物業(yè)知識十問十答

　　1、物業(yè)公司一定要成立嗎?應(yīng)該如何組建?

　　答：按有關(guān)部門的規(guī)定，自2003年9月1日起，凡新建現(xiàn)售商品房、預(yù)售商品房和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè)30日、取得《商品房預(yù)售許可證》和交付物業(yè)使用90日之前，由建設(shè)單位組織招投標選聘物業(yè)管理公司，實施前期物業(yè)管理。招投標的評標專家在評標委員會的比例應(yīng)當不少于評標成員總數(shù)的2/3，且這些專家應(yīng)當從市國土房管局建立的物業(yè)管理專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。建設(shè)單位應(yīng)當自確定中標人之日起30日內(nèi)，與中標的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。對未通過招投標方式選聘物業(yè)管理公司的建設(shè)單位，由區(qū)國土房管局責令其限期改正，逾期不改正的，處10萬元以下的罰款。

　　2、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》與購房者有關(guān)系嗎?

　　答：有關(guān)系，建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的《商品房買賣合同》時應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定，建設(shè)單位應(yīng)當向房屋買受人明示《業(yè)主臨時公約》并予以說明，要求買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時公約》。同時，買受人應(yīng)當與建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

　　3、物業(yè)管理公司前期的"硬件"投資應(yīng)該由誰負擔?

　　答：應(yīng)該由建設(shè)單位承擔，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)管理用房的位置和面積;移交物業(yè)管理時，向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)規(guī)劃、設(shè)施設(shè)備、業(yè)主購房的資料，并由物業(yè)管理公司進行查驗確認后，才能辦理物業(yè)移交接管手續(xù)。

　　4、物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)該如何劃分?

　　答：物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)該按以下三種不同方式來確定：(1)按城市規(guī)劃部門批準的項目紅線圖范圍劃定。其中分期開發(fā)建設(shè)的項目，共用設(shè)施設(shè)備可以區(qū)分開來的，可按城市規(guī)劃部門批準的分期紅線圖范圍劃定。

　　(2)已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。

　　(3)由物業(yè)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　5、物業(yè)服務(wù)合同有幾種?如何簽定?

　　答：物業(yè)服務(wù)合同有兩種，主要是以"業(yè)主委員會"成立前后為界定：

　　(1)未成立業(yè)主委員會之前，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理公司簽訂的是《前期物業(yè)服務(wù)合同》。合同期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的是《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同生效后，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。

　　(2)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

　　6、為何要實行物業(yè)管理專家制度?

　　答：實行物業(yè)管理專家制度主要原因是為了規(guī)范我市物業(yè)管理，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，維護物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人等的合法權(quán)益來建立物業(yè)管理專家系統(tǒng)，引導(dǎo)物業(yè)管理各方主體正確行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　7、物業(yè)管理專家工作的原則是什么?必須由那些人擔任?

　　答：物業(yè)管理專家從事物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則。

　　物業(yè)管理專家應(yīng)由專業(yè)從事物業(yè)管理行業(yè)的人員擔任，行業(yè)相關(guān)行政主管部門的在職工作人員不得擔任物業(yè)管理專家。

　　8、物業(yè)管理專家是怎么選定的?專家又可以參與那些工作?

　　答：符合下列條件的物業(yè)管理從業(yè)人員可向廣州市物業(yè)管理行政主管部門提出申請，擔任廣州市物業(yè)管理專家：

　　(1)工作單位為廣州市(區(qū))物業(yè)管理協(xié)會會員單位，且具備三級(包括三級)以上物業(yè)管理資質(zhì);

　　(2)從事物業(yè)管理工作八年以上且擔任項目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)三年以上;

　　(3)具有中級以上職稱和本科以上學歷;

　　(4)熱心物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，具有良好的道德品質(zhì)以及較高的聲譽。

　　經(jīng)廣州市物業(yè)管理行政主管部門考核，確定符合條件的物業(yè)管理專家，受當事人委托，參與以下工作：

　　(1)廣州市物業(yè)管理示范項目考評工作;

　　(2)廣州市物業(yè)管理招投標評標工作;

　　(3)廣州市物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績的評定工作;

　　(4)廣州市物業(yè)管理行政主管部門組織的物業(yè)管理行業(yè)指導(dǎo)工作;

　　(5)物業(yè)管理重大糾紛案的協(xié)調(diào)工作;

　　(6)物業(yè)管理政策法規(guī)的調(diào)研和宣傳工作;

　　(7)受委托的其他物業(yè)管理工作。

　　廣州市物業(yè)管理行政主管部門會將廣州市物業(yè)管理專家名單向社會公布。

　　9、物業(yè)管理專家的職稱是終身的嗎?

　　答：不是的，凡符合下列情形之一者，經(jīng)廣州市物業(yè)管理行政主管部門審定，將被取消其物業(yè)管理專家資格：

　　(1)本人自愿退出的;

　　(2)喪失民事行為能力的;

　　(3)不再從事物業(yè)管理服務(wù)的;

　　(4)無正當理由放棄當事人委托的事宜累計三次以上的;

　　(5)嚴重違背公開、公平、公正和誠實信用原則，或發(fā)生經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門確認的物業(yè)管理重大投訴事件的;

　　(6)徇私舞弊，獲取不正當利益的;

　　(7)被行政機關(guān)行政處罰或被職能機關(guān)認定有犯罪行為的;

　　(8)其他不適宜擔任物業(yè)管理專家的情形。

　　10、物業(yè)管理專家在從事專業(yè)工作時要注意那些問題?

　　答：首先，物業(yè)管理專家因故不能參加物業(yè)管理項目考評、招投標評標工作的，應(yīng)及時向邀請方書面說明原因。

　　物業(yè)管理專家有下列情況之一的必須回避也有權(quán)提出回避申請：

　　(1)是當事人的近親屬;

　　(2)與受委托參與的工作項目有利害關(guān)系的;

　　(3)與當事人有下列關(guān)系，可能影響公平原則的：*當事人事先提供咨詢或者顧問服務(wù)的;*當事人在同一單位工作的;*法律規(guī)定的其他關(guān)系。

　　物業(yè)管理專家在受委托參與的工作項目中不正當收受財物或獲取其他不正當?shù)靡娴模暻楣?jié)輕重，由行政主管部門給予警告或取消其物業(yè)管理專家資格，并責令返還不正當?shù)靡?構(gòu)成犯罪的，由司法部門依法追究其刑事責任。

　　物業(yè)管理專家不得向外界透露參與工作項目的商業(yè)秘密及招投標等情況。

篇2：宜興市物業(yè)知識題庫之一

　　宜興市物業(yè)知識題庫之一

　　答辯題目

　　1、根據(jù)《江蘇省前期物業(yè)管理招標投標實施辦法》投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。請問投標文件應(yīng)當包括哪些內(nèi)容?

　　答：投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(一)投標函;(二)投標人授權(quán)委托書(法定代表人不出席招標投標活動的適用);(三)投標企業(yè)經(jīng)營的法定相關(guān)證書、企業(yè)業(yè)績情況等;(四)投標測算和投標報價;(五)物業(yè)管理方案及其管理服務(wù)承諾;(六)招標文件要求提供的其他材料。投標文件應(yīng)當依次按封面、目錄、序言(或概要)、內(nèi)容、附件的格式順序編制裝訂。

　　2、宜興市已于20**年建立了新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理早期介入制度，根據(jù)《市政府辦公室關(guān)于建立新建住宅前期物業(yè)管理早期介入和預(yù)驗收制度的意見》明確了前期物業(yè)管理早期介入，該定義是什么?

　　答：前期物業(yè)管理早期介入，是指住宅小區(qū)尚未建成和驗收交付之前，提供前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)介入項目施工現(xiàn)場進行跟蹤管理，并根據(jù)有關(guān)施工規(guī)范、施工工藝及有利于業(yè)主方便使用的要求對相關(guān)質(zhì)量和需作改進的問題提出建議意見的一項管理服務(wù)工作。

　　3、建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定新建物業(yè)承接查驗時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交哪些資料?

　　答：建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定：①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料; ②共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料; ③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件; ④物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; ⑤承接查驗所必需的其他資料。

　　4、根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令110號)規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。請問住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包含哪些內(nèi)容?

　　答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十六條規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括下列內(nèi)容：(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容;(二)裝飾裝修工程的實施期限;(三)允許施工的時間;(四)廢棄物的清運與處置;(五)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;(六)禁止行為和注意事項;(七)管理服務(wù)費用;(八)違約責任;(九)其他需要約定的事項。

　　5、根據(jù)《無錫市城市房屋安全管理條例》的規(guī)定，有哪些結(jié)構(gòu)改造行為需要辦理房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可?

　　答：根據(jù)《無錫市城市房屋安全管理條例》的規(guī)定：有下列房屋結(jié)構(gòu)改造行為之一的，房屋所有人、使用人應(yīng)當在改造前向市或者不設(shè)區(qū)的市房產(chǎn)行政管理部門申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可：(一)拆除或者部分拆除具有承載作用的房屋基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等構(gòu)件的;(二)在柱、梁、樓板上開設(shè)洞口或者擴大原有洞口尺寸的;(三)在承重墻體上增開、擴大門、窗、洞口或者變更位置的;(四)增大荷載，超出房屋原設(shè)計承載力的;(五)在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪標高的;(六)拆改學校、商場、飯店、影劇院、體育場館等建筑中具有抗震、防火功能的非承重結(jié)構(gòu)的。

　　6、根據(jù)《宜興市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)專項維修資金的使用應(yīng)當具備哪些條件?

　　答：物業(yè)專項維修資金的使用應(yīng)當具備下列條件：①物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿;②維修項目符合維修資金使用范圍;③業(yè)主維修資金賬面余額符合維修資金使用要求;④相關(guān)業(yè)主以就維修項目的費用分攤達成一致。

　　7、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些?

　　答：物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：①訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)服務(wù)企業(yè);②合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。

　　8、《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有十二項禁止行為，若發(fā)生著些禁止行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當及時依法處理。請問這十二項禁止行為是哪些行為?

　　答：《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;(二)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品;(六)制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;(九)擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛;(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;(十一) 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當及時依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　9、根據(jù)《關(guān)于加強物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備管理的指導(dǎo)意見》(宜房【20**】13號)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)“六有五無二指南”要求進行項目承接查驗工作。請問“六有五無二指南”具體指哪些內(nèi)容?

　　答：根據(jù)《關(guān)于加強物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備管理的指導(dǎo)意見》(宜房【20**】13號)規(guī)定，(一)六有：有通風、降溫、除濕、排水、防鼠和消防設(shè)施;有應(yīng)急照明、視頻監(jiān)控、外線電話;有設(shè)備布局平面圖、銘牌和管線閥閘標記和標識，主要技術(shù)參數(shù)對照圖表;有設(shè)備易損、易耗零部件備件和日常維護工具、清潔除塵用具、保養(yǎng)器材;有工作職責、管理制度、操作程序、應(yīng)急預(yù)案和日常巡檢、維護、保養(yǎng)記錄臺帳;有專職管理人員、值守巡檢人員和與之對應(yīng)的上墻圖表。(二)五無：無設(shè)備銹蝕、松動、油漆剝落和故障現(xiàn)象;無滲漏油、水、氣現(xiàn)象;無管道堵塞、積水或潮濕凝露現(xiàn)象;無積塵、蛛網(wǎng)、霉斑等不潔現(xiàn)象;無亂堆放雜物或其他與管理無關(guān)的儲物現(xiàn)象。(三)二指南：

　　制作每類設(shè)備緊急啟動操作指南、緊急停止操作指南。

　　10、根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，請問業(yè)主大會成立前，占用業(yè)主共有的道路停放車輛，其收益應(yīng)該如何管理、使用?

　　答：根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定，業(yè)主大會成立前，需占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

　　11、根據(jù)《消防法》規(guī)定，居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當在管理范圍內(nèi)履行哪些消防安全職責?

　　答：根據(jù)《消防法》規(guī)定，居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責：(一)制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育(二)開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患;(三)保障疏散能道、安全出口、消防車通道暢通;(四)保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)當對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負責。

　　12、特種設(shè)備使用單位應(yīng)當建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當包括哪些內(nèi)容?

　　答：一、特種設(shè)備的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗證明等相關(guān)技術(shù)文件;二、特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查記錄;三、特種設(shè)備日常使用狀態(tài)記錄;四、特種設(shè)備及其附屬儀器儀表的維護保養(yǎng)記錄;五、特種設(shè)備的運行故障和事故記錄。

　　13、根據(jù)宜興《市政府關(guān)于實行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)財政補貼的意見》(宜政發(fā)【20**】177號)規(guī)定，財政補貼資金的來源是什么?獎勵辦法有哪些?

　　答：物業(yè)服務(wù)財政補貼資金的來源為本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理的居民住宅小區(qū)取得服務(wù)收入所繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅(簡稱“兩稅”)地方留存部分。

　　獎勵辦法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)(項目)年度考評得分在90分及以上的按其上繳“兩稅”地方留成部分的全額給予獎勵;物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度考評得分在80分及以上，不足90分的，按其上繳“兩稅”地方留成部分的80%給予獎勵;考評得分在80以下的不予獎勵。

　　14、根據(jù)《宜興市物業(yè)專項維修資金管理辦法》規(guī)定，新建商品房住宅首期維修資金交存的標準是多少?出售、出租的車庫(位)如何交存維修資金?

　　答：首期維修資金按照以下標準交存：一、住宅按照建筑面積每平方米50元標準交存，設(shè)電梯的住宅按照建筑面積每平方米90元標準交存;其中住宅區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)的獨立式住宅，按照建筑面積每平方米30元標準交存;二、出售、出租的車庫(位)，按照建筑面積每平方米50元標準交存，設(shè)有電梯并能直接使用的，按照建筑面積每平方米90元標準交存。不能確定建筑面積的，按每個車庫(位)1000元標準交存。

　　15、根據(jù)《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責。請一一列舉有哪些情形?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的;(三)業(yè)主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　16、根據(jù)《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新，請一一列舉有哪些信息需要公示?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書，項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話;(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等;(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;(四)其他應(yīng)當公示的信息。

　　17、根據(jù)《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明，請一一列舉有哪些嚴重失信行為?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：(一)在物業(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;(二)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的。

　　18、請問《無錫市物業(yè)管理條例》對經(jīng)營性收入的所有權(quán)、使用、管理等是如何規(guī)定的?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務(wù)費不足等其他需要。前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當單獨列賬，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)經(jīng)營性收益賬戶，接受社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督。經(jīng)營性收益的收支情況應(yīng)當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對經(jīng)營性收益收支情況進行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　19、根據(jù)《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)項目經(jīng)理有哪些嚴重失信行為應(yīng)當錄入誠信系統(tǒng)?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》物業(yè)項目經(jīng)理有下列嚴重失信行為之一的，應(yīng)當錄入項目經(jīng)理誠信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)：(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的;(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;(五)因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;(六)損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴重的;(七)被價格行政管理部門認定為亂收費或者收費不規(guī)范且未整改的。

　　20、《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按相關(guān)規(guī)定與被選聘的物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)辦理移交手續(xù)，請問應(yīng)當移交哪些資料?

　　答：《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);

　　(二)移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料;(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(4)物業(yè)管理所必需的其他資料;(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄;(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用;(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

篇3：宜興市物業(yè)知識題庫之二

　　宜興市物業(yè)知識題庫之二

　　21、《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，請一一列舉?

　　答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　22、《宜興市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，請一一列舉實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)類型?

　　答：《宜興市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》規(guī)定，除下列物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價管理外，其他物業(yè)(以下簡稱普通住宅物業(yè))公共服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目立項為別墅(含獨立式、拼聯(lián)式、聯(lián)排式)、公寓式寫字樓、公寓式辦公用房;(二)辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等;(三)其他按規(guī)定可以認定為非普通住宅的物業(yè)。

　　23、《宜興市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》規(guī)定物業(yè)公共服務(wù)費用構(gòu)成因素一般包括哪些部分?

　　答：《宜興市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》規(guī)定，物業(yè)公共服務(wù)費用構(gòu)成因素一般包括以下部分：(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等人員費用;(二)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用;(三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(五)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用;(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用;(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費分攤;(八)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(九)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;(十)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用;(十一)合理利潤，其中：普通住宅最高不超過8%;(十二)法定稅費。

　　24、請簡述《無錫市物業(yè)管理條例》對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時的相關(guān)規(guī)定?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)定程序進行查驗，查驗后應(yīng)當與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續(xù);對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位提出整改意見，并協(xié)助相關(guān)管理部門督促落實。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法辦理承接查驗備案手續(xù)，并將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔。

　　25、《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)做好那些工作?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，遵守有關(guān)技術(shù)標準、專業(yè)技術(shù)規(guī)范，及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)。

　　26、簡述《無錫市物業(yè)管理條例》關(guān)于物業(yè)服務(wù)標準和收費標準調(diào)整的相關(guān)規(guī)定?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符原則。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準和收費標準不得擅自調(diào)整;未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，前期物業(yè)合同約定的服務(wù)標準和收費標準不得擅自調(diào)整。

　　27、簡述《無錫市物業(yè)管理條例》關(guān)于物業(yè)共有部分、公用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造工程決算的相關(guān)規(guī)定?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》第五十一條規(guī)定，物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造工程決算應(yīng)當向全體業(yè)主公示;使用資金超過一定金額的，應(yīng)當接受具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)組織審價，審價結(jié)果應(yīng)當公示。物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造工程的鑒定、監(jiān)理、咨詢、審價等費用應(yīng)當列入工程成本。

　　28、簡述《無錫市物業(yè)管理條例》關(guān)于發(fā)生危及安全情形需要動用專項維修資金的相關(guān)規(guī)定?

　　答：《無錫市物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定，發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側(cè)外立面脫落、電梯故障或者其他危及安全情形需要動用專項維修資金，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、社區(qū)居(村)民委員會或者相關(guān)業(yè)主中的一方提出申請，經(jīng)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者相關(guān)專業(yè)單位確認，報市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門核準。申請人應(yīng)當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協(xié)調(diào)監(jiān)管以及竣工后的驗收工作。

　　29、《物業(yè)管理條例》明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)，請一一列舉?

　　答：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　30、請簡述《物業(yè)管理條例》中所稱物業(yè)管理的定義?

　　答：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　31、請簡述《物業(yè)管理條例》規(guī)定哪些事項有業(yè)主共同決定?

　　答：《物業(yè)管理條例》下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　32、《物業(yè)管理條例》規(guī)定“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責”，請一一列舉業(yè)主委員會應(yīng)履行那些職責?

　　答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　33、《物業(yè)管理條例》規(guī)定“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料”，請一一列舉需要移交那些資料?

　　答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　34、《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，請問物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對哪些內(nèi)容進行約定?

　　答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　35、違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，應(yīng)承擔哪些法律責任?

　　答：違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　36、違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，應(yīng)承擔哪些法律責任?

　　答：違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　37、違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，挪用維修資金的，應(yīng)承擔哪些法律責任?

　　答：違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　38、違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，應(yīng)承擔哪些法律責任?

　　答：違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　39、請簡述《住宅專項維修資金管理辦法》中所稱住宅共用部位的定義?

　　答：《住宅專項維修資金管理辦法》所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　40、請簡述《住宅專項維修資金管理辦法》中所稱共用設(shè)施設(shè)備的定義?

　　答： 《住宅專項維修資金管理辦法》所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。