物管案例討論：業(yè)主在物業(yè)服務(wù)糾紛中的抗辯權(quán)

　　一、問題的提出

　　業(yè)主甲于20**年10月份購買位于**市**住宅小區(qū)的三室兩廳樓房一處，次年3月份甲因其私有轎車在小區(qū)停放時遭損害，要求該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司乙承擔轎車損害賠償，乙以其無責任而拒絕賠付，雙方發(fā)生爭執(zhí)后，協(xié)商無果。甲從此拒絕向乙繳納物業(yè)服務(wù)費用。20**年2月乙向人民法院提起訴訟，請求判令甲支付物業(yè)服務(wù)費用及滯納金。庭審中，甲以乙未能如約履行小區(qū)物業(yè)服務(wù)義務(wù)(如小區(qū)所存在的保潔、保安等問題)為由，來支持自己的拒繳行為。那么，甲針對乙的訴訟請求而提出的抗辯理由能否得到法院的支持?

　　二、意見分歧

　　第一種意見：甲的抗辯理由應(yīng)予支持。其理由為甲、乙雙方形成物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，乙收取物業(yè)服務(wù)費用，是以其履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)為前提的，如果其對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)未能履行其義務(wù)，業(yè)主甲當然有權(quán)行使抗辯權(quán)，以維護自身的合法權(quán)益。

　　第二種意見：甲的抗辯理由不予支持。其理由是，物業(yè)管理的對象是小區(qū)的共有部分，乙所提供的物業(yè)服務(wù)，其受益人是小區(qū)的全體業(yè)主，而不僅僅是甲一人。相反，甲作為小區(qū)業(yè)主成員之一，當然享有對共有部分的使用、收益等權(quán)利，所以其應(yīng)繳納以維修養(yǎng)護共有部分為用途的物業(yè)服務(wù)費。

　　三、分析

　　在論證業(yè)主甲的抗辯權(quán)是否成立之前，我們先來明晰一下物業(yè)管理的特點，這將有助于探討該問題。

　　(一)物業(yè)管理作為服務(wù)行為所具有的特點

　　物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對業(yè)主所有的共有部分實施維修、養(yǎng)護的行為，其實質(zhì)屬于有償委任行為。由于該行為所涉及業(yè)主的多人數(shù)以及共有部分的非獨占性，其具有以下特點。

　　1．業(yè)主行為在物業(yè)管理中屬于群體行為

　　物業(yè)管理產(chǎn)生的現(xiàn)實基礎(chǔ)是建筑區(qū)分所有權(quán)這一復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主在享有具有獨占性的專有部分所有權(quán)的同時，彼此之間也對與其專有部分不可分離的共有部分形成共有關(guān)系。在選擇如何有效地維修養(yǎng)護與每一位業(yè)主具有利害關(guān)系的共有部分時，出于效率及成本的考慮，物業(yè)管理制度逐漸成為享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主的最佳選擇。在物業(yè)管理中，作為物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的一方民事主體，業(yè)主選擇物業(yè)管理的共同目標是共有部分能夠得到及時、有效的維護，并以此形成一個利益團體，在這其中，明確業(yè)主成員的行為規(guī)范是業(yè)主公約，維系彼此關(guān)系的行為模式是業(yè)主議事規(guī)則。因此，多人數(shù)的業(yè)主在物業(yè)管理中，其行為具有群體行為的特征，屬于群體行為，當然這也包括業(yè)主對共有部分的使用、收益以及對共有部分維護費用的承擔。可是，在這個群體中，業(yè)主的行為并不是保持一致的，如業(yè)主何時繳納物業(yè)服務(wù)費、每次繳納費用的多少以及是否繳納等都是由業(yè)主自己做出判斷的。但是這些個體行為又因共有部分共有關(guān)系結(jié)合起來，反作用于物業(yè)管理的實施程度，即對業(yè)主共有部分的維修養(yǎng)護是否是由每一位業(yè)主所承擔的，這涉及到業(yè)主之間的公平問題。因為，由于共有部分本身具有的非獨占性，不繳納(或少繳納)物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主與已繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主一樣享有使用、收益的權(quán)利。

　　2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有持續(xù)性、不易計量的特點

　　在物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是以勞務(wù)為載體的，這種付出過程很難以一定的標準尺度衡量，因為具體實施服務(wù)行為的企業(yè)員工其技術(shù)能力、敬業(yè)程度等自身因素是參差不一的、不易被人(尤其對于業(yè)主而言)覺察的。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是針對共有部分為業(yè)主提供服務(wù)的，由于共有部分的非獨占性以及業(yè)主的多人數(shù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為對每一名業(yè)主的影響程度也是難以做出客觀評估的。唯一可以看到的只是服務(wù)結(jié)果(即共有部分的維修養(yǎng)護現(xiàn)狀)，這種結(jié)果雖然可以作為衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的客觀表象，但其又會因每一名業(yè)主的主觀需求不同而產(chǎn)生不同的結(jié)論。但這不能否定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的付出過程中所含有的勞務(wù)支出，而這一支出又基于物業(yè)服務(wù)行為本身的特點具有持續(xù)性。所以，當業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費時，并不是處于一次服務(wù)行為對應(yīng)一次收費的計費模式。

　　(二)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)糾紛中的抗辯權(quán)

　　物業(yè)服務(wù)合同作為雙務(wù)合同，在其履行中，同樣存在一方當事人行使抗辯權(quán)，即針對對方的請求權(quán)提出一定的事實理由以阻卻其請求權(quán)實現(xiàn)的情形。根據(jù)我國《合同法》第66、67、68條規(guī)定，抗辯權(quán)可分為同期履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)。由于物業(yè)服務(wù)合同具有履約期限長、履約行為持續(xù)的特點，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費的行為通常是沒有先后順序的。在物業(yè)服務(wù)糾紛中，

業(yè)主最直接的自濟手段就是拒繳物業(yè)服務(wù)費，并以一定的抗辯事由來支持自己的這種行為。最常見的是當物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主履行繳納物業(yè)服務(wù)費義務(wù)時，業(yè)主以其提供的服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同約定為由而拒絕其履約要求。這屬于業(yè)主行使同期履行抗辯權(quán)的行為，如本文案例中的業(yè)主甲主張的拒繳事由。但是該抗辯權(quán)是否成立呢?

　　四、結(jié)論及理由

　　本文認為，甲的該抗辯權(quán)不成立，理由如下：

　　(一)從法理分析，該抗辯權(quán)的成立將成為業(yè)主規(guī)避法定義務(wù)的合法理由

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于權(quán)利束，是由業(yè)主對專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)、以及其成員權(quán)構(gòu)成。其中對于共有部分，業(yè)主不僅享有對共有部分使用、收益等權(quán)利，而且還須承擔維修、養(yǎng)護的義務(wù)。之所以明確業(yè)主對共有部分的維修、養(yǎng)護義務(wù)，是因為共有部分具有非排他性，每一名業(yè)主雖然對之享有所有權(quán)，但不能行使獨占，從而業(yè)主對共有部分缺乏實施維修、養(yǎng)護的激勵或約束。可是，由于共有部分與專有部分在物理形態(tài)上構(gòu)成不可或缺且不可分離(割)的整體，共有部分對于專有部分的使用具有輔助作用，則共有部分的維修、養(yǎng)護直接關(guān)系到專有部分的利用程度，這對于業(yè)主而言是有利害關(guān)系的。同時，也為了防止個別業(yè)主在這群體性活動中采取“搭便車”行為。這一義務(wù)于業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)時產(chǎn)生，并伴隨于權(quán)利持有期間，是業(yè)主對自己財產(chǎn)應(yīng)盡的義務(wù)，屬于業(yè)主的法定義務(wù)，不應(yīng)以其他事由(如拋棄對共有部分的權(quán)利)規(guī)避。但是由于共有部分的非排他性以及業(yè)主的多人數(shù)等客觀情況對業(yè)主自身實施共有部分維修、養(yǎng)護行為的限制，物業(yè)管理逐漸成為業(yè)主實施共有部分維修、養(yǎng)護的最經(jīng)濟選擇，即業(yè)主通過建立一定的組織以形成具有約束力的共同意志來委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施共有部分的維修、養(yǎng)護事務(wù)。在物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的不是一件被物化的新產(chǎn)品，而是勞務(wù)，通過代替業(yè)主宋維護業(yè)已存在的共有部分以獲取一定的報酬，其實質(zhì)為有償委任行為。這不能說對共有部分的維修、養(yǎng)護義務(wù)就此轉(zhuǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，因為業(yè)主就物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護行為發(fā)生的費用(物業(yè)服務(wù)費)予以承擔恰恰說明業(yè)主在履行其維修、養(yǎng)護義務(wù)，只不過是具體實施行為人發(fā)生變化而已。如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修養(yǎng)護行為未符合物業(yè)服務(wù)合同約定而拒絕承擔物業(yè)服務(wù)費的抗辯權(quán)成立，其結(jié)果是為業(yè)主規(guī)避其法定義務(wù)提供了合法性支持。即無物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，業(yè)主對共有部分的維修、養(yǎng)護義務(wù)是明確并必須履行的，當存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，業(yè)主對自己的財產(chǎn)卻可以不履行此義務(wù)。此外，在業(yè)主這一群體中，業(yè)主的行為是非一致的，當有些業(yè)主已繳納了物業(yè)服務(wù)費，而個別業(yè)主卻以上述抗辯事由拒繳物業(yè)服務(wù)費時，由于共有部分的非排他性，二者仍會毫無差別的利用共有部分，這時該抗辯權(quán)就成為了個別業(yè)主實施“搭便車”行為的合法理由，這對繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主是不公平的。從這個角度而言，物業(yè)管理將成為一種脫法行為，這與物業(yè)管理制度的設(shè)計初衷明顯是相違背的。

　　(二)從經(jīng)濟學角度分析，該抗辯權(quán)的成立將會產(chǎn)生不經(jīng)濟

　　如果業(yè)主甲的抗辯權(quán)裁判成立，其所維護的是個人權(quán)益還是共同權(quán)益呢?

　　1．作為業(yè)主甲而言，將其拒繳物業(yè)服務(wù)費界定為是對自身權(quán)益的維護，則該裁判對其他業(yè)主無約束力。但共有部分對于業(yè)主而言，是不可分割的共同權(quán)益，并且對該權(quán)益的享有并不以業(yè)主須承擔維修、養(yǎng)護義務(wù)為前提條件的，那么，當業(yè)主甲以此合法事由不須支付共有部分的維護成本(物業(yè)服務(wù)費)，卻與其他已繳納該費用的業(yè)主一樣享有共有部分權(quán)益時，這實際就從共有部分中“分解”出業(yè)主甲的利益，是最大化其個人利益，對其他業(yè)主產(chǎn)生負“外部性”，是不經(jīng)濟的。

　　2．由于業(yè)主甲作為業(yè)主群體中的一員，其拒繳物業(yè)服務(wù)費的行為應(yīng)屬于對業(yè)主共同權(quán)益的維護。物業(yè)管理中，業(yè)主的群體行為是以共有部分權(quán)益為核心而結(jié)合起來的，每個業(yè)主的行為不只是單純的個人行為，而應(yīng)是受制于有利于以共有部分權(quán)益為實現(xiàn)目標的行為，所以，業(yè)主的行為目標應(yīng)是一致的。當業(yè)主甲的抗辯權(quán)成立，其維護的應(yīng)是含有其權(quán)益(但不止其一人)的共有部分而產(chǎn)生的共同權(quán)益，其效力應(yīng)及于其他業(yè)主。也就是說，其他業(yè)主也有權(quán)以此拒絕履行繳納物業(yè)服務(wù)費義務(wù)。但由于業(yè)主繳費行為的非一致性，則存在以下問題：已繳納的是否應(yīng)予退還?業(yè)主繳費的期限不一致，是否界定一個拒繳費用的時間起點?這個時間點又如何來確定?能否以此認定在這個時間點之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)是符合約定的，應(yīng)予繳費：而在此之后，該服務(wù)則不符合約定，故業(yè)主有權(quán)拒繳，這種認定對于分割具有連續(xù)性的勞務(wù)行為，其客觀性、合理性何在?另外，當全體業(yè)主以該抗辯權(quán)拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費，雖然該抗辯權(quán)屬于一時性抗辯權(quán)，即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)達到合同約定時，業(yè)主方可繳納物業(yè)服務(wù)費。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以主張業(yè)主未繳納物業(yè)服務(wù)費，其無能力提供服務(wù)，如果這樣的話，將會進入因果循環(huán)的怪圈，雙方漸漸形成僵持，那么，隨著時間的持續(xù)，業(yè)主的生活、生產(chǎn)秩序就會受到消極影響，成為最大的受害者。上述這些復(fù)雜、不確定的因素使訴訟及執(zhí)行過程中對于保障業(yè)主的共同權(quán)益產(chǎn)生極大的不可預(yù)測性，隨之而來的不確定則需要司法機關(guān)及合同雙方投入大量的精力來做定性、定量分析，以最大程度的維護裁判的說服力和公信力，這一實施過程將產(chǎn)生很大的成本。

　　五、其他情形

　　通過以上分析，業(yè)主甲的抗辯權(quán)在物業(yè)管理這一特殊民事活動中是不應(yīng)成立的。在物業(yè)服務(wù)糾紛中，業(yè)主還可能于以下幾種情形行使抗辯權(quán)。

　　(一)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　當物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費時，業(yè)主乙以其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，故其無義務(wù)繳納該費用。那么，業(yè)主乙的抗辯權(quán)是否成立呢?這里區(qū)分三種情況：

　　1．雖然業(yè)主乙與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但其所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主已按《物業(yè)管理條例》第11、12條規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此時，業(yè)主乙的個人行為應(yīng)服從業(yè)主的共同決定，即履行繳納物業(yè)服務(wù)費。其以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約請求是不成立的。

　　2．業(yè)主乙所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同對該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供服務(wù)的，業(yè)主乙的抗辯權(quán)則不成立。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。當建設(shè)單位將物業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移至眾多的業(yè)主時，接受服務(wù)的主體也隨之變?yōu)闃I(yè)主。根據(jù)該條例第26條規(guī)定，在業(yè)主委員會未與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)提供服務(wù)，這是基于合法權(quán)源的履約行為，那么對應(yīng)的，業(yè)主也須繳納物業(yè)服務(wù)費。這主要是為了保證前期物業(yè)服務(wù)合同與正式物業(yè)服務(wù)合同的銜接。

　　3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不存在任何

合約的情況下，對業(yè)主乙所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供服務(wù)，從而以業(yè)主為實際受益人為由，要求業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主乙的抗辯權(quán)則成立。物業(yè)管理作為一種民事活動，它是以合同雙方所達成的合約為基礎(chǔ)的。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)再無任何依據(jù)的情況下，來實施物業(yè)管理，已構(gòu)成對業(yè)主自由支配其自有財產(chǎn)權(quán)利的干涉，從形式上看物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護業(yè)主的共同權(quán)益，但實質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是在追求企業(yè)的自身利益——獲取報酬。所以對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這種單方面行為，業(yè)主當然有權(quán)拒絕。

　　(二)建筑質(zhì)量問題

　　對于業(yè)主以物業(yè)存在建筑質(zhì)量問題來拒繳物業(yè)服務(wù)費，該抗辯事由是不應(yīng)支持的。建筑質(zhì)量問題屬于物的瑕疵，應(yīng)由該物業(yè)的原所有權(quán)人(建設(shè)單位或其他出賣人)承擔保證義務(wù)，這是物業(yè)買賣法律關(guān)系予以調(diào)整的內(nèi)容，與物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系沒有任何關(guān)系。所以，這一責任轉(zhuǎn)移至物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有依據(jù)的。

　　(三)拋棄共有部分權(quán)利

　　業(yè)主承擔物業(yè)服務(wù)費，是以業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)為前提的。但是，業(yè)主能否以拋棄共有部分權(quán)利來規(guī)避其履行該義務(wù)嗎?業(yè)主對共有部分的共有權(quán)，是其建筑物區(qū)分所有權(quán)不可或缺的組成部分，這是與物業(yè)的現(xiàn)實物理狀態(tài)及使用關(guān)聯(lián)性相對應(yīng)的，即業(yè)主的專有部分與共有部分是統(tǒng)一的整體，業(yè)主須借助于共有部分的輔助，方能達到有效使用專有部分的目的。業(yè)主即使可以放棄共有部分權(quán)利，但無法放棄其對共有部分的利用。如果任由業(yè)主放棄共有部分權(quán)利而不承擔維修、養(yǎng)護義務(wù)，勢必產(chǎn)生其與其他業(yè)主一樣利用共有部分的“搭便車”現(xiàn)象。那么，為了防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，業(yè)主以其拋棄共有部分權(quán)利來拒絕承擔維修、養(yǎng)護義務(wù)是不應(yīng)成立的。因此，對共有部分承擔維修、養(yǎng)護義務(wù)作為業(yè)主應(yīng)盡的法定義務(wù)，業(yè)主是不應(yīng)有任何理由予以規(guī)避的。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自收費行為

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，雙方應(yīng)按照合同的約定履行。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其應(yīng)嚴格按照合同約定的服務(wù)范圍、及相應(yīng)的收費標準向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴大服務(wù)范圍、提高收費標準，這已構(gòu)成違約。那么，業(yè)主以該違約行為為由拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約要求是成立的。

　　六、業(yè)主維權(quán)方式的完善

　　上述案例業(yè)主甲與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)糾紛在現(xiàn)實中非常具有普遍性。業(yè)主甲行使抗辯權(quán)的目的是為了促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供符合物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)，但從以上分析業(yè)主甲的抗辯權(quán)行使的效果具有不確定的風險和不可預(yù)測的成本支出等情形，故其抗辯權(quán)不應(yīng)成立后，是否意味著業(yè)主別無其他相對應(yīng)的有效的維權(quán)方式來制約、控制物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量嗎?答案是否定的。可以選擇其他替代方式，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其未達到合同約定標準的服務(wù)行為承擔責任，以維護業(yè)主的權(quán)益，從而使合同雙方在權(quán)利、義務(wù)上處于相對平衡狀態(tài)。

　　業(yè)主將對共有部分的維修、養(yǎng)護委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施，其目的是通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化服務(wù)使共有部分得到更及時、有效的維護，為此，在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，是明確物業(yè)服務(wù)范圍及標準、收費標準等基本內(nèi)容的。在履行中，雖然當物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達到合同約定的標準時，法院可以應(yīng)業(yè)主的請求判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施等責任，但這些補救行為同物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約行為一樣，它是作用于共有部分的，由于共有部分是多人數(shù)業(yè)主的共同權(quán)益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往比業(yè)主在共有部分是否維修、維修范圍、開支多少、施工質(zhì)量等信息的獲取、甄別等方面更具有優(yōu)勢。再者，業(yè)主出于對共有部分維權(quán)成本、收益的考慮，也缺乏監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的激勵。這同樣不可避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)在補救行為中“偷懶”。所以這些責任并不能成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施符合合同約定的服務(wù)行為的有效激勵措施。

　　當物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為物化于共有部分，形成服務(wù)結(jié)果，即共有部分的維修、養(yǎng)護現(xiàn)狀是業(yè)主能切身體驗的，并且以此現(xiàn)實與物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準相比較，來判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為是否滿足業(yè)主所追求的合約目的是更具有可操作性的。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的共有部分達不到物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為已構(gòu)成違約。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)合同承擔違約金的責任。根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責任是無過錯責任，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定標準的事實存在，業(yè)主便可主張違約金，該利益屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對共有部分實施合乎約定的維修、養(yǎng)護而產(chǎn)生的共同利益，應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。另外，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對這一直接、顯性的經(jīng)濟責任時，其必將慎重履行物業(yè)服務(wù)合同。但由于物業(yè)服務(wù)合同具有履約行為持續(xù)、履約期限長的特點，以防業(yè)主濫用訴權(quán)、重復(fù)主張的發(fā)生，可以在業(yè)主主張違約金時前置一個程序，如經(jīng)業(yè)主委員會向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知后，仍未履行等等。然而在現(xiàn)實中，由于業(yè)主的多人數(shù)因素，業(yè)主對合同的嚴謹性缺乏激勵，物業(yè)服務(wù)合同往往未包含物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供的服務(wù)不符合合同約定標準時應(yīng)承擔違約金的規(guī)定，為了彌補這一合同漏洞，我們可在法律上明確法定違約金，以做為合同補充，維護廣大業(yè)主的權(quán)益。

　　如果因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為造成個別業(yè)主人身、非共有部分財產(chǎn)損失的，業(yè)主亦可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起侵權(quán)之訴，其訴訟利益應(yīng)歸屬于受侵害的業(yè)主本人。

　　綜上，明確違約金是促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的最有效、最經(jīng)濟的維權(quán)方式

篇2：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　（法釋[20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

　　前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：淺談物業(yè)服務(wù)合同風險防范及糾紛解決

　　淺談物業(yè)服務(wù)合同風險防范及糾紛解決

　　談物業(yè)服務(wù)合同的風險防范與糾紛解決

　　物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的依據(jù)，其地位非常重要，它對明確雙方的權(quán)利與義務(wù)以及規(guī)范物業(yè)管理活動起到了不可替代的作用。物業(yè)服務(wù)合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式。

　　近年來，在我國的司法實踐中，由物業(yè)服務(wù)合同引起的物業(yè)管理糾紛開始呈現(xiàn)大幅上升的趨勢。物業(yè)服務(wù)合同的風險防范和糾紛解決開始引起業(yè)內(nèi)同仁的關(guān)注。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同的風險類別及防范

　　物業(yè)服務(wù)合同風險從訂立和發(fā)展來看，可以分為前期物業(yè)管理的合同風險與日常物業(yè)管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發(fā)生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業(yè)服務(wù)合同時雙方缺乏充分的調(diào)查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同風險大致有如下幾類需要重點注意。

　　風險一：物業(yè)承接查驗引起的風險

　　物業(yè)的承接查驗關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的管理，由此產(chǎn)生的風險不可忽視。為防范這種風險一物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內(nèi)容及法律責任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴格按照承接查驗的相關(guān)規(guī)定操作。

　　風險二：在銷售房屋時開發(fā)商不當?shù)某兄Z引起的風險

　　現(xiàn)實中，開發(fā)商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業(yè)費、贈送閣樓、免物業(yè)費等。這些不當承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發(fā)的風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應(yīng)該充分調(diào)查了解并與開發(fā)商進行必要溝通，在訂立合同時將有關(guān)事項約定清楚。

　　風險三：物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風險

　　物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡單，這類風險來自對物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實踐中要多與業(yè)主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

　　風險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風險

　　專項維修資金在物業(yè)管理活動中應(yīng)當專款專用，不得以其它事由挪用。物業(yè)專項維修資金法律、法規(guī)有明確規(guī)定，物業(yè)的專項維修資金在前期管理階段由開發(fā)商承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

　　風險五：物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風險

　　物業(yè)管理用房在物業(yè)管理早期介入時就應(yīng)考慮，管理用房的落實影響到物業(yè)管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應(yīng)該約定明確，并跟蹤落實。

　　風險六：前期物業(yè)管理質(zhì)量、費用引起的風險

　　在物業(yè)管理活動中業(yè)主關(guān)心的重點是物業(yè)服務(wù)是否質(zhì)價相符，因此合同應(yīng)當明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)費用。為防止這方面引起的風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)當遵照市場規(guī)律，根據(jù)管理的項目與企業(yè)自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標，影響到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量而引起糾紛。

　　風險七：違約責任約定不當引起的風險

　　違約條款是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，如果約定不清，一旦發(fā)生糾紛，受損最大的應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此類風險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應(yīng)當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

　　除了上述所說的前期物業(yè)服務(wù)合同風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理活動中，還存在著兩種風險：訂立合同時約定不清引起的風險和合同履行過程中引起的風險。這里重點提一下第二種風險。在合同履行過程中引起合同風險的因素是多方面的，這種風險主要在于合同內(nèi)容履行以及合同續(xù)訂和解除方面。作為物業(yè)管理的專業(yè)機構(gòu)，與業(yè)主發(fā)生此類糾紛責任一般來說主要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同中加強與業(yè)主的溝通是必不可少的。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特點及糾紛解決

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有如下一些特點：

　　1）糾紛的群體性

　　隨著我國城市化進程的發(fā)展，大量的人口聚集到城市里，城市市區(qū)人口居住密集。物業(yè)管理的糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個小區(qū)的業(yè)主，利益的共同性會使業(yè)主很自然地聯(lián)合起來，形成群體性糾紛，因而規(guī)模會很大，且矛盾激烈。

　　2）法律關(guān)系錯綜復(fù)雜

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、與業(yè)委會之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)使用人之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。這些糾紛使法律關(guān)系變得非常復(fù)雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開發(fā)商之間的關(guān)系交織在一起。再例如，物業(yè)管理法律關(guān)系區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉。

　　3）物業(yè)服務(wù)收費糾紛占比例最大

　　物業(yè)服務(wù)收費案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標的較小，法律關(guān)系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

　　4）業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾成為焦點

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開發(fā)商來確定，會出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的情況。尤其是父子關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是導(dǎo)致業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點。

　　5）侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛成為熱點

　　物業(yè)管理主要是針對物業(yè)的共有部分或者設(shè)施設(shè)備所進行的維修養(yǎng)護，此類業(yè)務(wù)也構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)的基本業(yè)務(wù)。我國雖然出臺了物權(quán)法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導(dǎo)致此類糾紛的出現(xiàn)。

　　6）物業(yè)的專項維修基金的糾紛也開始顯現(xiàn)

　　物業(yè)的專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，但是法律的缺失、執(zhí)法不到位，以及業(yè)主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產(chǎn)生的幾率。

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，比如說法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理不力，業(yè)主或者使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的過高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產(chǎn)生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協(xié)商、調(diào)解、經(jīng)濟仲裁、經(jīng)濟訴訟等。

　　對于因服務(wù)質(zhì)量引起的糾紛，解決時首先是通過協(xié)商、調(diào)解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經(jīng)濟仲裁應(yīng)該是解決糾紛的較好的方式。為增強業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)管理方面的法律意識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平時的工作中，就應(yīng)當在社區(qū)內(nèi)宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，還可通過社區(qū)文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風氣的糾正。