前期物業管理招投標的難點及對策
翁國強
前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。國內的物業管理是房地產業的延伸行業，它從誕生的那天起，就深深地打上了“建設單位”的烙印，即“自建自管”。目前，不少新建摟盤的物業管理就屬于這類性質。前期物業管理招投標是物業管理市場化的產物，但目前尚不規范。有些開發商為避開監控，借用招投標的形式暗箱操作，一些不知情的投標單位，投入大量成本編制標書、參加答辯，到頭來只能作為“陪標”，使廣大業主和投標人的利益受到損害。本文試圖結合國家建設部于20**年9月頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），通過對這些問題的分析，找到解決難點的對策。
一、現狀及分析
《辦法》是為了改變物業管理招投標的現狀，加快物業行業市場化的進程而頒布的，其中招標人確定的投標單位不得少于3個以及操作規范等內容，就是為了規范市場、阻止暗箱操作等非市場行為。《辦法》出臺以后，雖然非市場行為得到了一定的遏制，但總體情況仍不盡如人意，遠沒有達到《辦法》中所規定的要求。主要問題有以下幾個方面：
1、“父子關系”沉淀開發商遺留問題
開發商下屬的物業管理公司與實行市場化運作的公司相比，缺乏物業管理經驗，且服務意識較差，廣大業主投訴率較高。此外，由于是“父子關系”，所以責、權、利不清，造成許多開發遺留問題將責任轉嫁給了物業管理公司，造成業主與物業管理公司矛盾突出，而開發商下屬的物業管理公司無法直面“上級”，造成物業管理矛盾沉淀。
2、 為選“意中人”，隱性招標多
此類招標其實就是為了避開監控，暗箱操作。由于招標方在招標前早已定好“意中人”，其他投標單位只是走形式。且評選委員會門檻不高，專家資質和行業權威不多，難以充分代表廣大業主的根本利益。
3、 程序不清、信息不對稱
雖然招投標活動有一定的程序，但在實際操作中又是另外一回事。如：有的開發商為打“時間差”，排擠非“意中人”，在招投標過程中，搞許多使投標者不知所云的程序。對此不少有識之士提出招投標應進行公示，目前上海的徐匯區以及浦東新區已經實行了這種做法，如采用上網、掛牌等形式進行公示，收到了很好的效果。
4、 重表象不重實質，投標費用大
據悉，目前投標方的標書越做越厚，成本越做越高，少則幾千、多則幾萬，再加上投標保證金等費用就更多了，致使不少物業管理公司不堪重負。而招標方幾乎沒有成本支出，且對投標方的成本不補償。有的開發商將樓房的管理費強行攤派給物業管理公司，這也是一種不公正的待遇。筆者認為，應對開發商設定一定的招標成本（包括給投標者相應的補償），這是對開發商是一種規范和約束。
5、 政府干預的弊端
政府在招投標過程中，集“評判”和“參與”于一身，所以在整個招投標活動中，難以體現市場因素。這樣做至少有以下三個弊端：
一是，以政府評判為主基調。政府若有傾向性的意見，將影響其他評委。同時由政府出面唱主角，難免帶上行政意志和地方保護主義，使本來完全市場化的招投標，摻雜了許多非市場因素，不利于物業行業市場化的推進。
二是，由于政府參與，致使不少本來應該由市場解決的開發商遺留問題，變成了由政府參與解決。致使物業管理行業不能象其他服務行業一樣，由市場機構（如消費者協會）解決。造成政府忙于“救火”，卻不能以市場和法律的方法來規范。
三是，中介機構沒有市場。物業管理的招投標，應該有市場經濟的產物——中介機構。但是中介機構能否介入招投標，由政府一錘定音。從某種意義上說，中介機構成為政府的附屬機構。加上目前中介機構自身不規范，所以對招投標雙方缺乏吸引力。
二、解決問題的對策
1、 轉換思想觀念
政府應從管理轉到指導、監督、培訓、評價等服務的層面上來。讓開發商認清優秀的物業管理，無疑將提升物業的質量和吸引力，同時可以幫助開發商從根本上解決遺留問題。所以實行招投標最大的受益者是開發商。如不少開發
篇2：物業管理招投標標書制作
物業管理招投標標書制作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。
作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業管理招投標工作
論物業管理招投標工作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。