物業(yè)糾紛典型案例--不繳物業(yè)費(fèi)咋成業(yè)主首選維權(quán)方式

　　鄒強(qiáng) 趙淑雯/城市商報(bào)/20**1017

　　蘇中工業(yè)園區(qū)人民法院發(fā)布物業(yè)糾紛典型案例

　　隨著住宅商品化進(jìn)程的不斷加快，法院受理的各類物業(yè)糾紛也逐年增多。昨天，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院對(duì)20**年-20**年間的物業(yè)糾紛進(jìn)行梳理，通過(guò)商報(bào)向社會(huì)發(fā)布五大典型案例，提供給廣大業(yè)主作為參考。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，20**年-20**年這四年里，園區(qū)法院受理的物業(yè)糾紛分別為142、135、217、222件。今年僅第一季度，法院就受理了107件。大多數(shù)案件的被告都是業(yè)主，起因都是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭，且業(yè)主敗訴的非常多。究其原因，是物業(yè)服務(wù)行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)及嚴(yán)格監(jiān)管、業(yè)主權(quán)利意識(shí)的不斷增強(qiáng)所致。

　　大量物業(yè)糾紛的背后，折射出業(yè)主維權(quán)面臨的窘境——對(duì)單個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)，打官司存在著費(fèi)時(shí)間、取證難、成本高、風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題。但問(wèn)題是，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿時(shí)，在訴訟之外又很難通過(guò)有效途徑進(jìn)行維權(quán)。于是，業(yè)主只能通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)這種既簡(jiǎn)單又經(jīng)濟(jì)的方式與物業(yè)公司對(duì)抗，結(jié)果被告上法庭。

　　□商報(bào)記者　鄒強(qiáng)　通訊員　趙淑雯

　　房門被撬財(cái)物被盜

　　物業(yè)公司有責(zé)任嗎

　　自家房門被撬財(cái)物被盜，小區(qū)物業(yè)要承擔(dān)責(zé)任嗎？業(yè)主王先生就遇到這樣一件氣惱事。

　　20**年10月14日，王先生回家時(shí)發(fā)現(xiàn)，自家及隔壁家房門被撬、貴重物品被盜。據(jù)王先生說(shuō)，他家損失高達(dá)19萬(wàn)元。他向小區(qū)物業(yè)索要監(jiān)控資料時(shí)才被告知，早在一個(gè)月前，小區(qū)監(jiān)控設(shè)備因故障一直處于癱瘓狀態(tài)。其后，他花2000元維修并更換被撬房門，隨后向法院起訴，要求物業(yè)公司承擔(dān)一半的賠償責(zé)任。

　　法院認(rèn)為，物業(yè)公司已知小區(qū)監(jiān)控設(shè)備癱瘓，在未修復(fù)的情況下，既未主動(dòng)采取應(yīng)急措施，增加臨時(shí)人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)巡邏及對(duì)出入人員登記管理，也未告知全體業(yè)主加強(qiáng)自我防范，因此對(duì)王先生家中失竊存在物業(yè)管理上疏忽（過(guò)失），應(yīng)對(duì)王先生損失承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任（王先生財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任主要應(yīng)由小偷承擔(dān)）。結(jié)合其過(guò)錯(cuò)情況，法院酌定物業(yè)承擔(dān)就確定損失部分的20%補(bǔ)充賠償責(zé)任。

　　【法官說(shuō)法】

　　依照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司一般對(duì)物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù)，它提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對(duì)業(yè)主家中的財(cái)物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在《物業(yè)服務(wù)合同》中予以特別約定。如果沒(méi)有特別約定，法院將結(jié)合實(shí)際情況，考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　房屋漏水修不好

　　拒繳物業(yè)費(fèi)抗議

　　房屋漏水能否拒繳物業(yè)費(fèi)？恐怕要具體問(wèn)題具體分析！

　　最近，某物業(yè)公司起訴業(yè)主趙先生不交物業(yè)費(fèi)。在法庭上，趙先生“理直氣壯”地說(shuō)，自己欠繳物業(yè)費(fèi)不假，但欠費(fèi)的原因是20**年11月自己房屋因漏水而進(jìn)行維修，但經(jīng)多次維修，至今還在漏水。如今，業(yè)主報(bào)修后，物業(yè)都不來(lái)人處理。此外，地下車庫(kù)入戶電梯處也有漏水現(xiàn)象，長(zhǎng)期未得到處理。

　　訴訟過(guò)程中，業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)仍要求高昂的滯納金。法院認(rèn)為滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，依法予以調(diào)整，酌定業(yè)主參照同期銀行貸款利率的1.3倍支付違約金。

　　【法官說(shuō)法】

　　房屋出現(xiàn)漏水，首先要找到原因，是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，還是相鄰業(yè)主的原因，還是因物業(yè)管理疏忽原因?qū)е碌?。如因房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商作為房屋開(kāi)發(fā)銷售方，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的賠償責(zé)任，但不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。如因相鄰業(yè)主導(dǎo)致漏水，相鄰業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。如確因物業(yè)管理疏忽導(dǎo)致漏水，物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　另外，物業(yè)服務(wù)合同所約定的滯納金、罰金等條款，均屬法律規(guī)定的違約金范疇。當(dāng)事人約定的違約金如果過(guò)高，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量裁決。

　　樓上群租亂糟糟

　　樓下拒繳物業(yè)費(fèi)

　　孫先生最近被小區(qū)物業(yè)告上法庭，原因也是拖欠物業(yè)費(fèi)。

　　在法庭上，孫先生認(rèn)為自己不交物業(yè)費(fèi)的理由很充足，自家樓上的那戶人家，長(zhǎng)期處于群租狀態(tài)。每到深夜，樓上進(jìn)進(jìn)出出、洗衣洗澡，動(dòng)靜太大，常常讓自己休息不好。為此，他多次向物業(yè)反映，希望能根治這個(gè)問(wèn)題，但物業(yè)公司未有效管理。有一次，樓上往下漏水，孫先生向物業(yè)反映，但也沒(méi)有得到妥善處理。因此，孫先生要求物業(yè)給自己減免物業(yè)費(fèi)。

　　不過(guò)，物業(yè)并不認(rèn)同孫先生的說(shuō)法。針對(duì)小區(qū)群租問(wèn)題，物業(yè)公司認(rèn)為自己已經(jīng)盡到了合理的管理服務(wù)義務(wù)。至于漏水問(wèn)題，物業(yè)認(rèn)為這屬于樓上業(yè)主的問(wèn)題，況且這一問(wèn)題目前已經(jīng)解決。法院認(rèn)定孫先生的辯解理由不成立，應(yīng)支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

　　【法官說(shuō)法】

　　業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，應(yīng)提供充分、有力的證據(jù)，證實(shí)物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的方式也是多樣的，僅通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)不能真正達(dá)到維權(quán)之目的。

　　業(yè)主房屋長(zhǎng)期閑置

　　能不能減免物業(yè)費(fèi)

　　丁先生是園區(qū)某小區(qū)的業(yè)主。20**年4月，他與物業(yè)公司簽訂《

業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約》，其中明確規(guī)定：“房產(chǎn)一經(jīng)購(gòu)買、交付，不論是否空置或被占用，出租于其他租戶或許可他人使用，該房產(chǎn)業(yè)主必須全額繳納服務(wù)費(fèi)及其他該房產(chǎn)應(yīng)付之費(fèi)用給予物業(yè)服務(wù)者?！敝?，物業(yè)起訴丁先生拖欠物業(yè)費(fèi)。丁先生則提出，自己房屋一直閑置并未入住，要求按《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，給予七折優(yōu)惠，況且業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，所以不及時(shí)繳費(fèi)。

　　法院認(rèn)為，雙方既然明確約定空置情況下全額繳費(fèi)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)全額繳費(fèi)。至于服務(wù)缺陷，丁先生拿不出證據(jù)證實(shí)，因此業(yè)主應(yīng)按約定全額支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

　　【法官說(shuō)法】

　　生活中，部分業(yè)主買下房屋后不住的，應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，需就房屋空置物業(yè)費(fèi)收取的問(wèn)題進(jìn)行謹(jǐn)慎約定。如有明確約定，房屋空置則不能成為物業(yè)費(fèi)打折的理由。

　　業(yè)主車輛被劃傷

　　怎能不繳物業(yè)費(fèi)

　　錢小姐因?yàn)樽约和７旁谛^(qū)里的私家車輛被人劃傷，再加上地下車庫(kù)里的窨井蓋被盜，向物業(yè)反映都未得到處理，因此拒繳物業(yè)費(fèi)，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭。通過(guò)法院調(diào)解，錢小姐同意向物業(yè)公司支付欠付的物業(yè)費(fèi)及滯納金。

　　【法官說(shuō)法】

　　業(yè)主財(cái)物受損，不能當(dāng)然成為業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。同時(shí)，《物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于業(yè)主財(cái)物受損的免責(zé)條款，并非當(dāng)然成為物業(yè)公司免責(zé)的合理借口，如有證據(jù)證實(shí)物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物受損。物業(yè)公司應(yīng)就業(yè)主的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。如因第三人侵權(quán)導(dǎo)致，業(yè)主應(yīng)向侵權(quán)人主張相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)中存在瑕疵，業(yè)主可通過(guò)相應(yīng)途徑主張權(quán)利。

　　【延伸閱讀】

　　這些情況易引發(fā)物業(yè)糾紛

　　1，開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題，容易讓業(yè)主和物業(yè)鬧矛盾。比如：開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在設(shè)計(jì)不合理或嚴(yán)重的施工質(zhì)量問(wèn)題、房屋規(guī)劃變更影響業(yè)主權(quán)益、配套項(xiàng)目不全等。由于業(yè)主聯(lián)系開(kāi)發(fā)商困難，且認(rèn)為物業(yè)與開(kāi)發(fā)商為同一家，因此直接要求前期物業(yè)公司解決。當(dāng)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉責(zé)任時(shí)，導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而引起糾紛。個(gè)別開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)企業(yè)沒(méi)有多少實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)質(zhì)量差，難以得到業(yè)主認(rèn)可，或是一些前期物業(yè)公司為了承接物業(yè)項(xiàng)目,自行降低標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),都為日后的糾紛埋下隱患。業(yè)主入住后一旦產(chǎn)生不滿，往往把矛頭指向物業(yè)公司。

　　2，物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)其進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和管理水平與當(dāng)初的承諾、宣傳有較大出入，而物業(yè)公司則認(rèn)為自身在小區(qū)的管理和維護(hù)中已經(jīng)做了大量工作，埋怨業(yè)主過(guò)于挑剔。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)在發(fā)展初期，我國(guó)立法及實(shí)踐中均未形成分類全面、系統(tǒng)具體、指標(biāo)明確的物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，且該行業(yè)本身存在項(xiàng)目多、標(biāo)準(zhǔn)難以量化等特點(diǎn)。使得法院在處理物業(yè)糾紛時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)水平難以進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。當(dāng)物業(yè)公司縮減服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容時(shí)，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)測(cè)和評(píng)估，糾紛難以化解。

　　3，物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支出項(xiàng)目不夠公開(kāi)透明，易使業(yè)主對(duì)收費(fèi)的合理性產(chǎn)生懷疑。當(dāng)下，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)特別是支出項(xiàng)目，一般不向全體業(yè)主公開(kāi)，導(dǎo)致業(yè)主懷疑物業(yè)公司只收費(fèi)不管理或多收費(fèi)少管理，一旦生活中遇到不如意的地方，容易拖欠物業(yè)費(fèi)。另外由于單個(gè)業(yè)主處于弱勢(shì)地位，無(wú)法與物業(yè)“平等協(xié)商”，也容易產(chǎn)生糾紛。比如，雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠打折問(wèn)題難以達(dá)成一致，有的業(yè)主因未實(shí)際入住小區(qū)，而要求物業(yè)費(fèi)打折，而物業(yè)公司不同意。有的小區(qū)二期開(kāi)發(fā)產(chǎn)生噪音，部分業(yè)主拒繳或少繳物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司不同意。

篇2：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本

　　降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本

　　序言：朝陽(yáng)法院最近集中、批量的對(duì)欠交物業(yè)管理費(fèi)且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動(dòng)，特別是動(dòng)用司法強(qiáng)力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(huì)(不同利益團(tuán)體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個(gè)人的觀點(diǎn)是：不能再靠外部強(qiáng)力來(lái)維持社會(huì)平衡。強(qiáng)力只是維持法律、規(guī)則的工具。因?yàn)槿绻痉◤?qiáng)力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動(dòng)，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強(qiáng)制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計(jì)和實(shí)際操作技巧，使得弱勢(shì)和強(qiáng)勢(shì)利益團(tuán)體之間達(dá)到平衡，這才能實(shí)現(xiàn)永久的和諧。

　　房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)，買受人在購(gòu)買了其專有的部分以外，還同時(shí)購(gòu)買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價(jià)值大概在30%左右。因?yàn)楣?/a>面積上其實(shí)還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實(shí)際價(jià)值上計(jì)算，大概占總合同價(jià)款的60%左右!而這部分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主如何維護(hù)呢?

　　物業(yè)管理活動(dòng)，則更純粹是單個(gè)業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)公司用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)，以及對(duì)居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運(yùn)行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)管理活動(dòng)幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動(dòng)，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，100%的用于該項(xiàng)活動(dòng)，而物業(yè)管理企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)進(jìn)行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價(jià)格收取費(fèi)用。

　　業(yè)主拒交銀行按揭款項(xiàng)或者拒交物業(yè)管理費(fèi)，大多是因?yàn)槠洳徽J(rèn)可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實(shí)是一種主動(dòng)的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動(dòng)。盡管我也認(rèn)為欠交銀行按揭款的對(duì)抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費(fèi)的對(duì)抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會(huì)，也正因?yàn)槿绱吮貙?dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個(gè)和諧社會(huì)，必須有足夠有效、經(jīng)濟(jì)、可操作的權(quán)利救濟(jì)渠道，特別是個(gè)體對(duì)一個(gè)侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動(dòng)的維權(quán)渠道。否則，當(dāng)維權(quán)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于侵權(quán)者獲得的利益時(shí)，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無(wú)法對(duì)立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實(shí)際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實(shí)際上不是利益團(tuán)體之間的利益沖突。而我國(guó)治國(guó)從軍隊(duì)主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國(guó)民是阿斗、國(guó)民是羊群的基礎(chǔ)上。而國(guó)民是公民，則應(yīng)該是我國(guó)依法治國(guó)的基礎(chǔ)。當(dāng)國(guó)家財(cái)產(chǎn)屬于皇帝或某個(gè)利益集團(tuán)的時(shí)候，國(guó)民是臣民，沒(méi)有立法權(quán)利;當(dāng)國(guó)家財(cái)產(chǎn)屬于全民的時(shí)候，國(guó)民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個(gè)公民有權(quán)對(duì)侵害全民利益的行為(包括立法活動(dòng))主張救濟(jì)的權(quán)利。而這個(gè)權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒(méi)有依法建立起來(lái)。

　　但是今天，我們有機(jī)會(huì)在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財(cái)產(chǎn)的擁有者)如何以單個(gè)身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當(dāng)前法律規(guī)定的業(yè)主大會(huì)，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護(hù)公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時(shí)所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔(dān)后果。從而我們看到在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。

　　但是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時(shí)，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對(duì)相對(duì)較小的從內(nèi)部或外來(lái)侵權(quán)行為，用業(yè)主大會(huì)的方式來(lái)維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過(guò)程是緩慢的、相對(duì)微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個(gè)項(xiàng)目的電梯中了，因?yàn)橛凶衷谏厦?。也就是說(shuō)對(duì)物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對(duì)物業(yè)的壽命和價(jià)值將有致命的影響。待多年后造成嚴(yán)重后果，業(yè)主大會(huì)再來(lái)維權(quán)，損失就是無(wú)法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟(jì)手段，業(yè)主大會(huì)存不存在也無(wú)妨。

　　比如，本來(lái)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)責(zé)任和義務(wù)?？墒俏飿I(yè)管理企業(yè)在公共管理活動(dòng)中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時(shí)。這難道也要業(yè)主大會(huì)決議才能救濟(jì)?!

　　比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對(duì)社區(qū)局部進(jìn)行改造，在單個(gè)業(yè)主沒(méi)有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會(huì)決議才能訴訟和救濟(jì)?有人可能說(shuō)：還有國(guó)家的行政管理嘛。恰恰是這種沒(méi)有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!

　　比如，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時(shí)，業(yè)委會(huì)拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責(zé)任(對(duì)物業(yè)管理公司是權(quán)利，對(duì)業(yè)主大會(huì)是責(zé)任)，單個(gè)業(yè)主如何能保障最終通過(guò)訴訟業(yè)委會(huì)而起動(dòng)維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，改選或罷免業(yè)委會(huì)才能解決?!如果業(yè)委會(huì)拒不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)呢?“召集業(yè)主大會(huì)”的權(quán)利在業(yè)委會(huì)是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會(huì)還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業(yè)委會(huì)未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會(huì)，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)的侵權(quán)行為是相當(dāng)惡劣和嚴(yán)重的，此時(shí)業(yè)主大會(huì)成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會(huì)是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無(wú)效，可單個(gè)業(yè)主用不履行這個(gè)無(wú)效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無(wú)效，難道非要和業(yè)委會(huì)發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實(shí)事上導(dǎo)致業(yè)委會(huì)違法、侵權(quán)的肆無(wú)忌憚。一個(gè)侵權(quán)行為，無(wú)論如何它都是侵權(quán)行為才對(duì)?？偛荒芤虮磺謾?quán)人主動(dòng)主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實(shí)事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時(shí)，被侵權(quán)人抗辯就無(wú)效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實(shí)體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實(shí)際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問(wèn)題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國(guó)家權(quán)利被濫用的社會(huì)問(wèn)題。(需要說(shuō)明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費(fèi)案件所遇到的情形，那個(gè)管委會(huì)私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說(shuō)來(lái)更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無(wú)奈的告訴大家，從我對(duì)法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個(gè)判決結(jié)果，和法院無(wú)關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國(guó)家的立法體制和違憲審查問(wèn)題中去了。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l理》因其出臺(tái)時(shí)上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　也就是說(shuō)，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺(tái)了。畢竟我們國(guó)家從49年以后逐步實(shí)現(xiàn)的完全沒(méi)有私有財(cái)產(chǎn)的“理想”社會(huì)，又逐步回歸到有私有財(cái)產(chǎn)且保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)、理性的社會(huì)，但被成百上千的個(gè)人購(gòu)買的城市多層公寓類住宅的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)舊中國(guó)的司法體制還是對(duì)新中國(guó)的司法體制，都是一個(gè)從來(lái)未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會(huì)共有財(cái)產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實(shí)際上是無(wú)法行使)權(quán)利了。

　　我不是個(gè)跟法律較勁的人，我的價(jià)值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個(gè)立法條款而奮斗。說(shuō)到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護(hù)自己的權(quán)益是我的價(jià)值觀。當(dāng)然，法律本身的問(wèn)題我必須清楚，能說(shuō)就說(shuō)，能改就改，至少絕對(duì)不去撞，自討沒(méi)趣。畢竟法律的鋼性我是無(wú)奈的接受的，我不想拿起武器當(dāng)反政府武裝。其實(shí)，任何人的一生，都會(huì)對(duì)法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個(gè)年代發(fā)生的問(wèn)題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問(wèn)題，而沒(méi)有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個(gè)業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動(dòng)的訴訟中，還有業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任倒置。

　　而在立法不能解決這個(gè)問(wèn)題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實(shí)現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個(gè)業(yè)主可以依本合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”;《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開(kāi)罷免業(yè)委會(huì)某個(gè)或者全部委員和補(bǔ)選、改選業(yè)委會(huì)的業(yè)主大會(huì)，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會(huì)議決議，決議有效”，“單個(gè)業(yè)主可以依本《規(guī)則》對(duì)業(yè)委會(huì)的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”。

　　從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認(rèn)可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟(jì)角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個(gè)道理。而事后救濟(jì)并不僅僅是為了實(shí)現(xiàn)事后救濟(jì)本身，而是通過(guò)不特定人群個(gè)體和低成本的救濟(jì)手段的設(shè)計(jì)，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時(shí)無(wú)法對(duì)特定人群行賄以實(shí)施其侵權(quán)行為;對(duì)侵權(quán)行為永遠(yuǎn)有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。

　　有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟(jì)的制度設(shè)計(jì)，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對(duì)民事侵權(quán)活動(dòng)的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來(lái)保障公民權(quán)利，不設(shè)計(jì)低成本的權(quán)利救濟(jì)手段，實(shí)際上是遺留在立法者潛意識(shí)中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會(huì)，民事活動(dòng)要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時(shí)也要為社會(huì)設(shè)計(jì)一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對(duì)侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟(jì)途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會(huì)對(duì)侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無(wú)能力、無(wú)渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。

篇3：小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組就移動(dòng)基站施工最新聲明

　　小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組就移動(dòng)基站施工一事的最新聲明

　　各位鄰居：

　　就EEA區(qū)移動(dòng)基站進(jìn)駐施工一事，經(jīng)過(guò)討論，我們做出如下聲明：

　　1、物業(yè)公司在業(yè)主們長(zhǎng)達(dá)一年之久的多次要求下，至今也不公布移動(dòng)基站的詳細(xì)技術(shù)方案，我們無(wú)法判斷其輻射值是否符合環(huán)保部門的豁免范圍。此外，物業(yè)公司對(duì)我們的其他疑問(wèn)至今也不召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行說(shuō)明。因此，本小組全體成員仍明確反對(duì)其進(jìn)駐小區(qū)施工。

　　2、鑒于目前我社區(qū)業(yè)主大會(huì)尚未成立，無(wú)法組織業(yè)主按照物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律的要求對(duì)移動(dòng)基站施工這一社區(qū)管理重大事項(xiàng)進(jìn)行投票表決。因此在目前的情況下， A區(qū)其他業(yè)主對(duì)移動(dòng)基站施工的任何同意或反對(duì)意見(jiàn)我們都給予充分尊重。

　　3、自即日起，本維權(quán)小組成員將把我們的反對(duì)意見(jiàn)及具體不允許移動(dòng)施工的部位、樓號(hào)告知物業(yè)公司，A區(qū)其他業(yè)主請(qǐng)自行向物業(yè)公司表達(dá)你們同意或反對(duì)的意見(jiàn)。

　　4、本維權(quán)小組認(rèn)為，保證社區(qū)長(zhǎng)治久安，維護(hù)全體業(yè)主利益的最根本方式是早日真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的有效監(jiān)督。因此，盡快成立起業(yè)主大會(huì)并選舉出業(yè)主委員會(huì)，是本社區(qū)近期的首要工作。本維權(quán)小組將一如既往的支持本社區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作，我們也在此呼吁各位鄰居積極踴躍的參與到社區(qū)業(yè)主大會(huì)的籌建工作中來(lái)。

　　EE小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組

　　20**年10月14日