淺談以誠信為主軸,建立起物業(yè)服務(wù)市場化機(jī)制

　　誠信是市場經(jīng)濟(jì)的靈魂,也是非常好的抓手,圍繞誠信在物業(yè)行業(yè)建立起一套行之有效的制度,讓相關(guān)市場主體，地產(chǎn)商、物業(yè)公司和業(yè)主都講誠信，這是解決目前物業(yè)行業(yè)亂象的根本之道。

　　現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)這么多問題，最根本的問題是物業(yè)管理市場化沒有建立起來，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的問題，應(yīng)該用經(jīng)濟(jì)的方法來解決，用行政的力量，用業(yè)主自治的力量，不能說沒有用，但方向偏了，而且結(jié)果未必很好。政府是需要依法行政的，業(yè)主組織也是需要法律制度保障的，目前這兩方面短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有大的進(jìn)展。

　　物業(yè)行業(yè)政策是管理基本面的，只能讓行業(yè)基本符合要求，現(xiàn)在政策既不能提倡最好，也管不住最壞，行業(yè)只有一個(gè)物業(yè)管理資質(zhì)管理辦法對(duì)違規(guī)企業(yè)有點(diǎn)用，但也只起到阻嚇作用，起不到實(shí)質(zhì)作用。成熟市場經(jīng)濟(jì)國家，政府法律是管住最壞，而市場是提倡獎(jiǎng)勵(lì)最好，目前政府管不住最壞也和整個(gè)市場法制環(huán)境息息相關(guān)。

　　實(shí)際上現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)政策已經(jīng)夠了，需要的只是微調(diào)，關(guān)鍵是看如何培育優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。市場經(jīng)濟(jì)的靈魂就是誠信和法制，一方面企業(yè)違法成本低，另一方面企業(yè)講誠信也未獲得合理回報(bào)。解決方案就要兩方面用力，不講誠信物業(yè)企業(yè)出局，講誠信物業(yè)企業(yè)擴(kuò)大市場份額并賺取合理回報(bào)。

　　建管分離是個(gè)好方法，但目前從一些地方的實(shí)踐來看，沒有起到預(yù)期作用。因?yàn)楝F(xiàn)在政策都是一刀切，能否被業(yè)主認(rèn)可和市場接受？恐怕只能增加部門尋租的空間。試想，業(yè)主購買萬科的房子，政策人為加一道進(jìn)來物業(yè)管理招投標(biāo)，如果招的不是萬科物業(yè)，業(yè)主認(rèn)可嗎？市場接受嗎？而且這也不符合市場經(jīng)濟(jì)原則。

　　房屋不單是一件商品，而且還是有品牌的，任何商品品牌的不同都會(huì)導(dǎo)致價(jià)值的不同，品牌是一個(gè)企業(yè)在長期市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中積累起來的無形資產(chǎn)，這部分價(jià)值不能磨滅，而且也是被市場認(rèn)可的。涉及到房屋品牌這塊，他是一個(gè)連續(xù)的動(dòng)作，房屋實(shí)物本體+房屋物業(yè)服務(wù)，品牌貫穿始終，不能用行政手段人為切開。

　　只有在什么情況下可以動(dòng)用行政手?jǐn)嗲袛噙@種聯(lián)系呢？那就是開發(fā)商或者物業(yè)公司不遵守法規(guī)，不講品牌，不講誠信，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的時(shí)候。因?yàn)椴恢v品牌，房屋實(shí)物本體和物業(yè)服務(wù)就可以分離，就可以實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)，從而找到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。并且要建立起一套物業(yè)企業(yè)黑名單制度，上榜企業(yè)無權(quán)參加招投標(biāo)。

　　這種方式下的建管分離既被市場認(rèn)可，也能從源頭上卡住很多小區(qū)的亂象，曾經(jīng)看過一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，針對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴的有70%以上的是涉及開發(fā)商的，只有30%左右是涉及物業(yè)公司和物業(yè)服務(wù)相關(guān)的，很多情況下物業(yè)公司是代開發(fā)商受過，切斷這種聯(lián)系是治標(biāo)治本的作法，而且符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　業(yè)主自治實(shí)際上是個(gè)偽命題，業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，自治是行政上相對(duì)獨(dú)立,有權(quán)自己處理自己的事務(wù)，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)名詞，一個(gè)是政治名詞，根本是風(fēng)馬牛不相及的兩件事。只能說居民自治，這才和社區(qū)民主，公民自治、道德建設(shè)等能掛上鉤，而且有現(xiàn)成的居民自治組織居委會(huì)，不應(yīng)把業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主扯進(jìn)來。

　　業(yè)主只能是自我服務(wù)或者購買服務(wù)，購買服務(wù)應(yīng)該是主流，自我服務(wù)只有在市場不能提供的情況下的一種補(bǔ)充行為。企業(yè)化和市場化始終是社會(huì)資源的最佳配置，一體化的物業(yè)服務(wù)既有專業(yè)服務(wù)又有品牌附加價(jià)值，市場認(rèn)可，物業(yè)經(jīng)理人+專業(yè)公司模式還停留在理論階段，沒有品牌是個(gè)問題，但可以滿足基本需求。

　　還有第3種情況，業(yè)主委員會(huì)變身實(shí)體自管，這個(gè)不談，因?yàn)樾枰浅６嗟闹贫缺Ｕ喜拍軐?shí)現(xiàn)，短時(shí)間內(nèi)做不到，現(xiàn)在很多人想往這方面走。香港業(yè)主立案法團(tuán)是個(gè)借鑒，香港政府一直通過電視廣告鼓勵(lì)業(yè)主成立立案法團(tuán)，可還是有很多老的大廈不愿意成立，為什么？專業(yè)和費(fèi)用還是業(yè)主首要考慮的問題。

　　其實(shí)從業(yè)主利益著手，事情就會(huì)比較清晰，如果只談業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，而不談利益，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)抓住了，利益保障了皆大歡喜，但利益受損了要找誰算帳呢？所以業(yè)主利益是決定性的，是一票否決的，任何制度設(shè)計(jì)都是在不損害業(yè)主利益的前提下做出的，業(yè)主可以只要利益不要權(quán)利，但義務(wù)要盡。

　　業(yè)主的利益就是房屋可以正常使用，指標(biāo)就是房價(jià)和租賃價(jià)格，這就是業(yè)主的利益所在。小區(qū)的任何管理模式和決策，都要服從于房價(jià)和租賃價(jià)格?，F(xiàn)在因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策變化導(dǎo)致房價(jià)大起大落，使很多業(yè)主忽略了物業(yè)服務(wù)的因素，其實(shí)房價(jià)趨于穩(wěn)定和房屋慢慢變老，物業(yè)服務(wù)的投入才決定了房價(jià)和租賃價(jià)格。

　　誠信是目前整個(gè)社會(huì)缺失的，物業(yè)行業(yè)也不例外，從誠信建設(shè)入手也是解決行業(yè)問題的有效途徑。將物業(yè)服務(wù)費(fèi)納入銀行信用記錄，業(yè)主按時(shí)繳納可提升個(gè)人信用，業(yè)主不按時(shí)繳納就留下不良信用記錄，將來貸款、購買保險(xiǎn)都有實(shí)質(zhì)影響。這種針對(duì)業(yè)主單方面誠信要求必然不被業(yè)主和社會(huì)認(rèn)可和接受，怎么辦？

　　當(dāng)然是物業(yè)企業(yè)也講誠信，行業(yè)兩個(gè)市場主體都講誠信才能提升行業(yè)整體誠信水平，現(xiàn)實(shí)操作，可以將物業(yè)企業(yè)分成兩部分，一部分講誠信物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主服務(wù)費(fèi)納入銀行信用體系，另一部分物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目和業(yè)主暫時(shí)不納入這個(gè)體系。兩部分物業(yè)企業(yè)可互相流動(dòng)，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)就是業(yè)主有效投訴和行業(yè)監(jiān)管。

　　這個(gè)誠信體系建設(shè)一定要公開透明，不能黑箱操作，所有信息定期在網(wǎng)絡(luò)公布，系統(tǒng)是以企業(yè)還是項(xiàng)目操作可以再探討，以項(xiàng)目來說可能好操作一點(diǎn)。物業(yè)項(xiàng)目加入的理由，退出的理由，清楚向社會(huì)發(fā)布，接受社會(huì)監(jiān)督，業(yè)主可以公開查詢相關(guān)內(nèi)容。這個(gè)誠信體系建設(shè)對(duì)提高整個(gè)國民信用水平都有促進(jìn)作用。

　　這個(gè)誠信體系并不能根本解決業(yè)主繳費(fèi)問題，但也能客觀提升繳交率，若想根治，還得在司法系統(tǒng)框架下，建立小額錢債法庭，對(duì)于證據(jù)確鑿的，立案到1審2審都可以快裁快處，國外這方面有很多先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)可以學(xué)習(xí)。目前的司法機(jī)制，告業(yè)主不交管理費(fèi)是費(fèi)時(shí)失事，既花很多錢也解決不了問題。

篇2：市場化物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理區(qū)別

　　市場化物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理區(qū)別

　　為了更好地了解市場化的物業(yè)管理的特點(diǎn)，有必要同過去傳統(tǒng)的房屋行政管理進(jìn)行對(duì)照與比較。

　　一、傳統(tǒng)的房屋管理

　　通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個(gè)職能部門，如市、區(qū)房管局和基層單位--房管所。傳統(tǒng)房屋管理單位屬于事業(yè)性質(zhì)。由于房管部門管理的房屋是國有財(cái)產(chǎn)(產(chǎn)權(quán)單一)，而房管部門又是政府的一個(gè)職能部門，所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。一般是對(duì)房屋及其附屬設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負(fù)責(zé)一個(gè)片的房屋維修管理?！耙粏T”為房管員，每月定期收房租，如果住戶有問題，只負(fù)責(zé)傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊(duì)伍，幾個(gè)房管員才配上一個(gè)水電工。其維修經(jīng)費(fèi)來源有兩種:一是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國家財(cái)政補(bǔ)貼。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。國家想管好房屋但沒有財(cái)力保證。

　　二、市場化的物業(yè)管理

　　市場化的物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理，其管理單位--物業(yè)管理公司屬于企業(yè)性質(zhì)。物業(yè)管理公司的基層管理單位是管理處。一般來說，物業(yè)管理公司只有經(jīng)營管理權(quán)而無產(chǎn)權(quán)。物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛，通常分為三類:第一類是公共服務(wù)，就是為全體住戶提供經(jīng)常性的有償或無償服務(wù)，例如清掃保潔、治安保衛(wèi)、庭園綠化等；第二類是專項(xiàng)服務(wù)，為小區(qū)內(nèi)的住戶提供專門服務(wù)，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內(nèi)裝修服務(wù)，開辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類是特約服務(wù)，即根據(jù)住戶的特殊需要進(jìn)行服務(wù)，如代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學(xué)等。其經(jīng)費(fèi)來源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過收繳管理費(fèi)和多種經(jīng)營來解決，為居民提供有償服務(wù)。

　　三、兩種管理方式的比較

　　從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的市場化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。然而，如果我們認(rèn)真地對(duì)物業(yè)、物業(yè)管理的概念與傳統(tǒng)的房屋管理相比較，不難發(fā)現(xiàn)，它們之間有諸多原則上的區(qū)別。

　　1.從管理體制上看兩者的差別

　　傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直接進(jìn)行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計(jì)劃包辦的維修管理辦法。前幾年，全國許多地方實(shí)行了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)“兩權(quán)分離”，組建了一批房屋管理公司，在管理體制上做了些變革。但這些單位大都為事業(yè)單位，行政干預(yù)、政企不分的色彩較為濃厚。物業(yè)管理公司是專業(yè)化的企業(yè)。它的服務(wù)是通過市場、采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)，是按“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)行、自我完善、自我發(fā)展”的管理體制開展工作的。概括地說，前者是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)行為，是有償型的。

　　2.從管理內(nèi)容上看兩者的區(qū)別

　　傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。而國家實(shí)行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養(yǎng)不了房，仍需要政府給大量的財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行房屋維修，因此形成了房屋蓋得越多，政府補(bǔ)貼得越多，包袱背得越重的惡性循環(huán)。物業(yè)管理是對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政、環(huán)境等實(shí)行全方位、多功能的經(jīng)營、管理、服務(wù)；它既要管好房，又要以人為核心提供物質(zhì)和精神兩個(gè)方面的服務(wù)。企業(yè)通過開展一業(yè)為主、多種經(jīng)營的經(jīng)營方針，實(shí)現(xiàn)造血功能，政府不給補(bǔ)貼，逐步走向良性循環(huán)。

　　3.從管理對(duì)象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系看兩者的區(qū)別

　　傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產(chǎn)權(quán)單一。隨著房屋商品化、住宅制度改革的推行，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。例如廣州市，每年住宅商品房總量的80%由個(gè)人購買，現(xiàn)在廣州已經(jīng)形成國家、集體、個(gè)人，包括港、澳、臺(tái)胞以及外國人等多種所有制組成的多元化產(chǎn)權(quán)格局。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理辦法，則不僅會(huì)導(dǎo)致各自為政、各行其是的無政府主義現(xiàn)象發(fā)生，還必將會(huì)導(dǎo)致整棟、整片房屋的維修管理陷入無從計(jì)劃、無從管理的狀態(tài)。而物業(yè)管理突破了產(chǎn)權(quán)歸屬界限和分散管理的格局，實(shí)行高度統(tǒng)一、全方位服務(wù)于一體的管理。它的職責(zé)除對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行維修管理外，還對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實(shí)行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能，為建設(shè)一個(gè)舒適、優(yōu)美、安全、和諧的居住環(huán)境創(chuàng)造條件，深受居住者的歡迎。

　　4.從管理機(jī)制上看兩者的區(qū)別

　　傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住戶，他們與住戶的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，住戶長期處于被動(dòng)地位而無法選擇。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續(xù)反映了近一年都未修好，住戶實(shí)在沒法，只好求助市民熱線電話幫助解決。市場化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或者不接受選聘。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)力、義務(wù)。管理公司與住戶的關(guān)系則是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且是寓管理于服務(wù)之中。凡是住戶所需要的各類服務(wù)，物業(yè)管理公司都應(yīng)盡量給予滿足和解決。

　　造成上述差別的根本原因在產(chǎn)權(quán)歸屬不同。產(chǎn)權(quán)的公有始終使物業(yè)的監(jiān)護(hù)責(zé)任落不到實(shí)處，而行政手段又使管理陷于僵化。隨著我國土地使用制度的改革以及市場機(jī)制的引入，才真正使我國的土地資源實(shí)現(xiàn)了巨大的自身價(jià)值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問題。也正是在這種條件下，物業(yè)管理才應(yīng)運(yùn)而生。

篇3：物業(yè)收費(fèi)價(jià)格市場化之我見

　　物業(yè)收費(fèi)價(jià)格市場化之我見

　　“收費(fèi)難”問題，一直是困擾物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大問題。北京市發(fā)改委、北京市建委于20**年12月19日頒布了《關(guān)于發(fā)布北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)和北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通告》(京發(fā)改[20**]2662號(hào))(以下簡稱《通告》)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行明確的界定，把除經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)以外的住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)推向市場。筆者認(rèn)為由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商定價(jià)，從理論上講，是符合價(jià)值規(guī)律的，也是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。但須在物業(yè)管理收費(fèi)市場完全成熟的條件下才有可能順利實(shí)現(xiàn)，而成熟的市場需要政府、社會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)共同培育。

　　一、物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格市場化的成熟條件

　　筆者認(rèn)為，物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格市場化的成熟條件應(yīng)該由管理及參與生產(chǎn)消費(fèi)各方的成熟程度所決定，而目前我國物業(yè)管理發(fā)展水平尚未達(dá)到這一要求。

　　1、政府主管部門對(duì)市場研究的投入不夠，市場機(jī)制尚未完全建立起來。

　　物業(yè)管理主管部門在人力資源及編制、體制等方面還沒有足夠的支持。由于主管部門人少，只能被動(dòng)的應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的繁雜事務(wù)，更沒有人力、物力去研究、追蹤不斷發(fā)展變化的物業(yè)管理服務(wù)市場，制定市場規(guī)則，培育監(jiān)管體系。另外，政府主管部門建制資格低，沒有相當(dāng)有力的管理權(quán)限。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)市場運(yùn)作能力還不夠強(qiáng)，所提供的服務(wù)類型、標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格方面還難于滿足業(yè)主的需要。

　　在國外，“物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不是由政府規(guī)定，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)預(yù)算決定。因此，做好預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事，提出合理的預(yù)算是其財(cái)務(wù)運(yùn)作甚至利潤多寡的關(guān)鍵。預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，每個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司必須遵照?qǐng)?zhí)行。由于預(yù)算非常詳實(shí)、重置基金，根據(jù)實(shí)際每年調(diào)整、逐項(xiàng)計(jì)算，對(duì)偶然事件有充分考慮，保險(xiǎn)觀念強(qiáng)，因此，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作基本上處于贏利狀態(tài)，整個(gè)市場平穩(wěn)有序?！?也就是說，物業(yè)管理收費(fèi)市場化，要求企業(yè)有很強(qiáng)的服務(wù)收費(fèi)價(jià)格預(yù)算，而這種預(yù)算不是單一的，是多種可供選擇的，也是實(shí)實(shí)在在的。要達(dá)到市場的要求，還需要經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)的過程。過去，推行的“包干制”及“酬金制”中，真正提高物業(yè)管理企業(yè)市場運(yùn)作能力的無疑是“酬金制”。“酬金制”有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主共同參與管理，具有較高的透明度，有利于提高企業(yè)提高管理服務(wù)產(chǎn)品的供給能力，也有利于業(yè)主的認(rèn)可和評(píng)判。

　　3、業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念還很薄弱。

　　正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念在于:把物業(yè)管理作為物業(yè)(房產(chǎn))保值升值的一種投資行為；物業(yè)管理作為一種服務(wù)產(chǎn)品在得到相應(yīng)的管理服務(wù)后應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用；物業(yè)的品質(zhì)越好，要求的服務(wù)水平越高，支付的費(fèi)用越大；作為業(yè)主擁有的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理做得好壞，直接關(guān)系著廣大業(yè)主的切身利益，需要廣大業(yè)主的關(guān)注和支持。物業(yè)管理消費(fèi)的這些觀念在南方沿海城市的業(yè)主中認(rèn)同度較高，而北方城市，如北京還相對(duì)滯后，相當(dāng)一部分業(yè)主服務(wù)要求要高，費(fèi)用支付要少，有的甚至以種種理由拒絕付費(fèi)，這也說明物業(yè)管理服務(wù)市場還不夠完善。

　　4、市場定價(jià)的可操作性差。

　　物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格市場化，需要物業(yè)管理企業(yè)提出可供業(yè)主選擇的管理服務(wù)方案，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，方案也不同。但是目前還有絕大多數(shù)小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)，在北京四千多個(gè)小區(qū)只有10%左右，即四百多個(gè)業(yè)委會(huì)。物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格在沒有業(yè)委會(huì)的情況下，如何確定?因此，物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格市場化對(duì)單一業(yè)主或有業(yè)委會(huì)存在的多業(yè)主小區(qū)可以推行，但對(duì)多個(gè)業(yè)主且無業(yè)委會(huì)的小區(qū)就難以操作。

　　綜上所述，成熟的物業(yè)管理服務(wù)市場應(yīng)該具備四種條件:物業(yè)管理企業(yè)具有較強(qiáng)的市場運(yùn)作能力；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念要高度一致，并得到認(rèn)可與支持；政府主管部門對(duì)市場監(jiān)管體系要建立及完善；產(chǎn)品能夠在“市場”上得到等價(jià)交換--定價(jià)的可操作性。

　　二、培育市場，為物業(yè)管理收費(fèi)完全市場化創(chuàng)造條件

　　物業(yè)管理服務(wù)市場化是形勢所需，也是社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的要求，但在目前情況下，物業(yè)管理各方的當(dāng)務(wù)之急是建立、培育、扶持成熟的物業(yè)管理服務(wù)市場。

　　強(qiáng)化政府物業(yè)管理主管部門資源配置及給予相當(dāng)?shù)臋?quán)力，以保證建立健全物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)構(gòu)功能，適應(yīng)培育物業(yè)管理市場的需要。目前，物業(yè)管理主管部門大都隸屬于政府房地產(chǎn)一級(jí)機(jī)構(gòu)下面，隨著城市的發(fā)展、社區(qū)物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，要求所擔(dān)負(fù)管理的物業(yè)管理企業(yè)的增多，以及對(duì)管理品質(zhì)的提高，政府主管政部門在建制及人員等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，務(wù)必引起各級(jí)政府的重視。一個(gè)城市的管理，構(gòu)造和諧社會(huì)、和諧社區(qū)的建設(shè)，物業(yè)管理將扮演著重要角色，而物業(yè)管理監(jiān)管、市場培植除了主管部門的努力外，還要求與之有關(guān)的各個(gè)部門的配合，如果主管部門沒有被給予充分的權(quán)力并賦予協(xié)調(diào)的功能，物業(yè)管理監(jiān)管工作不可能達(dá)到應(yīng)有的效果。

　　政府主管部門在物業(yè)管理市場培育方面要做好如下工作:引導(dǎo)、協(xié)助物業(yè)管理小區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)；出臺(tái)各類物業(yè)管理服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)及其所需要的成本，供物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)委會(huì)參考；加大宣傳力度，引導(dǎo)廣大業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理消費(fèi)理念；制定相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)工作、物業(yè)管理接撤管工作，加大對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管并規(guī)范其行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督與管理等。

　　物業(yè)管理市場的培植也離不開物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主的參與和支持。

　　首先，物業(yè)管理企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到市場培植的重要性，參與培植過程本身就是鍛煉自身、提高市場運(yùn)作能力的過程。一方面要認(rèn)真貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，按照行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好管理服務(wù)工作，抓好質(zhì)量、樹立品牌。通過抓質(zhì)量、樹品牌，使廣大業(yè)主在享受管理服務(wù)、得到實(shí)惠的同時(shí)，提高物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)理念的認(rèn)知度，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作認(rèn)可和支持。另一方面要積極應(yīng)對(duì)市場，做好市場運(yùn)作的一切準(zhǔn)備。主要是熟悉市場規(guī)則，參照行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)小區(qū)提出可供業(yè)主選擇的管理方案，包括上述提到的預(yù)算、成本翔實(shí)，同時(shí)又要做好規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，提高規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)能力等。

　　其次，由于物業(yè)管理市場又離不開業(yè)主的參與和支持，因此要有調(diào)動(dòng)業(yè)主參與市場積極性的措施、辦法，如建立市場服務(wù)的咨詢機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理計(jì)費(fèi)的監(jiān)管、審定機(jī)構(gòu)等。

　　總之，筆者認(rèn)為目前情況下物業(yè)管理收費(fèi)完全市場化的條件尚未完全成熟，任何一項(xiàng)政策的出臺(tái)，都應(yīng)進(jìn)行充分論證，特別是物業(yè)管理收費(fèi)制度涉及千家萬戶，它的出臺(tái)需要滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，又要具有可操作性。因此，我們呼吁:作為過渡期，政府主管部門該盡快出臺(tái)有關(guān)管理服務(wù)的參考標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)成本(價(jià)格)，以便指導(dǎo)這一工作的深入開展。

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