篇2：破解物業(yè)服務(wù)糾紛四大法律難點(diǎn)

　　破解物業(yè)服務(wù)糾紛四大法律難點(diǎn)

　　難點(diǎn)一: 業(yè)委會“無名分”處境尷尬

　　業(yè)主委員會是由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機(jī)構(gòu)。因此，業(yè)主委員會沒有獨(dú)立的法律地位，不能以自己的名義單獨(dú)行使法律行為，在訴訟法上也不具備訴訟主體資格。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，卻因業(yè)主委員會沒有獨(dú)立的法律地位而造成很多問題難于解決。在廣州市某小區(qū)，業(yè)主委員會經(jīng)建設(shè)住宅主管部門審核備案成為合法社區(qū)社團(tuán)組織，并經(jīng)公安部門批準(zhǔn)刻制了公章，運(yùn)作規(guī)范，但當(dāng)?shù)孛裾块T卻不同意其辦理登記手續(xù)。

　　業(yè)主委員會法律地位的模糊不僅使業(yè)主身份尷尬，給物業(yè)服務(wù)公司的操作也出了道難題。在廣州海運(yùn)集團(tuán)物業(yè)發(fā)展公司管理的一個(gè)樓盤，業(yè)主委員會要求實(shí)行酬金制，由業(yè)主委員會管理賬務(wù)，但“因它什么都不是”，在銀行也開不了戶，最后還是要?dú)w由物業(yè)服務(wù)公司開戶，但業(yè)主要求花費(fèi)要由業(yè)主委員會批準(zhǔn)，這讓物業(yè)公司很難操作，因?yàn)槟玫降腻X還必須扣除稅金。

　　對此，海運(yùn)集團(tuán)物業(yè)發(fā)展公司副總經(jīng)理葉亮呼吁“給業(yè)主委員會一個(gè)法律地位”，另一物管公司代表銀奧集團(tuán)總裁湯皓也說:“建議業(yè)主委員會作為一個(gè)社團(tuán)具有一定的法律地位，便于物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)糾紛時(shí)，業(yè)主委員會具備訴訟主體的資格能夠提出訴訟。”

　　但法律界人士卻持反對意見，中山大學(xué)法學(xué)院副教授張民安提出:

　　“業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系，類似于公司法上董事會與股東會的關(guān)系，董事會不可能單獨(dú)注冊成立，業(yè)主委員會同樣只是附屬于業(yè)主大會的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，沒有獨(dú)立的法人資格，也不能成為訴訟主體或仲裁主體。裁定業(yè)主委員會具有訴訟主體資格則明顯與現(xiàn)行法律相悖，盡管《民事訴訟法》有公民、法人以外的其他組織可以作為訴訟當(dāng)事人的規(guī)定。但是，根據(jù)最高法院的意見，民訴法中的‘其他組織’僅指合法成立、有一定組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的不具備法人資格的組織。而業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主大會這種會議形式的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并不具備組織的特征，真正屬于組織的，是全體業(yè)主組成的業(yè)主大會。”

　　難點(diǎn)二: 管理合同“姓什么”待確定

　　對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，有人認(rèn)為是委托合同，有人認(rèn)為是服務(wù)合同，還有人認(rèn)為是混合合同，合同法律性質(zhì)不同，物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也就不同，目前很多物業(yè)服務(wù)糾紛也就是因?yàn)楹贤再|(zhì)爭議產(chǎn)生的。

　　認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同的，很大原因是由于國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》出臺前，物業(yè)服務(wù)合同是被稱為“物業(yè)服務(wù)委托合同”的。但與會的大多數(shù)法律界人士均不站在委托合同的一方。

　　在廣東廣大律師事務(wù)所凌云志看來，“《物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同》的性質(zhì)是平等民事主體---物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間簽訂的關(guān)于就房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)公司的職能不是管理業(yè)主，管理只是服務(wù)的一種形式”。

　　廣州粵華物業(yè)公司辦公室主任溫必潛則將物業(yè)服務(wù)合同定位為一種“復(fù)合性合同”，“業(yè)主群體把其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理、安全秩序維持以及清潔、園林綠化等事務(wù)交托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成，具有委托代理的性質(zhì);物業(yè)服務(wù)企業(yè)把部分事務(wù)交付給專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)，具有承攬的性質(zhì);物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同的過程中，很大程度上是以勞務(wù)付出或提供服務(wù)的形式進(jìn)行的，因而，具有勞務(wù)性質(zhì)和服務(wù)性質(zhì)。對于這一無名合同，應(yīng)加強(qiáng)立法研究，使其成為《合同法》上的有名合同，以利于規(guī)范此類合同行為。”

　　廣東警官學(xué)院經(jīng)濟(jì)法教研室主任譚玲教授同樣認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是種比較新型的形式，不同的是，在她看來:“物業(yè)服務(wù)合同是委托合同與行紀(jì)合同的綜合體，但名稱就有待確定。”

　　難點(diǎn)三: 停車場“歸誰用”誰說了算

　　在廣州某大廈，業(yè)主張先生入住時(shí)沒有汽車，1年后他買了新車，到大廈地下停車場租位停車時(shí)卻被告知，停車場車位已經(jīng)售罄，而占去張先生車位的，居然是為數(shù)不少的大廈外附近居民。這讓張先生覺得不解，地下停車場屬于大廈的一部分，不是應(yīng)該屬于大廈全體業(yè)主共有的嗎?

　　像“地下停車場的使用權(quán)如何合理分配”這類合同中沒有約定的事項(xiàng)，往往成為業(yè)主和開發(fā)商長期拉鋸戰(zhàn)的導(dǎo)火線。業(yè)主代表、廣東翔信律師事務(wù)所的龐艷表示:“解決地下停車場使用分配及出租問題，首先要明確物權(quán)的問題。地下室為共用設(shè)施，設(shè)計(jì)為停車場時(shí)其使用功能并未獨(dú)立于地上建筑以外，應(yīng)看成是地上建筑的配套設(shè)施，物權(quán)當(dāng)然屬于該建筑的全體業(yè)主所有，所以不能單獨(dú)出售。”

　　“但現(xiàn)在普遍的是，在開發(fā)商取得預(yù)售許可證進(jìn)行銷售的情況下，業(yè)主對其出售或出租的行為難以限制，即使業(yè)主與發(fā)展商達(dá)成共識只能銷售給業(yè)主，業(yè)主再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，也沒有法律依據(jù)限制其處分自己所有的財(cái)產(chǎn)。所以根本問題在于，房屋主管部門批注銷售的行為是否恰當(dāng)。

　　對此，廣州大學(xué)法學(xué)院副教授武中俐認(rèn)為:“地下停車場的所有和使用制度的本質(zhì)是業(yè)主自治管理”。

　　如何限制發(fā)展商出售或出租地下停車場?武中俐副教授認(rèn)為“需要政府設(shè)立共有部分持份權(quán)的限制制度，一是對售出要有明確的規(guī)定，限制出租、出售的機(jī)會，二是明確契約，約定開發(fā)商的‘止步、莫伸手’尺度。這方面國外的經(jīng)驗(yàn)可供參照，日本以共同部分專有權(quán)解決這個(gè)問題，美國把停車場視為共同部分，業(yè)主享有停車的權(quán)利，在業(yè)主購房時(shí)便明確告知配備有充足停車場，法國則把‘為每個(gè)業(yè)主提供能夠滿足停車的車位’列為開發(fā)商的義務(wù)”。

　　難點(diǎn)四: 物管“不收費(fèi)”是否算違約

　　物業(yè)公司對部分業(yè)主不收費(fèi)或少收費(fèi)，現(xiàn)階段比較普遍，特別是在一些尚未售罄的新樓盤，經(jīng)常聽到物業(yè)公司對發(fā)展商尚未出售的房屋不收費(fèi)或少收費(fèi)，此外，對產(chǎn)權(quán)屬發(fā)展商的會所以及其它一些經(jīng)營性用房等，物業(yè)公司也經(jīng)常是睜一只眼閉一只眼;還有，對小部分長期與發(fā)展商或物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主，物業(yè)公司也懶得追收欠交的服務(wù)費(fèi)等。

　　部分業(yè)主不交費(fèi)的行為是否損害了其他業(yè)主的權(quán)利?廣東翔信律師事務(wù)所的龐艷肯定地說:“就一個(gè)小區(qū)或一棟大廈來說，共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)，要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性和眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡，需要一個(gè)有效的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，那就是共同契約，包括業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同，業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，就等于所有業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)都是共同的，只有大家都遵守，權(quán)利義務(wù)才能實(shí)現(xiàn)。”

　　“如果任由物業(yè)公司對部分業(yè)主不收費(fèi)或少收費(fèi)，勢必造成服務(wù)質(zhì)素或水準(zhǔn)降低，破壞了業(yè)主共同利益的平衡和自我管理、自我約束的機(jī)制，物業(yè)服務(wù)公司縱容或容許部分業(yè)主不交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，使該業(yè)主不履行義務(wù)而享受權(quán)利，實(shí)質(zhì)上加重了其他業(yè)主的義務(wù)，損害了該部分業(yè)主的權(quán)利，構(gòu)成侵權(quán)。”

　　但原廣州市中級法院謝英燕副庭長則認(rèn)為:“物業(yè)公司對部分業(yè)主不收費(fèi)或少收費(fèi)，是對自身權(quán)利的處分，不構(gòu)成違約，業(yè)主無權(quán)干涉。但現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司往往是把這部分經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)嫁到小業(yè)主身上，或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就損害了小業(yè)主的利益，小業(yè)主可以索賠，但物業(yè)公司承擔(dān)的就不是違約責(zé)任。另一種情況下，如果業(yè)主委托物業(yè)公司收取管理費(fèi)，然后給予一定酬金，那么物業(yè)公司不收或少收費(fèi)就是沒盡到業(yè)務(wù)，這才需要承擔(dān)違約責(zé)任。”