備
衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備
排水管網(wǎng)及附件(包括沙井蓋、排水溝蓋)
通氣系統(tǒng)(通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制)
污水池、化糞池、隔油池及隔油井
4.3.3.4消防系統(tǒng)：
(1)報警系統(tǒng)：
火災(zāi)報警控制器(主機(jī));
火災(zāi)探測器(感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器);
網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備
模塊。
手動火災(zāi)報警按鈕
警鈴
輔助指示裝置
隔離器
消防緊急電話
電梯回降控制系統(tǒng)
停非消防電裝置
應(yīng)急廣播設(shè)備
(2)滅火系統(tǒng)
Ⅰ.自動噴淋滅火系統(tǒng)
噴淋泵
濕式報警閥
水流指示器、檢修閥
噴淋頭
監(jiān)控閥
壓力繼電器
水力警鈴
延遲器
試驗及泄漏裝置
管網(wǎng)及閥門
壓力表
Ⅱ消火栓子系統(tǒng)
消防水泵
穩(wěn)壓泵
氣壓罐
消火栓
接合器
消防水箱
管網(wǎng)及閥門
壓力表
Ⅲ氣體滅火
容器
瓶頭閥
釋放閥
噴嘴
配管
檢測控制器
失重裝置
泡沫滅火
滅火器具
粉末滅火器
其他滅火器具
Ⅳ防火分區(qū)
風(fēng)機(jī)(正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī))
風(fēng)道
送、排風(fēng)閥、余壓閥
防火卷簾、防火門(含閉門器)
防煙垂壁
控制系統(tǒng)
Ⅳ安全疏散系統(tǒng)
疏散指示燈
應(yīng)急照明
4.3.3.5公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)(簡稱安防系統(tǒng))：
Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠(yuǎn)程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它;
Ⅱ控制設(shè)備：電子警察、攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)、云臺 、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機(jī)、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機(jī)、其它;
Ⅲ對講系統(tǒng);監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對講、其它;
Ⅳ周邊器材;控制機(jī)柜、球罩、蓄電池、支架、保護(hù)器、其它;
Ⅴ安防軟件;報警軟件、監(jiān)控軟件、其它;
Ⅵ防盜報警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機(jī)、門磁、報警主機(jī)、警號、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它;
Ⅶ門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機(jī)、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它;
Ⅷ其它產(chǎn)品：安全防護(hù)產(chǎn)品、珠寶柜臺 、金庫保險、其它。
4.3.3.5電梯系統(tǒng)：
I. 乘客電梯
II. 載貨電梯
III. 客貨兩用電梯
IV. 病床電梯
V. 住宅電梯
VI. 服務(wù)電梯(雜物電梯)
VII. 特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道
VIII. 其它提升設(shè)備(液壓升降平臺、高空作業(yè)車)
I*. 電氣控制系統(tǒng)
4.3.3.7樓宇機(jī)電設(shè)備自動控制系統(tǒng)(自控系統(tǒng))：
I. 計算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源(含UPS電源)、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏(投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī));
II. 傳感器、電動(磁)閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專用控制柜(箱);
III. 家庭電器自動化、自動抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。
4.3.3.8通訊系統(tǒng)：
I. 語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、
II. 電話信息服務(wù)系統(tǒng)、
III. 傳真信箱系統(tǒng)、
IV. 可視電話系統(tǒng)
V. 無線對講機(jī)、
VI. 無線電臺、天線、
VII. 移動通訊設(shè)備、
VIII. 交換機(jī)、
I*. 電話機(jī)、
*. 通訊線纜、管井、
*I. 電源、
*II. 計費系統(tǒng)。
4.3.3.9計算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：
I. 綜合布線;
II. 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng);
III. 交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源;
IV. 視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統(tǒng);
V. 信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。
4.3.3.10視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng)會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。
I. 公共廣播(背景音樂系統(tǒng));
II. 周邊(調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺);
III. 功放(專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放);
IV. 音箱(專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱);
V. 視頻(液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實物展示臺、電子白板);
VI. 音源(卡座、CD機(jī)、收音頭、MD機(jī)、DVD機(jī)、點歌機(jī));
VII. 輔助設(shè)備(機(jī)柜、話筒、耳機(jī)、線材);
VIII. 同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機(jī)、接收機(jī) 、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)(標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型 、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型)、耳機(jī)、電纜、分路器);
4.3.3.11土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：
房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。
4.3.4.2.物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容
⑴根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺帳格式包括以下內(nèi)容：
I. 設(shè)備的規(guī)格型號;
II. 設(shè)備的名稱;
III. 制造單位;
IV. 出廠日期及編號;
V. 設(shè)備的技術(shù)規(guī)范;
VI. 安裝地點(部位);
VII. 數(shù)量;
VIII. 特別備注等。
(2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄
要求做到詳盡、準(zhǔn)確，成為該設(shè)備最有價值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括5個方面：
I. 檢修記錄：包括設(shè)備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報告等;
II. 系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項目等;
III. 技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運行方式的調(diào)整;
IV. 變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項目增減等;
V. 運行記錄：包括調(diào)試記錄、投運日期、運行狀態(tài)、運行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。
4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定
4.3.4設(shè)備正常
4.3.5故障
4.3.6大修
4.3.7 更新
4.3.4 故障報告
4.3.4.1故障報告的格式
故障報告表上應(yīng)有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故(故障)發(fā)生時間(年月日并要精確到幾時幾分幾秒);表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、
發(fā)生何種事故(故障)、事故(故障)原因解決方法恢復(fù)正常時間、報告上級情況、系統(tǒng)工程師處理意見、領(lǐng)導(dǎo)處理意見。
4.3.4.1故障報告的歸檔
故障報告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時間、編號進(jìn)行歸檔工作。
5.0系統(tǒng)保養(yǎng)
5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念
按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個單元設(shè)備和系統(tǒng)處在良好的運行狀態(tài)。
5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目
5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.2.1.1檢查各樓層和機(jī)房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。
5.2.1.2檢查地下層排風(fēng)機(jī)和送風(fēng)機(jī)運行狀況和機(jī)房照明。
5.2.1.3發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機(jī)組運行十分鐘、停機(jī)后檢查有無漏水漏油。
5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目。
5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。
5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.3噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。
5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。
5.2.2.6地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。
5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目
5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。
5.2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。
5.2.4年度維護(hù)保養(yǎng)項目。
5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。
5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗開關(guān)分合閘。
5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗開關(guān)分合閘。
5.2.4.4摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。
5.2.4.5各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。
5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。
5.2.4.7發(fā)電機(jī)：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機(jī)架除銹油漆、機(jī)座防震彈簧打黃油。
5.2.4.8地下層送風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，控制箱接口和電支機(jī)接口緊線，測量電機(jī)運行電流、設(shè)備除銹油漆。
5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。
5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。
5.2.4.11外圍噴水池?zé)簦洪_關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。
5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目
5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。
5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。
5.3.1.3加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機(jī)前風(fēng)閥自動開啟、主備電源投入。
5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。
5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。
5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。
5.3.1.7 BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運行、氣瓶壓力。
5.3.1.8消防主機(jī)、聯(lián)動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風(fēng)、備用電源測試。
5.3.1.9濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動啟動風(fēng)機(jī)運行狀況
5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動轉(zhuǎn)換。
5.3.2.2 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。
5.3.2.3 BTN氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設(shè)備衛(wèi)生。
5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運行有無異響、調(diào)校限位位置。
5.3.2.5濾毒室人力風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機(jī)房和設(shè)備。
5.3.2.6消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。
5.3.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項目
5.3.3.1 BTN氣體滅系統(tǒng)模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區(qū)報警響警鐘、2區(qū)報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機(jī)模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。
5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。
5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機(jī)和濾毒室人力風(fēng)機(jī)：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。
5.3.3.4設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。
5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。
5.3.3.6 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。
5.3.3.7 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。
5.3.3.8聯(lián)動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。
5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。
5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。
5.3.3.11自動報警主機(jī)的自檢，檢測市電、備用電情況。
5.3.4年度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.3.4.1 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。
5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。
5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。
5.3.4.4加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。
5.3.4.5 BTN氣體滅系統(tǒng)：控制箱接線口緊線。主機(jī)測試。檢查市電、備用電。
5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機(jī)接口緊線、調(diào)校鏈條加潤滑油。
5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。
5.3.4.8 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。
5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Y隔濾網(wǎng)。
5.4中控維護(hù)BAS、CCTV、綜合布線系統(tǒng)保養(yǎng)項目
5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.4.1.1自控電腦：檢查打印機(jī)、UPS電源、網(wǎng)卡接口、線路、清潔除塵。
5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。
5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.1.4 NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.1.5 CCTV穩(wěn)壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。
5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.1.7 監(jiān)視屏：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.1.8 錄象機(jī)：檢查線路接口、清潔除塵。
5.4.2 季度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調(diào)校。
5.4.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項目
5.4.3.1監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線(電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、 NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、CCTV穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機(jī))。
5.4.3.2電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。
5.4.4年度維護(hù)保養(yǎng)
5.4.4.1電腦：備份數(shù)據(jù)。
5.4.4.2各層紅外線報警感應(yīng)器：檢查線路;檢查距離、微波和紅外感應(yīng)力;清潔除塵。
5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況;緊線、清潔除塵。
5.4.4.4 各樓層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)電動閥：檢查電源線路、調(diào)校定位;檢修閥芯漏水。
5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。
3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴(kuò)展模塊變壓器;清潔除塵。
5.4.4.7送風(fēng)和回水探頭;主機(jī)房進(jìn)水和出水探頭：檢查線路、接口。
5.4.4.8送風(fēng)、回風(fēng)和回水探頭：檢查線路、接口。
5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。
5.4.4.10監(jiān)控室CCTV穩(wěn)壓電源： 檢查內(nèi)部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。
5.4.4.11紅外線報警感應(yīng)器電源箱：檢查線路、電源變壓器、
5.5 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項目
5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.5.1.1各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：檢查機(jī)房照明、風(fēng)機(jī)運行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。
5.5.1.2各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)機(jī)運行狀況。
5.5.1.3空調(diào)機(jī)房送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)：檢查運行狀況。
5.5.1.4空調(diào)機(jī)房和電房：檢查機(jī)房電房照明、檢查電源電壓電流、打掃衛(wèi)生。
5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。
5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目。
5.5.2.1主機(jī)房和機(jī)房：電機(jī)水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。
5.5.2.2空調(diào)主機(jī)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響、軸承打黃油
5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。
5.5.2.4 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)房。
5.5.2.5 各層公共盤管風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)口、電動閥、清洗塵網(wǎng)。
5.5.2.6 租戶房間盤管風(fēng)機(jī)：清洗塵網(wǎng)。
5.5.2.7 主機(jī)房、機(jī)房：清潔管道機(jī)房、電柜電箱清潔除塵。
5.5.2.8主機(jī)房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關(guān)接口運行溫度。
5.5.2.9空調(diào)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。
5.5.2.10冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺、調(diào)校水位控制器、電柜清潔除塵。
5.5.2.11各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：控制箱清潔除塵。
5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目。
5.5.3.1 空調(diào)管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。
5.5.3.2 各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)道、風(fēng)機(jī)軸承運行有無異響、調(diào)校風(fēng)口百 葉。
5.5.4年度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.5.4.1空調(diào)系統(tǒng)：更換冷凍水和冷卻水。
5.5.4.2主機(jī)房和機(jī)房：閘閥螺桿打黃油。
5.5.4.3主機(jī)房和機(jī)房：修補(bǔ)設(shè)備保溫層。
5.5.4.4主機(jī)房、機(jī)房和冷卻塔：控制箱、水泵電機(jī)和冷卻塔電機(jī)接口緊線。
5.5.4.5主機(jī)房電房：控制箱接線口緊線。
5.5.4.6空調(diào)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、
電機(jī)緊線檢測運行電流、檢查調(diào)校皮帶。
5.5.4.7各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.8各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：修補(bǔ)設(shè)備保溫層。
5.5.4.9空調(diào)分體機(jī)：壓縮機(jī)、開關(guān)箱除塵緊線、清潔翅片、打掃室外室內(nèi)機(jī)、檢測運行狀況。
5.5.4.10各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：電柜電機(jī)緊線、檢查控制線路、檢查調(diào)校皮帶。
5.5.4.11各層公共盤管風(fēng)機(jī)：清潔除塵、開關(guān)緊線、檢查電機(jī)、軸承。
5.5.4.12各層排風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、檢測運行電流。
5.5.4.13主機(jī)房：清洗Y隔濾網(wǎng)。
5.5.4.14冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機(jī)油。
5.5.4.15機(jī)房：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.16膨脹水箱：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.17冷卻塔：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.18的主機(jī)房、電房、送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：設(shè)備除銹和地面油漆
5.5.4.19各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：清洗翅片。
5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目
5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.6.1.1衛(wèi)生間和茶水間的公共設(shè)施：檢修天花板、洗手盆、小便器、蹲廁、座廁、水龍頭、洗手液盒、紙卷盒、干手器、開水器。
5.6.1.2給排水泵：檢查手動/自動運行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。
5.6.1.3記錄減壓閥壓力：上端壓力、下端壓力、調(diào)校偏差的下端壓力。
5.6.1.4調(diào)整水龍頭、手動沖洗閥的出水量。
5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.6.2.1給排水泵：清潔管道、泵房、控制電箱、測試水泵故障自動轉(zhuǎn)換、檢查泵房和設(shè)備是否完好。
5.6.2.2減壓閥：清潔管道、檢查泵房和設(shè)備是否完好。
5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目
5.6.3.1給排水泵：檢查水泵軸承運行有無異響、測試電源故障、水泵故障、水位溢流中控室報警顯示。
5.6.3.2設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。
5.6.3.3糞池：糞池、管道和閥門除銹油漆。
5.6.3.4設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。
5.6.3.5設(shè)備層：給排水閘閥螺桿加潤滑油。
5.6.4年度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.6.4.1給排水泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線、檢測運行電流。
5.6.4.2減壓閥：清洗減壓閥Y隔濾網(wǎng)。
5.6.4.3給排水泵：水泵軸承打黃油。
5.6.4.4水泵、減壓閥和管道除銹油漆
5.6.4.5給排水設(shè)備：水泵、管道、閥門除銹刷油漆
5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項目
5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.7.1.1各層走火梯和前室防火門：閉門器、門鎖、標(biāo)志牌、門把、門鉸等。
5.7.1.2各層衛(wèi)生間和廁所門：球鎖、標(biāo)志牌、門磁吸、門銷、門鉸等。
5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目
5.7.2.1 各層中筒和走火梯號碼標(biāo)示牌：檢查和修正。
5.7.2.2 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。
5.7.2.3 各樓層電房新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標(biāo)志牌、門鉸等。
5.7.2.4 各層中筒和走火梯號碼標(biāo)示牌：檢查和修正。
5.7.2.5 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。
5.7.2.6 各樓層電房新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標(biāo)志牌、門鉸等。
5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目
5.7.3.1修補(bǔ)天面、設(shè)備層墻壁和地面。
5.7.3.2修補(bǔ)各層衛(wèi)生間地面和瓷片。
5.7.3.3修補(bǔ)各層樓梯間地面和墻壁。
5.7.3.4修補(bǔ)各層樓層梯墻壁、地面和步物業(yè)設(shè)備管理有哪些標(biāo)準(zhǔn)篇級。
5.7.3.5修補(bǔ)地下室各層墻壁和地面。
篇2：物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作實務(wù)探討
物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作實務(wù)探討
一、物業(yè)設(shè)備管理存在的問題及設(shè)備維護(hù)工作的重要性
（一）物業(yè)設(shè)備管理存在的問題。
眾所周知，與物業(yè)相配套的設(shè)備不僅數(shù)量多、技術(shù)含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業(yè)的設(shè)備管理是眾多物業(yè)管理者的工作重點和難點。當(dāng)前，在物業(yè)設(shè)備管理方面存在著如下兩大問題，給物業(yè)管理帶來了許多實際困難。
1、設(shè)備運行環(huán)境問題。
當(dāng)前的現(xiàn)實情況是，物業(yè)設(shè)備運行環(huán)境一般來說是不如人意的，如電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節(jié)里室內(nèi)溫度很高，容易加劇設(shè)備的磨損和導(dǎo)致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設(shè)備、消防增壓設(shè)備、空調(diào)冷卻設(shè)備等會在長期風(fēng)吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設(shè)備的陳舊老化；又比如水泵機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)供暖機(jī)組等許多設(shè)備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設(shè)備的控制線路、機(jī)體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。
2、設(shè)備管理經(jīng)驗和理論問題。
由于我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史相對制造業(yè)來說是較短的，因此對物業(yè)設(shè)備的管理、維修等方面的經(jīng)驗不足，相應(yīng)的理論也滯后于物業(yè)管理其他活動的理論，加上物業(yè)行業(yè)與傳統(tǒng)的制造行業(yè)在設(shè)備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經(jīng)驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，普遍存在設(shè)備管理人員素質(zhì)不高的情況，尤其是設(shè)備維修及管理人員的技術(shù)層次低、專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、隊伍不穩(wěn)定等現(xiàn)象，使得設(shè)備管理工作效率低，成本高，這已成為物業(yè)管理企業(yè)非常棘手的大難題。
（二）設(shè)備維護(hù)工作的重要性。
由于維護(hù)工作可以很好地改善設(shè)備運行環(huán)境，延長設(shè)備的使用壽命，而且維護(hù)成本相對于設(shè)備的修理成本要低得多，這些對于設(shè)備甚至對于整個物業(yè)的保值增值來說是十分有益的。
1、學(xué)習(xí)和運用設(shè)備維護(hù)理論的重要性。
對于上述物業(yè)設(shè)備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業(yè)設(shè)備管理理論滯后有密切的關(guān)系。在物業(yè)管理企業(yè)中，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視設(shè)備管理，一方面是不知道設(shè)備管理在物業(yè)管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關(guān)設(shè)備管理、維修等方面的專業(yè)知識的情況，如設(shè)備的日常維護(hù)工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設(shè)備維護(hù)的好等。因此對于物業(yè)設(shè)備管理者來說，學(xué)習(xí)和運用設(shè)備維護(hù)方面的理論知識，總結(jié)設(shè)備維護(hù)方面的經(jīng)驗顯得十分重要。
2、開展設(shè)備維護(hù)工作的重要性。
設(shè)備的維護(hù)工作，與設(shè)備的檢查工作、設(shè)備的修理工作構(gòu)成設(shè)備維修工作的三大核心內(nèi)容。由于目前許多物業(yè)管理企業(yè)缺乏設(shè)備維護(hù)專業(yè)理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作，從而使設(shè)備提前進(jìn)入大修期，甚至提前退役和更新，這種現(xiàn)象較普遍。
因此，筆者從實踐經(jīng)驗出發(fā)，在下文中提出對物業(yè)設(shè)備維護(hù)理論的初步研究，就有關(guān)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)的概念、特點、對象、內(nèi)涵、范圍及內(nèi)容、維護(hù)與檢查、修理和保養(yǎng)的區(qū)別等方面進(jìn)行探討，供有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員參考。
二、物業(yè)設(shè)備維護(hù)概述
（一）設(shè)備維護(hù)的基本概念、特點和對象
1、設(shè)備維護(hù)的基本概念。本文所謂的設(shè)備維護(hù)，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，維持和保護(hù)與房屋建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施的規(guī)定功能和規(guī)定狀態(tài)的技術(shù)措施及其活動。
2、設(shè)備維護(hù)的特點。設(shè)備維護(hù)工作具有如下特點：
（1）經(jīng)常性。設(shè)備維護(hù)屬日常性工作，是物業(yè)管理企業(yè)時常進(jìn)行的活動；
（2）維持性。設(shè)備維護(hù)主要作用是維持物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，而不是評價或恢復(fù)；
（3）保護(hù)性。設(shè)備維護(hù)具有保護(hù)物業(yè)設(shè)備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。
3、設(shè)備維護(hù)的對象。設(shè)備維護(hù)的客觀對象是物業(yè)設(shè)備及其相關(guān)的環(huán)境等，而設(shè)備維護(hù)的實質(zhì)對象是物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，這是正確理解設(shè)備維護(hù)的一個基本要點。因此，對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，首先應(yīng)了解維護(hù)對象的功能和狀態(tài)，通過對設(shè)備的維護(hù)，以期達(dá)到設(shè)備具有正常的功能和狀態(tài)；其次，物業(yè)設(shè)備功能和狀態(tài)并不是維護(hù)者人為的想象出來的，而是設(shè)備的設(shè)計、制造以及設(shè)備在建筑物中配套規(guī)劃等活動的綜合體現(xiàn)。
（二）規(guī)定功能的內(nèi)涵。
在房地產(chǎn)開發(fā)前期，建設(shè)單位和規(guī)劃設(shè)計部門就要根據(jù)市場需求，確定物業(yè)設(shè)備應(yīng)具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應(yīng)滿足人們對物業(yè)的各種需求，同時也應(yīng)符合國家有關(guān)的政策、法規(guī)和規(guī)范。
1、設(shè)備的基本功能。它包括物業(yè)設(shè)備與方便、舒適、安全等有關(guān)的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監(jiān)控、消防安全等。
2、設(shè)備的特殊功能。它是根據(jù)特別要求所應(yīng)具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應(yīng)具的特殊通訊功能，如衛(wèi)星通訊、局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)、信息自動交換等功能；物業(yè)管理自動化功能，如自動遠(yuǎn)程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務(wù)功能等。
3、物業(yè)設(shè)備的功能應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。如對普通房屋來說，物業(yè)的消防功能應(yīng)符合GBJ16《建筑設(shè)備防火規(guī)范》，高層民用建筑還應(yīng)符合GBJ45《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；物業(yè)的防雷功能應(yīng)符合《防雷減災(zāi)管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》；物業(yè)的給水排水功能要符合《給水排水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》等等。
（三）規(guī)定狀態(tài)的內(nèi)涵。
根據(jù)物業(yè)設(shè)備功能和技術(shù)規(guī)范來規(guī)定物業(yè)設(shè)備狀態(tài)，且這種狀態(tài)是可用具體的技術(shù)特征、性能指標(biāo)來描述或評價的。人們可將這些規(guī)定狀態(tài)與實際狀態(tài)做比較，并根據(jù)兩者的偏離是否在規(guī)定范圍，從而判斷物業(yè)設(shè)備是否處于正常狀態(tài)或受控狀態(tài)。
1、設(shè)備的一般規(guī)定狀態(tài)通過如下不同的指標(biāo)來表示：
（1）額定指標(biāo)。如供電設(shè)備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；
（2）實際指標(biāo)。如配電設(shè)備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；
（3）控制指標(biāo)。如設(shè)備運行時的震動、噪聲、溫升等。
2、外部因素對設(shè)備規(guī)定狀態(tài)的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業(yè)設(shè)備的規(guī)定狀態(tài)，因此，本文也將改善外部因素納入維護(hù)措施之中。
三、設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容
（一）認(rèn)識維護(hù)范圍和內(nèi)容的要點。
對于設(shè)備維護(hù)范圍和維護(hù)內(nèi)容應(yīng)有一個較為全面的認(rèn)識和理解，這對于有效開展物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作來說是必要的。一般來說，應(yīng)注意下列要點：
1、設(shè)備維護(hù)的范圍是指維護(hù)對象的空間，設(shè)備維護(hù)的內(nèi)容是指具體采取的技術(shù)措施或維護(hù)項目。
2、設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容與物業(yè)類型有關(guān)。不同類型的物業(yè)其維護(hù)的范圍和內(nèi)容是有差異的，不能一概而論，應(yīng)視具體情況來確定維護(hù)的范圍和內(nèi)容。
3、合理確定設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容是非常重要的。盡管設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容較為復(fù)雜，但合理的使用、正確的操作是對物業(yè)設(shè)備最好的維護(hù)，也是最為經(jīng)濟(jì)的。
4、除上述設(shè)備維護(hù)內(nèi)容外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)備的實際情況和設(shè)備運行規(guī)律，增補(bǔ)相應(yīng)的維護(hù)措施。
（二）設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容。
設(shè)備維護(hù)在設(shè)備管理中是一種積極的保護(hù)性措施。科學(xué)合理地進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)工作，也應(yīng)根據(jù)實際情況確定設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容。在物業(yè)管理中，通常可采取下列措施使設(shè)備持續(xù)保持完好功能和正常狀態(tài)。
1、降溫。一般出現(xiàn)下列情況時應(yīng)采取降溫措施：
（1）當(dāng)設(shè)備運行產(chǎn)生的溫升過高將會損壞設(shè)備時。功率較大的電力拖動設(shè)備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發(fā)線圈匝間短路。
（2）當(dāng)設(shè)備的周圍環(huán)境溫度超過其運行條件時，設(shè)備就容易出現(xiàn)故障。例如某些由微機(jī)控制的電梯，其環(huán)境溫度一般應(yīng)低于40℃，因此要調(diào)節(jié)機(jī)房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導(dǎo)致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風(fēng)換氣、對設(shè)備直接吹風(fēng)、利用空調(diào)機(jī)等降溫措施。
（3）對下列設(shè)備要重點維護(hù)：電梯曳引機(jī)組、中央空調(diào)冷水機(jī)組、消防自動報警中心設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、計算機(jī)中心等。
2、除濕（潮）。
（1）空間濕度大將引起設(shè)備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發(fā)電氣短路，造成設(shè)備故障，這在南方地區(qū)是尤為明顯。除濕就是對設(shè)備運行環(huán)境進(jìn)行干燥，使設(shè)備在規(guī)定濕度條件下運行的一種維護(hù)措施。通常可采取開窗、通風(fēng)、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機(jī)等措施。
（2）設(shè)備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節(jié)點處氧化腐蝕，這將導(dǎo)致設(shè)備工作時好時壞，不穩(wěn)定，檢查和修理非常困難。維護(hù)措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導(dǎo)電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。
對下列設(shè)備或機(jī)房要重點維護(hù)：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設(shè)備、安裝在地下室的設(shè)備，停車場設(shè)備、其他安裝在有水房間里的設(shè)備等。
3、防銹。設(shè)備在露天或潮濕的環(huán)境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護(hù)設(shè)備。防銹就是對設(shè)備表面（如機(jī)身外殼等）和重要的外露部位涂防護(hù)材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風(fēng)干燥等措施。
此項工作范圍較廣，故應(yīng)視實際情況對重要設(shè)備、重點部位做好此項維護(hù)工作。
4、防曬。事實證明陽光對設(shè)備的破壞作用是存在的，它將引起設(shè)備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進(jìn)行避免陽光直接照射設(shè)備的防護(hù)性措施，如搭蓬、掛簾、設(shè)置防曬設(shè)施等。
對下列設(shè)備要重點維護(hù)：安裝在屋頂上消防設(shè)備、給水增壓設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、燃?xì)夤庠O(shè)備、安全防范設(shè)備或裝置等。
5、防雨（水）。雨水作用在設(shè)備上后，不僅會使設(shè)備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設(shè)備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內(nèi)設(shè)備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護(hù)性措施，如設(shè)置門窗、搭建防雨蓬、設(shè)立防護(hù)欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。
對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內(nèi)重要設(shè)備和設(shè)施，根據(jù)實際工作要求進(jìn)行此項維護(hù)工作。
6、保溫。一些設(shè)備是需要保溫的，如采暖設(shè)備、北方地區(qū)的室外給水設(shè)備等，主要目的是減少能量損耗或保護(hù)設(shè)備免遭破壞。因此，對需要保持一定環(huán)境溫度的特殊設(shè)備或設(shè)備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設(shè)備周圍環(huán)境加溫的措施。
對下列設(shè)備或機(jī)房要重點維護(hù)：安裝于室外的生活給水設(shè)備、供暖管網(wǎng)、蒸汽或熱水等熱媒循環(huán)管網(wǎng)等。
7、防震。某些設(shè)備是需要采取防震措施的，如含有微機(jī)的設(shè)備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設(shè)備，一般均應(yīng)按隨機(jī)技術(shù)文件規(guī)定要求進(jìn)行防震，也可采取開鑿防震溝、設(shè)置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。
對下列設(shè)備或機(jī)房要重點維護(hù)：安全監(jiān)控設(shè)備、計算機(jī)設(shè)備、頻繁且斷續(xù)動作的動力設(shè)備等。
8、穩(wěn)壓。電源電壓的波動對用電設(shè)備的影響是明顯的。當(dāng)電壓波動的幅度超過規(guī)定值時，就會引起電氣控制系統(tǒng)的紊亂，導(dǎo)致設(shè)備故障。如電梯、消防及智能化設(shè)備等，當(dāng)電壓波動太大時，就會引發(fā)信號失真、控制失靈等現(xiàn)象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設(shè)備應(yīng)采取穩(wěn)壓保護(hù)措施，如設(shè)置電力穩(wěn)壓器。
對下列設(shè)備要重點維護(hù)：電梯、消防設(shè)備、計算機(jī)設(shè)備等。
9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設(shè)備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現(xiàn)象，嚴(yán)重的會導(dǎo)致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設(shè)備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設(shè)置隔離裝置防止塵埃進(jìn)入設(shè)備等措施。
對于大多數(shù)設(shè)備來說，都有必要對重要部位進(jìn)行此項維護(hù)工作。
10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設(shè)備的損壞或故障。老鼠經(jīng)常會竄入電氣設(shè)備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護(hù)失效，或進(jìn)入電氣柜內(nèi)，尤其是高壓電氣設(shè)備中引發(fā)短路、電器燒毀等；小鳥會在風(fēng)機(jī)吸風(fēng)口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設(shè)備故障。因此，對重要線纜應(yīng)采用套金屬管加以保護(hù)，或采取在吸風(fēng)口、通氣口等開放處安置金屬網(wǎng)、在供電和配電房內(nèi)查堵老鼠洞、設(shè)置其他防護(hù)設(shè)施防止小動物進(jìn)入設(shè)備房或設(shè)備中的措施。
對下列設(shè)備或機(jī)房要重點維護(hù)：電梯設(shè)備、電氣設(shè)備、消防自動報警及聯(lián)動設(shè)備、其他用電設(shè)備的重要部位、露天的通風(fēng)換氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的冷卻塔等。
11、防盜防破壞。這是為保護(hù)設(shè)備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設(shè)備、設(shè)置防護(hù)設(shè)施、對重要設(shè)備安裝防盜報警裝置等措施。
對于安裝于室外的重要設(shè)備和裝置，如消防栓、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、自動灑水機(jī)，及其他人工不易直接監(jiān)視管理的設(shè)備和裝置。
四、設(shè)備維護(hù)與設(shè)備維修其他要素及設(shè)備保養(yǎng)的區(qū)別
當(dāng)前，人們對設(shè)備維護(hù)與設(shè)備保養(yǎng)還存在著較模糊的認(rèn)識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導(dǎo)致對設(shè)備維護(hù)工作的不重視現(xiàn)象出現(xiàn)，這對設(shè)備管理的整體效果來說是十分不利的。
1、對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)是一類技術(shù)措施和技術(shù)活動，其目的是排除設(shè)備及設(shè)備本身以外的因素對設(shè)備的損壞，防止外界因素對設(shè)備使用壽命的不利影響，保持設(shè)備正常運行狀態(tài)和條件。
2、設(shè)備維護(hù)有別于對設(shè)備所進(jìn)行的檢查和修理，后者主要是對設(shè)備本身的功能和狀態(tài)所進(jìn)行評定、恢復(fù)的一類技術(shù)措施和技術(shù)活動。也不同于設(shè)備的保養(yǎng)，盡管保養(yǎng)過程中有時會做一些維護(hù)工作，但重心還在設(shè)備本身上，而維護(hù)的重心主要還是在于減少或避免來自設(shè)備以外的因素對設(shè)備的不利影響。
3、一些物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理人員，對設(shè)備維護(hù)與設(shè)備保養(yǎng)的不能區(qū)別，從而使有關(guān)設(shè)備維修的計劃制訂、人員分工職責(zé)上不甚合理，因此，科學(xué)地認(rèn)識和區(qū)分維護(hù)和保養(yǎng)也是非常必要的。
盡管物業(yè)設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)都具有預(yù)防性，但還是有區(qū)別的。其主要區(qū)別歸納如下：
（1）時間不同。維護(hù)是經(jīng)常性的；但是除日常保養(yǎng)外，還有周期性計劃保養(yǎng)，因此，保養(yǎng)既有經(jīng)常性，也還有定期性。
（2）內(nèi)容不同。維護(hù)是維持和保護(hù)物業(yè)設(shè)備規(guī)定的功能和狀態(tài)，基本上不含對物業(yè)設(shè)備的修理；而保養(yǎng)是根據(jù)不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。
（3）范疇不同，維護(hù)是小概念，保養(yǎng)是大概念。事實上，保養(yǎng)是在預(yù)防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護(hù)的，因此，維護(hù)是保養(yǎng)活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業(yè)分工，提高維修效率。
（4）對象不同。維護(hù)一般是以設(shè)備以及設(shè)備本身以外的環(huán)境、工作條件、情況、現(xiàn)象為工作對象；而保養(yǎng)通常主要是以設(shè)備為直接對象。
（5）占用工時不同。維護(hù)工作通常是不占用設(shè)備工時的，而一些保養(yǎng)工作是要占用設(shè)備工時的。
綜上所述，對物業(yè)設(shè)備的維護(hù)內(nèi)容較多，維護(hù)工作意義重要，因此，物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員應(yīng)該加以重視，并在實踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗和充實，大家共同努力，使物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作有一個長足的進(jìn)展，設(shè)備管理理論水平不斷地提高，以適應(yīng)不斷進(jìn)步發(fā)展的物業(yè)管理活動的要求。
參考文獻(xiàn)
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本文在《住宅與房地產(chǎn)/物業(yè)管理》雜志20**年第三期發(fā)表
篇3：物業(yè)設(shè)備維修、維護(hù)、保養(yǎng)基礎(chǔ)知識
物業(yè)設(shè)備維修、維護(hù)、保養(yǎng)基礎(chǔ)知識
一、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備、設(shè)施構(gòu)成(十大類)
物業(yè)管理中常見的設(shè)備、附屬設(shè)施，主要有：
供電設(shè)備
給排水設(shè)備
消防設(shè)備
電梯設(shè)備
空調(diào)暖通設(shè)備
電訊設(shè)備
安防設(shè)備
樓宇智能控制設(shè)備
加工維修工具設(shè)備
房屋本體及其附屬設(shè)施
常見的附屬設(shè)施，主要有：
道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設(shè)施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。
二、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備管理意義：
1、設(shè)備、設(shè)施管理是一項極為重要的基礎(chǔ)管理工作。
2、有利于完善物業(yè)使用功能和實現(xiàn)物業(yè)保值增值。
3、有利于推動物業(yè)管理，反映出物業(yè)管理公司的管理水平及企業(yè)形象。
三、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備管理服務(wù)意識
四、設(shè)備運行維護(hù)管理的分類(檢修等級)
1、 日檢：________________
2、 月檢：________________
3、 季(半年)檢：__________
4、 年檢：________________
5、 大修：________________
五、設(shè)備管理的運作方式：
房屋設(shè)備、設(shè)施管理主要包括：
1、專業(yè)技術(shù)管理和組織管理
2、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容：
基礎(chǔ)資料、設(shè)備運行、設(shè)備維修、設(shè)備能源、文明安全
3、備技術(shù)資料的統(tǒng)計分析
4、管理制度的建立：
六、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)要求
對人員要求：
三嚴(yán)：嚴(yán)查、嚴(yán)管、嚴(yán)控
四會：會操作、會保養(yǎng)、會維修、會記錄
對設(shè)備環(huán)境要求：
三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場所干凈
對設(shè)備要求：
四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油
五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好
七、設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性管理
了解設(shè)備故障的規(guī)律：
減少設(shè)備的故障率：重保養(yǎng)方式，通過高密度保養(yǎng)，延長設(shè)備的低故障穩(wěn)定運行時間，減少高額的大修費用支出。
八、節(jié)能管理
技術(shù)節(jié)能：通過對設(shè)備的了解、技術(shù)改造、引入先進(jìn)節(jié)能技術(shù)等
管理節(jié)能：通過了解設(shè)備的運行規(guī)律，通過管理手段達(dá)到節(jié)能效果。
九、設(shè)備的前期介入主要考慮的方面：
1、設(shè)計方面的要求：從物業(yè)管理對物業(yè)功能、維護(hù)角度考慮及時要求地產(chǎn)修正設(shè)計。
2、施工管理的要求：從業(yè)主使用功能出發(fā)修正缺陷。
3、竣工驗收階段：圖紙資料的準(zhǔn)確性、資料齊全、設(shè)備功能符合設(shè)計要求。
十、設(shè)備突發(fā)事件的處理。
1、設(shè)備方面的突發(fā)事件有哪些：
2、設(shè)備突發(fā)事件處理流程
3、處理設(shè)備的突發(fā)事件應(yīng)注意的幾個方面
遇事不慌(特別是在顧客面前)
迅速，有條不紊處理。
正確評估事件等級，避免事態(tài)的擴(kuò)大化
要對事件原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。確保分析數(shù)據(jù)的可靠性
注意回避風(fēng)險。
十一、討論設(shè)備管理中運行維護(hù)、預(yù)防、突發(fā)事件處理、技術(shù)檔案管理之間關(guān)系。