應(yīng)如何提高物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度

　　1999-20**，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展走過(guò)了跌宕起伏的十年，經(jīng)歷了十年風(fēng)雨，如今正逐漸走向繁榮。重慶亦然，城市面貌和市民居住條件天翻地覆般的變化清晰可見(jiàn)。

　　自1998年住房體制改革洞開(kāi)住宅商品化的大門，住宅踏上了市場(chǎng)之路后，消費(fèi)者在買房時(shí)， 可以自己來(lái)決定買什么房子。這個(gè)樓盤(pán)價(jià)格、配套、位置不如意，還可以選擇其他的房子，其可選擇性比較大。然而當(dāng)房子買下來(lái)后，要哪個(gè)公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，收取多少服務(wù)費(fèi)，業(yè)主卻無(wú)法自己決定。按照物業(yè)中有住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位需選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，在一開(kāi)始，業(yè)主們就已被指定了婆家，雖然大都是以招投標(biāo)方式進(jìn)行的，然而這個(gè)所謂具有相應(yīng)資質(zhì)的婆家同開(kāi)發(fā)商大多又是一家人的關(guān)系。如此一來(lái)這一仗，業(yè)主們還未出手就已經(jīng)被注定成敗家了，在前期物業(yè)服務(wù)階段，這個(gè)婆家是好是壞就只能聽(tīng)天由命了。

　　作為物業(yè)的建設(shè)單位，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)服務(wù)的重要性不言而喻。從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)安裝、環(huán)境打造到材料選用、施工質(zhì)量、銷售承諾以及物業(yè)移交和售后服務(wù)，開(kāi)發(fā)商的每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一處質(zhì)量都極大地影響著物業(yè)服務(wù)是否能良好起步和持續(xù)正常運(yùn)行。因此，很大程度上決定了物業(yè)服務(wù)要依附、受制于開(kāi)發(fā)商或所在單位。據(jù)調(diào)查，在重慶由地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，再成立一個(gè)下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的現(xiàn)象十分普遍。目前，重慶現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有70%-80%依附于房地產(chǎn)公司。

　　二者同為一家，說(shuō)來(lái)是有利且沒(méi)有完全的弊。有利的方面表現(xiàn)在更容易兌現(xiàn)銷售時(shí)期對(duì)業(yè)主的承諾，減少物業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間的利益紛爭(zhēng)等。但弊端也顯而易見(jiàn)，如今部分與開(kāi)發(fā)商同為一家的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，很容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問(wèn)題不重視的現(xiàn)象。尤其是在涉及到開(kāi)發(fā)商利益的時(shí)候，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常對(duì)開(kāi)發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)因故遲遲無(wú)法成立，前期物業(yè)服務(wù)時(shí)間很長(zhǎng)，有的甚至長(zhǎng)達(dá)七八年，導(dǎo)致矛盾越積越深。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選出物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)主管部門一直強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)， 相關(guān)法規(guī)也規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，然而卻缺乏強(qiáng)制性，沒(méi)有明確的監(jiān)督和處罰。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是由開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的，即便實(shí)行了招標(biāo)過(guò)程，而由于難以真正建立公平競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)機(jī)制，開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于優(yōu)勢(shì)地位，往往是其中標(biāo)，導(dǎo)致這種建設(shè)與管理一家人關(guān)系的依然普遍存在。就重慶而言，政策已經(jīng)出臺(tái)多年， 還是有很多開(kāi)發(fā)商因?yàn)橛X(jué)得招投標(biāo)浪費(fèi)人力和財(cái)力而不愿推行或只是走走形式。因此導(dǎo)致業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)間產(chǎn)生這樣或是那樣的矛盾，而“打造和諧社區(qū)”或“創(chuàng)造品牌效應(yīng)”之類的目標(biāo)就離得更遠(yuǎn)了。

　　不斷發(fā)展的社會(huì)環(huán)境和不斷提高的生活水平，都給物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求，從行業(yè)的健康發(fā)展角度出發(fā)，已不容再像以前那種嫡生或連襟不論水平如何卻不愁業(yè)務(wù)的情況發(fā)生。其實(shí)，業(yè)主在心理上普遍都對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著先天的懷疑，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若以第三者的身份出現(xiàn)，將更有利于業(yè)主的認(rèn)同，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)服務(wù)工作正常開(kāi)展。

　　因此我以為，要解決物業(yè)服務(wù)的種種復(fù)雜問(wèn)題，根本還是要致力于從以下幾方面推行物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化。

　　1、全面啟動(dòng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。達(dá)到法規(guī)要求實(shí)施招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的就必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化市場(chǎng)化服務(wù)。且在此過(guò)程中也不許嚴(yán)格執(zhí)行《招投標(biāo)管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)入手破解物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)中的諸多難題，一方面，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)強(qiáng)制性實(shí)施招投標(biāo)，并執(zhí)行處罰措施，違規(guī)者給予重罰。現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多，你做不了的事情，別人可以做，從而使其在市場(chǎng)打拼中提高真正的實(shí)力，以促使行服務(wù)水平不斷提高。

　　2、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入與清出制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的事前審批和事后監(jiān)管。通過(guò)企業(yè)資質(zhì)審查、年檢、升級(jí)、換證等環(huán)節(jié)，健全規(guī)范行業(yè)準(zhǔn)入清出制度。建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)。特別是在不久以前的物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，大部分物管隊(duì)伍是由下崗失業(yè)人員組成的，還有一部分是從社會(huì)閑雜人員中招聘的。這些人員大多沒(méi)有接受過(guò)正規(guī)上崗培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)性認(rèn)識(shí)不足，服務(wù)難以達(dá)“標(biāo)”，所以經(jīng)常出現(xiàn)服務(wù)方與業(yè)主間發(fā)生矛盾，使業(yè)主產(chǎn)生“花錢買煩惱”的感覺(jué)。專業(yè)化的服務(wù)水平是提高服務(wù)質(zhì)量的先決條件，首先要提高員工的專業(yè)技能和自身素質(zhì)，員工是一個(gè)企業(yè)最有價(jià)值的資源，作為物業(yè)管理公司，員工是唯一能提供競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的潛在力量，只有通過(guò)抓好對(duì)管理、服務(wù)人員的培養(yǎng)，解決好顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求和企業(yè)服務(wù)水平之間的矛盾，管理人才的缺乏和培訓(xùn)能力不足之間的矛盾，只有解決好這兩個(gè)矛盾，才能徹底解決企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題。因此一個(gè)企業(yè)要想生存，規(guī)范化管理是增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量的前提，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，建立一套完整、規(guī)范的管理體系和服務(wù)程序，明確規(guī)定每一個(gè)崗位的工作職能，每一類工作的操作步驟，讓每一個(gè)員工工作有章可循、有法可依，確保服務(wù)質(zhì)量以及促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化不斷提升。

　　3、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

　　房管部門會(huì)同物價(jià)部門出臺(tái)了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則及普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)行為。但普遍存在物業(yè)公司準(zhǔn)備進(jìn)駐某小區(qū)服務(wù)前，基本都會(huì)降低物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以此來(lái)和住戶搞好關(guān)系，再想恢復(fù)并不是意見(jiàn)簡(jiǎn)單的事。在此背景下，大多數(shù)物管企業(yè)均稱處于虧損狀態(tài)。但是漲價(jià)很困難，因?yàn)橐獦I(yè)主代表投票贊成后經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)。物業(yè)公司雖然是市場(chǎng)化運(yùn)作，但關(guān)系到民生問(wèn)題，收費(fèi)多少受物價(jià)部門監(jiān)管。即使手續(xù)完備，漲價(jià)了，也紛爭(zhēng)不斷。因此對(duì)“超值服務(wù)”之類的行為必須加強(qiáng)監(jiān)管，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，進(jìn)而使物業(yè)管理公司背上了沉重的包袱，不得不壓縮服務(wù)項(xiàng)目、降低服務(wù)質(zhì)量以減少成本，又導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平下降，引起業(yè)主不滿，引發(fā)更廣泛的問(wèn)題。甚至有的物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主間形同水火，都把對(duì)方當(dāng)作敵人，最終往往是兩敗俱傷。

　　4、不定期地組織開(kāi)展專項(xiàng)整治活動(dòng)，整頓規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序。當(dāng)今物業(yè)管理市場(chǎng)已是群雄并起，為爭(zhēng)地盤(pán)而展開(kāi)搏殺。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，這本是優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化資源的好事，但物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)卻大有走火入魔之勢(shì)。由于招投標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則不完善，“黑箱操作”、“低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”、“盲目承諾”、“陪標(biāo)秀場(chǎng)”惡疾仍在行業(yè)中肆虐，受感染的最終是所有的物業(yè)管理企業(yè)，為生存、為面子、為出氣;或如上點(diǎn)所述，業(yè)主愿意接受明顯與社區(qū)定位檔次標(biāo)準(zhǔn)不符的低價(jià)位服務(wù)將把價(jià)格越壓越低，利潤(rùn)愈來(lái)愈低從而引發(fā)各類事故甚至一發(fā)不可收。

　　5、建立物業(yè)糾紛投訴受理和監(jiān)督機(jī)制，加大物業(yè)糾紛矛盾的調(diào)處力度。物業(yè)服務(wù)糾紛具有多發(fā)性、群體性和難以調(diào)處性等特點(diǎn)。如業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、小區(qū)停車位收費(fèi)引起的糾紛、物業(yè)公司服務(wù)不到位而引起的糾紛、房屋裝修引起的糾紛 、動(dòng)用房維修資金難引起的糾紛等問(wèn)題涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府各職能部門、司法機(jī)關(guān)、立法機(jī)關(guān)。因此需建立物業(yè)糾紛投訴受理和監(jiān)督機(jī)制，政府各職能部門、司法機(jī)關(guān)、立法機(jī)關(guān)共同努力加大物業(yè)糾紛矛盾的調(diào)處力度。也只有依靠各方共同努力，才能使業(yè)主安居樂(lè)業(yè)，才能構(gòu)建起和諧社會(huì)。

　　總之，隨著物業(yè)行業(yè)的深入發(fā)展，市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)和整合過(guò)程必將促進(jìn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)及管理水平不斷提高。物業(yè)企業(yè)要不斷提高服務(wù)質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)和專業(yè)化發(fā)展，并培養(yǎng)出自己的專業(yè)人才隊(duì)伍，才能在科技迅速發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的新時(shí)代中站穩(wěn)腳跟，不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力，并迅速發(fā)展和壯大。

　　物業(yè)企業(yè)在爭(zhēng)取市場(chǎng)份額的同時(shí)，也應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)模式上進(jìn)行一些嘗試，嘗試一些特色服務(wù)、衍生服務(wù)等，尋找新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，不應(yīng)只把目光放在物業(yè)費(fèi)用的漲、降上面。比如，飯店可以為居民電話預(yù)訂，上門送飯菜、收碗筷;家政服務(wù)公司提供鐘點(diǎn)服務(wù)，上門清潔房間、洗滌衣服、看管孩子、護(hù)綠保養(yǎng);家庭醫(yī)生上門做健康咨詢、家庭護(hù)理、營(yíng)養(yǎng)搭配等服務(wù);文化中心可以開(kāi)設(shè)社區(qū)圖書(shū)館、健身房，使居民產(chǎn)生歸屬感等，這些都可以由物業(yè)公司自身承擔(dān)，如自行車棚管理、汽車庫(kù)管理，就可兼顧自行車和汽車維護(hù)保養(yǎng)及小修小配;又如社區(qū)綠化維護(hù)，可以同家庭綠化結(jié)合;社區(qū)物業(yè)維修，只有這些有特色的，才是有生命力的。物業(yè)公司應(yīng)找出物業(yè)管理的特色服務(wù)，提高物業(yè)管理的增值性服務(wù)水平，為業(yè)主提供更便捷、更多樣的服務(wù)，以此減輕業(yè)主的生活困難和工作壓力，進(jìn)而使物業(yè)企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)，營(yíng)造物業(yè)獨(dú)特的文化品味，可以給物業(yè)注入一種強(qiáng)大的文化內(nèi)涵。因此，剪斷同開(kāi)發(fā)商之間所連著的裙帶，挺直脊梁，不斷的提高物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度和專業(yè)化水平，是物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展的必然趨勢(shì)及不二保障。

篇2：以誠(chéng)信為主軸,建立起物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化機(jī)制

　　淺談以誠(chéng)信為主軸,建立起物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化機(jī)制

　　誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂,也是非常好的抓手,圍繞誠(chéng)信在物業(yè)行業(yè)建立起一套行之有效的制度,讓相關(guān)市場(chǎng)主體，地產(chǎn)商、物業(yè)公司和業(yè)主都講誠(chéng)信，這是解決目前物業(yè)行業(yè)亂象的根本之道。

　　現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)這么多問(wèn)題，最根本的問(wèn)題是物業(yè)管理市場(chǎng)化沒(méi)有建立起來(lái)，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，應(yīng)該用經(jīng)濟(jì)的方法來(lái)解決，用行政的力量，用業(yè)主自治的力量，不能說(shuō)沒(méi)有用，但方向偏了，而且結(jié)果未必很好。政府是需要依法行政的，業(yè)主組織也是需要法律制度保障的，目前這兩方面短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有大的進(jìn)展。

　　物業(yè)行業(yè)政策是管理基本面的，只能讓行業(yè)基本符合要求，現(xiàn)在政策既不能提倡最好，也管不住最壞，行業(yè)只有一個(gè)物業(yè)管理資質(zhì)管理辦法對(duì)違規(guī)企業(yè)有點(diǎn)用，但也只起到阻嚇作用，起不到實(shí)質(zhì)作用。成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，政府法律是管住最壞，而市場(chǎng)是提倡獎(jiǎng)勵(lì)最好，目前政府管不住最壞也和整個(gè)市場(chǎng)法制環(huán)境息息相關(guān)。

　　實(shí)際上現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)政策已經(jīng)夠了，需要的只是微調(diào)，關(guān)鍵是看如何培育優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂就是誠(chéng)信和法制，一方面企業(yè)違法成本低，另一方面企業(yè)講誠(chéng)信也未獲得合理回報(bào)。解決方案就要兩方面用力，不講誠(chéng)信物業(yè)企業(yè)出局，講誠(chéng)信物業(yè)企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額并賺取合理回報(bào)。

　　建管分離是個(gè)好方法，但目前從一些地方的實(shí)踐來(lái)看，沒(méi)有起到預(yù)期作用。因?yàn)楝F(xiàn)在政策都是一刀切，能否被業(yè)主認(rèn)可和市場(chǎng)接受？恐怕只能增加部門尋租的空間。試想，業(yè)主購(gòu)買萬(wàn)科的房子，政策人為加一道進(jìn)來(lái)物業(yè)管理招投標(biāo)，如果招的不是萬(wàn)科物業(yè)，業(yè)主認(rèn)可嗎？市場(chǎng)接受嗎？而且這也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。

　　房屋不單是一件商品，而且還是有品牌的，任何商品品牌的不同都會(huì)導(dǎo)致價(jià)值的不同，品牌是一個(gè)企業(yè)在長(zhǎng)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中積累起來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)，這部分價(jià)值不能磨滅，而且也是被市場(chǎng)認(rèn)可的。涉及到房屋品牌這塊，他是一個(gè)連續(xù)的動(dòng)作，房屋實(shí)物本體+房屋物業(yè)服務(wù)，品牌貫穿始終，不能用行政手段人為切開(kāi)。

　　只有在什么情況下可以動(dòng)用行政手?jǐn)嗲袛噙@種聯(lián)系呢？那就是開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司不遵守法規(guī)，不講品牌，不講誠(chéng)信，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的時(shí)候。因?yàn)椴恢v品牌，房屋實(shí)物本體和物業(yè)服務(wù)就可以分離，就可以實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)，從而找到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。并且要建立起一套物業(yè)企業(yè)黑名單制度，上榜企業(yè)無(wú)權(quán)參加招投標(biāo)。

　　這種方式下的建管分離既被市場(chǎng)認(rèn)可，也能從源頭上卡住很多小區(qū)的亂象，曾經(jīng)看過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，針對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴的有70%以上的是涉及開(kāi)發(fā)商的，只有30%左右是涉及物業(yè)公司和物業(yè)服務(wù)相關(guān)的，很多情況下物業(yè)公司是代開(kāi)發(fā)商受過(guò)，切斷這種聯(lián)系是治標(biāo)治本的作法，而且符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　業(yè)主自治實(shí)際上是個(gè)偽命題，業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，自治是行政上相對(duì)獨(dú)立,有權(quán)自己處理自己的事務(wù)，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)名詞，一個(gè)是政治名詞，根本是風(fēng)馬牛不相及的兩件事。只能說(shuō)居民自治，這才和社區(qū)民主，公民自治、道德建設(shè)等能掛上鉤，而且有現(xiàn)成的居民自治組織居委會(huì)，不應(yīng)把業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主扯進(jìn)來(lái)。

　　業(yè)主只能是自我服務(wù)或者購(gòu)買服務(wù)，購(gòu)買服務(wù)應(yīng)該是主流，自我服務(wù)只有在市場(chǎng)不能提供的情況下的一種補(bǔ)充行為。企業(yè)化和市場(chǎng)化始終是社會(huì)資源的最佳配置，一體化的物業(yè)服務(wù)既有專業(yè)服務(wù)又有品牌附加價(jià)值，市場(chǎng)認(rèn)可，物業(yè)經(jīng)理人+專業(yè)公司模式還停留在理論階段，沒(méi)有品牌是個(gè)問(wèn)題，但可以滿足基本需求。

　　還有第3種情況，業(yè)主委員會(huì)變身實(shí)體自管，這個(gè)不談，因?yàn)樾枰浅６嗟闹贫缺Ｕ喜拍軐?shí)現(xiàn)，短時(shí)間內(nèi)做不到，現(xiàn)在很多人想往這方面走。香港業(yè)主立案法團(tuán)是個(gè)借鑒，香港政府一直通過(guò)電視廣告鼓勵(lì)業(yè)主成立立案法團(tuán)，可還是有很多老的大廈不愿意成立，為什么？專業(yè)和費(fèi)用還是業(yè)主首要考慮的問(wèn)題。

　　其實(shí)從業(yè)主利益著手，事情就會(huì)比較清晰，如果只談業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，而不談利益，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)抓住了，利益保障了皆大歡喜，但利益受損了要找誰(shuí)算帳呢？所以業(yè)主利益是決定性的，是一票否決的，任何制度設(shè)計(jì)都是在不損害業(yè)主利益的前提下做出的，業(yè)主可以只要利益不要權(quán)利，但義務(wù)要盡。

　　業(yè)主的利益就是房屋可以正常使用，指標(biāo)就是房?jī)r(jià)和租賃價(jià)格，這就是業(yè)主的利益所在。小區(qū)的任何管理模式和決策，都要服從于房?jī)r(jià)和租賃價(jià)格。現(xiàn)在因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落，使很多業(yè)主忽略了物業(yè)服務(wù)的因素，其實(shí)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定和房屋慢慢變老，物業(yè)服務(wù)的投入才決定了房?jī)r(jià)和租賃價(jià)格。

　　誠(chéng)信是目前整個(gè)社會(huì)缺失的，物業(yè)行業(yè)也不例外，從誠(chéng)信建設(shè)入手也是解決行業(yè)問(wèn)題的有效途徑。將物業(yè)服務(wù)費(fèi)納入銀行信用記錄，業(yè)主按時(shí)繳納可提升個(gè)人信用，業(yè)主不按時(shí)繳納就留下不良信用記錄，將來(lái)貸款、購(gòu)買保險(xiǎn)都有實(shí)質(zhì)影響。這種針對(duì)業(yè)主單方面誠(chéng)信要求必然不被業(yè)主和社會(huì)認(rèn)可和接受，怎么辦？

　　當(dāng)然是物業(yè)企業(yè)也講誠(chéng)信，行業(yè)兩個(gè)市場(chǎng)主體都講誠(chéng)信才能提升行業(yè)整體誠(chéng)信水平，現(xiàn)實(shí)操作，可以將物業(yè)企業(yè)分成兩部分，一部分講誠(chéng)信物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主服務(wù)費(fèi)納入銀行信用體系，另一部分物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目和業(yè)主暫時(shí)不納入這個(gè)體系。兩部分物業(yè)企業(yè)可互相流動(dòng)，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)就是業(yè)主有效投訴和行業(yè)監(jiān)管。

　　這個(gè)誠(chéng)信體系建設(shè)一定要公開(kāi)透明，不能黑箱操作，所有信息定期在網(wǎng)絡(luò)公布，系統(tǒng)是以企業(yè)還是項(xiàng)目操作可以再探討，以項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可能好操作一點(diǎn)。物業(yè)項(xiàng)目加入的理由，退出的理由，清楚向社會(huì)發(fā)布，接受社會(huì)監(jiān)督，業(yè)主可以公開(kāi)查詢相關(guān)內(nèi)容。這個(gè)誠(chéng)信體系建設(shè)對(duì)提高整個(gè)國(guó)民信用水平都有促進(jìn)作用。

　　這個(gè)誠(chéng)信體系并不能根本解決業(yè)主繳費(fèi)問(wèn)題，但也能客觀提升繳交率，若想根治，還得在司法系統(tǒng)框架下，建立小額錢債法庭，對(duì)于證據(jù)確鑿的，立案到1審2審都可以快裁快處，國(guó)外這方面有很多先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)可以學(xué)習(xí)。目前的司法機(jī)制，告業(yè)主不交管理費(fèi)是費(fèi)時(shí)失事，既花很多錢也解決不了問(wèn)題。