前期管理應(yīng)注意的幾個階段
　　一個物業(yè)項目管理水平的優(yōu)與劣，與其硬件設(shè)施的先天條件的好與差有著重要的關(guān)系，如果一個物業(yè)設(shè)計得不合理或有許多先天缺陷，物業(yè)公司花再多人力、物力，提供再好的服務(wù)也難以得到業(yè)主的滿意，因此，物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計、施工、接管、驗收等階段積極介入，做好扎實的前期工作，對日后減少管理遺留問題，提高服務(wù)水平，有著非常重要的意義。

　　一、規(guī)劃設(shè)計階段

　　在規(guī)劃設(shè)計時，物業(yè)的硬件一般就定位了，特別是機電設(shè)備、房屋結(jié)構(gòu)、煙道走向、排污管徑規(guī)格等設(shè)施一旦安裝成型后，是很難改變的。因此，一些問題如果能在設(shè)計階段提出，哪怕在圖紙會審時提出來改進，日后物業(yè)管理就將省事，省錢、省力得多。

　　二、施工期介入階段

　　房屋施工階段參與開發(fā)商與各施工單位的工程例會，這樣可了解房屋的施工進度和施工質(zhì)量，可根據(jù)施工的進度提前提出合理的建議，可以根據(jù)我們平時管理時經(jīng)常出現(xiàn)的像外墻，天面，窗筐邊滲漏水問題在施工階段可監(jiān)督和提出。比如締夢園三期在主體建設(shè)不到一半時，我們建議將原設(shè)計的變頻供水改為水塔供水，這樣既減少管理成本，開發(fā)商又省了設(shè)備錢。同樣締夢園三期樓道燈原設(shè)計是夜間長明節(jié)能燈，后經(jīng)管理處與開發(fā)商協(xié)調(diào)在費用調(diào)入基本不變的情況下，改為人體紅外線感應(yīng)的燈，如果是雙方都有益的事，開發(fā)商基本都會答應(yīng)，但這些建議一定要把握好時機。在施工階段介入，還能發(fā)現(xiàn)開發(fā)商對圖紙，尤其是在房屋已經(jīng)預(yù)售得差不多時，為了省錢會改變和刪減一些裝飾或配套。在施工期介入我們發(fā)現(xiàn)問題可在工程例會上提出，如較重要的，可以函的方式告知開發(fā)商給予重識。

　　三、接管驗收階段

　　房屋的接管驗收分業(yè)和公共兩個部分。業(yè)主部分驗收時，應(yīng)細致一些，把存在的問題盡可能在業(yè)主入伙驗房前處理完，這樣在住戶入伙驗房時就會少很多問題；公共部分和配套部分是重點：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統(tǒng)、排水設(shè)施及管網(wǎng)、高低壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、安防對講系統(tǒng)、車場系統(tǒng)及車庫設(shè)施、照明系統(tǒng)、環(huán)境綠化、配套產(chǎn)品設(shè)施及設(shè)備等以上12個項目應(yīng)仔細檢查并試驗試用，發(fā)現(xiàn)問題及時督促其整改后再驗收，上述項目的各技術(shù)資料一定要收齊并存好檔。

　　四、入伙階段

　　入伙是物業(yè)公司第一次與業(yè)主面對面的服務(wù)，所以在入伙前我們一定要準備充分，要假設(shè)多個問題，多個對策，所收取的每一分錢都要找到法律依據(jù)，一般在入伙時會有兩個問題較集中，一是收費問題，在收費上首先我們應(yīng)合法收費，第二在收費方式上可靈活一些，這樣就不會有矛盾發(fā)生，第三要有專人做解釋溝通工作，如解釋溝通得不好那么業(yè)主第一天與物業(yè)公司見面就鬧的不愉快，等以后要得到業(yè)主的理解和支持那將成倍地付出還未性能得到業(yè)主的認同。二是業(yè)主驗房時提出的問題或拒絕收房。對業(yè)主在驗房時提出的問題一定要重視并派專人負責協(xié)調(diào)監(jiān)督開發(fā)商解決，這是體現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)的重點，如是設(shè)計上的問題或業(yè)主提些合理的要求，我們應(yīng)做好解釋工作，既要幫開發(fā)商解釋又要幫業(yè)主解決問題，不要一味地往開發(fā)商身上推，這樣開發(fā)商和業(yè)主對物業(yè)公司都會有不好的印象。三是在入伙時，要收齊業(yè)主該提供的資料，如有未音樂課的應(yīng)做好記錄由專人負責催收。在我們剛剛?cè)牖锏木唹魣@三期，入伙期間的工作一直是這樣緊張有序，有條不紊的展開，因為有了充分的準備，所以入伙期間的工作得到了業(yè)主，發(fā)展商的一致好評。

　　五、裝修審批管理階段

　　裝修審批管理是物業(yè)管理甚而和開始，以后物業(yè)管的好與壞，就要看裝修審批和管理這個重要環(huán)節(jié)了，尤其是商鋪管理，此環(huán)節(jié)就像我們建樓房的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)一樣，把基礎(chǔ)打好了，以后的管理工作也就輕松順利的多了。要想做好這一環(huán)節(jié)首先必須統(tǒng)一定位、統(tǒng)一目標、統(tǒng)一思想，在此之前作為裝修審批管理人員應(yīng)充分熟悉整棟房屋結(jié)構(gòu)，熟悉每個戶型的特點和缺點，特殊樓層，特殊房型重點研究特殊的對策，所定的裝修要求和標準，不但裝修審批管理人知道，整個管理處上上下下的人都應(yīng)培訓(xùn)，知道裝修的要求和標準，管理處的人都持原則，堅持一個標準，不能一個人一個樣或一天一個樣，如遇到難點疑點的復(fù)

篇2：前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(2003)

　　前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(20**)

　　建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知

　　建住房〔20**〕130號

　　各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

　　為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

　　建設(shè)部

　　二○○三年六月二十六日

　　前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。

　　第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第四條 前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。

　　省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。

　　直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。

　　第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。

　　第二章 招標

　　第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。

　　前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　第八條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。

　　招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含前款規(guī)定的事項。

　　第九條 招標人可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。

　　物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關(guān)規(guī)定。

　　第十條 招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等；

　　(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；

　　(四)評標標準和評標方法；

　　(五)招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間及地點等；

　　(六)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

　　(七)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第十一條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

　　(二)招標公告或者招標邀請書；

　　(三)招標文件；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責令招標人改正。

　　第十二條 公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審。

　　實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

　　第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。

　　第十四條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　　第十六條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。

　　第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

　　招標人設(shè)有標底的，標底必須保密。

　　第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。

　　第十九條 通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

　　(一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；

　　(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。

　　第三章 投標

　　第二十條 本辦法所稱投標人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

　　投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。

　　第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當以書面形式向招標人提出。

　　第二十二條 投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　　(一)投標函；

　　(二)投標報價；

　　(三)物業(yè)管理方案；

　　(四)招標文件要求提供的其他材料。

　　第二十三條 投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應(yīng)當拒收。

　　第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應(yīng)當按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。

　　第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章 開標、評標和中標

　　第二十六條 開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。

　　第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行：

　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。

　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應(yīng)當當眾予以拆封。

　　開標過程應(yīng)當記錄，并由招標人存檔備查。

　　第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

　　評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

　　評標委員會的專家成員，應(yīng)當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

　　與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會。

　　第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立評標的專家名冊。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯(lián)網(wǎng)。

　　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。

　　第三十條 評標委員會成員應(yīng)當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

　　評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　評標委員會成員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱與評標活動有關(guān)的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。

　　第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

　　第三十二條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。

　　除了現(xiàn)場答辯部分外，評標應(yīng)當在保密的情況下進行。

　　第三十三條 評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結(jié)果簽字確認。

　　第三十四條 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

　　依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。

　　第三十五條 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第三十六條 招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。

　　第三十七條 招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當返還其投標書。

　　招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應(yīng)當附招標代理委托合同。

　　第三十八條 招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。

　　第五章 附則

　　第四十條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

　　第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

　　第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標準由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。

　　第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。

篇3：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進行實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準.進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。