[內(nèi)容提要]民法上的無權(quán)處分制度涉及了合同效力、不當?shù)美⑶謾?quán)損害賠償、善意取得等諸多理論問題,加之無權(quán)處分行為在實踐中表現(xiàn)形式各異,使其所涉及的法律關(guān)系愈加變得撲朔迷離。本文從不法出租他人房屋的案例入手,對無權(quán)處分行為所產(chǎn)生法律關(guān)系的性質(zhì)、效力以及權(quán)利義務(wù)的確定,進行了有益的探索。

[關(guān)鍵詞]無權(quán)處分 侵權(quán) 不當?shù)美?租賃

楊某等系一房屋的權(quán)利人,經(jīng)管該房物業(yè)的物業(yè)公司未經(jīng)授權(quán),即以自己名義將房屋出租給第三人居住使用,至案件發(fā)生前已收取第三人租金共計 4030元,除向稅務(wù)機關(guān)交納了房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等計707.88元外,實際獲利3322.12元。楊某等以物業(yè)公司侵犯其合法權(quán)益為由,起訴法院要求物業(yè)公司賠償損失4030元,后又將訴由變更為返還不當?shù)美?

一、不法出租他人房屋行為的法律性質(zhì)及后果

以上案件由非權(quán)利人不法出租他人房屋而引起,該不法出租行為屬于無權(quán)代理還是無權(quán)處分,其法律定性頗值討論。

按照民法通則以及合同法的規(guī)定,無權(quán)代理是指行為人在沒有取得本人授權(quán)、超越授權(quán)或授權(quán)失效之后仍以被代理人名義實施的民事行為;而無權(quán)處分則指非權(quán)利人、未經(jīng)權(quán)利人授權(quán)的行為人或處分權(quán)利受限制的權(quán)利人對權(quán)利標的物進行的處分行為 ,該處分指法律上的處分。兩者的共同點主要是,行為人不具有實施相應(yīng)行為的合法主體地位;區(qū)別在于,兩種情況下行為人實施行為的性質(zhì)和范圍不完全相同、行為人實施行為時的名義不同以及善意第三人的判斷標準不同。

筆者認為,對于本案中無權(quán)代理和無權(quán)處分的區(qū)分,可以簡單地從行為人實施行為時的外觀加以判斷:無權(quán)代理行為人以權(quán)利人代理人的名義實施行為,而無權(quán)處分行為人則以處分人本人名義作出行為。物業(yè)公司在對外簽訂租賃房屋合同時以“權(quán)利人”而非代理人的名義出現(xiàn),其在未取得合法權(quán)利之前實施了處分房屋使用權(quán)的行為,應(yīng)屬無權(quán)處分。

對于無權(quán)處分的性質(zhì),由于法律規(guī)定并不明確,在實踐中存在一定的爭議。結(jié)合本案來講,對于不法出租他人房屋產(chǎn)生的無權(quán)處分行為的性質(zhì),有以下幾種理解:

(1)該行為屬于民事侵權(quán)。理由是:物業(yè)公司在明知房屋所有權(quán)歸屬的情況下,私自將他人房屋出租牟取不法利益,侵害了房屋所有人的財產(chǎn)權(quán)并致權(quán)利人受損。從法律構(gòu)成要件來看,物業(yè)公司的行為具備了侵權(quán)構(gòu)成的四項要件:物業(yè)公司出租他人房屋的行為違法;物業(yè)公司的主觀過錯明顯;房屋權(quán)利人存在損害事實;物業(yè)公司的行為與房屋權(quán)利人權(quán)益受損之間存在因果關(guān)系。

(2)該行為構(gòu)成不當?shù)美＠碛墒?物業(yè)公司占有租金沒有法律依據(jù),且致權(quán)利人相應(yīng)損害,構(gòu)成法律上之不當?shù)美Ｆ湔J為不構(gòu)成侵權(quán)的理由是:侵權(quán)情況下?lián)p害事實是指受害人因侵權(quán)人的侵權(quán)行為造成經(jīng)濟利益上比原先有減少或比未受侵害之前更多的支出,本案情況由于房屋所有權(quán)人并不是必然會獲取房租,因此也就不存在比原先減少或更多支出的情形,即不存在被侵權(quán)的損失;從侵權(quán)法填補受害人損害的功能來看,由于損害無法證明,適用侵權(quán)行為法對房屋所有人權(quán)利的保護就無法實現(xiàn)。王澤鑒先生即持此觀點。

(3)不當?shù)美颓謾?quán)競合。持此觀點者認為,本案情形中不當?shù)美颓謾?quán)造成權(quán)利人所謂利益受損的解釋規(guī)則應(yīng)當是一致的,原因在于:租金對于權(quán)利人來說并非是既有利益。因此,這里的損害應(yīng)當既包括積極利益的減少,也包括消極利益的增加,權(quán)利人在正常情況下可以預(yù)期得到的利益也應(yīng)包括在法律保護的利益范圍中。本案房屋權(quán)利人在權(quán)利正常行使狀態(tài)下可得利益的損失即合法權(quán)益的損害。對于具體訴訟的操作來講,又分為兩種觀點:一是認為當事人在選擇一種權(quán)利請求后另一種權(quán)利請求方式自動消滅;第二種觀點則認為在一種權(quán)利請求經(jīng)過訴訟程序但不能完全補足受害人損失時,該受害人可以選擇行使另一種權(quán)利請求進行訴訟。

一、二審法院在處理案件時對原告變侵權(quán)訴由為不當?shù)美枰粤舜_認,但對于是否存在競合未給予明確意見。筆者認為,不法出租他人房屋情形下可能存在以下兩個方面的損失:一是房屋被占用及房屋占用過程中附屬財產(chǎn)設(shè)施的損失,二即本案爭議的租金的損失。就前者而言,這些損失屬于侵權(quán)構(gòu)成中的“損害”應(yīng)無異議,即,房屋占用人對權(quán)利人對房屋物權(quán)行使的妨礙及對房屋附屬財產(chǎn)的損壞造成了權(quán)利人的損失。就后者而言,侵權(quán)構(gòu)成中的“損害”需以實際損害為限系學(xué)界通說,且該立論亦為實務(wù)部門所廣泛接受,由

篇2：小區(qū)房屋委托出租承租委托協(xié)議書

　　小區(qū)房屋委托出租承租委托協(xié)議書

　　委托方（甲方）：委托方（乙方）：

　　中山市**物業(yè)管理有限公司身份證號碼：

　　電話號碼：電話：

　　代表人：地址：

　　第一條：乙方委托甲方租用小區(qū)棟房（鋪）（房廳），建筑面積平方米物業(yè)，租用租金為人民幣zzzz元每月。

　　第二條：乙方委托甲方尋找出租房屋，乙方支付承租委托定金人民幣zzzz元。

　　第三條：甲方帶乙方看房，若乙方避開甲方同出租人私下達成協(xié)議或同時另外委托其他中介公司，造成甲方損失，乙方賠償甲方人民幣zzzz元，所付定金不退。

　　第四條：乙方和物業(yè)出租方簽訂的租賃合同，具體條款由雙方商定，甲方不予干涉；乙方簽署租賃合同并支付房租款的20%（最高不安超過人民幣300元）給甲方作為傭金后，本委托書自行失效。

　　第五條：其他約定：

　　第六條：本委托書一式兩份，雙方簽字后生效，同時具有法律效力。

　　甲方：中山市**物業(yè)管理有限公司乙方：

　　代表人：委托人：

　　日期：年月日日期：年月日

篇3：房屋出租委托協(xié)議

　　房屋出租委托協(xié)議

　　委托方(承租方):________身份證號碼:________

　　聯(lián)絡(luò)地址及電話: ________(承租方保證該地址為有效之聯(lián)系及通信地址)

　　受托方:廣州________物業(yè)管理有限公司

　　地址:廣州____南華路____號鋪

　　委托方(承租方)同意依照受托方與出租方就____________物業(yè)(以下簡稱"該物業(yè)")達成之條款承租該物業(yè)，同意向廣州市**物業(yè)管理有限公司支付人民幣________元整(小寫￥________)，作為承租該物業(yè)之誠意金。在交付誠意金時，委托方已實地詳細地勘察過該物業(yè)，對該物業(yè)的座向、面積、質(zhì)量都認可，如出租方同意以人民幣________元整(小寫￥________)出租該物業(yè)，則委托方同意受托方無需委托方另行指示，即可將誠意金即時轉(zhuǎn)為定金轉(zhuǎn)交出租方。如出租方拒收受托方代為轉(zhuǎn)交的定金，則受托方需于________日內(nèi)原銀無息退回上述款項給委托方。茲有關(guān)交易條款作出如下委托:

　　一、該物業(yè)現(xiàn)有之產(chǎn)權(quán)憑證(如《房地產(chǎn)證》或《商品房買賣合同》)所注面積為________平方米;本次交易承租該物業(yè)租金為人民幣元(小寫￥____)。

　　二、承租方于簽定本協(xié)議后于________天內(nèi)由受托方約定出租方簽定房屋居間租賃合同，逾期視為違約。

　　三、租賃期為________個月，從____年____月____日至____年____月____日止。

　　四、承租方須在簽定房屋居間租賃合同之時向出租方支付相當于____月租金的租賃保證金和____個月租金，共計人民幣____元整(小寫:￥________)。

　　五、租賃其間，每月所發(fā)生的管理費、電話費、煤氣費、水電費、有線電視等費用，由方支付。

　　六、基于受托方在促成租賃中所提供之服務(wù)，于簽署房屋居間租賃合約時，委托方須支付受托方相當于租金的50%作為服務(wù)費。

　　七、若委托方在受托方代為轉(zhuǎn)交定金給出租方后逾期或違反本協(xié)議任何一條款，則需承擔違約責任，即所付定金不要求返還，且承諾向受托方支付上述服務(wù)費作為違約金。如該物業(yè)最后由委托方或親屬、代理人未經(jīng)受托方的情況下進行交易，委托方仍須向受托方支付上述違約金，并且受托方可以追究相關(guān)法律責任。

　　八、本委托函一式兩份，委托方及受托方各執(zhí)一份，自雙方簽字或蓋章后即生效，具有法律約束力。

　　九、備注(協(xié)議雙方約定):

　　委托方:________受托方:廣州________物業(yè)管理有限公司

　　經(jīng)辦人:________經(jīng)辦人:________

　　日期:________日期:________