前期物業(yè)管理招投標3個誤區(qū)和3個對策

　　房地產(chǎn)開發(fā)的建管不分問題，長期以來一直困擾著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。謝家瑾會長也明確指出：“加快物業(yè)管理市場化進程，大力推進物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的建管分離是行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的正確選擇。” 但實際上，推行建管分離仍然面臨著很大的阻力。筆者認為，這其中的主要原因，是前期物業(yè)管理招投標工作的規(guī)范性問題。

開發(fā)商的3個認識誤區(qū)

當前，前期物業(yè)管理招投標工作中出現(xiàn)的種種不公平競爭現(xiàn)象告訴我們，我們只有把前期物業(yè)管理招投標這道關把住了，實現(xiàn)建管分離才有可能。在前期物業(yè)管理招投標的過程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商通過不正當競爭的手段，為自己的物業(yè)管理企業(yè)取得自建項目的物業(yè)管理權，實際上是由于他們在認識上存在的誤區(qū)所導致。

誤區(qū)之一：開發(fā)商片面地注重經(jīng)營的控制權和管理的自主權，而忽視了外來物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用。按照商品房銷售許可證的規(guī)定，必須先確定物業(yè)管理企業(yè)，然后才能獲得商品房的銷售權。因此，開發(fā)商通過使用自己的物業(yè)管理公司，以控制經(jīng)營過程和主導前期物業(yè)管理。實際上，這種做法是不明智的。物業(yè)管理的實踐充分證明了前期物業(yè)管理的重要性。開發(fā)商通過選擇社會上有經(jīng)驗和有實力的專業(yè)物業(yè)管理公司，前期介入物業(yè)管理的策劃和監(jiān)管工作，可以有效地聽到房屋品質(zhì)和物業(yè)管理的積極意見，同時，這還能夠較好地配合經(jīng)營部門正面宣傳產(chǎn)品，防止經(jīng)營誤導。

誤區(qū)之二：開發(fā)商希望使用自己的物業(yè)管理公司，來緩解商品房交接過程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問題引發(fā)的矛盾。實際上，這么做是得不償失的。因為商品房存在的違規(guī)行為和品質(zhì)問題，物業(yè)管理企業(yè)是無法替開發(fā)商承擔責任的，同時，這種矛盾也是無法回避的。作為一個負責任的開發(fā)商，應當高度維護企業(yè)的聲譽，積極關注和解決商品房銷售環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的各種問題，而不是通過自己的物業(yè)管理公司來掩飾問題，蒙蔽過關，正確的態(tài)度應當是高度重視物業(yè)管理的前期介入，引入優(yōu)秀的外來物業(yè)管理企業(yè)，嚴格做好商品房的交接驗收工作，把問題解決在業(yè)主進住之前。

誤區(qū)之三：開發(fā)商不愿意將自己所開發(fā)項目的物業(yè)管理利潤，轉移給其他物業(yè)管理企業(yè)。這種想法本是無可厚非的，但物業(yè)管理是微利行業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤相比，物業(yè)管理利潤簡直是九牛一毛。開發(fā)商如果為了物業(yè)管理利潤的小利，忽視了外請物業(yè)管理企業(yè)正面的、積極的作用，其結果可能造成開發(fā)商以及自己的物業(yè)管理企業(yè)，無法從日常物業(yè)管理矛盾糾紛中解脫出來，最終導致因小利而失大利。許多開發(fā)商自己擁有優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，這些企業(yè)完全可以憑借自身的優(yōu)勢，通過合法的招投標取得社會上其他項目的物業(yè)管理權，為規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作，發(fā)揮積極地作用。

有效推進建管分離的3個對策

那么，如何有力地推行物業(yè)管理的建管分離工作呢？筆者結合自己參加物業(yè)管理招投標活動的實踐，就規(guī)范前期物業(yè)管理招投標活動，談3點建議：

一、依法規(guī)范前期物業(yè)管理招投標法規(guī)體系。雖然《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確了“建管分離”的基本原則，但是面對物業(yè)管理招投標環(huán)節(jié)中存在的種種問題，現(xiàn)行的《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》卻顯得無能為力，無法解決。因此，應當修訂現(xiàn)行的物業(yè)管理相關法規(guī)，明令禁止開發(fā)商物業(yè)管理項目自管。政府主管部門和行業(yè)協(xié)會要加大監(jiān)管力度，因地制宜地編制物業(yè)服務價格體系，并且嚴格前期物業(yè)管理招投標的資格審查程序。同時，適當擴大前期物業(yè)管理招投標的適用范圍，認真執(zhí)行物業(yè)管理招投標違規(guī)舉報制度，嚴厲制裁物業(yè)管理招投標的各種違規(guī)行為。

二、統(tǒng)一規(guī)范前期物業(yè)管理的招投標文件。在前期物業(yè)管理招投標過程中，招標文件的規(guī)范化問題應當引起高度重視。一些招標單位，利用招標文件進行暗箱操作，直接違背了“誠實、信用”的競爭原則。因此，要統(tǒng)一招標文件的格式，政府主管部門要按照物業(yè)管理的相關具體規(guī)定，嚴格審核招標文件，將所有的物業(yè)管理項目以及招標文件上網(wǎng)公示，要逐步取消議標的方式。物業(yè)管理的投標文件，也應當統(tǒng)一格式。標書的紙質(zhì)文件，應當逐步向電子文件過度，同時，通過設計科學的評標軟件，使物業(yè)管理的招投標工作更加規(guī)范化。

三、嚴格規(guī)范前期物業(yè)管理招投標的行為。在物業(yè)管理招投標過程中，規(guī)范招投標方、專業(yè)招標公司和評標專家的行為

，是保證招投標公正性的必要前提。招標方要堅持公開原則；投標方要信守誠實、信用原則；評標專家注重公平、公正原則。在前期物業(yè)管理招投標的實際操作中，應當注意的幾個問題：招標方必須提供完整的資料和準確的數(shù)據(jù)；投標方出任的項目經(jīng)理必須到場；專家必須實地考察入圍的物業(yè)管理企業(yè)，評標時應當背靠背。同時，建議在評標答辯時，對項目經(jīng)理除面試之外，還應該通過專業(yè)題庫，隨機選題應試，全面了解項目經(jīng)理的基本素質(zhì)。

《物權法》實施之后，進一步明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系。同時也客觀上要求，物業(yè)管理行業(yè)逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相互分離。只要我們認真研究物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，本著“以人為本，創(chuàng)造和諧”的管理宗旨，全面規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作，努力提高物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)，通過大力推行建管分離，物業(yè)管理行業(yè)一定會有新的發(fā)展。

作者系北京燕華置業(yè)有限公司總經(jīng)理

篇2：物業(yè)管理招投標標書制作

　　物業(yè)管理招投標標書制作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應該學習、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等相關規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業(yè)的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業(yè)管理企業(yè)就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業(yè)管理的設想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業(yè)主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內(nèi)容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業(yè)管理企業(yè)提供的服務及管理模式；當業(yè)主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據(jù)招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠宋募奈错憫Ｒ屑氀芯空袠宋募绕湟⒁馕募械囊恍┨厥庖?guī)定，例如有的招標文件中要求投標物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業(yè)主或建設單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內(nèi)容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發(fā)點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規(guī)范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發(fā)內(nèi)容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標文件的內(nèi)容可能牽涉到技術、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內(nèi)容應保持一致性和貫徹性，投標書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優(yōu)而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規(guī)定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業(yè)主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當?shù)摹Ｍ稑宋飿I(yè)管理企業(yè)應確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業(yè)管理企業(yè)的投標價格，結合當時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業(yè)管理招投標引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標工作

　　論物業(yè)管理招投標工作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應該學習、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等相關規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業(yè)的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業(yè)管理企業(yè)就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業(yè)管理的設想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業(yè)主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內(nèi)容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業(yè)管理企業(yè)提供的服務及管理模式;當業(yè)主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據(jù)招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠宋募奈错憫Ｒ屑氀芯空袠宋募绕湟⒁馕募械囊恍┨厥庖?guī)定，例如有的招標文件中要求投標物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業(yè)主或建設單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內(nèi)容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發(fā)點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規(guī)范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發(fā)內(nèi)容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標文件的內(nèi)容可能牽涉到技術、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內(nèi)容應保持一致性和貫徹性，投標書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優(yōu)而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規(guī)定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業(yè)主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當?shù)摹Ｍ稑宋飿I(yè)管理企業(yè)應確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業(yè)管理企業(yè)的投標價格，結合當時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業(yè)管理招投標引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。