法律知識-私下聯(lián)系物業(yè)保潔員做開荒保潔發(fā)生糾紛，物業(yè)公司要不要擔(dān)責(zé)?

　　業(yè)主私下聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司的保潔員做新房開荒保潔，因清潔工作是否合格的問題，業(yè)主與保潔員發(fā)生口角乃至肢體沖突。業(yè)主以保潔員的保潔工作是職務(wù)行為為由，起訴要求物業(yè)公司賠償損失、賠禮道歉。一審法院判決駁回業(yè)主的全部訴訟請求。一審判決后，業(yè)主不服，向北京一中院提出上訴。近期北京一中院審結(jié)該起生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案，最終判決駁回上訴，維持原判。

　　基本案情

　　宋某購得某小區(qū)新房一套，為了給新房做開荒保潔，宋某私底下聯(lián)系了小區(qū)物業(yè)公司保潔員李某，約定由李某為宋某新房做保潔，宋某支付李某保潔費(fèi)965元。

　　就在李某做完開荒保潔后，宋某回新房查看，她認(rèn)為李某的保潔工作不合格，兩人一來二去發(fā)生了口角。一氣之下，宋某找到物業(yè)公司張經(jīng)理，將事情的來龍去脈向張經(jīng)理進(jìn)行了反映。之后，張經(jīng)理帶領(lǐng)李某到宋某家中道歉，但在宋某家中雙方再次發(fā)生口角，不歡而散。一日，宋某與李某在小區(qū)內(nèi)相遇，二人互相推搡，發(fā)生肢體沖突，經(jīng)派出所調(diào)解后，宋某賠償李某15000元。

　　心懷不滿的宋某隨后將物業(yè)公司告上法院，其認(rèn)為李某是物業(yè)公司的員工，物業(yè)公司對李某管理不善，起訴要求物業(yè)公司賠償宋某損失15000元，并賠禮道歉、消除影響，此外還應(yīng)更換保潔員李某。

　　判決結(jié)果

　　一審判決結(jié)果

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，宋某因私事找物業(yè)公司保潔員李某幫忙，后李某與宋某因此事產(chǎn)生糾紛，李某在為宋某工作時并非履行職務(wù)行為。宋某主張的15000元系在派出所調(diào)解時支付給李某的賠償，該筆費(fèi)用系因宋某的過錯所致，宋某向物業(yè)公司主張于法無據(jù)。就宋某主張的賠禮道歉，消除影響、恢復(fù)名譽(yù)的訴訟請求，因李某與宋某發(fā)生沖突時并非履行職務(wù)行為，故物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。一審法院判決駁回宋某的全部訴訟請求。

　　二審最終判決

　　宋某不服一審判決，向北京一中院提出上訴，主張李某是物業(yè)公司的員工，做保潔工作時李某身穿物業(yè)公司工服，清掃時間也是在李某的工作時間內(nèi)，故宋某有理由相信李某是在履行物業(yè)公司的職務(wù)行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對李某的行為承擔(dān)責(zé)任。

　　北京一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，宋某因個人私事，私下找到物業(yè)公司保潔員李某為其打掃衛(wèi)生，李某為宋某打掃衛(wèi)生并非受物業(yè)公司指派，并非履行職務(wù)行為。且，李某是否在履行物業(yè)公司的職務(wù)行為，不取決于李某是否穿物業(yè)公司的工服及打掃衛(wèi)生的時間。后宋某與李某發(fā)生的肢體沖突及調(diào)解、賠償?shù)热韵邓文撑c李某之間的個人事務(wù)與糾紛，與物業(yè)公司無關(guān)。對宋某的上訴理由，不予采信。最終，北京一中院判決駁回上訴，維持原判。

　　法官解答

　　問 用人單位何時該為員工的侵權(quán)行為“買單”?

　　答　員工的侵權(quán)行為并不必然由用人單位承擔(dān)責(zé)任。只有當(dāng)員工的侵權(quán)行為是發(fā)生在員工“履行職務(wù)行為”的過程中時，其造成的侵權(quán)損害賠償，才可能按照法律相關(guān)規(guī)定由用人單位承擔(dān)責(zé)任。

　　問　員工什么樣的行為才算得上“履行職務(wù)行為”?

　　首先，員工與企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備勞動關(guān)系或勞務(wù)關(guān)系。比如員工與企業(yè)簽訂勞動合同，或構(gòu)成事實(shí)勞動合同關(guān)系等。其次，企業(yè)對員工具有用人管理職責(zé)。比如企業(yè)對該員工具有管理、監(jiān)督、考核等權(quán)力，員工服從、接受企業(yè)的管理和監(jiān)督等。最后，員工從事的活動或行為是受企業(yè)指令、指派或要求。只有同時具備上述三個條件，員工的行為才是法律意義上的“履行職務(wù)行為”。

　　答 本案中，保潔員李某雖與物業(yè)公司具備勞動關(guān)系，物業(yè)公司也對李某具有用人管理職責(zé)，但是李某為宋某進(jìn)行的保潔工作系由宋某直接聯(lián)系，并非受物業(yè)公司指派，所以李某為宋某所做的保潔工作不能認(rèn)定為履行物業(yè)公司的職務(wù)行為。由此，李某與宋某發(fā)生的本案糾紛，物業(yè)公司無須承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　問　　員工在工作時間穿戴工服，其從事的行為必然是職務(wù)行為嗎?

　　答　　不一定。行為發(fā)生的時間以及員工是否穿戴工服，僅是員工“履行職務(wù)行為”的外觀，判斷是不是職務(wù)行為的依據(jù)仍是上述三個條件。所以本案中，法院認(rèn)定“李某是否在履行物業(yè)公司的職務(wù)行為，不取決于李某是否穿物業(yè)公司的工服及打掃衛(wèi)生的時間。”此外，如果員工在企業(yè)工作時間從事了其他勞動或勞務(wù)行為，會涉及企業(yè)的規(guī)章制度及企業(yè)對員工的管理、處分等。

篇2：私下聯(lián)系物業(yè)保潔員做開荒保潔發(fā)生糾紛,物業(yè)公司要不要擔(dān)責(zé)

　　法律知識-私下聯(lián)系物業(yè)保潔員做開荒保潔發(fā)生糾紛，物業(yè)公司要不要擔(dān)責(zé)?

　　業(yè)主私下聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司的保潔員做新房開荒保潔，因清潔工作是否合格的問題，業(yè)主與保潔員發(fā)生口角乃至肢體沖突。業(yè)主以保潔員的保潔工作是職務(wù)行為為由，起訴要求物業(yè)公司賠償損失、賠禮道歉。一審法院判決駁回業(yè)主的全部訴訟請求。一審判決后，業(yè)主不服，向北京一中院提出上訴。近期北京一中院審結(jié)該起生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案，最終判決駁回上訴，維持原判。

　　基本案情

　　宋某購得某小區(qū)新房一套，為了給新房做開荒保潔，宋某私底下聯(lián)系了小區(qū)物業(yè)公司保潔員李某，約定由李某為宋某新房做保潔，宋某支付李某保潔費(fèi)965元。

　　就在李某做完開荒保潔后，宋某回新房查看，她認(rèn)為李某的保潔工作不合格，兩人一來二去發(fā)生了口角。一氣之下，宋某找到物業(yè)公司張經(jīng)理，將事情的來龍去脈向張經(jīng)理進(jìn)行了反映。之后，張經(jīng)理帶領(lǐng)李某到宋某家中道歉，但在宋某家中雙方再次發(fā)生口角，不歡而散。一日，宋某與李某在小區(qū)內(nèi)相遇，二人互相推搡，發(fā)生肢體沖突，經(jīng)派出所調(diào)解后，宋某賠償李某15000元。

　　心懷不滿的宋某隨后將物業(yè)公司告上法院，其認(rèn)為李某是物業(yè)公司的員工，物業(yè)公司對李某管理不善，起訴要求物業(yè)公司賠償宋某損失15000元，并賠禮道歉、消除影響，此外還應(yīng)更換保潔員李某。

　　判決結(jié)果

　　一審判決結(jié)果

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，宋某因私事找物業(yè)公司保潔員李某幫忙，后李某與宋某因此事產(chǎn)生糾紛，李某在為宋某工作時并非履行職務(wù)行為。宋某主張的15000元系在派出所調(diào)解時支付給李某的賠償，該筆費(fèi)用系因宋某的過錯所致，宋某向物業(yè)公司主張于法無據(jù)。就宋某主張的賠禮道歉，消除影響、恢復(fù)名譽(yù)的訴訟請求，因李某與宋某發(fā)生沖突時并非履行職務(wù)行為，故物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。一審法院判決駁回宋某的全部訴訟請求。

　　二審最終判決

　　宋某不服一審判決，向北京一中院提出上訴，主張李某是物業(yè)公司的員工，做保潔工作時李某身穿物業(yè)公司工服，清掃時間也是在李某的工作時間內(nèi)，故宋某有理由相信李某是在履行物業(yè)公司的職務(wù)行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對李某的行為承擔(dān)責(zé)任。

　　北京一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，宋某因個人私事，私下找到物業(yè)公司保潔員李某為其打掃衛(wèi)生，李某為宋某打掃衛(wèi)生并非受物業(yè)公司指派，并非履行職務(wù)行為。且，李某是否在履行物業(yè)公司的職務(wù)行為，不取決于李某是否穿物業(yè)公司的工服及打掃衛(wèi)生的時間。后宋某與李某發(fā)生的肢體沖突及調(diào)解、賠償?shù)热韵邓文撑c李某之間的個人事務(wù)與糾紛，與物業(yè)公司無關(guān)。對宋某的上訴理由，不予采信。最終，北京一中院判決駁回上訴，維持原判。

　　法官解答

　　問 用人單位何時該為員工的侵權(quán)行為“買單”?

　　答　員工的侵權(quán)行為并不必然由用人單位承擔(dān)責(zé)任。只有當(dāng)員工的侵權(quán)行為是發(fā)生在員工“履行職務(wù)行為”的過程中時，其造成的侵權(quán)損害賠償，才可能按照法律相關(guān)規(guī)定由用人單位承擔(dān)責(zé)任。

　　問　員工什么樣的行為才算得上“履行職務(wù)行為”?

　　首先，員工與企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備勞動關(guān)系或勞務(wù)關(guān)系。比如員工與企業(yè)簽訂勞動合同，或構(gòu)成事實(shí)勞動合同關(guān)系等。其次，企業(yè)對員工具有用人管理職責(zé)。比如企業(yè)對該員工具有管理、監(jiān)督、考核等權(quán)力，員工服從、接受企業(yè)的管理和監(jiān)督等。最后，員工從事的活動或行為是受企業(yè)指令、指派或要求。只有同時具備上述三個條件，員工的行為才是法律意義上的“履行職務(wù)行為”。

　　答 本案中，保潔員李某雖與物業(yè)公司具備勞動關(guān)系，物業(yè)公司也對李某具有用人管理職責(zé)，但是李某為宋某進(jìn)行的保潔工作系由宋某直接聯(lián)系，并非受物業(yè)公司指派，所以李某為宋某所做的保潔工作不能認(rèn)定為履行物業(yè)公司的職務(wù)行為。由此，李某與宋某發(fā)生的本案糾紛，物業(yè)公司無須承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　問　　員工在工作時間穿戴工服，其從事的行為必然是職務(wù)行為嗎?

　　答　　不一定。行為發(fā)生的時間以及員工是否穿戴工服，僅是員工“履行職務(wù)行為”的外觀，判斷是不是職務(wù)行為的依據(jù)仍是上述三個條件。所以本案中，法院認(rèn)定“李某是否在履行物業(yè)公司的職務(wù)行為，不取決于李某是否穿物業(yè)公司的工服及打掃衛(wèi)生的時間。”此外，如果員工在企業(yè)工作時間從事了其他勞動或勞務(wù)行為，會涉及企業(yè)的規(guī)章制度及企業(yè)對員工的管理、處分等。

篇3：小區(qū)車輛管理中糾紛的成因及對策

　　隨著業(yè)主私有車輛的逐漸增多，小區(qū)車輛規(guī)范化、細(xì)致化管理已經(jīng)成為許多物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文主要通過列舉一些關(guān)于車輛管理糾紛的實(shí)際案例證明了目前的車輛管理過程中存在的問題，同時也從停車費(fèi)用的法律依據(jù)的角度分析了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的各方權(quán)利和義務(wù)，并且結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際管理工作闡述了解決小區(qū)車輛管理糾紛的有效辦法。

　　一、規(guī)范小區(qū)車輛管理勢在必行

　　20** 年北京市的車輛已經(jīng)達(dá)到 300 多萬輛，其中私家車輛占 1/3 ，這個數(shù)字表明，對于車輛管理的規(guī)范化、合理化已經(jīng)變成了當(dāng)務(wù)之急。我們會經(jīng)常聽到這樣的埋怨 --

　　園區(qū)內(nèi)的車位是小區(qū)的配套設(shè)施，本就是屬于全體業(yè)主的，難道不該無償使用嗎?小區(qū)內(nèi)停車所收取的費(fèi)用為占地費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔(dān)保管責(zé)任?機(jī)動車存車費(fèi)僅是每月 150 元，業(yè)主幾十萬的汽車丟失了，物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎?業(yè)主停車入位的時候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業(yè)管理企業(yè)需要承擔(dān)責(zé)任嗎?有的小區(qū)停車費(fèi)只收 60 元，而有的小區(qū)卻是 150 元?

　　以上停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機(jī)制的問題。要徹底解決深圳市的停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經(jīng)營管理市場化發(fā)展的瓶頸，采用價格聽政的方式確定停車場收費(fèi)水平和方式，同時引入競爭機(jī)制，能夠交給企業(yè)建的停車場盡量交給企業(yè);通過法律法規(guī)的形式明確停車場管理的責(zé)任問題，政府加強(qiáng)對停車場經(jīng)營管理的監(jiān)督，給停車場經(jīng)營管理創(chuàng)造一個寬松而和諧的環(huán)境。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)合理收取車輛管理費(fèi)用

　　筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面：小區(qū)地面的臨時車位常常不夠;地面的固定車位被外來的車輛臨時占用;晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道;收取停車費(fèi)用時的解釋工作困難，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭議;小區(qū)發(fā)生車輛損壞、丟失事件，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業(yè)管理行業(yè)管理制度貫徹不夠嚴(yán)明徹底而引起的。

　　停車場是公共配套，是為全體業(yè)主提供服務(wù)方便的設(shè)施。而業(yè)主的情況是多樣化的，業(yè)主擁有私家車輛的時間、數(shù)量均不能比齊，有的業(yè)主擁有車輛比較早，而后進(jìn)小區(qū)的業(yè)主便沒有車位，因為目前居住小區(qū)少有可以滿足每個業(yè)主一個車位，即便可以，有的業(yè)主也會擁有兩個及以上部車輛，而后進(jìn)的業(yè)主很可能就沒有停車位了，這就容易導(dǎo)致同樣是小區(qū)的業(yè)主，享受的服務(wù)卻難以相同的不公平現(xiàn)象。所以物業(yè)管理企業(yè)需要在車輛管理費(fèi)用上加以平衡，將停車場這個資源加以經(jīng)營，將獲取的費(fèi)用融入管理費(fèi)用，以服務(wù)于全體業(yè)主。

　　當(dāng)然，一些物業(yè)管理企業(yè)為求無過，對小區(qū)的停車位既不管理也不收費(fèi)，出現(xiàn)責(zé)任事故以無償保管為由拒絕賠償。但是物業(yè)管理企業(yè)需要通過一定的經(jīng)營來牟取利潤，以促使企業(yè)的壯大發(fā)展，所以，這種不管理不收費(fèi)的辦法并不可取。

　　三、分清停車管理中所涉及各方責(zé)、權(quán)、利

　　開發(fā)商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以里的土地使用權(quán)，并在其上構(gòu)建房屋。簡而言之，開發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)(除了部分面積要按照國家規(guī)定留用人防)，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)。當(dāng)然，開發(fā)商必須依照國家相應(yīng)規(guī)定，分配一定的面積建設(shè)配套設(shè)施，其中包括停車場。根據(jù)北京市人民政府頒發(fā)的“京政發(fā) [1994]72 號文件 《 關(guān)于本事新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)行指標(biāo)管理的通知 》 附件中的規(guī)定 : 居住小區(qū)每千戶應(yīng)按 100 個車位設(shè)置(合每千人 30 個車位)。這是開發(fā)商必須執(zhí)行配備的，也就是說購買房屋的業(yè)主同時具有使用停車位的權(quán)利。

　　但是，在開發(fā)商取得銷售許可證后樓盤開始銷售的時候，樓盤銷售的面積是按照戶內(nèi)使用面積與公共面積的分?jǐn)傊陀嬎愕摹６裁娣e的分?jǐn)偯娣e是按照京房地權(quán)字 [1998] 第 1285 號文 《 北京市商品房銷售面積計算機(jī)公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定 》 而定的，其中有一款便是不能夠計入分?jǐn)偟墓裁娣e包括機(jī)動車庫。這便說明了業(yè)主購買房屋所支付的費(fèi)用里，不包括停車面積，換言之，業(yè)主沒有權(quán)利無償使用停車位。

　　結(jié)合以上兩點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)使用停車場，但卻不能無償使用，因為停車場的產(chǎn)權(quán)方 -- 開發(fā)商持有其收益的權(quán)利。所以分清楚停車管理中所涉及各方的責(zé)、權(quán)、利對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來說都很重要。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度，單設(shè)客戶服務(wù)部門

　　物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，是人性化的工作，而非機(jī)械化的生產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立客戶服務(wù)部門，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶與各方關(guān)系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營造良好的工作、生活環(huán)境。

　　在處理突發(fā)事件的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶的立場上，為客戶著想，為客戶爭取利益，這樣才能夠獲得客戶認(rèn)同。同時，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營造企業(yè)文化，爭取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來。筆者認(rèn)為，解決小區(qū)的車輛管理中糾紛的具體辦法還應(yīng)該包括：

　　1 .健全物業(yè)管理企業(yè)停車管理制度。包括完善業(yè)主公約、停車協(xié)議等相關(guān)文件，并在其中明確各項費(fèi)用的取費(fèi)依據(jù)及用途;

　　2 .將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內(nèi)做普及培訓(xùn)，使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準(zhǔn)確、統(tǒng)一的解釋;

　　3 .充分利用公共宣傳區(qū)域，普及管理文化，將理念隨時隨地、點(diǎn)點(diǎn)滴滴地滲入業(yè)主心中;

　　4 .物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格正規(guī)管理，仔細(xì)檢查進(jìn)出車輛，控制停車區(qū)域的人流，按時間表巡視停放車輛，及時檢察并做好記錄，控制非正常事件發(fā)生的機(jī)率;

　　5 .以優(yōu)越的條件鼓勵、倡導(dǎo)駐場車輛具備相關(guān)保險，以分解責(zé)任壓力，物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險公司購買公共財產(chǎn)險、第三者責(zé)任險等相關(guān)險種，用來分擔(dān)企業(yè)風(fēng)險。