青海新聞網訊 我省物業服務行業從產生至今歷時5年,雖然從去年下半年以來消協部門接到的相關投訴很少,但不代表物業服務中就沒有產生矛盾。如果業主們都繳了物業管理費并合理合法有效地監督了物業企業,而物業企業也能按規定協議管理好、服務好,物業服務就能真正依照市場化規律發展。但目前我省物業服務雙方的各方面差異與短期利益仍然影響物業行業的健康發展。
物業公司服務不到位
西寧市民劉立新反映所住城東區民惠小區物業服務存在不少問題。劉師傅說:“不但從小區大門出入的人、車無人過問,甚至24小時不鎖門。小區內各類車輛亂停亂放,有的停在草坪上,有的斜靠在陽臺下面,由于出租車、長途車等停的多,不僅出入不便,噪音也很大。”劉師傅介紹,物業公司經常換管理人員,沒人管事,如六號樓前的水井內供水管漏水半年了,收水費時六號樓的住戶每月每戶分攤5元至7元,供水管卻沒人修。劉師傅感慨住戶們繳了物業費卻得不到應有的服務。
業主的違規行為無法約束
記者從西寧市房產局了解到,部分業主、業主委員會的違規行為無法約束。朝陽新村業主委員會20**年4月18日和20**年3月15日兩次召開業主大會變更業主委員會委員,但沒有按照國家規定召開業主大會的條件、程序進行,也沒有按要求登記備案。在與重新選聘的物業公司簽訂的物業管理合同中,要求支付業主委員會工作人員工資的做法也嚴重違背了建設部《業主大會規程》中的相關規定,擾亂了物業管理市場。
依法成立業主委員會是物業服務市場化的重要條件,代表廣大業主通過協議合同方式實現業主的權利義務,但也不能侵害物業公司的利益。像美佳花園業主委員會解聘美佳物業公司后,業主委員會只是要求物業公司移交物業管理權、物業辦公用房、鍋爐房等基礎配套設施,對業主以往所欠的物業管理費和采暖費卻不愿承擔責任,使新物業企業無法進入,造成惡性循環。
物業管理難在哪里
青海青川物業管理有限公司的朱經理認為,像他們管理的美麗家園小區現在二期還未住滿,物業公司處在虧損經營狀態。如果住滿了,業主都按時繳費,物業公司不會虧損。他說,造成物業公司虧損的原因除收費問題外,物業企業管理人員素質低、缺乏服務意識、管理效率低也是一大原因。
西寧市房產局主管物業的一位負責人談到這個問題時說,省城物業管理剛剛起步,雖然部分企業、小區開展得較好,但不少市民對物業管理的認識還很淺薄,還未形成花錢買服務的意識;另一方面,省城部分物業管理企業對物業管理各項收支不能定期向業主公布,企業資質等級、收費標準、收費項目也未設置宣傳欄,缺少業主的監督,增加了收費中的矛盾,不符合《物業管理條例》等法規和政策的相關規定。管理分散,促使物業管理效益、質量低下,住房體制改革過渡期形成的住房供給的產權多元化,使得完整的小區被人為分成幾家管理,無法實現物業規?；芾?也就造成了管理質量和服務質量的差異。不少小區都存在物業管理費收繳難的問題,物業管理企業經濟入不敷出的情況加重了物業公司的經濟負擔,致使企業長期虧損,物業公司以業養業的造血功能難以形成,這兩年像泰寧、美佳、三田等物業公司因虧損主動要求退出住宅小區物業管理。省城舊住宅小區普遍存在公共建設配套不足、設施損壞嚴重、環境臟亂差等問題。
相關鏈接:由于現在物業管理公司多數是房地產開發公司的附屬機構,不是聘請的專業物業管理公司,在收費問題上往往偏向房地產公司而忽視業主利益。又由于壟斷經營現象大量存在,業主與物管企業形成不了平等的民事關系,對收費多少、如何服務等缺乏有效的監督和制約,所付出的費用并不能獲得等值的服務。 篇2：談物業管理市場競爭 談物業管理市場競爭 自1981年我國成立第一家物業管理公司以來，全國物業管理企業已逾2萬家，從業人員達到200多萬人，作為 “朝陽產業”物業管理已在社會化分工中被逐步認同，在住宅小區小心翼翼嘗試的專業管理現在很快被推廣到商業大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透，并且競爭機制也正被逐漸引入。各類物業管理書籍的出版、物業管理進入大學課堂，標志著對物業管理認識已由感性上升為理性。 一、物業管理進入市場競爭的必然趨勢 1、政府的倡導與嚴管 政府積極倡導物業管理項目的公開招標制度，并把招投標列入《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），將物業管理推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區等已成功進行了公開招標幫助使物業管理公司易幟。另外，政府極力打造物業管理競爭的舞臺，同時又加強對參與競爭的物業管理公司的管理者，努力提高游戲參與者的素質。 2、業主自治意識漸強 物業管理公司是業主聘請的“管家”，是為業主提供管理與服務的，一旦物業管理公司的表現不能使眾多業主滿意，業主們可以解雇物業管理公司。然而，令物業管理公司很無奈的是，業主們炒掉了物業管理公司后，竟然搖身一變，干起物業管理公司的活兒。雖有逆社會發展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物業管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業主或業主代表的機構。 3、發展商“斷奶” 一些物業管理公司自恃與發展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發展商可以長期供養。但當發展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓物業管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發展商也不可能長期“護養”其名下的物業管理公司。《條例》對發展商的物業管理權限有明確的限制，前期提倡通過招投標選聘物業管理企業，一旦業主大會召開，誰是管家將由全體業主決定。現實中業主重新選聘物業管理公司，改變物業管理公司與發展商“血緣”關系的事例已不鮮見。 二、物業管理應如何應對市場競爭 物業管理早已進入了“諸侯紛爭”，如何迎接競爭，規范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、物業管理公司、開發商、業主們面前不可回避的課題。 1、政府應積極引導，規范競爭 雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業管理實行公開招投標制度，但力度不大，而且操作性不強，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規定什么樣的物業，多大面積的物業一定要在社會以招投標的形式選聘質優價低的物業管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等做出相應的規定。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。 2、發展商應放眼社會，擇優聘用 按以往法律規定，在物業開發的前期及落成后的一段時期內（業主委員會成立前），開發商有權對其開發的項目決定物業管理公司。其實明智的開發商本著對今后管理負責的態度，就應放眼社會，在物業開發前期就選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業物業管理公司，使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與物業管理公司建立起信任合作的關系。這樣既符合社會分工的專業要求，順應物業管理市場競爭的發展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。 3、業主要處事公正，善選“管家” 物業管理公開競爭的結果是物業的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業主對物業管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環境，使善于“黑箱作業”者沒有市場。業主對物業管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平和管理業績等。 4、物業管理公司要勵精圖治，重塑形象 物業管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰。勤練內功，塑造品牌才是制勝之本。物業管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，物業管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。同時需要精打細算，勤儉管“家”，物業管理花的是業主的錢，物業管理公司會不會理財成了業主評判物業管理公司好差的重要標準。物業管理公司要贏得業主們滿意，就應用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業主也難接受，正如一些業主拒絕香港的物業管理公司一樣。 5、培養專業化人才 物業管理公司的實力不僅資本的實力，更是人才的實力。有一支素質高，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是物業管理公司生存與發展的根本條件，也是物業管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。很多人都認為物業管理是一個低技術、勞動密集型行業，其日常工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質的人才。其實，物業管理是一門專業，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業管理。事實上從1990年開始，我國就已經開始設立物業類的培訓機構，其目標是培養熟悉社會、經濟的基本法律、法規和政策，掌握現代化的信息收集技術，能及時把握市場動態，熟悉各行業基本辦事流程及日常設施維修養護技能，既能為房地產商、物業管理商服務，也能為特定單位的后勤管理部門效力的物業管理人才。 6、實施規范化管理 物業管理是一個新興的行業，相應的法規建設滯后。時至去年9月，我國才出現一部相對比較完整的、系統的物業管理法規，使得物業管理工作有了指導依據，業主的合法權益得到有效保護，一定程度上促進了物業管理的進一步發展。因此，物業管理公司在日常管理中，必須實施規范化管理，把物業管理法律法規以及質量管理體系等規范性文件融入到管理中去，以規范物業企業的管理服務行為，同時也規范業主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命力。 7、提供人性化服務 物業管理的重要特征便是它的服務性。因為物業本身屬于第三產業即服務業，物業管理的主要服務對象是人，通過管理者的熱情服務，為業主們創造一個舒適、安全、優美、文明的生活空間和生存環境。 進入20**年以后，物業管理那種“冷冰冰”的管理態度開始淡化，取而代之的是大家所倡導的一種人性化的服務。有業主給我們描述了這樣一個場面：業主甲帶著孩子和一大堆物品進門，小區保安看見了，隨手就接過業主手中的東西把他們送到家門口；家中電表或者煤氣表上的IC卡快用完了，維修工發現了就會友善地提醒業主；自行車沒氣了，保管員會主動地拿出氣筒幫業主把氣充足......整個小區就是一幅安靜、祥和的畫面。 物業管理發展已有20多年的歷程，作為物業管理市場發展的必然趨勢--競爭，政府、物業管理公司、開發商、業主們都必須給予應有的重視，我們相信，隨著物業管理競爭市場化程度的不斷擴大，我國的物業管理將會越來越專業化、規范化、市場化和人性化。 保利廣州物業管理有限公司 /朱海鋒 篇3：談物業管理市場競爭與對策 談物業管理市場競爭與對策 物業服務自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，迅猛發展。全國1.2萬多家專業管理公司的出現改變了香港管理公司曾經在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區小心翼翼嘗試的專業管理很快推及到商業大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透。各類物業服務書籍的出版、物業服務進入高等教育系統，標志著物業服務已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入競爭時代。不少管理公司面臨生存的考驗，這是基于以下幾點： 1、房地產開發進入調整期。 前幾年在房地產開發熱的刺激下，投資上馬的項目因亞洲金融風暴的沖擊及國內需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產的發展勢頭明顯銳減，物業服務也難有以前那種遍地是項目的好景。 2、政府的倡導與嚴管。 建設部、地方房管部門積極倡導物業服務項目的公開招標制度，將物業服務推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區等已成功演繹了公開招標競爭使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業服務競爭的舞臺，另一方面又對參與競爭的管理公司要求諸多，提高參賽者的標準。如廣州國土房管局最近頒發了物業服務公司資質審定辦法，將一級資質公司的標準大幅度提高，如按此標準重新審定資質，廣州原有100多家一級資質公司中至少90%的公司將會降級到二級、三級甚至四級的資質。為了改變降級的命運，許多管理公司必須作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規模。 3、管理公司擺脫困境。 物業服務是風險小，利潤低的行業，許多管理公司認識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。更有人認為，管理規模達100萬平方米以上才能產生最佳效益。于是，為擺脫困境，在守住“根據地”的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現規模效益。 4、香港公司且退且戰。 香港的物業服務公司憑借經驗豐富的優勢，以“師者”姿態進入內地，占據了物業項目“半壁江山”。后起的國內管理公司經過幾年的學習磨練迅速成長，大有“青出于藍而勝于藍”之勢，陸續從“老師”手中接過了管理權。香港公司不甘退出內地舞臺，且退且戰，為爭管理項目與內地公司展開了激烈的競爭。 5、業主自治意識漸強。 管理公司是業主聘請的“管家”，是為業主提供管理與服務的，一旦管理公司的表現不能使眾多業主滿意，業主們可以炒管理公司“魷魚”沒商量。做不好被“炒魷魚”屬正常道理，大可不必大驚小怪的。然而，令管理公司長吁短嘆的是，業主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。雖有逆社會發展潮流之嫌，但至少也是合法的。此風傳開，管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業主或業主代表的機構。 6、中介代理涉足管理。 房地產中介代理業務范圍界定在房地產的營銷策劃、經營代理及相關的咨詢培訓。然而，時下一些中介代理公司也許為生計著想，也許為實現躊躇滿志的多元化目標，也許效仿香港的地產代理商，將一只腳伸進了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態的專業管理公司“爭食”。 7、發展商“斷奶”。 一些管理公司自恃與發展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發展商可以長期供養。殘不知，發展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發展商也不可能長期“護養”其名下的管理公司?！稄V東省物業服務條例》對發展商的物業服務權限有明確的限制，一經業主大會召開，誰是管家將由全體業主決定?，F實中業主重新選聘管理公司，改變管理公司與發展商“血緣”關系的事例已不鮮見。 物業服務進入“競爭”的時代已是不言而喻的現實，如何迎接競爭，規范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開發商、業主們面前不可回避的課題。 1、政府應積極引導，規范競爭。 雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業服務實行公開招投標制度，但力度不大，范圍僅限于國字號企業開發的住宅小區，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規定什么樣的物業，多大面積的物業一定要在社會以招投標的形式，通過公平競爭，選聘質優價低的管理公司;同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等作出相應的規定。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。 2、發展商應放眼社會，擇優聘用。 按法律規定，在物業開發的前期及落成后的一段時期內(業主委員會成立前)，開發商對其開發的項目有權決定管理公司。明智的開發商本著對今后管理負責的態度，就應放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業管理公司，負責起物業售后服務的工作。也使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。如此既符合社會分工的專業要求，順應物業服務市場競爭的發展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。 3、業主要處事公正，善選“管家”。 物業服務公開競爭的結果是物業的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業主對管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環境，使善于“黑箱作業”者沒有市場。業主對管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平、管理業績，換句通俗的話:寧愿選擇費用貴點、水平高的公司而棄費用低水平也低的公司。若此風一開，管理公司何去何從也就一清二楚了。 4、管理公司要勵精圖治，重塑形象。 管理公司是“競爭時代”的主角，每一個管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰。管理公司怎樣才能經受住不期而至的競爭考驗? (1)勤練內功，塑造品牌。物業服務的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。 (2)精打細算，勤儉管“家”。物業服務花的是業主的錢，管理公司會不會理財成了業主評判管理公司好差的重要標準。管理公司要贏得業主們滿意，就應用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業主也難接受，正如一些業主拒絕香港的管理公司一樣。管理規范，服務優質，善于理財勤儉管“家”的公司在公平競爭中最具有優勢。 (3)以人為本，注重育才。物業服務投入的不是資本，而是人才及經驗。管理公司的實力不是資本的實力，而是人才的實力。有一支素質同，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發展的根本條件，也是管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才。