國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,今年已經(jīng)邁入了第二十個年頭。在這二十年的發(fā)展歷史中,國內(nèi)的物業(yè)管理日益趨向規(guī)范化發(fā)展。在歐美、港臺地區(qū)的物業(yè)管理市場,自主經(jīng)營的獨(dú)立物業(yè)管理公司發(fā)展迅速,政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理,同時房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目也越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理。國內(nèi)的物業(yè)管理公司起步較晚,除了新興的專業(yè)化管理公司模式外,有相當(dāng)比重是專業(yè)化與行政性管理模式相結(jié)合以及以房管局系統(tǒng)為主體的傳統(tǒng)管理模式。隨著物業(yè)管理市場的發(fā)展,業(yè)主自治意識越來越強(qiáng),物業(yè)管理公司最終要成為開發(fā)商或業(yè)主合同方,為業(yè)主提供服務(wù)。而在開發(fā)商或業(yè)主選擇物業(yè)管理公司時,往往采用委托、協(xié)議或招標(biāo)的形式。在物業(yè)管理市場競爭中,服務(wù)質(zhì)量水平是一個重要因素,價格則是一個敏感的因素。在現(xiàn)行的物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理公司通常采用兩種收費(fèi)方式,即酬金式和包干式。現(xiàn)就兩種服務(wù)收費(fèi)形式對物業(yè)管理市場的影響作以分析。

首先,讓我們對酬金式和包干式的基本要素作簡單闡述:

1、酬金式
1.1物業(yè)管理酬金在服務(wù)開始后從物業(yè)管理帳戶中直接扣除
1.2物業(yè)人員薪金或其他物業(yè)管理開支從物業(yè)管理帳戶中直接扣除。
1.3如遇管理費(fèi)帳戶收入款項(xiàng)不足支付物業(yè)管理開支時,則由發(fā)展商墊付,最終由業(yè)主方付差額;如帳戶有盈余,則保留在管理費(fèi)帳戶中,作為以后物業(yè)管理的開支留存。

2、包干式
2.1每月向業(yè)主方收取定額的費(fèi)用。
2.2如遇管理費(fèi)帳戶收入款項(xiàng)不足支付物業(yè)管理開支時,則由物業(yè)管理公司自行支付差額;如帳戶有盈余,則作為物業(yè)管理公司的收益。
2.3部分發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供物業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目供管理公司經(jīng)營,經(jīng)營所得用于彌補(bǔ)管理帳戶的不足部分。

3、在實(shí)際物業(yè)管理中,兩種收費(fèi)形式存在的現(xiàn)狀及對物業(yè)市場的影響歸結(jié)如下:

3.1在市場競爭中,包干式是一種有競爭力的收費(fèi)方式,特別是針對檔次較低的或銷售情況較差的樓盤。

3.2按國內(nèi)現(xiàn)行的物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn),城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)由物價部門核定;其他高檔住宅物業(yè)及寫字樓宇的管理費(fèi),由市場調(diào)節(jié)、政府指導(dǎo)。對于檔次較低的或銷售情況較差的樓盤,開發(fā)商往往對物業(yè)管理開銷服務(wù)質(zhì)量保證方面沒有把握,包干式在收取固定報酬的情況下,對物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行自負(fù)盈虧,恰恰迎合了開發(fā)商的需求。因此,包干式的物業(yè)管理報酬形式較容易在物業(yè)管理市場競爭中勝出。而在檔次較高的或銷售情況較好的樓盤,開發(fā)商以及業(yè)主方在選擇物業(yè)管理公司的問題上,往往將物業(yè)管理公司提供的服務(wù)檔次和質(zhì)量以及物業(yè)管理公司在業(yè)界的聲譽(yù)放在第一位,在價格取向上更注重性能價格比。

3.3按照業(yè)內(nèi)慣例,如果管理費(fèi)不足以支付物業(yè)管理開支,則開發(fā)商需要負(fù)責(zé)墊付管理帳戶不足部分。而在低檔樓盤,往往存在管理費(fèi)拖欠情況。開發(fā)商在業(yè)主拖欠管理費(fèi)并要為空置房屋支付管理費(fèi)的情況下,為保證自身利益,自然傾向于選用包干式的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)。這樣一來,實(shí)行包干式的物業(yè)管理公司獲得了物業(yè)管理權(quán),開發(fā)商也將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)移了出去。但是,在管理費(fèi)收繳不足的情況下,物業(yè)管理公司的利潤及人員,辦公開支全部包含在管理費(fèi)的情況下。因此,物業(yè)管理公司只有用壓縮管理費(fèi),降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來維持盈利。這樣,物業(yè)服務(wù)的對象——業(yè)主的利益就受到了損害,而物業(yè)的保值、增值目的也無法實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理質(zhì)量低下必然造成業(yè)主對物業(yè)管理公司服務(wù)不滿,從而拒絕交納服務(wù)費(fèi),造成管理上的惡性循環(huán)。

3.4物業(yè)管理公司一兼二職,往往導(dǎo)致服務(wù)水平下降。部分發(fā)展商將物業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)交給物業(yè)管理公司經(jīng)營,所得用于彌補(bǔ)由于管理費(fèi)低于實(shí)際開支而出現(xiàn)的差額。這樣就使本來以服務(wù)為目的的物業(yè)管理公司對物業(yè)有了經(jīng)營權(quán)。物業(yè)管理公司在有限的人員編制上,在提供物業(yè)管理服務(wù)的同時還要經(jīng)營物業(yè)項(xiàng)目以獲利,那么物業(yè)管理公司的人力、物力將必然

篇2：預(yù)繳物業(yè)管理費(fèi)收取及催繳程序

　　預(yù)繳物業(yè)管理費(fèi)收取及催繳程序

　　(有關(guān)滯納金比例以該項(xiàng)目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))

　　業(yè)戶收樓時需將計費(fèi)時間終止到每自然季度末最后一日

　　一、預(yù)繳半年管理費(fèi)

　　1.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費(fèi)付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費(fèi)。

　　1.2 每年的1月1日及7月1日起，財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

　　1.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

　　二、預(yù)繳三個月管理費(fèi)

　　2.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。

　　2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

　　2.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。

　　2.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

　　三、預(yù)繳一個月管理費(fèi)

　　3.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。

　　3.2 每月的1日起，財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

　　3.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。

　　3.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

篇3：物業(yè)公司管理費(fèi)收取管理規(guī)定

　　物業(yè)公司管理費(fèi)收取管理規(guī)定

　　一、目的

　　本管理規(guī)程規(guī)范服務(wù)收費(fèi)管理，確保業(yè)主(住戶)滿意。

　　二、適用范圍

　　本規(guī)程適用于對興業(yè)新邨管理服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、公共分?jǐn)偹娰M(fèi)。

　　三、職責(zé)

　　1.財務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金或委托銀行收費(fèi)的有關(guān)手續(xù)。

　　2.保安員協(xié)助財務(wù)人員向業(yè)主(住戶)派發(fā)收費(fèi)憑據(jù)或催款通知單。

　　四、工作要求和內(nèi)容

　　1.收費(fèi)方法，可分為兩種：

　　a)現(xiàn)金收費(fèi)：車位使用費(fèi)(臨時停車)、裝修管理有關(guān)費(fèi)用、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)及公共分?jǐn)偹娰M(fèi)、維修服務(wù)費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)；

　　b)委托銀行收費(fèi)：住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅水費(fèi)、住宅公共分?jǐn)偹娰M(fèi)；

　　2.委托銀行收費(fèi)的開戶手續(xù)：在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，憑物業(yè)公司開的帳戶，到指定銀行存入一定金額，以便每月結(jié)算劃帳。

　　3.對小區(qū)內(nèi)業(yè)主(住戶)的收費(fèi)

　　(1)住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取

　　a)興業(yè)新邨兩個月收一次管理服務(wù)費(fèi)，逢單月收費(fèi)。逢雙月30日前，財務(wù)人員通知指定銀行在業(yè)主(住戶)帳號上扣除住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其它應(yīng)收費(fèi)用。財務(wù)人員在收到銀行扣費(fèi)成功通知后，應(yīng)在5天內(nèi)把收費(fèi)憑據(jù)交管理處服務(wù)中心，由服務(wù)中心組織分發(fā)給業(yè)主(住戶)。

　　b)若業(yè)主(住戶)帳戶中金額不足以支付當(dāng)期費(fèi)用時，由財務(wù)人員用電話通知或發(fā)出催款通知單向業(yè)主(住戶)催繳。

　　c)若連續(xù)三個月欠繳，由財務(wù)人員發(fā)出限期繳款通知單，限其3天內(nèi)繳清欠款及滯納金，否則按有關(guān)規(guī)定處理。

　　d)住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)計算公式：

　　服務(wù)管理費(fèi)=住宅的銷售面積×住宅管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)+購買的機(jī)動車車位面積×住宅管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×50%

　　(2)住宅水費(fèi)的收取

　　a)每雙月25日前，由管理處工程組人員讀取水表值，并計算每戶應(yīng)交水費(fèi)(包括公共分?jǐn)?。住宅水費(fèi)同住宅管理費(fèi)一起收取，收取程序跟住宅管理費(fèi)一樣。

　　b)水費(fèi)計算公式：

　　業(yè)主(住戶)的每月水費(fèi)=該戶水表讀數(shù)(噸)×住宅水費(fèi)單價+公共分?jǐn)偹M(fèi)攤R：

　　(3)小區(qū)內(nèi)住宅公共分?jǐn)傠娰M(fèi)的收取

　　a)每雙月22日前，由管理處工程組人員讀取小區(qū)內(nèi)公共部分電表值，并計算每戶應(yīng)分?jǐn)傊担幻侩p月30日前，財務(wù)人員通知指定銀行在業(yè)主(住戶)帳號上扣除公共分?jǐn)傠娰M(fèi)及其它費(fèi)用。

　　b)公共分?jǐn)傠娰M(fèi)和管理費(fèi)一起收取。

　　c)公共電費(fèi)分?jǐn)傇瓌t：

　　1)每一座走廊、樓梯、電梯運(yùn)行、水泵運(yùn)行等每座樓宇內(nèi)公共電費(fèi)，由該座業(yè)主(住戶)分?jǐn)偅?/p>

　　2)小區(qū)道路、中心公園等小區(qū)公共區(qū)域的路燈、草坪燈的電費(fèi)，由小區(qū)業(yè)主(住戶)及區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)鈶舴謹(jǐn)偂?/p>