瑞典公房物業管理探析
瑞典是世界上福利最好的國家之一，瑞典公房物業管理工作主要由公房經營公司負責。瑞典有150萬居民居住在由300家經營公司管理的80萬套公房中，占瑞典全部住房的21%。
瑞典全國有一個住房經營公司協會，主要任務是加強地區之間聯系和信息交流，研究如何改進管理技能。各城市公房經營公司屬市政府管轄，公司經理由政府指派，公司既承擔公房建設，也負責公房經營管理和維修。
住宅小區內直接為住房服務的市政配套工程和洗衣房、汽車房、公共用房和兒童娛樂設施，由建設住房單位負責費用，商店等營利項目由營利單位承擔，幼兒園、醫療站、老年之家等社會福利事業由市政當局建設，住宅小區外的市政配套工程按法律規定由主管部門負責，如果有關方面發生爭執由市政府協調。住宅小區在規劃設計和施工階段，物業管理人員參與意見，目的是保證住宅質量投資效益，并保證交付使用后便于使用和管理。這是一條成功的有利于物業管理的經驗，值得我國借鑒。
公房經營公司的主要任務是對公房進行管理和維修。公司分區分片建立管理機構，下則設管理所和管理點，管理員多數經過專業培訓。每個管理員管房100-300戶，管理設在居民樓內，點上設有專業維修人員；管理所設在住宅區內，負責日常維修和管理工作，難度較大的修繕項目或重大修繕技術問題，由公司技術人員協助解決；各級管理維修人員按少而精的原則配備，用工量小的工種(如換玻璃工、油漆工)不配備人員，需要時從社會上雇傭。
公房租金與維修方式有很大靈活性。住戶可以自由選擇室內裝修的材料標準和廚房，衛生設備由管理所負責安裝，其超標準部分攤在住房的房租內。對維修方式，住戶可以自行決定，如果室內維修由住戶自修，房租內就可以減去室內維修費用。
公房經營公司充分發揮自己的優勢和特長，其新建單元式公房比重大、比較集中，維修點分布合理，能充分利用現代化手段管房。住戶電話通知，維修車隨叫隨到；公司與房客聯合會保持經常聯系，聽取意見，改進服務，同時定期談判制定合理租金標準，一般比私人出租房的租金低；力求住宅區環境飼養和美化，如增添綠地、花木、藝術小品或公共活動場地等；為不同的房客提供不同內容的服務，如為老年人提供代購物品、醫療服務等。他們通過不斷改進管理工作，提高服務質量，使所管公房質量越來越好，住房數量和住戶越來越多。
合作社住宅物業管理瑞典全國合作社住宅的物業管理主要由全國住房合作社聯盟(簡稱HSB)負責。HSB是一個全國性的住房合作社組織，由63個省、市級的住房合作協會組成。
HSB按照會員入會時間長短和儲蓄額的多少，決定住戶取得住房的次序。住房費用由住戶采取分期付款的方式償還。房價的70%為抵押貸款，利率按市場利率計算，償還抵押貸款的錢是用個人所得稅前的工資支付，這部分錢國家予以減免所得稅，實際上是對買房人的補貼。分期付款的錢加上住房外部的維修費(室內維修自理)、集中供熱費、公用水電費、污水處理費、衛生服務費、保險費以及設備維修費合起來，構成每年需交付的住房費用。住戶搬進合作社住宅，就等于獲得了永久的使用權。如住房需轉讓、轉租、交換、買賣時，需要經過基層合作社的批準，價格可以由雙方自由協議。HSB規定了"買回"制度(收購會員要出賣的住房)，以協助政府防止住宅方面的投機倒把。
HSB大多數工作人員都從事管理工作，并注意不斷提高管理技能和管理手段的現代化。住房屬于合作社會員所有和使用。所以他們很重視發揮會員的作用。會員遷入新居后，就選舉他們所信任的人參加管理委員會，其中有一名委員由HSB協會指派熟悉業務有經驗的人承擔，以便與其他委員一起，有效地進行管理工作。管理委員會的成員都是兼職的。
大的合作社(50戶以上)有時雇傭一名專職管理員，維修工作由協會和住戶分別承擔，室內的一些設備維修由住戶自己修理養護或委托協會維修，室外，管理等比較復雜部件的維修由協會負責。此外，協會還為會員提供各種服務和咨詢，開展各種技術培訓，培養居民愛護住宅和環境的習慣。
篇2：瑞典公房物業管理探析
瑞典公房物業管理探析
瑞典是世界上福利最好的國家之一，瑞典公房物業管理工作主要由公房經營公司負責。瑞典有150萬居民居住在由300家經營公司管理的80萬套公房中，占瑞典全部住房的21%。
瑞典全國有一個住房經營公司協會，主要任務是加強地區之間聯系和信息交流，研究如何改進管理技能。各城市公房經營公司屬市政府管轄，公司經理由政府指派，公司既承擔公房建設，也負責公房經營管理和維修。
住宅小區內直接為住房服務的市政配套工程和洗衣房、汽車房、公共用房和兒童娛樂設施，由建設住房單位負責費用，商店等營利項目由營利單位承擔，幼兒園、醫療站、老年之家等社會福利事業由市政當局建設，住宅小區外的市政配套工程按法律規定由主管部門負責，如果有關方面發生爭執由市政府協調。住宅小區在規劃設計和施工階段，物業管理人員參與意見，目的是保證住宅質量投資效益，并保證交付使用后便于使用和管理。這是一條成功的有利于物業管理的經驗，值得我國借鑒。
公房經營公司的主要任務是對公房進行管理和維修。公司分區分片建立管理機構，下則設管理所和管理點，管理員多數經過專業培訓。每個管理員管房100-300戶，管理設在居民樓內，點上設有專業維修人員；管理所設在住宅區內，負責日常維修和管理工作，難度較大的修繕項目或重大修繕技術問題，由公司技術人員協助解決；各級管理維修人員按少而精的原則配備，用工量小的工種(如換玻璃工、油漆工)不配備人員，需要時從社會上雇傭。
公房租金與維修方式有很大靈活性。住戶可以自由選擇室內裝修的材料標準和廚房，衛生設備由管理所負責安裝，其超標準部分攤在住房的房租內。對維修方式，住戶可以自行決定，如果室內維修由住戶自修，房租內就可以減去室內維修費用。
公房經營公司充分發揮自己的優勢和特長，其新建單元式公房比重大、比較集中，維修點分布合理，能充分利用現代化手段管房。住戶電話通知，維修車隨叫隨到；公司與房客聯合會保持經常聯系，聽取意見，改進服務，同時定期談判制定合理租金標準，一般比私人出租房的租金低；力求住宅區環境飼養和美化，如增添綠地、花木、藝術小品或公共活動場地等；為不同的房客提供不同內容的服務，如為老年人提供代購物品、醫療服務等。他們通過不斷改進管理工作，提高服務質量，使所管公房質量越來越好，住房數量和住戶越來越多。
合作社住宅物業管理瑞典全國合作社住宅的物業管理主要由全國住房合作社聯盟(簡稱HSB)負責。HSB是一個全國性的住房合作社組織，由63個省、市級的住房合作協會組成。
HSB按照會員入會時間長短和儲蓄額的多少，決定住戶取得住房的次序。住房費用由住戶采取分期付款的方式償還。房價的70%為抵押貸款，利率按市場利率計算，償還抵押貸款的錢是用個人所得稅前的工資支付，這部分錢國家予以減免所得稅，實際上是對買房人的補貼。分期付款的錢加上住房外部的維修費(室內維修自理)、集中供熱費、公用水電費、污水處理費、衛生服務費、保險費以及設備維修費合起來，構成每年需交付的住房費用。住戶搬進合作社住宅，就等于獲得了永久的使用權。如住房需轉讓、轉租、交換、買賣時，需要經過基層合作社的批準，價格可以由雙方自由協議。HSB規定了"買回"制度(收購會員要出賣的住房)，以協助政府防止住宅方面的投機倒把。
HSB大多數工作人員都從事管理工作，并注意不斷提高管理技能和管理手段的現代化。住房屬于合作社會員所有和使用。所以他們很重視發揮會員的作用。會員遷入新居后，就選舉他們所信任的人參加管理委員會，其中有一名委員由HSB協會指派熟悉業務有經驗的人承擔，以便與其他委員一起，有效地進行管理工作。管理委員會的成員都是兼職的。
大的合作社(50戶以上)有時雇傭一名專職管理員，維修工作由協會和住戶分別承擔，室內的一些設備維修由住戶自己修理養護或委托協會維修，室外，管理等比較復雜部件的維修由協會負責。此外，協會還為會員提供各種服務和咨詢，開展各種技術培訓，培養居民愛護住宅和環境的習慣。
篇3：閔行區老舊公房小區物業管理共建活動實施意見（2019）
閔行區人民政府關于印發《閔行區老舊公房小區物業管理共建活動實施意見》的通知
閔府規發〔20**〕3號
各鎮人民政府、街道辦事處，莘莊工業區管委會，區政府各委、辦、局，各區屬公司：
現將《閔行區老舊公房小區物業管理共建活動實施意見》印發給你們，請認真遵照執行。
特此通知
20**年3月28日
閔行區老舊公房小區物業管理共建活動實施意見
根據《上海市住宅小區建設“美麗家園”三年行動計劃(20**-20**)》(滬府辦發[20**]8號)和《閔行區關于加強“黨建領航紅色物業”建設的實施意見(試行)》(閔委發[20**]50號)文件精神，為有效提升老舊公房小區物業管理與綜合服務水平，結合本區實際情況，制定本實施意見。
一、共建目標和原則
(一)按照市委、市政府關于“創新社會治理，加強基層建設”的總體要求和區委、區政府關于開展“黨建領航，紅色物業”的工作部署，以建設“安全、整潔、文明、有序”的小區為目標，對本區老舊公房小區及外區動遷房小區采用物業管理共建的方式，緩解因“質價不符”導致的社區居民日益提高的居住生活需求與小區物業服務水平長期滯后之間的矛盾，促進物業企業做好物業服務工作，提升物業服務專業化、規范化水平，鞏固“美麗家園”創建成效，不斷提高居民群眾的獲得感、幸福感和安全感。
(二)堅持黨建領航，加強“紅色物業”建設，推進社區共治與居民自治。完善居民區黨組織領導下的居委會、業委會和物業企業共同參與的“三位一體”協商工作機制，推動各方力量積極參與社區治理，通過小區綜合管理聯席會議等平臺組織社區群眾參與社區管理事務協商和實事項目決策，建立各方參與的小區共建治理模式，提升基層社區治理水平，形成共建共治共享的社區治理格局。
二、共建范圍
堅持全面共建與重點扶持相結合。對直管公房、系統公房、售后公房小區(以下統稱“公房小區”)，混合型小區(公房與商品房共存，但公房戶數或面積均超過60%)及外區動遷房小區(本區早期安置外區居民的動遷基地及世博動遷項目)等三類小區全面納入共建范圍【本區農民動遷房小區由各街鎮(莘莊工業區)自行納入屬地共建考核范疇】。
三、準入條件
物業管理共建采取條件管理，共建范圍內的小區申請須同時符合以下準入條件：⑴物業服務費收繳率達到80%;⑵已落實物業管理“四個一”規范化建設要求(即立好一個門崗、扮靚一支隊伍、公示一塊牌子、明凈一個窗口);⑶符合業委會組建條件的，業委會必須組建;不符合組建條件的，居委會要有效代為履行業委會職責。
四、考評及退出機制
(一)制定物業服務綜合評價體系，建立由居民區黨組織、居委會、業委會、業主、街鎮及區住宅小區綜合管理聯席會議辦公室等部門組成的多方評價主體，綜合共建小區物業企業參與文明創建、垃圾分類、微卡口管理和平安建設情況、合同履約情況、以及涉及相關法律法規所確定的強制義務落實情況等要素，通過設置科學合理的考核評價指標，形成完善的物業服務綜合評價體系，最終考評結果與共建獎補資金掛鉤。
(二)每半年一次對小區物業管理情況進行綜合考核評價，對半年度綜合考評得分低于70分的小區取消該小區本次共建獎補;對一年內連續兩次綜合考評得分低于70分、向審計提供虛假審計資料或因物業管理失職發生人員傷亡安全責任事故的在管小區物業企業實行一票否決制，取消本輪政策后續所有共建獎補。上述在管企業被取消共建獎補資格的小區如重新選聘物業企業，新物業企業符合準入條件的仍可申請共建獎補。待本政策期滿后，隨著物業服務“質價相符”市場環境的逐步形成，政府考評獎勵資金可以考慮適時退出。
五、職責分工
區房管局負責牽頭本區老舊公房小區物業管理共建工作，制定物業服務綜合評價體系，對街鎮進行業務指導和監督。各街鎮負責轄區內老舊公房小區物業管理共建工作，具體由街鎮(莘莊工業區)住宅小區綜合管理聯席會議辦公室牽頭，負責落實居民區黨組織、居委會、業委會、業主及街鎮相關職能部門對符合共建條件的小區進行考核評價，并做好轄區內共建小區考評基礎資料的收集和歸檔工作。
六、資金管理
一是各街鎮(莘莊工業區)根據符合共建準入條件的小區面積及“以獎代補”標準向區房管局提出申請;區房管局根據對各街鎮(莘莊工業區)申請的復核結果，結合第三方審計等工作經費，會同區財政局安排落實“以獎代補”資金;二是各街鎮(莘莊工業區)根據考評結果，負責將“以獎代補”資金下撥至各共建小區物業企業，確保“以獎代補”資金落實到位。三是以街鎮(莘莊工業區)為單位，在核定物業管理共建“以獎代補”總金額不超過的前提下，制定“以獎代補”資金分配使用細則，突出績效和結果導向，重點用于“紅色物業”創建有明顯成效、物業費向上調價成功、物業服務水平有顯著提升的共建小區物業企業進行激勵嘉獎及小區硬件設施的改造建設。鎮(莘莊工業區)共建小區的“以獎代補”資金通過區鎮財力結算的方式撥付;街道共建小區的“以獎代補”資金由區房管局根據考評結果下撥。
七、監督管理
各街鎮(莘莊工業區)是行政區域內物業管理共建資金使用的監管主體，區房管局和區財政局要完善對各街鎮物業管理共建資金使用的監督管理，每年抽取三分之一物業共建小區，委托第三方會計事務所對小區的年度收支盈虧情況和物業服務費收繳情況進行審計。若審計發現小區年度物業服務費收繳率低于80%及其他違反物業管理共建要求和相關管理規定的情況，在第二年取消該小區物業管理共建資格。
八、附則
1.本文件自20**年4月30日起施行，有效期至2022年4月29日。如與上級政策有不一致之處，以上級政策規定為準。
2.各街鎮(莘莊工業區)可以參照區級物業管理共建活動實施意見，制定本區域的物業考核激勵機制。
3.本文件由閔行區人民政府負責解釋。