淺析美國(guó)物業(yè)小區(qū)管理制度

　　一、業(yè)主協(xié)會(huì)的職責(zé)和權(quán)力

　　美國(guó)物業(yè)小區(qū)的管理和我國(guó)不同之處在于，就是物業(yè)小區(qū)實(shí)行自治管理。凡是購(gòu)買小區(qū)房屋單元的業(yè)主，都自動(dòng)成為小區(qū)業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的成員。

　　從法律上來(lái)說(shuō)，物業(yè)小區(qū)共有部分的共有產(chǎn)權(quán)的主體是全體業(yè)主，而不是物業(yè)協(xié)會(huì)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，任何一個(gè)單獨(dú)的業(yè)主都無(wú)法代替其他業(yè)主，對(duì)共有部分享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，而必須要有一個(gè)能夠集中業(yè)主統(tǒng)一意志的業(yè)主組織對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理。美國(guó)賦予業(yè)主協(xié)會(huì)以法人的地位，并同時(shí)規(guī)定了類似于公司的法人治理結(jié)構(gòu)，使其能夠?qū)?nèi)管理小區(qū)共有部分的事務(wù)，對(duì)外享有與其它自然人或法人簽訂合同的權(quán)利，以及作為訴訟主體的起訴和應(yīng)訴的權(quán)利。

　　根據(jù)美國(guó)各州區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主協(xié)會(huì)的職責(zé)和權(quán)力如下：

　　第一，審議和修改業(yè)主協(xié)會(huì)章程以及業(yè)主協(xié)會(huì)的其他有關(guān)規(guī)定；

　　第二，審議和修改有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)的收入、支出及維修準(zhǔn)備金的財(cái)務(wù)預(yù)算方案，并有權(quán)向業(yè)主收取用于小區(qū)共同支出的管理費(fèi)，以及用于大修的維修準(zhǔn)備金。

　　第三，聘請(qǐng)或解聘物業(yè)管理公司及提供各種其它服務(wù)的服務(wù)提供者；

　　第四，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義起訴和應(yīng)訴；

　　第五，以負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)和更新改造的管理；

　　第六，負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)、維修和更新改造的管理；

　　第七，負(fù)責(zé)對(duì)共有部分的改建和擴(kuò)建；

　　第八，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義獲得和轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的各種權(quán)益；

　　第九，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義負(fù)責(zé)小區(qū)共有部分的出租或允許他人使用；

　　第十，負(fù)責(zé)指定小區(qū)共有部分的使用或出租的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)收取租金和使用費(fèi)；

　　第十一，負(fù)責(zé)制定管理費(fèi)滯納金的收取標(biāo)準(zhǔn)及收取滯納金；

　　第十二，為小區(qū)購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、意外事故責(zé)任保險(xiǎn)及管委會(huì)成員的民事責(zé)任保險(xiǎn)；

　　第十三，在法律允許定額范圍內(nèi)，行使任何對(duì)業(yè)主協(xié)會(huì)的管理和運(yùn)作是必要的和適當(dāng)?shù)钠渌麢?quán)力。

　　物業(yè)小區(qū)的業(yè)主協(xié)會(huì)主要有三個(gè)功能：一是使物業(yè)保值；二是保持小區(qū)良好的居住環(huán)境；三是保持小區(qū)內(nèi)業(yè)主和鄰居關(guān)系的和諧。其中前兩個(gè)功能就是物業(yè)管理，是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，是審慎的財(cái)務(wù)管理。從某種意義上來(lái)說(shuō)，業(yè)主協(xié)會(huì)就是一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，只不過它的經(jīng)營(yíng)不是為了營(yíng)利，而是為了物業(yè)的保值和增值，以及小區(qū)營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。業(yè)主協(xié)會(huì)會(huì)在銀行建立專門的帳戶，負(fù)責(zé)管理相應(yīng)的財(cái)物，包括預(yù)算方案、會(huì)計(jì)和審計(jì)。在美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)可以采取非公司法人團(tuán)體的組織形式，也可以采取非營(yíng)利公司法人的形式。在現(xiàn)實(shí)生活中，絕大多數(shù)的業(yè)主都會(huì)選擇后者。

　　二、業(yè)主協(xié)會(huì)的組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方式

　　物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)的組織機(jī)構(gòu)一般是由：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)和業(yè)主協(xié)會(huì)的專門委員會(huì)構(gòu)成。

　　（一）業(yè)主大會(huì)

　　作為業(yè)主協(xié)會(huì)的成員，業(yè)主在業(yè)主協(xié)會(huì)的重大事務(wù)上享有投票表決的權(quán)利。所謂重大事務(wù)的表決權(quán)：投票表決任命管委會(huì)成員；通過財(cái)務(wù)預(yù)算方案和修改物業(yè)小區(qū)或業(yè)主協(xié)會(huì)的治理文件的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主協(xié)會(huì)的決策和最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。一般業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作方式如下：

　　（1）年度業(yè)主大會(huì)和特別業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少舉行一次。除了每年必須召開的業(yè)主大會(huì)外，還可以根據(jù)管委會(huì)或管委會(huì)多數(shù)成員，或者20%的業(yè)主的提議，或者業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的較低比例的業(yè)主的提議，召開特別業(yè)主大會(huì)。

　　（2）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議通知

　　業(yè)主協(xié)會(huì)召開任何會(huì)議，一般都必須在發(fā)出大會(huì)通知10日之后60日之前召開。大會(huì)通知應(yīng)當(dāng)按照每個(gè)房屋單元的地址，或者業(yè)主書面指定的地址，由管委會(huì)秘書或者業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的其他負(fù)責(zé)人派人送達(dá)，或者采用美國(guó)預(yù)付郵資郵寄方式送達(dá)。任何業(yè)主大會(huì)的通知都應(yīng)當(dāng)寫明召開大會(huì)的時(shí)間與地點(diǎn)，以及大會(huì)的主要議程，包括對(duì)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書，和業(yè)主協(xié)會(huì)章程的修改提案、預(yù)算方案的表決提案以及撤銷管委會(huì)成員的提案。

　　（3）業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)

　　根據(jù)美國(guó)各州的法律規(guī)定，除了業(yè)主協(xié)會(huì)章程另有規(guī)定外，如果有代表20%表決權(quán)的業(yè)主或者業(yè)主的委托投票人出席大會(huì)，應(yīng)視為該業(yè)主大會(huì)達(dá)到法定人數(shù)。根據(jù)美國(guó)和一些發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每次出席業(yè)主大會(huì)的人數(shù)都不足50%。因此允許業(yè)主大會(huì)規(guī)定低于法定比例的較低比例人數(shù)，一般為10%。同時(shí)法律有嚴(yán)格的規(guī)定，會(huì)議通知必須在開會(huì)之前按規(guī)定的時(shí)間送達(dá)，而且必須說(shuō)明會(huì)議要討論的主要內(nèi)容，讓那些相信其他業(yè)主會(huì)做出符合自己利益決策的業(yè)主，以及對(duì)決策結(jié)果無(wú)所謂的業(yè)主，都能夠有另外一種選擇，即不出席會(huì)議。

　　（4）投票和委托投票

　　在一套單元有多個(gè)業(yè)主共有的情況下，如果只有一個(gè)共有人出席業(yè)主大會(huì)，該共有人有權(quán)行使該房屋單元所擁有的投票權(quán)，而該房屋單元的其他人沒有提出異議的情況下，視為共有人的投票已經(jīng)取得其他投票人的同意。

　　房屋單元業(yè)主的投票權(quán)，也可以由業(yè)主簽署授權(quán)委托書，委托他人行使。如果一個(gè)房屋有多個(gè)業(yè)主共有，每個(gè)業(yè)主都有權(quán)簽署授權(quán)委托書，委托他人行使投票權(quán)，或?qū)Ψ课輪卧钠渌麡I(yè)主行使投票權(quán)提出異議。業(yè)主一旦簽署了授權(quán)委托書之后，除非向大會(huì)主持人明確提出撤銷的通知，否則不得撤銷其授權(quán)委托書。沒有寫明授權(quán)日期的，視為無(wú)效授權(quán)委托書。如果沒有寫明授權(quán)的期限，那么該授權(quán)委托書則于簽字之日起1年內(nèi)有效。

　　（5）業(yè)主大會(huì)的議程

　　所有年度業(yè)主大會(huì)的議程如下：點(diǎn)名--確認(rèn)會(huì)議通知有效--宣讀前次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄--物管經(jīng)理報(bào)告--專門委員會(huì)報(bào)告--選舉委員會(huì)成員--其他未盡事宜。

　　（6）業(yè)主大會(huì)的主持

　　業(yè)主大會(huì)一般由管委會(huì)主持，業(yè)主委員會(huì)的秘書負(fù)責(zé)記錄，并將所有大會(huì)的決議保存在業(yè)主協(xié)會(huì)的會(huì)議記錄檔案當(dāng)中。

　　三、業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)

　　（一）管委會(huì)的職責(zé)范圍

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)處理業(yè)主協(xié)會(huì)日常事務(wù)的管理機(jī)構(gòu)或執(zhí)行機(jī)構(gòu)。管委會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。管委會(huì)負(fù)責(zé)管理物業(yè)小區(qū)的日常事務(wù)，可分為財(cái)務(wù)管理、行政管理、小區(qū)環(huán)境的維護(hù)和維修管理等三方面。

　　財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理包括：向業(yè)主收取管理費(fèi)；對(duì)欠費(fèi)者進(jìn)行催收，直至采取法律行動(dòng)；批準(zhǔn)開支日常項(xiàng)目并負(fù)責(zé)支付；向物業(yè)管理服務(wù)公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；編制小區(qū)財(cái)務(wù)報(bào)告；編制小區(qū)年度預(yù)算方案并送業(yè)主大會(huì)審查批準(zhǔn)；確定維修準(zhǔn)備金的數(shù)額并送業(yè)主大會(huì)審查批準(zhǔn)；負(fù)責(zé)維修準(zhǔn)備金的收取、保管和使用。

　　行政管理。行政管理包括：召集和召開管委會(huì)會(huì)議；召集和召開業(yè)主大會(huì)；向業(yè)主發(fā)出和送達(dá)業(yè)主大會(huì)的開會(huì)通知；負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)場(chǎng)的計(jì)票工作；負(fù)責(zé)管委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄；負(fù)責(zé)小區(qū)的檔案管理；按時(shí)編制小區(qū)情況管理編制報(bào)告；負(fù)責(zé)小區(qū)購(gòu)買各項(xiàng)保險(xiǎn)；負(fù)責(zé)小區(qū)或者業(yè)主協(xié)會(huì)的對(duì)外聯(lián)絡(luò)。

　　小區(qū)環(huán)境的維護(hù)和維修管理包括：保安管理；一般性管道維修；一般性電器維修；油漆養(yǎng)護(hù)；對(duì)小區(qū)的各種設(shè)備進(jìn)行定期的檢查，于各種服務(wù)承包商進(jìn)行聯(lián)系；保潔管理；園林綠地維護(hù)管理。

　　（二）業(yè)主協(xié)會(huì)的專門委員會(huì)

　　在美國(guó)，規(guī)模稍大一些的物業(yè)小區(qū)的業(yè)主協(xié)會(huì)往往設(shè)有一些專門的委員會(huì)。專門的委員會(huì)一般分成兩類：常設(shè)專門委員會(huì)和臨時(shí)專門委員會(huì)。常設(shè)的專門委員會(huì)主要有：財(cái)務(wù)和預(yù)備委員會(huì)主要是為了完成具體任務(wù)而設(shè)定的，任務(wù)一旦完成，委員會(huì)即告終止。專門委員會(huì)的成員一般是4-9人。一般來(lái)說(shuō)，必須具備某一方面專長(zhǎng)或經(jīng)驗(yàn)、熱心并受其他業(yè)主信賴的業(yè)主中產(chǎn)生的。專門委員會(huì)的主席有領(lǐng)導(dǎo)能力并對(duì)其他業(yè)主有一定號(hào)召力的成員充任。專門委員會(huì)的成員有利于業(yè)主的參與，有利于提高管委會(huì)的工作效率和有利于管維護(hù)做出正確的決策。

　　四、有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理的法律與法律文件

　　業(yè)主協(xié)會(huì)是法律和合同的產(chǎn)物。美國(guó)各州的物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的內(nèi)容大概可以分成三部分：第一部分是總則和定義部分；第二部分是關(guān)于小區(qū)的設(shè)立、變更和終止；第三部分是關(guān)于物業(yè)小區(qū)的管理制度，即業(yè)主協(xié)會(huì)該如何治理。

　　有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理的法律文件，是指設(shè)立和治理物業(yè)小區(qū)的合同或契約性質(zhì)的法律文件。包括設(shè)立物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書，業(yè)主協(xié)會(huì)章程和業(yè)主協(xié)會(huì)的各種決議。這些契約性文件統(tǒng)稱物業(yè)小區(qū)或業(yè)主協(xié)會(huì)的治理文件。這些治理文件的主要作用包括：界定業(yè)主協(xié)會(huì)和業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)；在業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)之間建立一種具有法律約束力的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；確定業(yè)主協(xié)會(huì)的決策機(jī)制和保障其資金來(lái)源的機(jī)制；確定必要的內(nèi)部規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到保護(hù)業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)在法律上的權(quán)利或權(quán)力，有利于物業(yè)的保值，并創(chuàng)造一個(gè)和諧的生活環(huán)境。

　　設(shè)立物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書，也成為物業(yè)小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓契書，或稱為主契書。這也是業(yè)主協(xié)會(huì)最主要的，也是最根本的治理文件，其主要作用包括：第一，規(guī)定和界定小區(qū)中專有部分與全體業(yè)主共有部分的范圍和界限；第二，確立業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主協(xié)會(huì)之間相互的法律關(guān)系，以利于物業(yè)小區(qū)的管理、維護(hù)并保障小區(qū)的資金來(lái)源；第三，對(duì)物業(yè)小區(qū)專有部分和共有部分的使用作必要的規(guī)定，以避免業(yè)主在使用過程中發(fā)生沖突，保障物業(yè)小區(qū)生活的和諧；第四，規(guī)定或確定業(yè)主的組織結(jié)構(gòu)和治理的基本框架；第五，規(guī)定或確立通過向業(yè)主收取管理費(fèi)和共同之處分擔(dān)費(fèi)，來(lái)解決業(yè)主協(xié)會(huì)資金來(lái)源的財(cái)務(wù)收費(fèi)機(jī)制；第六，規(guī)定物業(yè)小區(qū)如何實(shí)現(xiàn)由開發(fā)商控制到由業(yè)主控制的過渡。

　　開發(fā)商在售樓的時(shí)候，必須向消費(fèi)者提供能夠一份設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件。凡認(rèn)可或接受物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書條款，并與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同的購(gòu)房者，便在法律上自動(dòng)成為設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件的締約方或簽約方。未經(jīng)購(gòu)房者同意，開發(fā)商不得對(duì)物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書和附件進(jìn)行任何修改。當(dāng)開發(fā)商將全部的房屋出售完畢之后，設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件便成為物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主之間的主協(xié)議書或合同。全體業(yè)主有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定的程序和設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書所規(guī)定的程序，對(duì)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書作必要的修改。

　　美國(guó)所有州的區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，物業(yè)小區(qū)總平面圖與房屋單元平面圖及剖面圖，必須作為物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的附件，與物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書一并送當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)備案并辦理登記手續(xù)之后，開發(fā)商才能對(duì)外銷售。這些平面圖和剖面圖的作用就是界定業(yè)主對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的章程，是一整套有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理和管理的規(guī)則。美國(guó)各州的區(qū)分所有產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，在開發(fā)商對(duì)外銷售之前，必須完成設(shè)立業(yè)主協(xié)會(huì)的一切法律手續(xù)，包括編制業(yè)主協(xié)會(huì)的章稱，在業(yè)主協(xié)會(huì)由開發(fā)商控制過渡到由業(yè)主控制之后，業(yè)主可以根據(jù)法律來(lái)修改章程。

　　業(yè)主協(xié)會(huì)管委會(huì)的決議，是一種固定格式的提案或者建議，經(jīng)管委會(huì)正式審議并通過后，成為有約束力的文件。一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)內(nèi)管委會(huì)的決議有四種：政策性決議，一般對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響；行政性決議，涉及業(yè)主協(xié)會(huì)的內(nèi)部運(yùn)作；特別決議，一般來(lái)說(shuō)是管委會(huì)針對(duì)某一具體情況所作的具體決策；一般性決議，涉及業(yè)主協(xié)會(huì)某些例行的事務(wù)。

　　五、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

　　（一）業(yè)主的權(quán)利

　　業(yè)主的一般性權(quán)利，包括業(yè)主對(duì)房屋單元的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；業(yè)主在業(yè)主協(xié)會(huì)享有的成員權(quán)；業(yè)主享有免費(fèi)使用小區(qū)共有部分的權(quán)利；業(yè)主、業(yè)主的家庭成員及邀請(qǐng)的客人有權(quán)使用小區(qū)的共有部分及娛樂設(shè)施。

　　業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)包括：凡進(jìn)行委員會(huì)成員的選舉，業(yè)主有權(quán)提前60天收到選舉日期的通知，同時(shí)可郵寄送達(dá)，也可以由選舉委員會(huì)派人送達(dá)。業(yè)主有權(quán)在選舉日前至少提前40天，以書面方式提名作為管委會(huì)成員的候選人。如果自己提名自己作為管委會(huì)的候選人，至少應(yīng)當(dāng)在選舉日之前35天提交自己的簡(jiǎn)歷或作為候選人的其他人的資料。

　　業(yè)主有權(quán)至少提前14天收到選舉大會(huì)的正式通知，包括各候選人的資料，通知可郵寄送達(dá)，也可以由管委會(huì)派人送達(dá)。如果候選人的人數(shù)超過了管委會(huì)規(guī)定的人數(shù)，選舉應(yīng)當(dāng)采取不記名投票表決的方式。如果管委會(huì)的人數(shù)沒有達(dá)到規(guī)定的管委會(huì)人數(shù)，所有的候選人全部自動(dòng)當(dāng)選，不再進(jìn)行投票表決。

　　投票表決權(quán)包括：出席業(yè)主大會(huì)并根據(jù)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的程序?qū)徸h并表決通過對(duì)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及業(yè)主協(xié)會(huì)章程的修改。出席業(yè)主大會(huì)，審議并通過物業(yè)小區(qū)年度預(yù)算方案。修改房屋單元業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分所享有的共有產(chǎn)權(quán)份額的投票表決權(quán)。如果業(yè)主本人不能親自到場(chǎng)表決，可以授權(quán)他人到會(huì)并代表自己行使表決權(quán)。業(yè)主有權(quán)在業(yè)主大會(huì)上投票，以簡(jiǎn)單多數(shù)表決通過撤銷任何一名管委會(huì)成員，也有權(quán)與半數(shù)以上的業(yè)主達(dá)成書面協(xié)議，撤銷任何一名管委會(huì)成員。

　　有關(guān)參加會(huì)議和及時(shí)得到會(huì)議通知方面的權(quán)利。業(yè)主有權(quán)列席物業(yè)小區(qū)管委會(huì)會(huì)議，但因法律訴訟管委會(huì)聽取律師有關(guān)法律意見的會(huì)議除外。業(yè)主有權(quán)提前48小時(shí)得到物業(yè)小區(qū)管委會(huì)召開管委會(huì)會(huì)議的通知，會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)張貼在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的通知欄或其他明顯的位置。凡是物業(yè)小區(qū)管委會(huì)召開討論專項(xiàng)收費(fèi)問題或修改房屋單元使用規(guī)劃的問題，業(yè)主有權(quán)至少提前14日收到會(huì)議通知。業(yè)主有權(quán)至少提前14日收到召開業(yè)主大會(huì)的通知，包括大會(huì)的議程。凡是召集表決通過物業(yè)小區(qū)年度預(yù)算方案的業(yè)主大會(huì)，業(yè)主有權(quán)至少提前14日受到大會(huì)的通知，包括待審議的年度預(yù)算方案。業(yè)主有權(quán)按照業(yè)主協(xié)會(huì)規(guī)定的程序在業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)的會(huì)議上發(fā)表自己的意見和看法。業(yè)主有權(quán)對(duì)管委會(huì)會(huì)議和業(yè)主大會(huì)進(jìn)行錄音和錄像。凡因違反設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書和業(yè)主協(xié)會(huì)章程的規(guī)定而遭到罰款處理的業(yè)主，有權(quán)向物業(yè)小區(qū)管委會(huì)申辯。

　　對(duì)管委會(huì)和業(yè)主協(xié)會(huì)的監(jiān)督權(quán)：業(yè)主有權(quán)了解業(yè)主協(xié)會(huì)在過去12個(gè)月的財(cái)務(wù)狀況和資金使用情況。業(yè)主有權(quán)受到審議小區(qū)預(yù)算方案的業(yè)主大會(huì)的書面通知，包括管委會(huì)建議的預(yù)算方案草案。業(yè)主有權(quán)監(jiān)督業(yè)主協(xié)會(huì)制定的規(guī)則查閱業(yè)主協(xié)會(huì)的各種檔案或資料，包括財(cái)務(wù)檔案或資料。如果業(yè)主通過掛號(hào)信給管委會(huì)寫信，請(qǐng)求管委會(huì)對(duì)某事做出答復(fù)或解釋，管委會(huì)應(yīng)當(dāng)以下列方式予以答復(fù)：第一，在受到業(yè)主掛號(hào)信30日內(nèi)予以答復(fù)；30日內(nèi)給予初步答復(fù)，并在60日內(nèi)給予正式答復(fù)，即將有關(guān)部門和律師的法律意見轉(zhuǎn)達(dá)給業(yè)主；3日內(nèi)給予初步答復(fù)，并在咨詢有關(guān)主管部門之后，10內(nèi)將該一件送達(dá)業(yè)主。如果業(yè)主協(xié)會(huì)遇到法律訴訟可能是業(yè)主協(xié)會(huì)承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)主有權(quán)收到有關(guān)訴訟的通知。如果業(yè)主協(xié)會(huì)未能補(bǔ)充管委會(huì)成員，而管委會(huì)成員達(dá)不到法定的人數(shù)，業(yè)主有權(quán)向法院提起法律訴訟。業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)的某些糾紛，可以采取仲裁或調(diào)解的方式解決，但是必須以業(yè)主自愿為前提。如果業(yè)主協(xié)會(huì)、小區(qū)管委會(huì)或其他業(yè)主違反與物業(yè)小區(qū)的規(guī)定或物業(yè)小區(qū)法律問津的規(guī)定，并給業(yè)主造成損害的，業(yè)主有權(quán)提起法律訴訟，要求賠償損失或要求法院制止侵權(quán)行為。

　　（二）業(yè)主的義務(wù)

　　業(yè)主有義務(wù)按照物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的規(guī)定和設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的規(guī)定，分擔(dān)物業(yè)小區(qū)的共同支出，即交納管理費(fèi)用。不按時(shí)繳納費(fèi)用的，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)其房屋單元設(shè)定法定抵押權(quán)，并有權(quán)根據(jù)法律的規(guī)定，將其房屋單元拍賣，優(yōu)先受償。

　　業(yè)主在使用小區(qū)共有部分時(shí)，不得妨害和損害其他業(yè)主使用共有部分的權(quán)利。

　　業(yè)主有義務(wù)在下列情況下，允許業(yè)主協(xié)會(huì)授權(quán)的人員在合理的時(shí)候進(jìn)入到房屋單元：一是對(duì)共有部分進(jìn)行維護(hù)和修理；二是采取必要措施方式給共有部分或其他單元造成損害；三是按照設(shè)立小區(qū)總協(xié)議書規(guī)定的要求對(duì)房屋單元進(jìn)行維護(hù)。業(yè)主在裝修自己房屋時(shí)，不得對(duì)共有部分的安全性和完好性造成不利的影響。

　　業(yè)主有義務(wù)遵守區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法及設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書、業(yè)主協(xié)會(huì)章程及業(yè)主協(xié)會(huì)制定的各種內(nèi)部規(guī)定。

　　六、美國(guó)物業(yè)小區(qū)必須購(gòu)買的保險(xiǎn)

　　物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)及管委會(huì)最為重要的管理職責(zé)之一，是物業(yè)小區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)管理。小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)所報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，是建筑物及附屬設(shè)施和設(shè)備的直接毀損，包括火災(zāi)保險(xiǎn)和自然災(zāi)害保險(xiǎn)。由于房屋單元和整個(gè)樓房在結(jié)構(gòu)上是連為一體的，因而小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍包括房屋單元的墻體和樓板。如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，使房屋單元的墻體和樓板毀損，應(yīng)屬于索賠的范圍，但是房屋單元內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)和業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行的裝修除外。在美國(guó)物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書表明，通常均要求該項(xiàng)保險(xiǎn)的賠償金，只能用于小區(qū)建筑物及各種附屬設(shè)施和設(shè)備的修復(fù)。如果達(dá)到規(guī)定的數(shù)量的業(yè)主不同意修復(fù)，按照業(yè)主在區(qū)分小區(qū)共有部分中所占有的共有產(chǎn)權(quán)的份額，將保險(xiǎn)賠償金分配給每一個(gè)業(yè)主。如果全體業(yè)主同意修復(fù)，但是保險(xiǎn)賠償金不足以支付全部的修復(fù)費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主在小區(qū)共有部分中所占有的公有產(chǎn)權(quán)份額，補(bǔ)齊不足的部分。

　　在美國(guó)物業(yè)小區(qū)購(gòu)買的保險(xiǎn)當(dāng)中，一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保費(fèi)最高，保費(fèi)在業(yè)主繳納的管理費(fèi)中也占有明顯的比重。據(jù)《芝加哥商報(bào)》報(bào)道，在“9·11”恐怖襲擊之后，由于擔(dān)心發(fā)生恐怖襲擊活動(dòng)，20**年物業(yè)小區(qū)的財(cái)產(chǎn)保費(fèi)增加40%-100%。其中，高層住宅樓的保費(fèi)增幅最大，芝加哥豪華高層物業(yè)小區(qū)的保費(fèi)由原來(lái)的15萬(wàn)美元增加到100萬(wàn)美元之上，由于物業(yè)小區(qū)保安措施加強(qiáng)及保費(fèi)的提高，20**年美國(guó)物業(yè)小區(qū)的管理費(fèi)比20**年提高了20%。

　　根據(jù)美國(guó)和其他國(guó)家的法律，凡是在私人所有的不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)發(fā)生的意外事故，責(zé)任原則是“誰(shuí)的財(cái)產(chǎn)，誰(shuí)負(fù)責(zé)”。如果在物業(yè)小區(qū)共有部分的范圍內(nèi)發(fā)生意外事故，例如小區(qū)電梯或者游泳池地面有水造成人員滑倒摔傷，小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主必須對(duì)此承擔(dān)共同的賠償責(zé)任。因此，美國(guó)的業(yè)主協(xié)會(huì)為小區(qū)的為業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)購(gòu)買了統(tǒng)一的意外事故責(zé)任保險(xiǎn)。所報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)包括在小區(qū)共有部分發(fā)生的以及共有部分使用和維護(hù)過程中引起的人身傷亡或者財(cái)產(chǎn)損失。

　　物業(yè)小區(qū)管委會(huì)成員在履行其職責(zé)的過程中，可能發(fā)生民事賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，大概有如下幾方面的問題：因被指控誹謗他人而引起的民事責(zé)任；因管理不當(dāng)造成損失而引起的民事責(zé)任；因決策失誤而引起的民事責(zé)任；因?qū)彶橘~目或財(cái)務(wù)記錄不細(xì)致或疏忽而引起的民事責(zé)任；在簽訂正式法律文件時(shí)，因?yàn)閷彶椴粐?yán)所引起的民事責(zé)任；因違反物業(yè)小區(qū)整理文件的規(guī)定而引起的民事責(zé)任；因?yàn)槭韬鲇嘘P(guān)法律的規(guī)定或要求而引起的民事責(zé)任。

　　因?yàn)榇嬖谏鲜龇N種可能發(fā)生的問題，所以美國(guó)各州都要求物業(yè)管理委員會(huì)的成員強(qiáng)制性的保險(xiǎn)，即使在個(gè)別的州沒有要求，小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)一般也都主動(dòng)地為其購(gòu)買此類民事責(zé)任保險(xiǎn)。購(gòu)買此類保險(xiǎn)的目的就是要在管委會(huì)成員不受其在代表業(yè)主協(xié)會(huì)履行職責(zé)的過程中，由于行為不當(dāng)或疏忽而引起的法律訴訟傷害。經(jīng)過多年的司法實(shí)踐，美國(guó)法院總結(jié)或創(chuàng)造了一種稱之為“商業(yè)判斷原則”的審判原則。根據(jù)這一原則，如果管委會(huì)被起訴，美國(guó)法院一般只調(diào)查管委會(huì)是否履行了受托誠(chéng)信義務(wù)，是否具有應(yīng)有的謹(jǐn)慎。原告承擔(dān)證明管委會(huì)為不當(dāng)行為的舉證責(zé)任。管委會(huì)只要能夠證明其履行了受托誠(chéng)信義務(wù)，法院便不追究管委會(huì)的責(zé)任。

篇2：物業(yè)會(huì)所小區(qū)游泳池承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議書

　　物業(yè)會(huì)所小區(qū)游泳池承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議書

　　甲方: zz物業(yè)服務(wù)有限公司

　　乙方: z市z體育有限公司

　　z市z游泳池(包括附設(shè)施:水循環(huán)設(shè)施,男女更衣室及工作間)交由乙方承包,乙方必須保證向小區(qū)內(nèi)業(yè)主(住戶)提供優(yōu)質(zhì)水質(zhì)服務(wù)(負(fù)責(zé)游泳池員工的開支、水質(zhì)處理以及消毒加藥費(fèi)用)；另外甲方負(fù)責(zé)水電費(fèi)和承包期內(nèi)設(shè)備預(yù)防性維修費(fèi)用。為了完善小區(qū)的配套設(shè)施,滿足廣大業(yè)主健身運(yùn)動(dòng)的需求,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商簽訂本協(xié)議:

　　第一條承包內(nèi)容

　　z游泳池(包括附設(shè)施:水循環(huán)設(shè)施,男女更衣室及工作間)交由乙方承包,乙方必須保證向小區(qū)內(nèi)業(yè)主(住戶)提供優(yōu)質(zhì)水質(zhì)服務(wù)(負(fù)責(zé)游泳池員工的開支、水質(zhì)處理以及消毒加藥);甲方負(fù)責(zé)水電費(fèi)和承包期內(nèi)設(shè)備預(yù)防性維修費(fèi)用。

　　第二條承包期

　　承包時(shí)間五年，每年的承包使用時(shí)間是20**年---20**年每年的 5 月 1 日---- 9月 30 日,承包期滿后,視承包期內(nèi)水質(zhì)情況和服務(wù)質(zhì)量,可續(xù)簽延期承包合同。如乙方放棄續(xù)包,應(yīng)提前30天通知甲方及撤離現(xiàn)場(chǎng)。

　　第三條 承包補(bǔ)貼金額

　　因小區(qū)居住業(yè)主很少，不能維持游泳池的開放使用的正常開支 ，所以承包期間第一、第二年（兩年）的營(yíng)業(yè)期間甲方按五個(gè)月(五月份開始)每月五號(hào)前向乙方繳納20000元補(bǔ)貼費(fèi)用，甲方每年需向乙方支付五個(gè)月補(bǔ)貼費(fèi)用，付款方式：現(xiàn)金付款或轉(zhuǎn)賬。 第三、第四、第五年根據(jù)游泳池的經(jīng)營(yíng)情況調(diào)整補(bǔ)貼費(fèi)用。

　　第四條 雙方權(quán)利與義務(wù)

　　(一)甲方權(quán)利義務(wù)

　　1.提供游泳池常規(guī)設(shè)備,如循環(huán)系統(tǒng)等,保證正常供水、供電。

　　2.負(fù)責(zé)提供完善合格的配套設(shè)施,負(fù)責(zé)辦理游泳池衛(wèi)生許可證。

　　3.監(jiān)督和配合乙方按市政府有關(guān)法規(guī)使用和管理游泳池房地產(chǎn),并負(fù)責(zé)非營(yíng)業(yè)時(shí)間管理。

　　4.負(fù)責(zé)指定游泳池有關(guān)規(guī)章制度,監(jiān)督乙方嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)內(nèi)規(guī)章制度和服務(wù)言行。

　　5.如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)問題及業(yè)主合理投訴,甲方有權(quán)對(duì)乙方游泳池管理人員視其情節(jié)輕重實(shí)行警告,后果嚴(yán)重者將追究責(zé)任。

　　6.確定游泳池的開放時(shí)間為每年 5 月 1日---9 月30 日。原則上必須每天開放,開放時(shí)間:周一至周五每天 18 點(diǎn)---21 點(diǎn)，周六、周日以及暑假每天16點(diǎn)---21點(diǎn)。如遇特殊惡劣天氣可以適當(dāng)調(diào)整

　　(二) 乙方權(quán)利義務(wù)

　　1、必須按照z市游泳池管理的有關(guān)規(guī)定和z市z管理處有關(guān)規(guī)定對(duì)管理人員和水質(zhì)進(jìn)行管理,確保人身安全和水質(zhì)達(dá)標(biāo)。

　　2、乙方必須選聘持有救生員素質(zhì)良好、具有經(jīng)驗(yàn)豐富的看管泳池經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任救生員,及時(shí)處理各種問題。

　　3、負(fù)責(zé)管理人員工資,水質(zhì)處理等費(fèi)用。

　　4、在承包期內(nèi)乙方有義務(wù)去維護(hù)游泳池及附屬配套設(shè)施，并保證游泳池內(nèi)配套設(shè)施齊全,功能完好。

　　5、如果甲方的原因提前終止合同的，甲方應(yīng)給乙方賠償相應(yīng)合理的損失。

　　6、游泳池開放時(shí)間如果沒做好安全措施造成游客傷害的，乙方負(fù)其責(zé)任。

　　第五條 爭(zhēng)議解決方式

　　第六條 因履行本合同所發(fā)生的一切爭(zhēng)議,甲、乙雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決。

　　第七條 如甲方退出z市z小區(qū)物業(yè)管理權(quán),本合同自動(dòng)終止,雙方互不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　　第八條 甲乙雙方就承包協(xié)議未盡事宜,可另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　本協(xié)議一式叁份,自簽字之日起生效,甲方執(zhí)兩份,乙方執(zhí)一份,如做出補(bǔ)充協(xié)議或附件具同等法律效力。

　　甲方: 乙方:

　　代表: 代表:

　　日期: 年 月 日日期: 年 月 日

篇3：物業(yè)小區(qū)裝修材料銷售、搬運(yùn)及廢舊物品回收服務(wù)協(xié)議

　　物業(yè)小區(qū)裝修材料銷售、搬運(yùn)及廢舊物品回收服務(wù)協(xié)議

　　甲方：

　　乙方：

　　為了更好的服務(wù)于社區(qū)，方便社區(qū)業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)、廢舊物品的及時(shí)處理，方便客戶服務(wù)中心的統(tǒng)一管理，維持良好的環(huán)境秩序，杜絕因違規(guī)操作造成的公共設(shè)施設(shè)備損壞，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

　　經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，就乙方進(jìn)入甲方所管理的zz項(xiàng)目開展裝修材料銷售、搬運(yùn)及廢舊物品回收服務(wù)工作達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、甲方同意乙方在zz開展裝修材料銷售、搬運(yùn)、廢舊物品回收服務(wù)，時(shí)間為壹年，即從20**年04月01日至20**年03月30日止，服務(wù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為早上08：30-中午12：00；下午14：00-20：00；其中18：00-20：00為裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間。（特殊情況以最新通知為準(zhǔn)）。

　　二、甲方承諾在協(xié)議期內(nèi)，不接待與乙方同行業(yè)人員、機(jī)構(gòu)進(jìn)入社區(qū)進(jìn)行相同服務(wù)的活動(dòng)（業(yè)主、裝修負(fù)責(zé)人帶進(jìn)的除外）。

　　三、甲方提供場(chǎng)地給乙方堆放所需的工具、材料。

　　四、甲方因業(yè)主的投訴、或?qū)σ曳降臉I(yè)務(wù)活動(dòng)提出異議，需要解除與乙方合作協(xié)議的，甲方需提前十天書面通知乙方，乙方在接到甲方書面通知的當(dāng)月最后一天退場(chǎng)（陽(yáng)歷計(jì)算），甲方不承擔(dān)任何補(bǔ)償且當(dāng)月所繳的費(fèi)用不予退還。

　　五、乙方向甲方繳納一年秩序維護(hù)、清潔、場(chǎng)地使用費(fèi)共計(jì)￥元，費(fèi)用在協(xié)議簽訂時(shí)一次性付清，否則不予簽訂協(xié)議。

　　六、在本協(xié)議簽訂時(shí)，乙方須交保證金￥元；保證金在協(xié)議期滿或合同終止時(shí)，乙方如無(wú)重大違規(guī)行為給與全額退還（不計(jì)利息）。

　　七、乙方按甲方指定地點(diǎn)、路線、約定項(xiàng)目開展服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主、裝修負(fù)責(zé)人邀請(qǐng)，不得擅自進(jìn)入住宅樓層，和以上門服務(wù)為理由尋找客戶資源或派發(fā)宣傳單張、在公共部位張貼、噴繪廣告宣傳內(nèi)容。如發(fā)現(xiàn)乙方有違規(guī)行為，影響、騷擾業(yè)主的正常生活或正常的裝修施工，甲方有權(quán)從乙方的保證金中每次扣除￥元作為處罰，同時(shí)要求乙方主管人員進(jìn)行工作整頓；情況嚴(yán)重的，甲方有權(quán)終止合同，乙方須在兩天內(nèi)無(wú)條件退場(chǎng)，所繳交的一切費(fèi)用不予退還。

　　八、乙方需自覺遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及其它公共設(shè)施，保持服務(wù)區(qū)域的公共衛(wèi)生（沙子進(jìn)場(chǎng)必須袋裝化，廢品回收必須打包），做到文明服務(wù)，禮貌服務(wù)。每次服務(wù)結(jié)束后，乙方人員必須自覺清潔服務(wù)區(qū)域的衛(wèi)生。

　　九、乙方須固定人員在zz開展服務(wù)工作，在zz服務(wù)的工作人員必須著統(tǒng)一佩戴經(jīng)客戶服務(wù)中心配發(fā)的臨時(shí)出入證進(jìn)場(chǎng)。

　　十、乙方人員進(jìn)入社區(qū)服務(wù)，必須規(guī)范著裝，不得袒胸露背、穿拖鞋。

　　十一、乙方服務(wù)人員只能在指定區(qū)域休息，不得有礙瞻仰、不文明行為。

　　十二、乙方工作人員進(jìn)入zz時(shí)，需出示臨時(shí)出入證件配合門崗的詢問登記工作。

　　十三、乙方需提供在zz開展服務(wù)的工作人員名單，身份證復(fù)印件及1寸近期彩照2張，甲方給予辦理臨時(shí)出入證件及存檔，臨時(shí)出入證工本費(fèi)元一張，出入證押金合并在保證金內(nèi)。

　　十四、乙方需要更換在社區(qū)的服務(wù)人員時(shí)，需提前一周書面通知甲方，并將名單及身份證復(fù)印件及近期1寸彩照兩張?zhí)峁┙o甲方辦理臨時(shí)出入證件及存檔。

　　十五、乙方不得進(jìn)行強(qiáng)買強(qiáng)賣，強(qiáng)行搬運(yùn)，不得與客戶爭(zhēng)吵，如發(fā)生強(qiáng)買強(qiáng)賣或強(qiáng)行搬運(yùn)事件，甲方將對(duì)乙方進(jìn)行￥元經(jīng)濟(jì)處罰，影響嚴(yán)重的甲方有權(quán)立即清場(chǎng)并扣除全部保證金及未到期的場(chǎng)地使用費(fèi)。

　　十六、乙方工作人員未經(jīng)業(yè)主同意，私自進(jìn)入樓層遭到業(yè)主投訴的，甲方有權(quán)單方解除合作協(xié)議，乙方接到甲方電話通知后立即無(wú)條件退場(chǎng)，所繳一切費(fèi)用不予退還。

　　十七、乙方違規(guī)使用甲方設(shè)施設(shè)備或損壞甲方設(shè)施設(shè)備的，甲方將對(duì)乙方處以￥元的經(jīng)濟(jì)處罰并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　十八、本協(xié)議期滿，乙方需要繼續(xù)合作時(shí)，需提前兩個(gè)月提出書面申請(qǐng)。

　　十九、未盡事宜甲乙雙方協(xié)商解決。

　　二十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份。

　　甲方：乙方：

　　甲方代表：乙方代表：

　　年月日年月日