日本的物業(yè)管理有何不一樣呢

　　20**年，由于調(diào)到關(guān)西學(xué)院大學(xué)，我們賣(mài)掉了原來(lái)在鈴鹿市的獨(dú)戶住宅，在離大阪中心梅田電車(chē)約8分鐘路程的車(chē)站附近有一幢高層建筑，我們就在此買(mǎi)了一套二手房，開(kāi)始了大都市的生活。

　　3月搬進(jìn)去，10月份接到業(yè)主委員會(huì)（日語(yǔ)：管理組合理事會(huì)）換屆的通知說(shuō)今年輪到我們家當(dāng)業(yè)主委員。我很奇怪問(wèn)管理員怎么剛搬來(lái)就輪到我們了。管理員解釋說(shuō)，這棟大樓一共有36層，近300家住戶，按樓層和房間號(hào)碼輪流，每年有20戶業(yè)主承擔(dān)業(yè)主委員的工作，大約215年輪到一次，任期一年。我們的房間是第五年輪到的，但以前的業(yè)主把房子出租。按規(guī)定房客不能承擔(dān)業(yè)主委員，就越過(guò)去了。今年入住了業(yè)主，就要承擔(dān)上次沒(méi)有承擔(dān)的委員工作。

　　因?yàn)橛幸郧熬用裎瘑T會(huì)組長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)，再加上作為社會(huì)學(xué)者我也很希望了解大城市的物業(yè)管理和社區(qū)生活的現(xiàn)狀，就很高興地在業(yè)主委員承諾書(shū)上蓋了印章。

　　11月業(yè)主大會(huì)以后，新一屆業(yè)主委員會(huì)開(kāi)始工作。第一次會(huì)議是在委員中推選出理事長(zhǎng)（日語(yǔ)：管理組合理事長(zhǎng)）和決定每個(gè)委員的分工。理事長(zhǎng)1人；副理事長(zhǎng)1人；停車(chē)場(chǎng)3人；自行車(chē)場(chǎng)2人；溫泉、游泳池4人；卡拉OK、會(huì)議室3人；配合自治會(huì)3人；會(huì)議記錄2人；會(huì)計(jì)1人；監(jiān)事1人。

　　我們這一屆由21人組成，因?yàn)橛幸晃粺嵝牡臉I(yè)主，上一屆是副理事長(zhǎng)，自愿留任一年。他說(shuō)上一屆推選理事長(zhǎng)沒(méi)有人愿意當(dāng)，只好用抓鬮決定，理事長(zhǎng)的鬮剩在最后，結(jié)果那天因故缺席的人就當(dāng)了理事長(zhǎng)。每月一次的業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人和管理員都列席參加，由于委員們不明白該做些什么，也不知道上一屆解決了哪些問(wèn)題，還留下哪些問(wèn)題待解決。結(jié)果理事長(zhǎng)變成了一個(gè)主持人的角色，幾乎所有的議案都按照物業(yè)管理公司的提案通過(guò)。

　　經(jīng)過(guò)一年的工作，他覺(jué)得我們這個(gè)大樓每年的物業(yè)管理費(fèi)約6000多萬(wàn)日元，長(zhǎng)期修繕基金4000多萬(wàn)日元，而且已經(jīng)積累了三億多日元。業(yè)主委員會(huì)雖然在法律上是物業(yè)管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)，但目前這種狀況并不具備真正行使這一權(quán)利的能力。他決定第二年自愿擔(dān)任理事長(zhǎng)，作為志愿者留任一年。由于他的留任，而且自愿承擔(dān)理事長(zhǎng)，這一屆與上一屆有了很大的變化。

　　這一屆理事會(huì)進(jìn)行了幾項(xiàng)制度上的改革。

　　1，各種支出項(xiàng)目，物業(yè)管理公司在提案時(shí)要提出2家以上的報(bào)價(jià)單，購(gòu)入物品時(shí)，如果委員們自愿貢獻(xiàn)力量，以更低價(jià)格找到同樣品牌、型號(hào)的話，把信息交給物業(yè)管理公司以最低價(jià)格購(gòu)進(jìn)。

　　2，為了理事會(huì)有效地銜接、發(fā)揮作用，每年期待5人以下的委員作為自愿者留任，其中副理事長(zhǎng)必須留任擔(dān)任下一屆的理事長(zhǎng)。但無(wú)論任何理由，自愿留任不得超過(guò)一年。

　　3，配合自治會(huì)，盡力豐富居民的社區(qū)生活。

　　4，號(hào)召有熱心、有專業(yè)知識(shí)的業(yè)主自愿成立《修繕咨詢委員會(huì)》，配合大型修繕時(shí)業(yè)主委員會(huì)的工作。

　　20**年11月的業(yè)主大會(huì)上通過(guò)了這些改革提案。雖然業(yè)主委員會(huì)每月定期舉行一次會(huì)議，一次2-3小時(shí)，對(duì)我是很大的時(shí)間支出，但無(wú)論是作為一名市民、一名業(yè)主，還是作為社會(huì)學(xué)者，我都覺(jué)得應(yīng)該積極參與，就舉手同意下一年留任。20**年又干了一屆，還是擔(dān)任配合自治會(huì)的委員。

　　20**年業(yè)主委員的活動(dòng)讓我體驗(yàn)了有關(guān)法律的實(shí)施細(xì)節(jié)和這種制度在保證業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和享受共有設(shè)施權(quán)利上的作用。

　　日本的法律規(guī)定，住宅分為獨(dú)戶住宅和共同住宅，共同住宅的業(yè)主每月繳納一定的物業(yè)費(fèi)和長(zhǎng)期修繕基金。共同住宅必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是“最高決策機(jī)構(gòu)”，業(yè)主大會(huì)選出的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理物業(yè)費(fèi)和長(zhǎng)期修繕基金、決定和委托物業(yè)管理公司實(shí)施具體管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司提出的各種預(yù)算計(jì)劃必須由業(yè)主委員會(huì)決定，收支情況定期向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)各種預(yù)算與支出的核對(duì)。

　　現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主委員們是輪流承擔(dān)，大家都有自己的工作或是專職主婦，對(duì)于物業(yè)管理都是外行。而物業(yè)管理公司都是職業(yè)的行家，常年從事物業(yè)管理工作，所以只要對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)沒(méi)有太大的不滿，很多情況下都是物業(yè)管理公司主導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)。

　　但是，隨著長(zhǎng)期修繕基金的增加和大型修繕日期接近，物業(yè)管理公司對(duì)利益的關(guān)心與業(yè)主們對(duì)這筆資金的關(guān)心程度同時(shí)增加，業(yè)主中就會(huì)出現(xiàn)像上述理事長(zhǎng)那樣的積極分子，即便是極少數(shù)也很容易喚起大家積極參與的支持。

　　日本的法律絕對(duì)保證業(yè)主委員會(huì)自治權(quán)利，在這一法律的保證下，業(yè)主委員會(huì)只要盡職盡責(zé)，就會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司形成絕對(duì)的監(jiān)督作用，物業(yè)管理公司不敢肆意而為，損害業(yè)主的利益。如果物業(yè)管理公司的服務(wù)出現(xiàn)明顯的問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)敦促物業(yè)管理公司改善工作，如果不見(jiàn)效果，可以解雇物業(yè)管理公司，請(qǐng)其他的公司承擔(dān)管理業(yè)務(wù)。

　　當(dāng)然，業(yè)主大會(huì)雖然被法律賦予了“決策機(jī)構(gòu)”；業(yè)主委員會(huì)被賦予管理共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)力。但如果業(yè)主們沒(méi)有責(zé)任意識(shí)和參與意識(shí)，事實(shí)上也會(huì)變成“橡皮圖章”。

篇2：國(guó)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒

　　國(guó)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒

　　gg開(kāi)放以來(lái)，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區(qū)的高級(jí)豪華公寓別墅--錦華苑也應(yīng)運(yùn)而生。錦華苑是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬(wàn)美元建造的高級(jí)豪華建筑群，占地13萬(wàn)多平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米，其中包括6幢18層高級(jí)公寓，88幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購(gòu)物康樂(lè)中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級(jí)公寓別墅群，它深受來(lái)蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時(shí)也為蘇州工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。

　　物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)已逐漸開(kāi)始興起。在國(guó)外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡(jiǎn)福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國(guó)房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來(lái)勢(shì)必走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

　　我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設(shè)。針對(duì)這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識(shí)。我們有針對(duì)性地對(duì)中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。我國(guó)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)

　　。因此，必須使管理干部認(rèn)識(shí)到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來(lái)管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分。

　　管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

　　二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺(tái)帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名ＰＡ清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長(zhǎng)定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問(wèn)題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔

　　。三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開(kāi)展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。

　　比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識(shí)”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會(huì)到他所表現(xiàn)的公正一定會(huì)受到公司的全力支持，因而無(wú)論對(duì)待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：

　　1、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍--包括公寓住宅之認(rèn)識(shí)、入口、別墅、梯間、出口。

　　2、如何通知消防部門(mén)、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。

　　3、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。

　　4、所有公寓門(mén)戶及火警通道。

　　5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。

　　6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

　　7、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動(dòng)火”所有地點(diǎn)。

　　8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。

　　9、基本的救傷常識(shí)。

　　除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對(duì)怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過(guò)對(duì)安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會(huì)客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評(píng)為先進(jìn)集體。四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。

　　在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會(huì)到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識(shí)。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問(wèn)題是管道漏水，水池水箱漏水等問(wèn)題。在時(shí)間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對(duì)錦華苑范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會(huì)，重大的問(wèn)題由委員會(huì)決定，委員會(huì)監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車(chē)的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。

　　綜上所述，物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容很多，也非常細(xì)致。像《錦華苑購(gòu)房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。尤其是公用電費(fèi)、公用水費(fèi)、煤氣費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、綠化保養(yǎng)費(fèi)以及房屋保安清潔和管理人員開(kāi)支等，我們每月根據(jù)實(shí)際支出按戶收取，并嚴(yán)格費(fèi)用成本控制，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。我相信國(guó)外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式將推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的新體系。

篇3：探析各具特色的國(guó)外物業(yè)管理

　　探析各具特色的國(guó)外物業(yè)管理

　　物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)英國(guó)工業(yè)大發(fā)展，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租，為維護(hù)信用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。自此，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國(guó)的普遍重視。近年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸趨向商品化的過(guò)程中，規(guī)范商品房的物業(yè)管理日益受到各方面的關(guān)注與重視。

　　他山之石，可以攻玉。作為物業(yè)管理從業(yè)人員，筆者對(duì)多個(gè)國(guó)家物業(yè)管理進(jìn)行了考察，從中受益良多。各國(guó)在完善物業(yè)管理法律法規(guī)、加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面的經(jīng)驗(yàn)和做法值得我們借鑒。本文簡(jiǎn)單介紹一些國(guó)家的物業(yè)管理方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，希望能夠給我們正處于成長(zhǎng)中的物業(yè)管理行業(yè)有所幫助。

　　一、荷蘭：提前介入的物業(yè)管理

　　荷蘭人注重生活質(zhì)量，對(duì)住房的要求很高。荷蘭每個(gè)社區(qū)，都有一個(gè)或幾個(gè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。荷蘭的法律明確規(guī)定，物業(yè)管理單位必須全方位投入居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量上出了問(wèn)題，國(guó)家必須區(qū)分情況追究法律責(zé)任。物業(yè)管理的提前介入，有得于督促開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)項(xiàng)落實(shí)配套設(shè)施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補(bǔ)，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補(bǔ)。有了物管員的參與，可以起到監(jiān)督和檢查作用，可以嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。

　　在荷蘭，一般小區(qū)都有一個(gè)物業(yè)管理小組，通常由3-5人組成，配備物業(yè)管理員、門(mén)衛(wèi)和工程技術(shù)人員等，還有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。居民從小區(qū)的業(yè)主中選聘有文化、懂管理、辦事公道的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，如小到一些費(fèi)用的分?jǐn)偅瑒t可以由物業(yè)管理小組組織業(yè)主委員會(huì)成員召開(kāi)會(huì)議討論通過(guò)。

　　二、德國(guó)：一絲不茍的物業(yè)管理

　　物業(yè)管理公司的運(yùn)作嚴(yán)格按《房產(chǎn)管理法》進(jìn)行，德國(guó)全國(guó)有物業(yè)管理公司聯(lián)合會(huì)，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)，有嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。

　　德國(guó)很少有向我國(guó)城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區(qū)。德國(guó)小區(qū)物業(yè)公司的職責(zé)分為兩大塊，一方面是接洽房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃業(yè)主，一方面是負(fù)責(zé)小區(qū)常規(guī)的檢查和管理工作。如果受業(yè)主委托，物業(yè)公司還負(fù)責(zé)業(yè)主水電暖等設(shè)施的檢查和維護(hù)工作。物業(yè)公司的小區(qū)通常只配備有兩三名固定工作人員，負(fù)責(zé)定期檢查防火，防盜設(shè)施和地下車(chē)庫(kù)管理等。一旦出現(xiàn)故障，撥打物業(yè)公司24小時(shí)服務(wù)電話，物業(yè)公司可以迅速指派維修人員處理。

　　物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織一次所管理轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會(huì)。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會(huì)上公開(kāi)過(guò)去一年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一分當(dāng)年的物業(yè)計(jì)劃。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報(bào)酬沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。

　　三、俄羅斯：福利型的物業(yè)管理

　　在住宅物業(yè)領(lǐng)域，蘇聯(lián)解體后，俄羅斯對(duì)住宅實(shí)行無(wú)償私有化，將現(xiàn)有住房無(wú)償轉(zhuǎn)歸住戶所有。住宅私有化了，但物業(yè)管理、房屋修繕仍由國(guó)家承擔(dān)，全部免費(fèi)，因此也就沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)和專門(mén)的物業(yè)管理公司。前蘇聯(lián)時(shí)期遺留下來(lái)的住宅和公用設(shè)施早已老化，不進(jìn)行大規(guī)模維修已無(wú)法正常使用。而政府根本無(wú)力承擔(dān)這一巨額開(kāi)支，俄政府原計(jì)劃對(duì)物業(yè)實(shí)行有償管理，但遭到全社會(huì)的反對(duì)。為了緩解低收入群體對(duì)社會(huì)改革的不滿情緒，俄政府將分階段對(duì)福利制度進(jìn)行改革，目前暫時(shí)保留在公共住房和物業(yè)管理方面的優(yōu)惠政策。

　　四、瑞士：物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合

　　瑞士的居民社區(qū)以地理位置劃分，一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓周?chē)G地的修整，管理員一家必須住在樓里的一個(gè)單元內(nèi)。凡住戶需要服務(wù)的，大小事情都可以找管理員，管理員則將住房諸如修門(mén)窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來(lái)電話約時(shí)間，登門(mén)服務(wù)。負(fù)責(zé)此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個(gè)人住，一切服務(wù)都已社會(huì)化。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)，體育健身場(chǎng)所對(duì)本社區(qū)居民有優(yōu)惠。

　　瑞士物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，面是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動(dòng)社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)。

　　五、法國(guó)：民主式物業(yè)管理

　　業(yè)主委員會(huì)代表所有業(yè)主的利益，定期或不定期與物業(yè)公司溝通，提出意見(jiàn)或建議。業(yè)主委員會(huì)成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，并不收取傭金，但他們?cè)诮痤~不高的項(xiàng)目上有決定權(quán)，物業(yè)公司通常須執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決定。

　　業(yè)主們就存在的問(wèn)題自由發(fā)表言論，大到房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，小到門(mén)房態(tài)度不好，業(yè)主們無(wú)所不談。業(yè)主們可以對(duì)物業(yè)公司的管理失誤提出尖銳批評(píng)，可以要求刪減某項(xiàng)物業(yè)設(shè)施，也可以對(duì)今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負(fù)責(zé)人。正是法蘭西人的“苛刻”，造就了這種“一切為了業(yè)主利益”的物業(yè)管理模式。業(yè)主大會(huì)只是決定大樓在物業(yè)方面的大致方針，而日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理，其業(yè)務(wù)包括大樓主體維修、電梯維護(hù)、樓道清潔、設(shè)置門(mén)房、車(chē)庫(kù)管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業(yè)主向保險(xiǎn)公司索取賠償?shù)龋浞秶鷰缀醢ㄅc住房有關(guān)的各個(gè)方面。

　　法國(guó)業(yè)主更換物業(yè)公司的事是司空見(jiàn)慣的，條件有兩個(gè)一是更換物業(yè)公司的決定必須在一年一度的業(yè)主大會(huì)上做出，而且贊成票必須超過(guò)一半，二是業(yè)主委員會(huì)必須事先與大部分業(yè)主聯(lián)系，并提前選擇好下一家物業(yè)公司。

　　六、意大利：互助會(huì)式物業(yè)管理

　　意大利有一個(gè)房產(chǎn)物業(yè)的共同管理制度，即凡搬進(jìn)新樓的住戶，要在一起開(kāi)個(gè)會(huì)，決定整座樓的管理辦法。將大家的意見(jiàn)歸納后，提交會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)根據(jù)大家的意愿，委派一名受過(guò)專門(mén)教育或培訓(xùn)的管理員，去管理樓房的各種事務(wù)。如果業(yè)主同意了，便可簽定合約，規(guī)定雙方的義務(wù)和責(zé)任。

　　管理員的職責(zé)大致有兩類，一類是管理經(jīng)濟(jì)，負(fù)責(zé)維修房屋，另一類是協(xié)調(diào)鄰里之間的矛盾。管理員每年對(duì)整座樓房的維修費(fèi)，樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來(lái)水管、暖氣管及門(mén)房的報(bào)酬等作出預(yù)算，同時(shí)召開(kāi)戶主會(huì)，將這些費(fèi)用分?jǐn)傁氯ァ４髽蔷S修及其他物業(yè)開(kāi)支，均由管理員召開(kāi)戶主會(huì)決定。管理員負(fù)責(zé)制定預(yù)算，召開(kāi)戶主會(huì)討論通過(guò)，維修完畢以后，再作決算。日常的小修、小補(bǔ)或更換自來(lái)水龍頭之類的小費(fèi)用和小工程以及購(gòu)物、配件等，均由管理員和戶主代表一起負(fù)責(zé)聯(lián)系施工，年底根據(jù)憑證，向戶主會(huì)及大家公布。

　　意大利政府對(duì)住房的物業(yè)管理是很?chē)?yán)格的，凡在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)樓房的維修不能完成，管理員就必須親自去市政府承擔(dān)法律責(zé)任或接受處罰等。通過(guò)有效的法律手段，將責(zé)任落實(shí)到管理員身上，使其責(zé)、權(quán)、利兼而有之。管理員的報(bào)酬，則由各戶分擔(dān)。

　　七、日本：一專多能的物業(yè)管理

　　物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì)雇請(qǐng)，一幢樓內(nèi)的居民管理委員會(huì)由3至7人組成，每屆委員會(huì)任期兩年。委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見(jiàn)，監(jiān)督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)指定專人管理賬目。委員會(huì)由業(yè)主自主組成，不受任何外來(lái)權(quán)力操控。日本的物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。

　　為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設(shè)備檢查等工作。樓內(nèi)沒(méi)有保安值班，因?yàn)楣仓伟矊儆诰斓氖聞?wù)。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶居民的房門(mén)，也不得探聽(tīng)居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會(huì)趕到修復(fù)。日本的物業(yè)管理人員必須接受?chē)?yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試，并取得合格成績(jī)才能成為物業(yè)管理士。由于日本物業(yè)管理人員必須具有豐富的專業(yè)知識(shí)，一專多能，效率很高，管理一所物業(yè)不像國(guó)內(nèi)那樣需要很多的人員。

　　在日本，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛很少。因?yàn)檎贫艘幌盗蟹煞ㄒ?guī)，明確了業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范了公寓等共同住宅的管理。業(yè)主和物業(yè)管理公司在維護(hù)各自的權(quán)益方面有法可依，有章可循。這些法律法規(guī)既保障了業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方的合法權(quán)益，還有利于物業(yè)的保值增值。