物管費(fèi)是伴隨物管業(yè)始終的既古老又新穎的重點(diǎn)和難點(diǎn)課題,也是與物管有關(guān)的各界人士關(guān)注的熱點(diǎn)話題。一時(shí)間剪不斷,理還亂。雙方的矛盾和分歧無時(shí)不在,時(shí)而緩和,時(shí)而激化,讓人感到物管成了投訴中心之一。收費(fèi)與付費(fèi)的博弈沒有終點(diǎn),只有暫時(shí)的均衡,。物管費(fèi)是物業(yè)公司的生命線,是物管行業(yè)的血液,對(duì)業(yè)主而言也是保證物業(yè)價(jià)值,維系生活工作品質(zhì)的重要組成部分。如果不形成一套科學(xué)合理的物管費(fèi)制度,將會(huì)導(dǎo)致從業(yè)人員知難而退,危及業(yè)主的最終利益,使行業(yè)發(fā)展后續(xù)乏力,。本文僅對(duì)物管費(fèi)產(chǎn)生機(jī)制再造提點(diǎn)看法。

一、物管費(fèi)來源機(jī)制存在缺陷,影響物管可持續(xù)發(fā)展

從房地產(chǎn)售后服務(wù)到形成獨(dú)立發(fā)展的物管產(chǎn)業(yè),從福利式免費(fèi)服務(wù)到實(shí)施消費(fèi)者付費(fèi),是社會(huì)發(fā)展的必然,是物管發(fā)展的里程碑。但目前的物管費(fèi)形成機(jī)制和實(shí)施效果存在先天不足,筆者認(rèn)為至少有以下缺陷:

1、物管費(fèi)導(dǎo)入時(shí)業(yè)主并無價(jià)值判斷,缺乏基本的理解

物管費(fèi)是業(yè)主購房時(shí)若干費(fèi)用中絕對(duì)額較小但持續(xù)時(shí)間較長的一種費(fèi)用,巨額的購房費(fèi)用、裝修費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、五通費(fèi)用與小額物管費(fèi)的對(duì)比形成強(qiáng)烈反差,人們更愿意仔細(xì)思考大額費(fèi)用的構(gòu)成和籌集方式,而較少考慮物管費(fèi)是否科學(xué),籌集模式是否較合理。在簽購房合同時(shí),前期物管合同往往僅供購房者參考,為不影響賣房,前期實(shí)施物管的公司往往不可能主動(dòng)告之業(yè)主,請(qǐng)認(rèn)真研究物管合同,不同意物管方案最好別買房。業(yè)主購房大多對(duì)物管沒有認(rèn)識(shí),也認(rèn)為前期物管是與開發(fā)商簽的,購房者發(fā)表看法確實(shí)沒多大用處,只要看上了房子即可。于是,本應(yīng)在購房前統(tǒng)一對(duì)物管認(rèn)識(shí)的工作難以實(shí)施,埋下了業(yè)主入住后業(yè)主們通常可能憑意氣、憑感覺和自己理解的物管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行“調(diào)教” ,從而埋下了你爭(zhēng)我鬧的后患。物管費(fèi)的收取工作本應(yīng)很規(guī)范,但卻變得復(fù)雜。人人都認(rèn)為自己有權(quán)評(píng)價(jià)物管費(fèi)的合理性,人人都可找理由拒絕交納物管費(fèi)。物管費(fèi)是針對(duì)全體業(yè)主的,應(yīng)按業(yè)權(quán)份額表示意見,個(gè)人可以提建議,如果未獲多數(shù)業(yè)主通過,未形成全體業(yè)主認(rèn)可的決議,是不能實(shí)施的,僅有特約服務(wù)費(fèi)可以供業(yè)主個(gè)體全權(quán)選擇,認(rèn)可就選,不認(rèn)就不選。

2、前期物管費(fèi)脫離價(jià)值基礎(chǔ),超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)形成不良示范

前期物管的功能較復(fù)雜,除為最終用戶服務(wù)外,很大程度上是在為開發(fā)商做售后服務(wù)工作,這種售后服務(wù)的功能和內(nèi)涵已經(jīng)超越了物業(yè)管理。為了促進(jìn)房地產(chǎn)的營銷工作,討得已購房業(yè)主的良好口碑,業(yè)界比較通行的作法就是從開發(fā)環(huán)節(jié)的費(fèi)用中籌措一部分用于物管環(huán)節(jié)的“錦上添花”,使不少小區(qū)(大廈)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)行成本,如有的別墅區(qū)運(yùn)行成本號(hào)稱3.5元/㎡月,而向物價(jià)局報(bào)批的價(jià)格僅為1.52元/㎡ 月,實(shí)際執(zhí)行時(shí)還低于此標(biāo)準(zhǔn),差額部分由開發(fā)商補(bǔ)助。數(shù)年后,開發(fā)商要求物業(yè)公司獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,不再對(duì)完成售后服務(wù)使命的物管提供差額補(bǔ)助。這時(shí),業(yè)主已習(xí)慣了原來的較高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),難以接受服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的降低,也難以接受物管費(fèi)的提高。物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)協(xié)商并算細(xì)帳,業(yè)委會(huì)也分成同意漲價(jià)和不同意漲價(jià)兩派,物業(yè)公司則要求在規(guī)定

篇2：常見業(yè)主物管費(fèi)訴訟案抗辯理由的分析

　　常見業(yè)主物管費(fèi)訴訟案抗辯理由的分析

　　筆者結(jié)合廣州市中級(jí)人民法院和廣州市各區(qū)基層法院的類似判決，再就此類案件的抗辯理由進(jìn)行法理分析，為參與該類訴訟案件的當(dāng)事人提供一些借鑒和參考。

　　一、以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由

　　前期物業(yè)服務(wù)合同是由房屋的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的參與。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中，許多業(yè)主以自己不是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽約方為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同是對(duì)“合同相對(duì)性”原則的突破。《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。因此，在建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)，就同時(shí)包括了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意在內(nèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生約束力的根源在于建設(shè)單位所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的概括承受。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同雖然沒有業(yè)主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業(yè)主”。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”因此，業(yè)主以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，法院將不予支持。

　　二、以前期物業(yè)服務(wù)期間開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同無效為由

　　國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。” 據(jù)此，國家規(guī)定建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于“倡導(dǎo)性條款”，不屬于“強(qiáng)制性”規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。”參照司法解釋的規(guī)定，只有違反了法律、行政法規(guī)的“效力性強(qiáng)制性”規(guī)定，合同才會(huì)被法院認(rèn)定為無效，開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不導(dǎo)致前期物業(yè)管理合同必然無效。因此，業(yè)主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。

　　三、以業(yè)主委員會(huì)在沒有召開業(yè)主大會(huì)的情況下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效為由

　　實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍及濫用職權(quán)的情形。某些業(yè)主委員會(huì)在沒有召開業(yè)主大會(huì)的情況下，直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴請(qǐng)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主往往會(huì)以此為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　對(duì)于業(yè)主委員會(huì)超越授權(quán)范圍簽訂物業(yè)服務(wù)合同行為的法律效力，《上海市高級(jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)以業(yè)主委員會(huì)名義所為的行為，是否都可推定為業(yè)主委員會(huì)的行為，發(fā)生爭(zhēng)議該如何處理？答：業(yè)主委員會(huì)委員僅在被授權(quán)的范圍和期限內(nèi)，為了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，可以以業(yè)主委員會(huì)委員的身份處理業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)委員的行為超越被授權(quán)范圍和期限，對(duì)外構(gòu)成表見代表的，業(yè)主委員會(huì)對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任后，有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)委員追償。按照上海市高級(jí)法院的指導(dǎo)意見，業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)未經(jīng)召開業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為對(duì)外構(gòu)成“表見代理”，即產(chǎn)生有權(quán)代理的法律后果。

　　在司法審判實(shí)踐中，法院一般會(huì)審查業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業(yè)服務(wù)合同形式上是合法的，法院一般會(huì)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同是有效的。至于業(yè)主委員會(huì)是否合法成立，是否在召開業(yè)主大會(huì)的情況下簽訂的物業(yè)服務(wù)合同屬于業(yè)主自治范疇，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，法院會(huì)建議業(yè)主另循其他途徑解決，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中不予審查。因此，業(yè)主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。

　　四、以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾期限之內(nèi)為由

　　根據(jù)民事合同的相對(duì)性原則，開發(fā)商減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾其法律效力僅僅發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對(duì)封閉的，不能對(duì)合同主體之外的第三人發(fā)生法律效力。而業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主發(fā)生法律效力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)合同約定要求享受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人，法律上不具有承擔(dān)責(zé)任的一體性。因此，開發(fā)商的減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾對(duì)與之無關(guān)的物業(yè)服務(wù)公司并沒有法律約束力。業(yè)主不得以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。因此，業(yè)主以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾期限之內(nèi)為抗辯將得不到法院的支持。

　　五、以不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為由

　　業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)公司要求仍然按照前期物業(yè)服務(wù)的約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　以廣州市為例，廣州市物價(jià)局印發(fā)了《關(guān)于明確我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知》[穗價(jià)（20**）75號(hào)]，該文件明確規(guī)定：“從20**年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)不得以原價(jià)格主管部門核發(fā)的住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)批文和《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》作為收費(fèi)依據(jù)。”即從20**年1月1日起，取消物價(jià)部門以批復(fù)形式核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的形式。20**年，廣州市物價(jià)局發(fā)布了《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》[穗價(jià)（20**）199號(hào)文]，該文件明確規(guī)定了三個(gè)服務(wù)等級(jí)的服務(wù)內(nèi)容。之后，廣州市每年都會(huì)制定《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度》。前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)可以在政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)。

　　因此，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿意，可以通過提議召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)的方式重新確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)無法就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，業(yè)主委員會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下另行聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與新聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，業(yè)主僅以不同意原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為抗辯理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)將不會(huì)獲得法院支持。

　　六、以家中財(cái)物被盜、車輛被盜為由

　　國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不應(yīng)承擔(dān)因犯罪分子的犯罪行為導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物損失的賠償責(zé)任。

　　但是，如果小區(qū)內(nèi)有眾多業(yè)主都出現(xiàn)家中被盜的情形，并提供了報(bào)警記錄等相關(guān)證據(jù)加以證明，法院可能會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行審查。如果認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了物業(yè)服務(wù)合同約定的小區(qū)定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵。法院可以判令業(yè)主減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)中保安服務(wù)部分的費(fèi)用及酌情判決業(yè)主不交或少交部分滯納金。

　　七、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為由

　　小區(qū)業(yè)主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺(tái)搭建鴿子籠等行為嚴(yán)重侵害了其他業(yè)主的利益。利益受到侵害的業(yè)主往往會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業(yè)主可能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建行為為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。”因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)違章搭建行為后，應(yīng)負(fù)有制止和及時(shí)向行政主管部門報(bào)告的義務(wù)。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，也無權(quán)強(qiáng)行拆除違章搭建物。如果業(yè)主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權(quán)者主張權(quán)利。因此，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明已經(jīng)就業(yè)主的投訴進(jìn)行了制止和報(bào)告，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。

　　八、以應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由

　　業(yè)主將房屋出租給第三人時(shí)，往往會(huì)約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)由承租人承擔(dān)。發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛時(shí)，業(yè)主經(jīng)常以應(yīng)由實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為抗辯理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，雖然不是物業(yè)服務(wù)合同形式上的當(dāng)事人，但是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，因此，業(yè)主應(yīng)負(fù)有按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主與承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當(dāng)事人雙方。對(duì)于租賃合同之外的第三人物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有約束力。業(yè)主在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，可以依照房屋租賃合同的約定，向?qū)嶋H使用人追償。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”因此，業(yè)主以應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為抗辯理由將得不到法院的支持。

　　從以上八種業(yè)主的常見抗辯理由的分析來看，業(yè)主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這與物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、群體性的特點(diǎn)有關(guān)。物業(yè)服務(wù)的對(duì)象往往是小區(qū)成百上千戶業(yè)主，如果判決某個(gè)個(gè)別業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，極有可能牽一發(fā)而動(dòng)全身，帶動(dòng)其他業(yè)主也不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)糾紛的群體性效應(yīng)決定了法院在行使審判權(quán)時(shí)，還要考慮到社會(huì)和諧和維護(hù)穩(wěn)定等因素。法官在個(gè)案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。筆者通過對(duì)上述常見的業(yè)主抗辯理由進(jìn)行歸納總結(jié)，結(jié)合法院在審判實(shí)踐中的判決情況，希望能為物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟案件的當(dāng)事人提供一些有益的啟發(fā)或思考。

　　原載于《現(xiàn)代物業(yè)》上旬刊20**年第12期/總136期

篇3：催收物管費(fèi)函告范文

　　關(guān)于催收物管費(fèi)的函告范文

　　尊敬的 ***室業(yè)主：

　　首先，感謝您對(duì)我們工作的一貫支持。

　　時(shí)至今日，您已欠繳5個(gè)月計(jì)￥2230.00元的物管費(fèi)。我管理處相關(guān)人員一直持續(xù)上門催收。您的答復(fù)是：“20**年4月7日中午**業(yè)主家廚房水管突然爆裂，順流而下的水將其樓下我車庫內(nèi)存放的印刷品打濕，造成了3000元左右的損失，這個(gè)損失**室不承擔(dān)就由物業(yè)公司負(fù)責(zé)承擔(dān)，并希望從物管費(fèi)中抵扣。”

　　對(duì)于您的上述問題我公司函告如下：

　　一、您反映的問題及我們所做工作的重申

　　20**年4月7日中午**業(yè)主家廚房水管突然爆裂，我公司管理處維修工迅速趕赴她家搶修時(shí)，發(fā)現(xiàn)其自來水已經(jīng)蔓延至客廳，而她家客廳下就是您家的車庫，因而又立即要客服人員通知您家到現(xiàn)場(chǎng)搶險(xiǎn)。您的工作人員接到我客服人員通知后，20多分鐘才到您車庫現(xiàn)場(chǎng)。開車庫門后發(fā)現(xiàn)，車庫內(nèi)堆放的地圖等物品已經(jīng)打濕，管理處客服人員馬上組織保安、保潔數(shù)人幫忙將車庫內(nèi)的物品搬到室外晾曬，而您的員工在一旁袖手旁觀。

　　由于您事后提出賠付要求，此事又涉及樓上滲水導(dǎo)致樓下?lián)p失的異產(chǎn)毗連房屋問題。在我們的多次積極溝通下，于20**年5月8日下午，終于促成您家與**家的面談。

　　鑒于本次面談不成功，我們又多次溝通想促成雙方再次面談。但遺憾的是您們雙方均稱沒有必要，并堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)。

　　綜上所述，這是一起典型的異產(chǎn)毗連房屋問題，法律責(zé)任主體清晰。物業(yè)公司在此事中已經(jīng)盡到了迅速搶修、立即通知、馬上搶險(xiǎn)、溝通協(xié)調(diào)的責(zé)任和義務(wù)。（附件1：《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》）

　　二、物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)

　　物業(yè)公司與業(yè)主間的物業(yè)管理服務(wù)是依據(jù)雙方簽訂的《武漢市前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，并以此協(xié)議為工作依據(jù)來開展各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作。其中，第二條“物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：房屋共用部位的維護(hù)和管理、房屋公用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通秩序與車輛停放、房屋裝飾裝修管理。”（由此可以看出，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不包括您室內(nèi)的管理）（附件2：您的《武漢市前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的復(fù)印件供查閱）

　　三、根據(jù)《武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則》物管費(fèi)用途包括以下部分：

　　1、管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　　2、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　6、辦公費(fèi)用；

　　7、物業(yè)管理企業(yè)用于該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)折舊；

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用；

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。（由此可以看出，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用不包括您室內(nèi)的管理費(fèi)用或賠付費(fèi)用）

　　四、我們的希望

　　中國有兩句熟話：“家和萬事興”、“和氣生財(cái)”。

　　在小區(qū)這個(gè)大家庭里，營造和諧的人居環(huán)境既是全體業(yè)主的期望，也是我們物業(yè)管理服務(wù)的首要任務(wù)。它需要我們住管雙方共同努力，積極維護(hù)；彼此多點(diǎn)包容，多點(diǎn)理解，多點(diǎn)支持和配合，多點(diǎn)隱忍和謙讓；多做和諧的鼓動(dòng)者，凡事以和為貴。

　　物業(yè)管理服務(wù)中的艱辛不做不知。由于我們小區(qū)面積小、收入少，又要確保各項(xiàng)管理服務(wù)工作到位，這就更需要您們業(yè)戶對(duì)我們一如既往的大力支持和配合。唯有這樣，才能不斷提升我們的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主們住得安心、舒心、放心。

　　特此函告。

　　***物業(yè)管理有限公司

　　二O**年**月**日