今年來隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸發(fā)展,在居住物業(yè)管理區(qū)域住宅樓內(nèi)發(fā)生惡性事件,被害人或其家屬憤而向物業(yè)公司索賠的民事訴訟已發(fā)生多起,引起了全社會的極大關(guān)注。在這些民事訴訟案件中,由于相關(guān)法律的缺乏,案件事實(shí)情況的不同,審理法官對案件理解的差異,其審理結(jié)果也大相徑庭。究其本質(zhì)而言,對類似案件的審理過程,其實(shí)就是法官對物業(yè)保安責(zé)任分析、認(rèn)定的過程,因此,物業(yè)公司對保安義務(wù)的履行直接決定了將來物業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān)。作為一名法律從業(yè)人員,本律師希望能從法理角度對此作出一個較為明確的闡述,以盡力避免往后類似糾紛的發(fā)生。

一、保安責(zé)任的產(chǎn)生

為明確雙方的權(quán)利義務(wù),保護(hù)自己的合法權(quán)益,物業(yè)公司及業(yè)主之間通常會就物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)訂立物業(yè)管理合同,約定諸如住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新以及保潔服務(wù)、保安服務(wù)等條款。

根據(jù)《上海市居住物業(yè)保安管理辦法》以下簡稱《管理辦法》第十八條:"業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同"和第十九條:"物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng):(五)保安服務(wù)"的規(guī)定,我們不難看出物業(yè)公司與業(yè)主之間形成的是合同法律關(guān)系,而保安服務(wù)則是合同的一部分。

實(shí)際上,在業(yè)主支付的物業(yè)管理費(fèi)中一般均已包括了保安費(fèi)用。因此,從合同法角度講,雙方間的合同關(guān)系業(yè)已成立并生效。由此,對于物業(yè)公司來講,采取必要的保安措施就是其不可推卸的義務(wù),如果義務(wù)履行不完全,物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。

二、保安責(zé)任的范圍

保安服務(wù)的范圍應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行認(rèn)定:

首先是法律法規(guī)對物業(yè)公司保安服務(wù)方面的強(qiáng)制性規(guī)定,如《管理辦法》第十五條規(guī)定的物業(yè)保安人員應(yīng)當(dāng)履行的六項(xiàng)職責(zé)。

其次,由于物業(yè)公司和業(yè)主之間存在的是合同關(guān)系,當(dāng)事人完全可以在合同中具體約定保安的內(nèi)容,確定保安服務(wù)的范圍,以排除法規(guī)的任意性規(guī)范。

當(dāng)然需要明確指出的是,根據(jù)《管理辦法》第三條"居住物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同,為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動"的規(guī)定,物業(yè)公司的保安義務(wù)僅僅局限于防范性的安全保衛(wèi),保安不能等同于治安或保鏢,物業(yè)公司不負(fù)有保障住宅小區(qū)內(nèi)每個居住人人身、財產(chǎn)安全的義務(wù),不能要求物業(yè)公司提供的保安服務(wù)達(dá)到完全杜絕治安事件的發(fā)生。

三、物業(yè)公司未盡保安義務(wù)的后果

鑒于物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的合同關(guān)系,一旦物業(yè)公司不履行或不完全履行自己的保安義務(wù),物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任,而且這種責(zé)任的承擔(dān)并不以給業(yè)主造成的實(shí)際損失為前提。

通常,在物業(yè)公司雖然違約但未給業(yè)主造成實(shí)際損失的情況下,物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的形式和條件比較簡單。業(yè)主可根據(jù)物業(yè)公司違約程度的不同,要求其繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或減少收取物業(yè)管理費(fèi)。然而一旦業(yè)主因受到實(shí)際損害,轉(zhuǎn)而要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的,情況就會變得相對復(fù)雜。此時,衡量物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)就是以下四大要件:一、物業(yè)公司主觀上是否有過錯。二、物業(yè)公司是否有違約行為(違約是前提條件,無違約的話,物業(yè)公司即無責(zé)任)。三、有損害結(jié)果。四、違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系。

在這四大要件中,物業(yè)公司的違約行為及業(yè)主的損害結(jié)果是顯而易見的,責(zé)任認(rèn)定的關(guān)鍵在于對物業(yè)公司主觀過錯及因果關(guān)系 的認(rèn)定。

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p; 首先是過錯認(rèn)定。基于物業(yè)公司與業(yè)主間的合同關(guān)系,物業(yè)公司對業(yè)主負(fù)有善良管理人的注意義務(wù),應(yīng)采取合理有效的行為履行該種義務(wù)。如果物業(yè)公司因故意或過失沒有采取相應(yīng)的保安措施,而導(dǎo)致犯罪分子有機(jī)可乘,給業(yè)主造成損失的,就可認(rèn)定物業(yè)公司存在過錯。其次是因果關(guān)系。有觀點(diǎn)認(rèn)為,既然物業(yè)公司與業(yè)主形成了合同法律關(guān)系,那么在業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害的過程中,因物業(yè)公司未按合同約定提供相應(yīng)的保安服務(wù),為犯罪分子實(shí)施犯罪行為創(chuàng)造條件或者提供便利,物業(yè)公司對此就負(fù)有責(zé)任。然而問題是,就連公安部門都不能防止犯罪或者侵權(quán)的發(fā)生,那么又怎么能指望僅是提供防范性安全保衛(wèi)服務(wù)的物業(yè)公司,能做到連國家權(quán)利機(jī)關(guān)都做不到的事情呢?更何況,物業(yè)公司的保安服務(wù)僅限于事先預(yù)防及事后協(xié)助。實(shí)際上,不論物業(yè)公司采取怎樣的保安措施,如果致害人真的要采取侵害行為,物業(yè)公司對此也是無能為力的。當(dāng)然,物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時卻不履行義務(wù),客觀上也確實(shí)為致害人的侵害行為提供了便利,增加了損害發(fā)生的可能性。因此,本律師認(rèn)為,判斷有無因果關(guān)系的關(guān)鍵在于所發(fā)生的損害賠償事件中,物業(yè)公司有無盡到善良注意義務(wù)。盡到善良注意義務(wù)的,就無因果關(guān)系;未盡善良注意義務(wù)的,就應(yīng)認(rèn)定存在因果關(guān)系。

四、損害賠償責(zé)任的承擔(dān)

一旦物業(yè)公司的,行為具備了損害賠償構(gòu)成的四要件,業(yè)主就有權(quán)要求損害賠償。至于物業(yè)公司在業(yè)主損害賠償中是全部由物業(yè)公司進(jìn)行賠償,還是由物業(yè)公司賠償部分損失,現(xiàn)有兩種觀點(diǎn):

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,由物業(yè)公司賠償業(yè)主部分損失較為合理。理由是,雖然物業(yè)公司存在違約行為,且應(yīng)進(jìn)行違約損害賠償,但主要責(zé)任者應(yīng)是犯罪分子,次要責(zé)任是物業(yè)公司,故責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司與犯罪分子共同承擔(dān),如業(yè)主的全部損失均要物業(yè)管理公司賠償,屬擴(kuò)大物業(yè)公司責(zé)任范圍,有失公正。對于賠償?shù)臄?shù)額,在目前法律尚無明文規(guī)定的情況下,應(yīng)分清責(zé)任的主次,酌情作出處理。本律師認(rèn)為,由于受害業(yè)主明顯處于弱者地位,在許多情況下,一旦受到損害,將對整個家庭造成致命打擊,如果致害人無力對其造成的損害結(jié)果進(jìn)行賠償?shù)脑?那么對受害業(yè)主的權(quán)益的保護(hù)只能說是水中花、鏡中月。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,物業(yè)公司的賠償責(zé)任與致害人的賠償責(zé)任之間是一種不真正連帶責(zé)任關(guān)系。理由是,為避免致害人無力向受害業(yè)主作出賠償,物業(yè)公司所承擔(dān)的賠償責(zé)任又顯著輕微的情況發(fā)生,出于公平原則的要求,在物業(yè)公司違反保安責(zé)任致使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到損害時,所產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任理應(yīng)由物業(yè)公司與致害人承擔(dān)不真正連帶責(zé)任。當(dāng)然,在物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任后,物業(yè)公司有權(quán)向致害人追償。因?yàn)?雖然物業(yè)公司存在違約行為,但損害結(jié)果的發(fā)生是由犯罪分子直接造成的,故最終的賠償責(zé)任應(yīng)由真正的致害人承擔(dān),物業(yè)公司享有追償權(quán)。本律師認(rèn)為,第二種觀點(diǎn)明顯擴(kuò)大了物業(yè)公司的責(zé)任范圍,導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對等,不利于物業(yè)公司的生存和發(fā)展。從根本上講,也有可能會間接損害到業(yè)主的利益。

綜上所述,物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提條件均是其未盡善良注意義務(wù)。換句話說,只要物業(yè)公司盡到了善良注意義務(wù),物業(yè)公司就不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。由此可見,決定物業(yè)公司命運(yùn)的不是別人正是物業(yè)公司自己。基于物業(yè)公司的保安責(zé)任涉及多個法律問題,本文所論述的僅是一些比較淺層次的東西。為幫助讀者對以上所述有更深刻的認(rèn)識,本律師將在下期文章中結(jié)合實(shí)際發(fā)生的案例,進(jìn)行具體分析。

篇2：物業(yè)保安工作心得: 保安責(zé)任感

　　物業(yè)保安工作心得: 保安責(zé)任感

　　物業(yè)保安工作感想: 作為保安的責(zé)任感

　　（zz）自從來到了**物業(yè)當(dāng)了一名保安以后，好象又回到了部隊(duì)，這里的生活跟部隊(duì)差不多。這里的生活有苦有悲有樂有喜，讓我有了生活新目標(biāo)。

　　這里讓人有一種責(zé)任感、使命感。我今天看了這些圖片以后，讓我感觸很深：

　　一是保安的精神面貌較好，素質(zhì)高，讓我又感受到了以前的生活；

　　二是讓人有了一種使命感，給別人一種安全感；

　　三是責(zé)任感，不管做什么事都要全心全意，負(fù)責(zé)做好。

　　以上是我看到以后所感受到的，下面是我對以后的工作做出的努力方向：

　　一是要全心全意做好保安這項(xiàng)工作；

　　二是要增強(qiáng)使命感、責(zé)任感，給別人一種安全感；

　　三是非曲直要把我以前在部隊(duì)所學(xué)到的用到保安工作中。

　　以前我是一名軍人，現(xiàn)在我是一名保安，我要用軍人的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己，把這項(xiàng)工作做的更有光彩。

篇3：保安公司財審部長崗位責(zé)任制

　　保安公司財審部長崗位責(zé)任制

　　一、在總經(jīng)理和分管經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。

　　二、堅持“厲行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)”工作宗旨，制定公司的財會管理制度，加強(qiáng)財會管理。

　　三、負(fù)責(zé)公司的財務(wù)、會計和出納工作，制作年度預(yù)、決算計劃和月、季、年度收支報表；按季度召開經(jīng)濟(jì)活動分析會議。

　　四、負(fù)責(zé)公司收支報表的統(tǒng)計、管理工作，每月、半年、年度定期報公司經(jīng)理和分局領(lǐng)導(dǎo)審查。

　　五、按時收取各業(yè)務(wù)款項(xiàng)和保安服務(wù)費(fèi)，負(fù)責(zé)發(fā)放職工工資、獎金和福利等。

　　六、對購置各類物品、保安服裝及器材設(shè)備等開支進(jìn)行審核監(jiān)督。

　　七、負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、監(jiān)審等技能訓(xùn)練。

　　八、按時完成公司交辦任務(wù)。