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物業經理人

綜合維修管理規程

5916

  1.0目的

  規范維修手續,及時準確有效地為業主提供優質維修服務。

  2.0適用范圍

  本小區范圍內所有日常維修工作。

  3.0職責

  3.1流程負責人:工程主管

  4.0定義

  無

  5.0接口

  5.1與請修部門:

  5.1.1各部門屬一般維修的請修單,由部門負責人或授權人簽字確認,請修內容屬人為損壞、丟失、新增加項目時,必須經部門負責人簽字確認后,送交工程部。預算費用100元以內的新增或改造項目由工程部負責人批準后實施,100元以上的報領導批準后實施。

  5.1.2各部門緊急維修(突發事件處理、停水、停電、停氣、停油、公用區域維修、業主、租戶請修等)可采用電話或對講機報修。

  5.1.3公共部份或業主可預計性維修由服務中心統一填寫維修工作單。

  5.1.4在接到請修電話或維修工作單后,緊急維修及業主維修10分鐘內維修人員到達現場,公共區域一般維修36小時內完成,因各種原因不能按時完成的及時反饋信息給請修部門,說明原因并告知具體完成時間。

  5.1.4維修過程難免會給請修部門的工作帶去些許不便,需要各部門的支持、諒解和配合才能使維修工作順利、快捷的開展。

  5.2與服務中心采購:在處理請修部門的緊急維修時,如缺乏相應的維修材料或零配件,應與服務中心聯系,按相關緊急采購步驟申請購買所需物品。

  5.3與環境部:

  5.3.1當維修人員進入公司代管房間維修時,需由專人開門并全過程陪同。

  5.3.2因問題不能及時維修時,需第一時間通知客服部確認,并做好相關記錄,以便盡快通知業主。

  5.4與市政機關部門:維修內容涉及市政工程,或作業過程需得到市政相關部門許可時,應提前作好與相關市政部門的溝通與協調,避免工作受阻。

  5.5與服務中心:業主維修工作的協調及對業主的計劃停電、停水等,應與物業服務中心取得聯系,由服務中心負責與業主溝通。

篇2:給排水設施設備維修保養作業規程

  給排水設施設備維修保養作業規程

  一、目的

  規范給排水設備設施保養工作,確保給排水設備設施各項性能完好。

  二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。

  三、職責

  1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

  2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

  3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

  4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

  四、程序要點

  1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

  (1)每年的12月15日之前,由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

  (2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則:

  ①給排水設備設施使用的頻度;

  ②給排水設備設施運行狀況(故障隱患);

  ③合理的時間(避開節假日、特殊活動日等);

  (3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容:

  ①維修保養項目及內容;

  ②備品、備件計劃;

  ③具體實施維修保養的時間;

  ④預計費用。

  2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時,應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

  3、廣場內主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成,其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

  4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

  (1)電動機維修保養:

  ①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上,否則應烘干處理或修復;②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應更換同型號規格軸承;

  ③檢查電動機風葉有無碰殼現象,如有則應修整處理;

  ④清潔電動機外殼;

  ⑤檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養:

  ①檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油;如有異常磨擦聲響,則應更換同型號規格軸承;

  ②轉動水泵軸,如果有卡住、碰撞現象,則應拆換同規格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規格水泵軸;

  ③檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根;

  ④清潔水泵外表;

  ⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。

  (3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換。

  (4)檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。

  5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

  (1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件,清潔控制柜外殼,務必使柜內無積塵、無污物。

  (2)檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

  (3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現象,如是則應整改。

  (4)交流接觸器維修保養:

  ①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

  ②清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換;

  ③清潔鐵芯上的油污及臟物;

  ④檢查復位調簧情況;

  ⑤擰緊所有緊固件。

  (5)自耦減壓啟動器維修保養:

  ①用500V搖表測量絕緣電阻,應不低于0.5MΩ,否則應進行干燥處理;

  ②外殼應可靠接地,如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后,擰緊接地線。

  (6)熱繼電器維修保養:

  ①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應更換;

  ②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達不到要求的應更換。

  (7)自動空氣開關維修保養:

  ①用500V搖表測量絕緣電阻,應不低于100MΩ,否則應烘干處理;

  ②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應更換;

  ③自動空氣開關在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象;④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭

  。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養:對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

  (9)信號燈、指示儀表維修保養:

  ①檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應更換相同規格的小燈泡;

  ②檢查各批示儀表指示是否正確,如有偏差側應作適當調整,調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

  (10)遠傳壓力表維修保養:

  ①檢查表內是否有積水,如有則應干燥處理;

  ②檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴重則應重新焊接;

  ③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

  6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

  (1)閘閥維修保養:

  ①檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應更換密封膠墊;

  ②檢查壓橫油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新加壓黃油麻油;

  ③對閘閥閥桿加黃油潤滑;

  ④對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

  (2)止回閥維修保養:

  ①檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;

  ②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應更換同規格彈簧;

  ③檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

  (3)浮球閥維修保養:

  ①檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應更換;

  ②檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應校直;

  ③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重,如磨損嚴重則應更換。

  (4)液位控制器維修保養:

  ①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;

  ②清除壓力室內污物,疏通控制水道;

  ③檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應擰緊;

  ④緊固所有螺母。

  7、潛水泵或排污泵維修保養

  (1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上,否則應拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。

  (2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應更換。

  (3)檢查軸承磨損情況,如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象,則應更換同型號同規格的軸承。

  (4)清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

  (5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

  8、明裝給排水管維修保養(每年10月進行一次)

  (1)檢查支持托架是否牢固,否則應加強。

  (2)檢查流向標示是否鮮明醒目,否則應整改。

  (3)檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

  (4)檢查各連接處是否有漏水現象,如漏水則應處理(更換膠墊)。

  9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

  10、對于計劃中未列出的維修保養工作,應由工程部主管盡快補充至計劃中;對于突發性的設備設施故障,先經工程部主管口頭批準后,可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

  11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內,并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔,保存期為長期。

  12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時,應由機電處主管填寫《停申請表》,經物業經理批準后通知公共事務部,由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水,應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

  五、記錄

  六、相關支持文件

篇3:變壓器維修保養規程

  變壓器維修保養規程

  1.0目的

  加強變壓器的維護保養,確保變壓器性能良好,為中心提供可靠的電力供應;

  2.0適用范圍

  適用于z客戶服務中心

  3.0管理職責

  3.1工作責任人:工程主管;

  3.2值班人員負責變壓器的日常巡查工作;

  3.3變壓器的年度保養由工程部自行實施,高壓測試委托具備相關資質的專業公司實施;

  4.0定義

  無

  5.0規程

  5.1每年對變壓器進行一次停電保養,具體實施時間應經部門主管批準并報領導審批,并提前通知相關部門、業主及租戶;

  5.2在進行變壓器檢查保養工作時,應先斷開變壓器低壓側負荷開關,主開關,然后斷開高壓側出線斷路器,合上接地開關對變壓器充分放電,然后鎖住高壓出線柜,并懸掛“有人工作,禁止合閘”標牌,鎖住高壓室遮欄門,禁止任何人進入高壓室操作;

  5.3保養工作必須有兩人進行,一人操作,一人監護,穿絕緣鞋、戴絕緣手套,使用絕緣工具;首先對變壓器驗電,確認無電后掛上臨時接地線;

  5.4變壓器外殼、墊片、瓷套應無破損和放電的痕跡,電纜及母線無變形、變色現象;

  5.5緊固引線端子,銷子、接地的螺絲,進出母線螺絲,如有松動的應拆下螺絲,用細平銼輕銼接觸面,用手感覺無任何凸凹不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵及金屬細粉,抹上導電膏,裝上新的彈簧墊圈,緊固螺絲;

  5.6用吹風機吹去變壓器周圍及配件的灰塵,然后用干凈的布擦拭,拆除臨時接地線,再進行變壓器絕緣電阻的測量工作,測量時由兩人進行,測量前后均須放電,測量完應先斷開搖表連接線后才能停止搖柄的搖動;

  5.7工作結束后,清理現場物品(使用的工具、螺絲,其它附件等),清理完畢后,再次對室內以及變壓器本體進行檢查,最后鎖好遮欄門;

  5.8確認所有人員及工具等都離開變壓器室后,進行三次沖擊合閘,無異常則投入運行;

  5.9變壓器每三年應進行一次高壓測試,掌握繞組的絕緣情況,以免運行中發生意外;

  6.0附則

  保養工作必須程序操作,保持有兩人進行,穿絕緣鞋、戴絕緣手套,使用絕緣工具;

  7.0支持性文件

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