未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)人員入室處理裝修違約案例

　　某小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進入其尚在裝修的房屋，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業(yè)主認為：小區(qū)管理部雖出具了局面整改通知書，但無權擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識。同時業(yè)主要求小區(qū)管理部對該事件給其造成的損失進行賠償。

　　注：

　　1、經(jīng)有關部門認定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構筑物；

　　2、小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》，但業(yè)主表示拒不整改。

　　案例分析：

　　一、小區(qū)管理部有沒有對業(yè)主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任？

　　作為《物業(yè)管理服務合同》內(nèi)約定的一項義務，物業(yè)管理公司有責任對業(yè)主在裝修過程中的行為進行監(jiān)管和必要的限制。

　　首先，小區(qū)管理部應當審查業(yè)主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務協(xié)議》，值得注意的是，不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業(yè)主的正常使用等等。

　　其次，小區(qū)管理部應當按照協(xié)議，加強對日常裝修現(xiàn)場的巡視和檢查，監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，小區(qū)管理部應當及時制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

　　最后，裝修完畢，小區(qū)管理部應當進行現(xiàn)場驗收，凡有違反裝修協(xié)議的行為，應要求業(yè)主或裝修公司恢復或賠償。

　　二、小區(qū)管理部是否應對業(yè)主的違約（違章）行為承擔不善的責任？

　　物業(yè)管理公司作受托實施管理的公司，應當按照《物業(yè)管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業(yè)管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔責任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司就違背了《物業(yè)管理服務合同》中約定的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

篇2：物業(yè)公司能否起訴業(yè)主違約裝修

　　小區(qū)業(yè)主違約裝修、違章搭建是新建商品房小區(qū)管理的頑癥。物業(yè)公司能否作為原告向法院起訴這些業(yè)主,能否在訴訟中獲得法院支持,成為司法實踐中的一個難題。筆者認為,該問題不能一概而論,要視物業(yè)管理具體處于哪個階段而定。

　　在前期物業(yè)管理中,物業(yè)公司可以原告身份起訴違約裝修的業(yè)主。某物業(yè)公司管理的一個小區(qū),業(yè)主違反進戶時簽訂的《住宅使用公約》中明文禁止的行為,擅自用無框玻璃窗封了自家陽臺。物業(yè)管理公司再三做工作無效,只得以原告身份起訴至法院。案子從簡易庭打到合議庭,經(jīng)過三次庭審,物業(yè)公司終獲法院支持。市高級人民法院在關于處理物業(yè)管理訴訟的解答中,對前期物業(yè)管理期間,部分業(yè)主違反住宅使用公約,物業(yè)管理公司提起訴訟持肯定態(tài)度。

　　在小區(qū)業(yè)委會成立后,情況就不同了。某物業(yè)公司管理的一個小區(qū),業(yè)主違反進戶時簽署的《住宅使用公約》中明文禁止的行為,擅自用無框玻璃窗封閉了陽臺,物業(yè)公司以原告身份起訴到法院卻被駁回。業(yè)主(被告)代理人的依據(jù)是,《上海市居住物業(yè)管理條例》第48條的“兩個終止”,即“住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。前期物業(yè)管理服務合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效時終止”。既然物業(yè)公司與業(yè)主在前期簽訂的住宅使用公約隨著業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效而終止,那么,物業(yè)公司再以原告身份起訴法院,被駁回當然就不可避免。

　　在業(yè)委會成立后,物業(yè)公司如要對違約裝修的業(yè)主提起訴訟,只能以特定業(yè)主違反業(yè)主大會通過的《業(yè)主公約》中明文禁止的行為,并以業(yè)主委員會的名義。市高級人民法院關于處理物業(yè)管理訴訟的解答中明確,在業(yè)主委員會成立后,對部分業(yè)主實施了違反業(yè)主公約的行為的,業(yè)主委員會可以以違反業(yè)主公約為由,對特定的業(yè)主提起民事訴訟。

　　值得注意的是,在司法實踐中,如業(yè)主違約裝修、違章搭建等行為在《業(yè)主公約》中沒有明確的約定,提起訴訟還得征求小區(qū)全體業(yè)主的表決同意,否則難以獲得法院支持。

篇3：案例分析:裝修時封閉自家陽臺 法院認為業(yè)主違約

　　案例分析：裝修時封閉自家陽臺，法院認為業(yè)主違約

　　案例：

　　20**年，阿珍向福建某房地產(chǎn)公司購買了位于金山一高檔小區(qū)的商品房，并于次年接收了這套房子。隨后，她與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，約定禁止業(yè)主在陽臺或露臺安裝防盜網(wǎng)，或以其他形式封閉陽臺。如需安裝防盜網(wǎng)，只能選用隱形防盜網(wǎng)。物業(yè)公司還向全體業(yè)主發(fā)出裝修特別提示和業(yè)主戶內(nèi)窗戶、陽臺推拉門防護安裝規(guī)定。

　　此后不久，阿珍向物業(yè)公司提交了《二次裝修申請表》，并簽下《承諾函》，同意按照《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》及相關規(guī)定裝修。但在實際裝修中，阿珍在陽臺上裝上可封閉性玻璃。物業(yè)公司知道后多次勸阻，并發(fā)出限期恢復原狀的律師函，均沒有結果。

　　無奈之下，物業(yè)公司將阿珍告上法庭，要求她恢復陽臺原狀。

　　阿珍很不服氣，她提出，自己和物業(yè)公司簽訂的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》中關于隱型防盜網(wǎng)的部分沒有提供樣圖，沒有明確概念，約定不明，這樣的合同無法履行。陽臺不裝封閉式玻璃，將產(chǎn)生極大的安全隱患。物業(yè)公司不肯跟她簽訂安全保障服務協(xié)議，違反了《消費者權益保護法》的相關規(guī)定，相關內(nèi)容應為無效。更何況，陽臺是業(yè)主專有部分，裝在陽臺內(nèi)側的可折疊無框防盜玻璃不影響其他業(yè)主的利益，物業(yè)公司沒有權利干涉。

　　法院判決：

　　福州市中院終審審理認為，物業(yè)公司與阿珍簽訂的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》合法有效，雙方均應依約履行。阿珍裝修陽臺時采用了可封閉性玻璃，違反了該協(xié)議中關于裝修的禁止性規(guī)定，同時也違反了建設部的《住宅裝飾裝修管理辦法》中關于禁止改變住宅外立面的規(guī)定。

　　法院還指出，物業(yè)公司對阿珍的房屋裝修行為進行管理，行使的是物業(yè)公司管理職責，并未剝奪和限制她對房屋的所有權。

　　據(jù)此，法院判令阿珍限期拆除陽臺玻璃窗裝修物品，恢復原狀。